Украинских собственников вытесняют из Крыма

Украинских собственников вытесняют из Крыма

Указ президента, появившийся под шумок эпидемии, легализовал теневой передел собственности в Крыму. Граждане Украины, которым принадлежит до половины частной земли у моря, теперь будут вынуждены продавать ее — на радость застройщикам.

Указ № 201 «О внесении изменений в перечень приграничных территорий, на которых иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, утвержденный Указом Президента Российской Федерации от 9 января 2011 г. № 26» был опубликован на официальном портале правовой информации 20 марта — спустя два дня после посещения Крыма Владимиром Путиным.

Перечень уже дополнялся в 2016 году, но Крым и Севастополь туда попали впервые. В документе перечислены территории всех муниципальных образований полуострова, кроме Первомайского, Красногвардейского и Белогорского районов и Верхнесадовского сельсовета. Иными словами, в список попали все районы, которые либо граничат с Украиной, либо имеют выход к Чёрному морю.

Документ не делает различий между приграничными районами России. Но Крым уникален тем, что многие участки там принадлежат гражданам Украины. И признание их прав собственности было гарантировано в 2014 году федеральным законом № 6-ФКЗ.

Значит ли указ Путина, что этот закон теперь не действует, а украинские граждане и компании с 20 марта 2020 года лишатся своих земель? Или действие указа распространяется только на нерезидентов, пожелавших купить крымскую землю после этого срока?

В Кремле «Компании» заявили, что ответить на эти вопросы может только пресс-секретарь президента. На запрос редакции Дмитрий Песков пока не ответил.

Землю сразу не отберут, но в правах ограничат

Руководитель рабочей группы по международно-правовым вопросам при постпредстве Республики Крым Александр Молохов утверждает, что реквизиция или конфискация имущества украинским собственникам в Крыму пока не грозит.

Но наследовать и получать недвижимость в порядке раздела собственности при расторжении брака иностранцы в Крыму больше не смогут, считает он. И со временем это снизит ее рыночную стоимость.

«Регион давно является приграничной территорией, а недружественные действия Украины в последнее время вынуждают российские власти юридически оформить сложившуюся ситуацию согласно статьям 15 и 35 ЗК РФ», — поясняет юрист. Смысл этих статей Конституционный суд РФ, по словам Молохова, разъяснил в своем определении № 2970-О от 12 ноября 2019 года.

«Пункт 4 статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, действующий во взаимосвязи с другими положениями данного кодекса и с нормами гражданского законодательства, не предполагает возложения на иностранного гражданина обязанности продать в принудительном порядке принадлежащее ему здание, сооружение, расположенное на земельном участке в пределах приграничной территории, — объясняет позицию КС Молохов. — А запрет обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, предусмотренный же пунктом 3 статьи 15 Земельного кодекса и адресованный иностранным гражданам и юрлицам, не может толковаться расширительно и распространяться на объекты, которые в данном законоположении не указаны».

Иностранных владельцев квартир в Крыму, по мнению Молохова, все это не коснется — но только в случае, если земля под многоквартирным домом находится в аренде. Если же она приватизирована и находится в долевой собственности жильцов, то с ограничениями прав могут столкнуться и они.

Закон 6-ФКЗ при этом не нарушен, потому что право собственности как таковое указ президента не оспаривает, отмечает адвокат.

При этом он ожидает, что власти РФ рано или поздно начнут принудительно выкупать на полуострове земли с домами, принадлежащие иностранцам, для государственных нужд: у государства, в отличие от граждан, есть на это деньги. И советует украинским собственникам первыми обращаться в суд с исками к российским властям о принудительном выкупе участков на основании независимой оценки их рыночной стоимости. Молохов почему-то верит, что российские суды признают независимую оценку.

Официальной реакции из Киева на указ Путина пока нет, но последствия там уже начали осознавать. 25 марта депутат Верховной рады Виталий Безгин потребовал от президента Владимира Зеленского отреагировать на решение Владимира Путина. «Крымчане, которые отказались получать российский паспорт, теперь еще больше ограничиваются в правах», — считает Безгин.

Интересно, что у семьи самого Зеленского тоже есть недвижимость в Ялте: его жене Елене принадлежит элитная квартира площадью 129,8 м 2 с парковочным местом напротив Ливадийского дворца. И указ Путина ее тоже может коснуться, если чета Зеленских захочет ее завещать или разделить при разводе.

«Полное вытеснение украинского элемента»

Собеседники «Ко» на полуострове не сомневаются, что указ Путина сделает открытым передел собственности, который, несмотря на гарантии признания украинских прав на нее по закону 6-ФКЗ, не прекращается в Крыму уже пять лет. По сути, президент легализовал его.

С 2014 года власти Республики Крым национализировали имущество более 500 государственных и частных организаций, причем не только украинских. В список попали не только системообразующие активы вроде портов, сетевых компаний и банковской сети, но и скромные магазины и кафе. При этом Минимущества Крыма и ГУП «Солнечная Таврика», куда стекаются изъятые активы, выступают посредниками при их передаче новому собственнику.

На Южном берегу не проходит года, чтобы власти республики у кого-то что-то не отобрали.

Под раздачу попадают и одиозные политические фигуры вроде украинского олигарха Игоря Коломойского, у которого изъяли санаторий «Форос» в пользу структур, связанных с семьей экс-президента Татарстана Шаймиева. И сравнительно нейтральный олигарх Ринат Ахметов, чей холдинг SCM намерен судиться за резиденцию «Новый Кучук-Кой» в Парковом, изъятую в пользу «Газпрома». И экс-спикер «парламента Новороссии», владелец здравниц Олег Царев, которого власти Крыма вынудили заплатить за два санатория дважды. И крупный российский бизнесмен Александр Лебедев, которому в 14 раз подняли ставку аренды земли под отелем в Алуште. И небогатые жители поселка Олива под Ялтой, которым, несмотря на их российское гражданство, власти Крыма, по требованию ФСО, отказывают в регистрации прав собственности на дома из-за соседства с дачей Владимира Путина. Спокойно может чувствовать себя, наверное, только украинский кум российского президента Виктор Медведчук, владеющий огромным имением в Симеизе.

В Севастополе такой массовой национализации не было, но передел идет и там. По новому генплану обжитые при Украине районы оказались землями Минобороны РФ. Губернатор Сергей Меняйло своим распоряжением 195-рп отписал военному ведомству целые дачные поселки горожан, застроенные при Украине. Собственников принудительно сменили старейший винзавод «Инкерман» (отошел структурам, связанным с банком «Россия»), судоремонтный завод «Южный Севастополь», половина лесного бизнеса, автозаправочный комплекс, банк «Морской».

Формальным поводом для смены собственника всегда становятся нарушения, на которые чиновники десятилетиями закрывали глаза. И продолжают закрывать в сотнях других случаев. Теперь им даже повод искать не нужно.

«Это революция, которую пока мало кто осознает, — заявил «Ко» Александр Молохов. — Фактически это полное вытеснение украинского элемента из Крыма. Передел уже давно идет, спорные объекты переданы военным и другим ведомствам. Теперь он коснется юридически безупречных объектов, в том числе с российскими документами».

Им придется продать свою землю

Сколько земли на полуострове принадлежит гражданам и юрлицам Украины, включая офшоры, Минимущества республики и Крымрегистр ни разу публично не сообщали. Но, учитывая, что приватизация пришлась на 23 года пребывания Крыма в составе Украины, это не менее половины всех участков.

Замглавы Минпромторга РФ Дмитрий Овсянников, назначенный в 2016 году врио губернатора Севастополя, сетовал, что свободной земли для развития города нет: всё, включая пустыри, продано в частную собственность. Спустя полтора года российский градоначальник отсудит у севастопольцев 4 тыс. участков, придравшись к нарушениям в ходе украинской приватизации. Землю отобрали даже у прокурора города и местных судей.

По оценкам гендиректора агентства недвижимости «Ялта Регион» Даниила Манакова, на Южном берегу (территория от Фороса до Алушты) гражданам Украины принадлежит 30–40 % участков. В основном это наделы бывших украинских чиновников, силовиков, бизнесменов и членов их семей.

Как сообщали украинские и крымские СМИ, у семьи экс-премьера Николая Азарова, который с 2014 года живет в России, есть вилледж в Форосе и санаторий «Пушкино» в Гурзуфе. В районе Никитского ботанического сада на бывших виноградниках «Магарача» раскинулось одно из имений экс-президента Виктора Януковича. Сергею Таруте из «Индустриального союза Донбасса» принадлежит санаторий «Айвазовское» в Партените с ухоженным парком, за вход в который с посетителей берут по 500 рублей. Но это лишь самые известные примеры.

«Многие участки никак не используются, стоят огороженные, на них ничего не строится, — рассказывает Манаков. — Хозяева либо выжидают, либо пытаются их продать за какие-то безумные деньги. Масса таких участков до сих пор не поставлена на российский кадастровый учет».

Иван Комелов, председатель общественной организации «Золотое сечение» из Севастополя, предполагает, что гражданам Украины в этом полумиллионном городе может принадлежать до 20 % объектов. «Не все владельцы зарегистрировали их в российском правовом поле, — поясняет он. — Кто-то не делал этого, чтобы не платить налоги, кто-то не мог приехать по объективным причинам. Но все рассчитывали, что их права гарантированы федеральным законом 6-ФКЗ».

«Точно не скажу, но таких участков много, — соглашается директор агентства недвижимости «МультиДом» Наталья Масальская. — Есть большие дворцы, гостевые дома у моря, которые работают и сейчас. В основном их собственники — депутаты и другие небедные люди. Думаю, что многие теперь будут их продавать».

Даниил Манаков тоже ждет волны земельных продаж. «С 2020 года Крым начинает платить российский налог на недвижимость, и это толкнет иностранных собственников поставить участки на кадастр, — говорит он. — Или заключить с муниципальными образованиями договоры аренды, с которых будут капать деньги в бюджет».

При этом местные администрации могут в любой момент эти договоры разорвать, напоминает риелтор. «Есть немало законодательных актов, которые дают возможность это сделать, — поясняет гендиректор АН «Ялта Регион». — Например, если участок под застройку три года не застраивают. Но ты еще попробуй получи в Ялте на это разрешение: единственный орган, уполномоченный это делать, находится в Симферополе. Ялта последней из городов полуострова приняла генплан и ПЗЗ, а ДИЗО в городе заработал, по сути, только в 2019 году».

Крым будут застраивать бесконечно

Собеседники «Ко» не исключают, что Крым включили в состав приграничных территорий по итогам визита Владимира Путина на полуостров 18 марта, чтобы принудительно пустить в рыночный оборот и загрузить буксующий стройкомплекс.

Коммерческая жилая застройка — основа экономики региона и главный источник коррупционной ренты. Первые лица открыто лоббируют интересы девелоперов и сами ими являются. Глава госсовета Крыма Владимир Константинов — создатель и покровитель группы строительных компаний «Консоль». Вице-премьер республики Евгений Кабанов создал подрядчика правительства компанию «Интерстрой». Интересы семьи главы Крыма Сергея Аксенова связывают с СК «Монолит». Тесно связан с девелопментом и новый куратор Крыма в правительстве РФ, вице-премьер Марат Хуснуллин.

Рынок дорогой недвижимости в Ялте стагнирует уже третий год, но спрос на экономкласс у переселенцев с материка есть. Не хватает только земли у моря. Местные девелоперы предлагали федеральным властям включить Крым в список реновации. Но из-за кризиса в регионах ее, скорее всего, отложат, говорил недавно в беседе с «Ко» глава совета директоров S.Holding Алексей Шепель. А вот застроить купленные со скидкой земли украинских собственников на Южном берегу — привлекательная идея.

«Путин любит летать на вертолете. Ему могли показать пустующую землю на ЮБК и пожаловаться, что украинцы не дают ее осваивать. И Хуснуллин наверняка поддержал. Думаю, так этот указ и появился», — предположил в беседе с «Ко» один из игроков местного строительного рынка.

«Сейчас украинские собственники земли растеряны, звонят, советуются, что делать дальше, — рассказывает Даниил Манаков. — Может быть, после недельных выходных мы увидим их первые шаги. Но я не исключаю, что Росреестр уже поставил галочки напротив «украинских» участков в Крыму, и что-то сделать с ними теперь будет сложнее. Мы в связи с этим указом видим три последствия: нерезиденты начнут переоформлять землю на резидентов, украинские собственники будут переоформлять участки в аренду, начнется массовая продажа земли».

Бизнес, дерущийся за право любой ценой воткнуть в Ялте «свечку» даже на участках под ИЖС, такая перспектива должна обрадовать. Стоимость сотки на Южном берегу сейчас начинается от 500 тыс. руб.

Сейчас власти Крыма анонсируют зачистку 500-метровой береговой линии, хаотично застроенной за последние 30 лет. Начать планируется с Коктебеля, который ждет полная реновация. И это тоже передел. «Посмотрите на Сочи и сравните с Крымом, — говорит Манаков. — У России до этого украинского наследия еще руки как следует не дошли, но обязательно дойдут».

Источник:
http://ko.ru/articles/ukrainskikh-sobstvennikov-vytesnyayut-iz-kryma/

Солнечный удар

Россияне скупают жилье в Крыму, не задумываясь о последствиях. Они могут пожалеть

Фото: Alexander Aksakov / Getty Images

Вхождение Крыма в состав России встряхнуло местный рынок недвижимости — цены на жилье выросли в разы. Ажиотаж спровоцировал спрос со стороны «материковой России» — в некоторых районах Крыма цены выросли в три раза, сделав новое жилье недоступным для местных жителей. Однако оспариваемый статус полуострова может навредить новым владельцам домов и квартир — международная неопределенность таит в себе риски вплоть до потери актива. Подводные камни самого жаркого рынка недвижимости России — в материале «Ленты.ру».

Перестройка и ускорение

Недвижимость в Крыму и городе федерального значения Севастополе дорожает опережающими темпами: за год квадратный метр в севастопольских новостройках подорожал на 30 процентов, аналогичный показатель по Крыму вырос на 29 процентов. Это, соответственно, первое и второе места по темпам роста в России. Скачок цен в российском Крыму происходит уже во второй раз за пятилетку — первый случился сразу после вхождения в состав РФ, причем жилье тогда дорожало на чистом энтузиазме: покупать его еще фактически было нельзя (до августа 2014-го действовал мораторий на сделки с недвижимостью), а ценники уже выросли. Тогда же была запущена юридическая перезагрузка рынка. «Пять лет назад были изменены не только многие инструменты регулирования сделок, но также проектирования и строительства, — вспоминает глава работающего с проектами на полуострове архитектурного бюро IQ Эрик Валеев. — Процесс сопровождался взрывным, в 2,5-3 раза, ростом цен».

Уже через несколько месяцев скачок сменился откатом минимум на четверть. И дело не только в том, что покупатели оценили скромное состояние местной курортной инфраструктуры и уровень сервиса. Даже по окончании моратория на сделки с недвижимостью полуострова многие виды государственной регистрации прав на недвижимость оставались недоступными (процесс юридической перезагрузки еще шел), и покупателям приходилось заключать предварительные договоры или договоры намерений.

Фото: Evgeniia Siiankovskaia / Alamy / Diomedia

А осенью 2014-го ударил кризис — поставив на долгую паузу планы россиян по покупке недвижимости не только курортной, но и основной. Ипотечные ставки взлетели до «заградительного» уровня, рубль обвалился. Учитывая, что крымские ценники поначалу выставлялись в основном в долларах, понятно, почему бума спроса в 2014-2015-м так и не случилось. Программа субсидирования ипотеки, спасшая в 2015-2016 российский рынок новостроек, в Крыму заработала только в конце 2016-го. Стабилизация правил работы на местном рынке продолжалась и после острой фазы кризиса — в отсутствие генпланов городов о цивилизованном рынке новостроек не шло и речи, а главного архитектора Крыма утвердили только в 2017-м.

После этого первичный рынок полуострова пошел в рост — а за ним и цены, как на новостройки, так и на «вторичку». Средняя стоимость квадратного метра вторичного жилья в регионе, согласно предоставленным «Ленте.ру» данным аналитиков «Авито.Недвижимость», с 70,9 в июле 2017-го выросла к июлю 2019-го до 76,6 тысячи рублей. Динамика аналогичного показателя для новостроек — с 79,8 до 89,5 тысячи рублей за метр. «За последние пять лет средняя стоимость квартиры в Крыму увеличилась на 44 процента, в Москве — всего на 7 процентов», — делится своей статистикой президент НКО «Рустайм» (компания занимается защитой интересов владельцев туристической инфраструктуры и собственников таймшер-продуктов) Анна Виноградова.

Читайте также  Исковое заявление о признании права собственности на незавершенный строительством объект

Процесс удорожания идет по всему полуострову, хотя, разумеется, выделяются локации-лидеры: Севастополь с его базой Черноморского флота, столица полустрова — Симферополь, где построен новый аэропорт, а также Южный берег (ЮБК — участок побережья от Фороса до Судака), на котором расположены основные курорты. «В связи с открытием моста через Керченский пролив дорожает недвижимость в Керчи и Феодосии, — добавляет Анна Виноградова. — В первые месяцы после открытия рост составил 12 и 10 процентов соответственно».

Самая дорогая недвижимость полуострова — курортная — расположена на ЮБК. Абсолютный лидер по этому показателю — Ялта, где сконцентрирован основной спрос на элитное жилье. Как рассказывает директор по маркетингу ялтинского комплекса апартаментов премиум-класса «Дипломат» Наталья Зубова, стоимость метра в местных новостройках в 2019 году достигает 600 тысяч рублей.

Да и средняя стоимость метра в городе — самая высокая на полуострове: по данным аналитиков «Мир Квартир», это 144,6 тысячи рублей. Как рассказывает генеральный директор компании Павел Луценко, второй по дороговизне жилья город — Гурзуф (118,6 тысячи рублей за метр), на третьем месте Алушта (115,8 тысячи рублей за метр). Выше ста тысяч рублей держится стоимость метра в Массандре, Гаспре, Кореизе.

Фото: Сергей Мальгавко / ТАСС

Жилье в Севастополе и Симферополе, несмотря на высокую динамику цен, до 100 тысяч за метр не дотягивают (92 и 81 тысяча за метр соответственно). От 90 до 100 тысяч за метр — стоит жилье в курортных Алупке, Отрадном, Партените и Форосе. В Коктебеле показатель держится на уровне 78,4 тысячи рублей за метр, в Судаке и Евпатории средние цены попадают в диапазон от 70 до 75 тысяч рублей за метр, в Феодосии это уже порядка 66 тысяч рублей. Тройку же самых доступных по стоимости жилья населенных пунктов полуострова формируют Саки, Керчь и Бахчисарай: «квадрат» здесь стоит 61,4 тысячи, 53,3 и 48,4 тысячи рублей соответственно. Средняя стоимость однокомнатной квартиры в крымском старом фонде, по оценке Анны Виноградовой — порядка 2,1 миллиона рублей, «однушки» без отделки в новостройке — уже от 2,5-3 миллиона рублей.

Сами мы не местные

Специфика крымского рынка недвижимости в том, что спрос на нем — внешний, сами местные жители обзаводятся жильем куда реже гостей «с материка». Об этом говорил и вице-премьер Крыма Евгений Кабанов, объясняя рост цен в республике в 2,5 раза за пять лет именно спросом со стороны других регионов.

Статистика работающих на местном рынке компаний подтверждают эту тенденцию. По словам заместителя директора ялтинского офиса «МИЭЛЬ» Марины Епифановой, абсолютное большинство сделок заключают жители других регионов. Основная доля таких сделок — курортное жилье для собственного отдыха, но есть и покупатели-инвесторы, как и желающие перебраться на полуостров на постоянное место жительства (в основном пенсионеры).

По статистике бюро IQ, чаще всего им приходится сталкиваться в работе с покупателями крымской недвижимости из Москвы, Санкт-Петербурга, Казани. Руководитель проекта LifeDeluxe Сергей Бобашев отмечает «всеядность» спроса на жилье в Крыму со стороны москвичей и петербуржцев: «Спрос в основном эмоциональный. Зачастую покупателям из Москвы и Петербурга неважно, что брать. Главное — на море».

И эта неразборчивость чревата разочарованиями. Местный рынок, особенно вторичный, очень неоднороден: не во всех домах отопление централизованное, а кое-где нет и газа. Хватает в старом фонде незаконных перепланировок и пристроек с «самозахватами» земли, а отсутствие централизованного отопления в период с октября по июнь практически ставит крест на нормальном пользовании недвижимостью: даже если на улице плюс 18-20, дома будет очень холодно. Тем не менее, подчеркивает Анна Виноградова, даже такое «треш-жилье» может стоить дорого. Сказываются сочетание высокого спроса с дефицитом площадок под строительство. «Морское побережье, с одной стороны, и скалистые массивы, с другой — мест, пригодных для строительства, в курортных зонах мало. Поэтому даже ветхое жилище может стоить кучу денег», — говорит эксперт.

Фото: Виктор Коротаев / «Коммерсантъ»

Что до самих крымчан, в последние годы условия для приобретения жилья в новостройках в республике постепенно приближаются к общероссийским: ипотека под 10,5 процента годовых, а для семей с двумя и более детьми доступны кредиты от 6 процентов. Действуют в регионе программы материнского капитала, военная ипотека, различные специальные условия для льготников. Но все же доступным для местного населения жилье в Крыму не назовешь: исследование аналитиков Domofond показывает, что Севастополь и Симферополь входят в число российских городов с самыми долгими сроками выплат по ипотеке. Средним семьям в этих городах на выплату жилищного кредита за квартиру площадью 38 квадратных метров потребуется 92 и 97 месяцев соответственно. Да и объемы выдачи ипотеки на полуострове довольно показательны: по статистике аналитиков ЦИАН (есть в распоряжении редакции), в первом полугодии 2019-го в Крыму выдано 598 ипотечных кредитов, в Севастополе — 163.

Рост цен на местную недвижимость явно опережает финансовые возможности крымчан: средняя запрашиваемая зарплата в регионе, как показало проведенное весной 2019-го исследование, составляет всего 20,6 тысячи рублей.

Правда, как показывают данные Росстата, за 2018 год средняя начисленная заработная плата крымчан выросла с 25,9 тысячи до 36 тысяч рублей (для сравнения: в Краснодарском крае показатель вырос с 30,3 до 40,8 тысячи рублей). И все же, как говорит Марина Епифанова, активность местных жителей на рынке недвижимости заметна разве что в крупных городах — Симферополе, Севастополе, Керчи, где ситуация с рабочими местами лучше, чем в целом по республике, а цены ниже, чем на курортах Южного берега Крыма (ЮБК). «Жители курортного Южного берега, конечно, тоже решают свои жилищные вопросы, но не так активно, как в более крупных городах, — рассказывает эксперт. — Увеличить интерес к покупке со стороны жителей ЮБК может изменение уровня заработных плат и более доступная ипотека».

В перспективе, скорее всего, интерес к откровенному неликвиду сойдет на нет — с появлением современного и доступного в том числе для самих крымчан жилого фонда. Пока же большая часть нового жилого фонда в Крыму принадлежит жителям «материковых» регионов, тогда как местные жители владеют в основном старым «частным сектором» и квартирами в домах типовой советской постройки.

Чужой среди своих

Но главное, что все эти внутренние проблемы рынка существуют не сами по себе, а на фоне правового вакуума, в котором полуостров оказался весной 2014-го. И это создает целый веер дополнительных рисков — от появления неучтенных собственников до полной потери недвижимости в гипотетическом случае смены статуса полуострова.

27 марта 2014 года ООН была принята резолюция «Территориальная целостность Украины», которая призывает государства, международные организации и специализированные учреждения не признавать никаких изменений в статусе Крыма и Севастополя и воздерживаться от действий или сделок, которые могут быть истолкованы как таковые. 15 апреля 2014 года Верховная Рада Украины приняла закон «Об обеспечении прав и свобод граждан и правовой режим на временно оккупированной территории Украины», согласно которому «права собственности на временно оккупированной территории охраняются, если только они были приобретены в соответствии с законодательством Украины». На практике, как объясняет Сергей Пивоварчик, управляющий партнер юридической компании Consul Group, соответствовать этому законодательству можно, только регистрируя сделки с крымской недвижимостью в Херсонской или Запорожской областях Украины (Крым с марта 2014-го отключен от украинского реестра прав собственности на недвижимость).

Фото: Владимир Смирнов / ТАСС

«Любая сделка с недвижимостью в Крыму в нарушение украинского законодательства является ничтожной и неосуществимой в Украине, — подчеркивает эксперт. — Крымский правовой вакуум создает и другие риски: право собственности или запись об ипотеке в украинском реестре будут отсутствовать в российском ЕГРН. Это высокий риск для покупателей. Можно, например, купить дом, уже проданный или заложенный третьему лицу». По сути, покупка жилья в Крыму (исключая построенные после марта 2014-го ЖК) — специфический аналог сделки с проблемной «вторичной» недвижимостью, с той дополнительной разницей, что проверить ее юридическую чистоту гораздо сложнее. Как минимум риелтору (или покупателю, если тот рискнет действовать напрямую) понадобится связываться с украинскими инстанциями.

Конечно, риски в этом случае дремлющие — вряд ли украинские собственники недвижимости будут массово проявлять себя в российском Крыму. Но с учетом того, что полуостров не признан международным сообществом территорией РФ, дальновидным покупателям стоило бы подумать о возможных рисках. «В случае возвращения Крыма Украине существует риск национализации активов, находящихся в частной собственности и не зарегистрированных в госреестрах Украины, — рассуждает Сергей Пивоварчик. — В данном случае неизвестно, будет ли Украина предоставлять адекватную компенсацию за такую национализацию актива».

Источник:
http://lenta.ru/articles/2019/08/21/crimea/

Севастополь массово изымает участки у собственников

Спустя три с лишним года после референдума о статусе Крыма власти Севастополя начали земельную ревизию, итогом которой стали 3,8 тыс. исков. В администрации города уверены: все эти участки собственники получили незаконно и должны вернуть их. Большинство пострадавших — граждане, в том числе покупатели недвижимости на вторичном рынке. Теперь им предстоит передать права на землю или снести построенные дома. Механизм компенсации пока не предусмотрен. “Ъ” выяснил, как россияне приобрели и потеряли недвижимость в Крыму.

В 2017 году департамент по имущественным и земельным отношениям (ДИЗО) Севастополя подал в суды общей юрисдикции около 3,8 тыс. исков об истребовании участков в собственность города, рассказали “Ъ” в самом ведомстве. По данным департамента, уже вынесено 900 решений, из которых 23 вступили в законную силу, 60 обжалуются. Большая часть ответчиков — физические лица. В ДИЗО объясняют, что иски были поданы к тем, кто приобрел землю в 2015–2016 годах у собственников, получивших ее незаконно и безвозмездно.

Один из чиновников в правительстве Севастополя пояснил “Ъ”, что большая часть исков подана в отношении покупателей земли севастопольской части Южного берега Крыма, включая бухту Ласпи, мыс Айя, урочище Аязьма. Эти участки выдавались администрацией Сергея Куницына, возглавлявшего город в 2006–2010 годах. Сейчас он депутат Верховной рады Украины от «Блока Петра Порошенко».

Действующие власти города уверяют, что большинство участков располагаются в лесах и заказниках, следовательно, были переданы в частную собственность с нарушением украинского законодательства. «Люди прекрасно знали, что это земли заказника, но за взятки получали участки»,— вспоминает источник “Ъ”. Факт наличия проблемы подтверждал губернатор Севастополя Дмитрий Овсянников. Он говорил, что среди владельцев участков есть работники прокуратуры, судов и Службы безопасности Украины. Связаться с Сергеем Куницыным не удалось.

Надежды на добросовестность

Пострадавшие с позицией властей не согласны. Так, в апреле ДИЗО подал иск к Татьяне Бичковой и Надежде Трошевой. Им принадлежит участок (400 кв. м) для дачного строительства в Балаклавском районе Севастополя. В частную собственность он был передан в 2009 году: тогда члены ОК «ДСТ “Грифон”» в целом получили под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) 9 га, которые раньше относились к землям лесного фонда. В ДИЗО указывают, что основания для передачи этой земли по законодательству Украины отсутствовали.

Владислав Старженецкий о том, как смена юрисдикции приводит к пересмотру земельно-имущественных отношений

После оформления собственности на участке господ Бичковой и Трошевой был построен двухэтажный дом на шесть апартаментов. Одним из их покупателей стала москвичка Юлия Андреева, которая вместе с соседями выступает соответчиками по делу. «Бичкова — первый собственник земли, Трошева — второй, она передала нам все права на землю, которая сейчас оформлена владельцами недвижимости в общедолевую собственность»,— объясняет госпожа Андреева. По ее словам, застройщиком выступало физлицо, сделка заключена в конце 2013 года. Представляющий ее интересы в суде управляющий партнер юридический фирмы «Поверенныйъ» Даниил Синицын добавляет, что дело госпожи Андреевой не единственное: всего в районе Ласпинской бухты была оформлена в собственность 1 тыс. участков, на которые сейчас оспариваются права собственности.

Юрист правового департамента Heads Consulting Анастасия Худякова говорит, что подобные ситуации в России — распространенная практика. Но, по ее мнению, оснований ДИЗО пока недостаточно для удовлетворения иска. «Необходимо доказать, что спорные земли относятся к лесному фонду, пока департамент подтверждает свои доводы только справкой лесничества, но в ходе разбирательства потребуется поднять всю историю участков, включая их старые планы»,— говорит она. Судьба существующих на участках строений будет зависеть от того, признает ли суд покупателей недобросовестными. «Если последние покупатели не знали и не могли знать, что у собственников не было полномочий, их могут признать добросовестным и не применять последствия недействительности сделки, тогда недвижимость останется у покупателей даже в случае перехода прав на землю»,— объясняет госпожа Худякова.

Но далеко не у всех разбирательства заканчиваются позитивно. Наталья Емец говорит, что вместе с сыном и мужем получила три участка в Ласпи общей площадью 30 соток по программе приватизации, объявленной еще Юлией Тимошенко в 2011 году. «Оформляли через кооператив, куда вносили взносы. В 2014 году получили собственность на землю, а кадастр оформить не успели, территория стала российской»,— рассказывает госпожа Емец. В марте 2017 года она обратилась в суд, чтобы оспорить отказ в постановке двух (один успели оформить полностью) участков на кадастровый учет, и, пока шло разбирательство, узнала, что департамент имущественных отношений через суд требует изъять участки семьи из незаконного владения. «Никто из чиновников и судей не смог внятно ответить мне, почему претензии не предъявлялись раньше»,— подчеркивает Наталья Емец.

Председатель Межрегионального третейского суда Москвы и Московской области Олег Сухов объясняет, что участок как юридический объект недвижимости считается возникшим с момента постановки его на кадастровый учет, межевания и установления границ на местности с занесением таковых в кадастр. «Только после присвоения участку номера и его государственной регистрации в Росреестре земля может участвовать в тех или иных сделках, в том числе быть передан в частную собственность»,— объясняет он. По опыту господина Сухова, тем, кто владеет землей, не состоящей на кадастровом учете, зачастую сложно доказать принадлежность им конкретного участка.

Проблемы в черте города

Сложности с установлением прав на недвижимость встречаются не только в Ласпи. Светлана Троценко с мужем переехали в Севастополь из Нижнего Новгорода. «Когда в марте 2014 года прошел референдум, мы стали подыскивать жилье в Севастополе и продавать имущество в своем городе»,— говорит она. Когда нашли двухэтажный дом с мансардой, который потом купили, участок под ним был оформлен под ИЖС. Само здание не было введено в эксплуатацию, нужно было закончить отделку на первом этаже.

Александр Талипов о том, как выдавались участки в Крыму, когда полуостров находился в юрисдикции Украины

«В местном Росреестре мне сказали, что такой дом примут без проблем»,— вспоминает она, добавляя, что уже в мае 2014 года получила свидетельство о собственности и перевезла сюда родителей. Однако в июне того же года пришло уведомление об иске от управления земельного контроля Севастополя (сейчас ДИЗО) о сносе самовольной постройки. «Разбирательство в районном суде шло девять месяцев, экспертизы показали подлинность всех документов, и мы выиграли, но город оспорил это решение»,— говорит Светлана Троценко. Суд постановил снести дом до 25 августа. Светлане Троценко удалось отсрочить исполнение решения встречным ходатайством. «Губернатор сказал, что с проблемой многоквартирного дома, построенного на земле ИЖС, нужно разбираться в суде. Но в моем доме два этажа и мансарда»,— недоумевает она. По ее словам, этот случай не единичный. На одном из пикетов она познакомилась с женщиной, у которой такая же проблема в Севастополе: дом в черте города признан незаконной постройкой, собственность участка не оспаривается.

Читайте также  Статья 23

Олег Сухов объясняет, что размещение многоквартирных домов на землях под ИЖС запрещено Гражданским кодексом. «Регистрация дома как такового с получением свидетельства никак не защищает и не гарантирует права собственников и не препятствует властям или прокуратуре обратиться с иском в суд о сносе самовольной постройки»,— отмечает он. Юрист объясняет, что для строительства многоквартирного дома требуется не только соответствующая категория участка, но и разрешение на строительство именно многоквартирного дома, если его нет или оно выдавалось под ИЖС, возведенное строение автоматически считается самовольной постройкой. «Отстоять многоквартирный дом почти невозможно, только через исполнительное производство и только при согласии администрации принять исправленные нарушения или переоформление разрешенного использования участка»,— добавляет он.

От частного к бизнесу

Потери на фоне затеянной севастопольскими властями ревизии несут и юридические лица. В июле 2017 года Верховный суд отказал севастопольской компании «Агат-А» в передаче кассационной жалобы для рассмотрения судебной коллегией Верховного суда по экономическим спорам. В материалах дела в декабре 2015 года сообщалось, что компания обратилась в Арбитражный суд Севастополя с иском к ДИЗО, потребовав признать недействительными постановления чиновников о схеме расположения на кадастровом плане трех участков общей площадью 9,2 га в Орлиновском лесничестве в Балаклаве.

Из текста судебного решения следует, что 8,6 га в этом месте организация получила в аренду на 25 лет еще в 2001 году, планируя построить пансионат для семейного отдыха. В октябре 2015 года границы участков и возможность строительства на них пансиона были подтверждены решениями департамента. Но уже в декабре они были отменены, земли, арендованные компанией «Агат-А», попали в границы новых участков, видом разрешенного использования которых значились отдых и использование лесов. ГКУС «Севастопольское лесничество» получило возможность зарегистрировать право собственности Севастополя на эти земли. Суды трех инстанций заняли в конфликте позицию властей, отказавшись отменять решения департамента и менять вид разрешенного использования земель.

По данным «СПАРК-Интерфакс», «Агат-А» контролируется УК «Парангон», собственниками которого выступают четыре офшора и Людмила Лебедева. Портал Sevastopol.su пишет, что строительная компания «Парангон» контролируется семьей экс-министра обороны Украины Павла Лебедева. По данным этого сайта, на спорной земле уже возведен курортный комплекс «Ласпи» с апартаментами, стоимость которых начинается от 5,6 млн руб. В августе 2017 года компания «Агат-А» подала в Арбитражный суд Севастополя еще три исковых заявления о признании прав на спорные участки.

В «Парангоне» прокомментировать разбирательство не смогли. Юрист Heads Consulting Александра Елизарова называет занимаемую властями в этом споре позицию правомерной, поэтому шансы «Парангона» оспорить решение считает нулевыми.

Власти Севастополя в целом не спорят, что многие владельцы проблемной недвижимости в городе и окрестностях могут быть добросовестными покупателями. Дмитрий Овсянников упоминал, что таким собственникам заксобрание города может выделить участки в качестве компенсации. Но, по его же словам, для этого требуется внесение изменений в законодательство. Глава комитета по градостроительству и земельным вопросам заксобрания Севастополя Вячеслав Горелов уточнил “Ъ”, что официального обращения господина Овсянникова к депутатам по вопросу компенсации пока не было, хотя глава города действительно «говорил об этом со спикером заксобрания Екатериной Алтабаевой».

Возможно, спокойствие чиновников объясняется спокойствием потенциальных инвесторов — массовые судебные разбирательства, на удивление, не влияют на интерес россиян к недвижимости в Крыму. Гендиректор офиса «Миэль» в Ялте Эльвина Боси говорит, что спрос на недвижимость в Большой Ялте растет, причем максимальный интерес вызывает как раз Южный берег Крыма, в частности Севастополь. Средняя стоимость жилья в новостройках здесь составляет 80–85 тыс. руб. за 1 кв. м. Загородная недвижимости, по оценкам руководителя Domofond.ru Анны Березиной, сейчас продается в среднем по 57,7 тыс. руб. за 1 кв. м.

Александра Мерцалова, Екатерина Геращенко, Вадим Никифоров, Симферополь

Источник:
http://www.kommersant.ru/doc/3429239

Через три блокады: Как Крым пережил козни Украины после референдума

Украина не смогла смириться с решением крым чан, которые весной 2014 года захотели вернуться домой, в Россию . С одной стороны, власти незалежной заявляли мировому сообществу, что на полуострове живут украинские граждане, а с другой — делали все, чтобы этим самым гражданам было как можно тяжелее. Мол, передумают и приползут проситься обратно! Однако вышло все с точностью до наоборот: крымчане выдержали все испытания и уверились в правильности своего выбора. В преддверии пятилетия Крымской весны «Комсомольская правда — Крым» вспомнила три блокады полуострова со стороны Украины.

ОБЕЗВОЖЕННЫЙ КРЫМ

Первая пакость со стороны незалежной — перекрытие Северо-Крымского канала. Десять лет Советский Союз его строил (1961-1971), чтобы обеспечить водой из могучего Днепра засушливые степи Крыма и Херсонской области. Помимо канала, специально для этого в 50-е годы создали Каховское водохранилище в нижнем течении Днепра.

Эта система работала десятилетиями, покрывая порядка 85% потребностей Крыма в пресной воде. Большую часть живительной влаги использовали для сельского хозяйства (выращивали рис, разводили рыбу в прудах), остальное подавалось в крымские водохранилища, а оттуда поступало в дома местных жителей.

Но Украина перечеркнула инженерные достижения наших предков в угоду политике, соорудив в 2014 году дамбу из мешков с песком, цемента и стройматериалов. В 2017 году хлипкую конструкцию заменили на полноценную дамбу. Россия предлагала Украине подписать договор об авансовой оплате днепровской воды для Крыма, однако Киев на это не пошел.

Сельскому хозяйству, конечно, пришлось затянуть пояса, отказавшись от влаголюбивых культур вроде риса. Возникли проблемы и у рядовых крымчан, в особенности — жителей восточного Крыма, где традиционно сложилась тяжелая «водная» ситуация.

За пять лет проблему удалось если не решить полностью, то максимально приблизиться к ее решению.

— Водная блокада не привела к тем катастрофическим последствиям, на которые рассчитывали наши враги, — уверенно заявляет глава Крыма, отчитываясь по итогам первой российской пятилетки.

Так, на хозяйственно-бытовые нужды воды сейчас хватает всему Крыму: за 1,2 млрд рублей на полуострове построили три водозабора, пробурили и восстановили 30 скважин. Питьевую воду благодаря этому получили порядка 200 тысяч крымчан. Некоторые села, где раньше вода была только по часам, теперь получают ее круглосуточно.

Кроме того, пересохшее русло Северо-Крымского канала используют, чтобы подавать на восток Крыма воду из Белогорского и Тайганского водохранилищ по руслу реки Биюк — Карасу . Планируют чиновники построить еще один тракт водоподачи длиной 163 километра — до Феодосии и Керчи . За 20 млрд рублей в Крыму появится не только водовод, но и насосные станции, резервуары с водой. Финансировать объект будут за счет ФЦП.

БЕЗ ХЕРСОНСКИХ АРБУЗОВ

Вторая блокада — так называемая «гражданская» или «продуктовая».С осени 2015 года в Крыму перестали продавать украинские продукты, потому что члены нескольких экстремистских организаций («Меджлис крымскотатарского народа», «Правый сектор», « Азов » — все запрещены в РФ ) перекрыли автомобильную и железную дороги в Крым бетонными блоками, не пуская на полуостров предпринимателей. Таким образом они надеялись «вернуть регион».

В декабре 2015 года украинское правительство поддержало блокаду, приняв постановление о запрете поставок товаров и услуг в Крым и из Крыма.

В первые месяцы блокады в крупных супермаркетах порой полки пустовали, так как грузы доставляли по морю. Как шторм — так поставок нет. Но вскоре приспособились, оборудовали склады. А после открытия грузового движения по Крымскому мосту проблема и вовсе прекратила существовать.

Вместо украинских предпринимателей обеспечивать Крым продовольствием взялись российские. Правда, из-за сложной логистики цены выросли на порядок, и власти стараются их снизить.

Теперь вместо херсонских арбузов на полуострове продают астраханские, молоко — свое или из Краснодарского края.

ДА БУДЕТ СВЕТ

Конец ноября 2015 года вошел в историю благодаря блэкауту. 2,5 миллиона человек зимой остались без света из-за группы экстремистов, взорвавших на территории Украины ЛЭП , по которым полуостров получал электроэнергию еще с советских времен. Это ли не нарушение всех норм и морали?!

Ни электричества, ни связи. Цены на бензиновые генераторы и свечи взлетели до небес, но люди все равно выстраивались за ними в очереди.

Думали, что крымчане одумаются и побегут проситься обратно в незалежную, ан нет. Люди вытерпели, а власти все эти годы выстраивали всю энергосистему полуострова заново.

Собственных мощностей по выработке электричества в украинском Крыму практически не было — всего 555 МВт при потребности в 1400 МВт ежесуточно.

В 2018 году регион впервые в истории перестал быть энергодефицитным! Ведь в Крыму запустили Балаклавскую ПГУ — ТЭС и Таврическую ПГУ – ТЭС мощностью 470 МВт каждая, а также Сакскую ТЭС, дающую 120 МВт.

Блэкаут пережили благодаря российским мобильным ГТЭС и генераторам, которые предусмотрительно перебросили с материка сюда в 2014 году. Вскоре после Крымской весны началось проектирование и строительство энергомоста «Крым — Кубань ». В начале 2016 года Владимир Путин запустил четвертую нитку моста, и полуостров теперь получает с материка 850 МВт.

В сумме Крым получает 2460 МВт мощности, что позволяет развивать промышленность и открывать новые предприятия. Раньше едва хватало на бытовые нужды.

Энергосистема на полуострове в украинские времена была в частных руках.

Собственник экономил и не вкладывал деньги в ремонт имущества.

Подстанции постоянно ломались. Теперь их восстанавливает госпредприятие « Крымэнерго ». Только в этом году планируется отремонтировать 1800 подстанций и более 3000 километров ЛЭП.

КСТАТИ

Газу, газу!

Во время блэкаута больше всего пострадал маленький город Щелкино на востоке Крыма – там нет газа в домах. В таком же положении – довольно много крымских сел. На момент вхождения Крыма в Россию было газифицировано только 67% населенных пунктов, к 2022 власти планируют довести этот уровень до 77,4%, выделив на строительство газопроводов 4,5 миллиарда из федерального бюджета. За пятилетку уже удалось газифицировать 19 сел, в этом году цифра увеличится еще на 12.

Кроме того, в 2019 году создан рекордный запас газа в Глебовском подземном хранилище, так что отопительный сезон пройдет спокойно.

ЧИТАЙТЕ ТАКЖЕ

Продавали секреты Украине, поджигали дома: Шпионы и диверсанты, пойманные в Крыму за 5 лет

«Комсомолка» вспомнила, кого задерживали силовики на полуострове (подробнее)

В интернете появились первые интерьерные снимки поездов в Крым

В вагонах есть кондиционеры, розетки и разъемы для зарядки мобильных устройств (подробнее)

Читайте также

Петербургский подросток с ДЦП расписывает шелковые платки, чтобы накопить на экзоскелет

15-летний Валентин Шанович очень хочет ходить, но его мечта стоит несколько миллионов рублей

«Зачем операция, если ничего не болит?»: Пациентки «Уктусского пансионата» для инвалидов заявили о принудительной стерилизации

Сотрудники пансионата опровергают слухи о принудительных операциях

Докажите, что живой! Сибирскому пенсионеру придется убедить суд, что его похоронили по ошибке из-за коронавируса

Семья простилась с дедушкой, которого предали земле в закрытом гробу. Но вскоре узнали: на кладбище отправили другого пенсионера. А их родной человек жив!

«Я написал простой текст, но филологи специально его усложнили»: как в Петербурге прошел Тотальный диктант

Участники, в том числе и корреспондент «КП», собрались более чем на 80 площадках

Советские люди были честнее нынешних или нет?

Жаркие споры на эту тему развернулись в сетях. И наш колумнист Николай Варсегов решил к этим спорам присоединиться

«Подсмотрел в кино»: Нижегородец украл девушку, чтобы познакомиться с ней, но угодил в ДТП

Теперь родители 17-летней Кати* требуют с него компенсацию

«Не «расчлененка», а учебное пособие»: В НИИ Вредена объяснили, чьи тела будут закупать для тренировки хирургов

Ранее институт разместил на госзакупках заказ на 6 рук, 12 ног и 24 туловища, чем шокировал петербуржцев

«Ограбили кофейню»: забавное фото Поклонской с дочерью удивило подписчиков

Политик и ее наследница запечатлели себя в масках

«Ограбили кофейню»: забавное фото Поклонской с дочерью удивило подписчиков

Политик и ее наследница запечатлели себя в масках

Жириновский призвал запретить ношение обручальных колец, пирсинга и бороды из-за коронавируса

Политик требует жестко штрафовать нарушителей

«Убрать алкашей!»: Жириновский требует запретить фильмы «Ирония судьбы», «Самогонщики» и «Горько»

Политик выступил против пьянства на экране

«Она рыдала, а я просил прощения»: сибиряк нашел мать, пропавшую на 12 лет

«Комсомолка» помогла новосибирцу отыскать родного человека: пока им удалось пообщаться только по видеосвязи

Крошка на ладошке: сибирячки вяжут для недоношенных малышей невероятные вещи — они размером с мизинец

Эти кофточки и шапочки спасают детей, которые родились раньше срока

Пожароопасные бараки или эко-дома будущего: в России собрались строить многоэтажки из дерева

«КП» разбиралась, чем нам это грозит и почему проваливаются программы по поддержке индивидуального деревянного домостроения

Два года трагедии в Керченском колледже: Как изменилась система безопасности в учебных заведениях

17 октября 2018 года Владислав Росляков устроил бойню в стенах своего колледжа

Поздравления с 14 февраля

В середине самого сурового зимнего месяца приходит один из самых тёплых и нежных праздников — 14 февраля или День всех влюблённых. Давайте же согреем друг друга, а особенно — свою вторую половинку добрыми пожеланиями в этот день!

Индивидуальные образовательные программы и реализация амбиций студентов: почему в ТюмГУ едут учиться со всей страны?

Вуз готовит специалистов, отвечающим современным требованиям компаний

Один в лодке, не считая топдека: московские экстремалы ловят волну от электростанции, чтобы заниматься гребным слаломом

На реке Сходня заработала новая база, где можно сплавиться по бурному потоку

Московской городской программе страхования жилья четверть века

Разбираемся с экспертами и москвичами в плюсах программы

«Можете идти домой, вы свободны»: В больнице погиб мальчик, которому доктор назначил ненужные капельницы, а медсестра перепутала препараты

Перед родителями погибшего Андрея никто не извинился, а маму затравили в соцсетях жители города

Поздравления с 23 февраля папе

День защитника Отечества — важный и великий праздник! Каждую зиму, 23 февраля, мы поздравляем всех мужчин, но особенно важно поздравить наших любимых пап. Поэтому специально для вас мы подготовили красивые поздравления в стихах и прозе

Многодетная мать родила в машине под окнами роддома, не дождавшись заплутавшего акушера

Принимать девочку пришлось супругу

Сплошное кощунство: епархия раскритиковала новый храм отца Сергия

Опальный священник был лишен сана схиигумена, а после отлучен от церкви

Всемирный день сна 2021: история и традиции праздника

В среднем, около трети своей жизни человек проводит во сне. Сон — одна из важнейших потребностей организма. И не удивительно, что появился Всемирный день сна. Расскажем о его истории и традициях в 2021 году

Возрастная категория сайта 18+

Источник:
http://www.crimea.kp.ru/daily/26950/4005834/

Кадастровая отсрочка

— Шестой ФКЗ давал возможность продлить особое регулирование в сфере земельных и имущественных отношений до 1 января 2023 года, — пояснила председатель комитета Госсовета РК по имущественным и земельным отношениям Евгения Добрыня. — Но уже нет необходимости продлевать некоторые республиканские нормы до 2023 года. Поэтому после мониторинга и анализа мы определили те процессы, которые на самом деле требуют продления. В частности, до 1 марта 2021 года продлен упрощенный порядок оформления прав на индивидуальные жилые дома в рамках так называемой «дачной амнистии».

До 1 июля 2020 года продлено оформление права на земельные участки, начатого до принятия федерального конституционного закона, то есть до 2014 года.

— Эта норма осуществляется на основе невыполненных решений органов местного самоуправления и исполнительной власти, которые при Украине давали людям разрешения на разработку документации. Но перейти к следующему шагу они не успели. Был установлен срок дооформления до 1 сентября 2019 года, но в силу разных причин, в частности непринятых генпланов или моратория в ялтинском муниципалитете, многие не успели реализовать это свое право.

Читайте также  Штраф за пересечение двойной сплошной линии разметки в 2020 году

По данным комитета по земельным и имущественным отношениям Госсовета РК, в начале 2014 года на руках у крымчан было около 60 тысяч неисполненных решений местных органов власти об оформлении земельных участков и иных объектов недвижимости. Сейчас почти половина из них оформлена.

— Около 20 тысяч решений о выдаче земельных участков до сих пор не исполнены, — отметила Добрыня. — А остальные претенденты могут до 1 июля 2020 года подать заявление, далее срок этой процедуры уже не ограничен.

Также крымские законодатели продлили до 1 января 2021 года срок упрощенного порядка выдела земельных долей и паев.

— И здесь были объективные причины, не позволившие крымчанам уложиться в обозначенные сроки, — комментирует Добрыня. — Это и наложение границ земельных участков, и оцифровка архивов, и допущенные при Украине ошибки (например, когда людям выделяли участки меньшей площади, чем предусмотрено законом — и таких около 300). И теперь норма позволяет до 1 января 2021 года в упрощенном порядке выделять в натуре земельные паи.

До 1 января 2021 года продлены и нормы Закона Республики Крым N 66-ЗРК/2015, предусматривающие предоставление гаражным кооперативам в аренду без торгов земельных участков государственной или муниципальной собственности, в границах которых эти гаражи были расположены до вступления в силу федерального конституционного закона.

— Все гаражные кооперативы до 1 июля 2020 года должны подать заявления на предоставление земельного участка, — пояснила Добрыня. — Процедуры прописаны, «дорожная карта» есть, и все знают, как действовать.

По решению Госсовета до 1 января 2022 года будут действовать нормы Закона Республики Крым N 320-ЗРК/2016, предусматривающие предоставление земельных участков садоводческим, огородническим и дачным некоммерческим объединениям граждан.

— Мониторинг показывает, что этот закон очень востребован и замечательно работает, тщательно прописаны инструкции для садоводов на все возможные случаи, и многие сейчас в процессе оформления земли. Заявления необходимо подать до 1 января 2022 года.

Внесены изменения и в нормы Закона N 66-ЗРК/2015, которые улучшают условия и порядок предоставления земельных участков льготным категориям граждан, в частности многодетным семьям и лицам, воспитывающим ребенка-инвалида. Многодетные и семьи детей-инвалидов смогут получить земельный участок, если у них есть в собственности жилплощадь, на которой они вместе живут.

— Это была моя инициатива и поправка, и, слава богу, ее поддержали, — уточнила Евгения Добрыня. — Если многодетная семья живет в квартире или в квартире на земле, она сможет получить участок. Но если у многодетной семьи уже есть земельный участок, то права получить еще один у них нет.

Интересно, что за родителями (усыновителями) право получения участка в собственность будет сохраняться до момента реализации этого права, независимо от достижения детьми 18 лет (а в случае обучения детей — независимо от достижения ими 23 лет).

Тем временем

С 2020 года в Крыму земельный налог, который предстоит уплатить в 2021 году, начнут исчислять исходя из кадастровой стоимости. Как сообщили «РГ» в УФНС по РК, кадастровая стоимость земельных объектов более справедливая, сопоставима с рыночной и определена с учетом их местоположения и качественных характеристик.

Налоговым кодексом предусмотрен коэффициент, ограничивающий ежегодный рост величины налога не более чем на 10 процентов по сравнению с предыдущим годом. К примеру, применяя при исчислении земельного налога кадастровую стоимость, даже если она больше нормативной, рост налога не превысит 10 процентов от суммы, исчисленной за прошлый налоговый период. Особого увеличения налоговой нагрузки крымчане на себе не ощутят.

Также вводится вычет, уменьшающий земельный налог для предпенсионеров на кадастровую стоимость 600 квадратных метров на один земельный участок.

За 2019 год земельный налог будет исчислен исходя из нормативной оценки.

Источник:
http://rg.ru/2020/01/15/reg-ufo/kto-smozhet-dooformit-krymskuiu-nedvizhimost-v-2020-godu.html

Цены на жилье в Крыму начинают гонку преследования за Краснодарским краем

Недооцененный рынок недвижимости в Крыму после присоединения к России стал пользоваться повышенным спросом: и обычные граждане, и инвесторы пытаются сейчас приобрести квартиры или земельные участки по самым привлекательным ценам. Эксперты, опрошенные «РИА Недвижимость», подкрепляют их рвение заявлениями, что цены на недвижимость полуострова и впредь будут расти, да так, что, возможно, в будущем превзойдут черноморское побережье Краснодарского края.

«Дикий», но развитый
Эксперты признают, что рынок недвижимости в Крыму весьма развит. На полуострове можно найти предложения во всех сегментах жилой недвижимости: от «однушки» эконом-класса в старом панельном доме за 20 тысяч долларов до вилл и коттеджей, цена которых достигает нескольких миллионов долларов, говорит генеральный директор Tekta Group Дмитрий Коновалов.

Но, пытаясь охарактеризовать рынок недвижимости в Крыму, некоторые собеседники РИА Новости называют его «диким». Четкого деления жилья на привычные для московского региона сегменты, которое бы однозначно принимали все участники рынка, просто не существует. «Границы между комфорт- и бизнес-классом чрезвычайно размыты. И в некоторых случаях простому обывателю бывает достаточно трудно определить, к какому сегменту относится та или иная новостройка», — говорит генеральный директор компании «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

К тому же в Крыму имеет место сильное расслоение рынка жилья, отмечает вице-президент девелоперской компании «Химки Групп» Дмитрий Котровский. «Это или «жесткий» эконом-класс в домах старого жилого фонда — панельных домах старых индустриальных серий, или сегмент, который для Крыма можно без зазрения совести назвать премиальным – клубные дома, загородные дома на береговой линии, в том числе с апартаментами для сезонного проживания», — рассказывает эксперт.

Золотой середины, которую в московском регионе принято именовать недвижимостью бизнес-класса, на полуострове катастрофически мало, соглашаются эксперты. Жилье бизнес-сегмента присутствует в основном в курортных зонах и представляет собой многоквартирные жилые новостройки.

«Элитка», как водится, стоит особняком и выделяется на фоне других классов жилья. В этом сегменте Крым предлагает дорогие многокомнатные квартиры-пентхаусы, коттеджи в элитных поселках, а также отдельно стоящие виллы и особняки в наиболее востребованных курортных районах Крыма, перечисляет Коновалов.

Фактор моря на ценнике
Самая дешевая недвижимость Крыма расположена в центральных (степных) и северных районах Крыма — Джанкое, Красноперекопске, Армянске. Здесь менее развит туризм, население занято в основном в сельском хозяйстве и промышленности, а жилье стоит в 2-4 раза дешевле, чем на побережье, констатирует Коновалов.

Цена квадратного метра вблизи моря стартует с 600 долларов в таких городах, как Евпатория и Феодосия. Чуть дороже – от 700 до 1 тысячи долларов – стоит квадратный метр жилья эконом-класса в Симферополе и Севастополе.

Традиционно наиболее дорогое жилье сосредоточено на южном берегу Крыма, где расположены самые популярные курортные зоны полуострова – Ялта, Алушта, Гурзуф, Партенит, Алупка. В этих городах сосредоточены самые дорогие предложения на вторичном рынке недвижимости, и цена за «квадрат» начинается с 1,4 – 1,6 тысячи долларов. Остальное побережье уступает югу полуострова в цене 20-50%.

По данным генерального директора компании «Century 21 Светлый Град» Елены Валеевой, купить 1-комнатную квартиру эконом-класса в Ялте или в Севастополе можно за 30 тысяч долларов. Правда, оговаривается она, это будет очень скромное жилье даже по местным меркам. «Двушка» в том же сегменте обойдется минимум в 45 тысяч долларов, а «трешка» будет стоить не меньше 70 тысяч долларов.

Недорогие квартиры в новом фонде таких приморских городов, как Ялта или Гурзуф, принадлежат, как правило, украинским гражданам и россиянам, использующим их для отдыха или сдачи в аренду, уточняет член совета директоров компании One Baltic Investment Group Алексей Голубович. Эксперт отмечает, что в лучших качественных объектах квартиры, в зависимости от расположения можно купить от 1,4 до 2,5 тысячи долларов за квадратный метр без учета цены отделки.

Кстати, в Ялте, Гурзуфе и Алупке сосредоточено и основное предложение крымской недвижимости бизнес-класса. В новостройках, возводимых по монолитно-кирпичной технологии, стоимость «квадрата» составляет уже 2-2,5 тысячи долларов.

А вот цены на элитное жилье начинаются уже с 3 тысяч долларов за квадратный метр на стадии земельных работ, отмечает Коновалов. Готовое жилье «высшей категории» стоит не меньше 5-10 тысяч долларов за «квадрат», хотя при желании можно найти объекты и за полмиллиона долларов.

При этом в элитном сегменте близость к морю имеет еще большее значение, чем в «экономе». «Расстояние до моря, как правило, не должно превышать 1 километра», — отмечает Литинецкая из «Метриум Групп». Хотя, как известно, у любого правила есть исключение. В Крыму таким исключением является Солнечная тропа, расположенная недалеко от Ялты и известная также как «Царская» и «Горизонтальная». Удаленность от пляжа домов, построенных рядом с тропой, компенсируется богатой природой и свежим воздухом.

Голубович обращает внимание на ограниченность предложения среди премиальных проектов в Крыму. Конечно, квартир предлагается немало, но часть из них не соответствует ожиданиям по качеству строительства и отделки, а большинство продается и вовсе без нее, сетует эксперт.

Апартаментам – особое внимание
На рынке недвижимости в Крыму широко представлены не только квартиры в многоквартирных домах, но и частные дома с одним хозяином. Цена квадратного метра в обычном частном доме в Симферополе в марте составила 1,25 тысячи долларов, а в коттеджах – от 2 тысяч долларов.

По словам Валеевой, особенно востребован покупателями в Крыму такой вид недвижимости, как апартаменты в гостиницах. Номер в отеле на берегу моря в окрестностях Севастополя можно купить за 23 – 25 тысяч долларов. В два раза больше придется выложить за аналогичные апартаменты в бизнес-классе.

Есть на полуострове и небольшой сегмент апартаментов премиум-класса, представленный десятком проектов с общим числом квартир меньше 1 тысячи, говорит Голубович.

Принадлежат такие здания чаще всего российским компаниям («Царская тропа») или инвесторам из стран ЕС («Дипломат», «Опера Прима»). Кстати, два последних объекта – это самые крупные, дорогие и современные комплексы в Крыму, созданные итальянскими архитекторами и дизайнерами вместе с западными же инженерами. Квартиры в них, как правило, продаются с полной отделкой по европейским стандартам, включающей кухни, ванные и бытовую технику, по цене 5-6 тысяч долларов за квадратный метр.

Участок у воды
В приморских городах южного побережья Крыма наряду с самым дорогим жильем представлены и самые ценные земельные участки. «Стоимость сотки на первой береговой линии может доходить до 60 тысяч долларов», — делится цифрами Котровский. А вот чем дальше участок расположен от моря, тем ниже будет его стоимость. Например, на удалении 1-1,5 километра от воды сотка земли стоит уже от 500 до 2 тысяч долларов.

Впрочем, рынок земельных участков в Крыму полон сюрпризов. При оценке предложений на полуострове следует обязательно проверять наличие подъездных путей и коммуникаций, рассказывает Котровский, ведь инфраструктура в Крыму недостаточно развита. «Рынок земельных участков в Керчи изобилует предложениями на берегу моря, но при этом строительную технику к ним можно подвезти только по морю», — приводит пример эксперт.

Но, несмотря на все эти нюансы, земельные участки в Крыму после присоединения полуострова к России уже подорожали на 50%, а в некоторых случаях и на все 80%, констатирует девелопер.

Беспрецедентный спрос
Большинство экспертов, опрошенных РИА Новости, утверждают, что цены на недвижимость в Крыму после референдума заметно выросли – примерно на 20%. Те же, кто не отметил роста, ожидают его в ближайшее время. По мнению руководителя аналитического центра ОАО «ОПИН» Дениса Бобкова, показательными месяцами станут май и июнь. «Спрос на курортную недвижимость традиционно носит сезонный характер», — объясняет он.

А вот Котровский из «Химки Групп» заверяет, что кривая спроса уже активно растет вверх. «Количество запросов, поступающих по телефону из московского региона, нефтегазовых регионов России в крымские агентства недвижимости, местные риэлторы называют беспрецедентным», — делится он. Некоторым агентствам даже пришлось расширить штат персонала, отвечающего на звонки, чтобы успевать принимать заявки. Это объяснимо: люди хотят купить недвижимость в Крыму до того, как туда придут профессиональные игроки и начнется разогрев рынка и цен.

Стоит отметить, что недвижимость в Крыму, особенно в курортных городах, всегда пользовалась повышенным спросом, в том числе у россиян, утверждает Литинецкая. Из-за ухудшения отношений между Украиной и Россией, конечно, в последний год интерес к полуострову значительной снизился, но в ближайшее время можно смело прогнозировать повышение активности российских покупателей, уверена эксперт.

Для людей с минимальными запросами к сервису и инфраструктуре, ищущих недорогой вариант «дачного» жилья, Крым с его климатом и недооцененной недвижимостью может стать хорошей альтернативой краснодарскому побережью, ведь здесь пока стоимость жилья в среднем вдвое ниже. «К тому же интерес к полуострову сейчас поддерживается патриотическими настроениями и заявлениями властей о планах развития республики», — отмечает Коновалов.

Помимо того, крымская недвижимость подходит и для инвестиций, так как в перспективе ее стоимость, вероятнее всего, увеличится, считают эксперты. «Как только на полуострове появятся частные инвесторы, которые начнут реализовывать свои проекты по строительству курортной недвижимости, цены могут повыситься на 20-30% в течение короткого промежутка времени», — уверена Литинецкая.

Однако точных сроков, когда стоит ждать заметных изменений на рынке полуострова, эксперты назвать не могут. Инвесторы пока не могут зайти на новую территорию, так как в настоящий момент в Крыму действует мораторий на операции землей. Да и весь рынок сейчас находится в искусственно-замороженном состоянии: сделки с недвижимостью в Крыму не регистрируются. Укргосреестр для крымских нотариусов теперь закрыт, а Росреестр пока не принял имущество нового региона.

Валеева констатирует, что многие продавцы жилья в Крыму сейчас взяли паузу и сняли с продажи свои квартиры и дома. Не понимая ценовых перспектив, которыми может обрадовать их возросший платежеспособный спрос, они боятся продешевить и поэтому уходят с рынка, что в свою очередь может спровоцировать усиление дефицита жилья и дополнительный рост цен.

Новый импульс
На сегодняшний день инвесторами большинства новых проектов в Крыму, как правило, являются российские или крымские компании, а возводят их строители из Турции или Днепропетровска. При этом, по мнению Коновалова из Tekta Group, после вхождения полуострова в состав РФ привлекательность Крыма для инвесторов, в том числе и частных, значительно повысилась, и, по мере нормализации политической обстановки, она будет расти и дальше.

Литинецкая в свою очередь указывает, что перспективы рынка недвижимости Крыма во многом будут зависеть от того, насколько активно власти РФ собираются способствовать развитию региона. Без серьезных дотаций со стороны государства частные инвесторы вряд ли начнут что-то строить, убеждена она.

«Если после присоединения государство придумает программу для развития региона – как, например, это было в случае с новой Москвой – и выделит определенные бюджетные средства, то рынок недвижимости Крыма, безусловно, получит новый импульс», — настаивает риелтор.

А в долгосрочной перспективе, по прогнозам экспертов, недвижимость в Крыму может превзойти по стоимости краснодарскую. Однако с приобретением жилья или земли на полуострове Коновалов все же советует повременить как минимум до конца 2014 года, когда Крым окончательно перейдет на российское законодательство.

Источник:
http://www.irn.ru/articles/37413.html