Как продать квартиру через ипотеку

Как продать квартиру через ипотеку?

Последние несколько лет многие сделки с недвижимостью проводится с использованием ипотеки, когда вместо покупателя деньги продавцу выплачивает банк. Для продавца такая сделка может оказаться сложной, если не знать, как продать квартиру ипотечникам, какие документы понадобятся, как заключить договор, и какие риски могут быть для него. Рассмотрим эти и другие вопросы подробно.

Особенности продажи квартиры покупателю с ипотекой

Ипотека – это залог недвижимости. По такой сделке банк выплачивает деньги за жилье продавцу, но для задатка может использоваться и первоначальный взнос покупателя. В дальнейшем именно он рассчитывается перед кредитором.

Перед тем, как продать квартиру покупателю с ипотекой, стоит ознакомиться с особенностями сделки:

  1. Ипотека для покупателя может быть предварительно одобрена банком. Но окончательное решение принимается только после того, как покупатель представит в банк документы по сделке.
  2. Сделка занимает больше времени, чем при продаже покупателю с собственными деньгами.
  3. Практически всегда требуется предварительный договор купли-продажи (далее – ДКП).

Обратите внимание! Документы для продажи недвижимости по ипотеке желательно подготовить заранее, как и согласовать условия сделки с покупателем.

Способ оплаты

Расчет с продавцом при покупке недвижимости в ипотеку всегда выполняется через банк. Чаще всего используется сервис безопасных переводов или аккредитив (например, в Сбербанке). Часть денег из первоначального взноса передается на первом этапе сделки в качестве задатка или аванса. Остаток банк перечисляет продавцу самостоятельно, получив документы, подтверждающие регистрацию перехода права собственности в пользу заемщика.

Если перепланировка не узаконена

Продать квартиру в ипотеку с неузаконенной перепланировкой с большой долей вероятности не получится. Перед заключением договора для оценки недвижимости придет специалист, и он обнаружит все изменения, сверив фактическое состояние жилья с техпаспортом.

Совет юриста: перед тем, как выставлять квартиру на продажу, перепланировку лучше узаконить. Даже если покупатель будет с наличными, проблемы с документами могут его отпугнуть.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Если продаваемая квартира в ипотеке

Ситуация сложнее, если выставленная на продажу квартира тоже находится в ипотеке. Здесь возможны два варианта:

  1. Покупатель первоначальным взносом погашает долг продавца перед другим банком. Кредитор снимает обременение, и можно выходить на сделку.
  2. «Ипотека на ипотеку», когда ипотечный договор продавца переоформляется на покупателя. Шансов больше, если он берет жилищный кредит в банке, в котором он оформлен у собственника. Но некоторые банки занимаются рефинансированием ипотеки других финансовых учреждением с переводом долга на покупателей.

Важно! Проще всего погасить долг перед банком первоначальным взносом. Обременение снимут за три рабочих дня. Но это нужно делать только после того, как банк разрешит сделку. Согласие дают крайне редко: кредиторы хотят выдавать ипотеку только на беспроблемную недвижимость без обременений.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Риски продажи по ипотеке для продавца

Самый большой риск продавца при продаже квартиры на вторичке в ипотеку – неодобрение сделки банком. Кредитор может отказать в кредитовании на любом этапе, и тогда рухнет вся схема сделки, придется искать другого покупателя, а задаток – возвращать покупателю, если это предусмотрено условиями договора как форсмажорное обстоятельство.

В остальном для продавца рисков нет. Банки сами проверяют недвижимость и заемщиков, и неблагонадежным клиентам сделки не одобряют.

Еще один момент – сроки продажи недвижимости по ипотеке. На регистрацию права собственности уйдет 7-9 рабочих дней, и в течение 5-7 дней после этого банк перечислит оставшуюся часть стоимости жилья. Сразу получить все деньги не удастся.

Как оформляется продажа квартиры по ипотеке?

Как выглядят этапы продажи квартиры по ипотеке:

  1. Покупатель подает заявку в банк, получает предварительное одобрение, находит квартиру продавца и осматривает ее.
  2. Стороны оговаривают условия сделки, заключают предварительный договор купли-продажи с задатком (первоначальным взносом).
  3. Документы по недвижимости покупатель представляет в банк, чтобы получить окончательное одобрение.
  4. Кредитор рассматривает документы 5-7 дней, направляет в это время специалиста по оценке недвижимости.
  5. Покупатель (заемщик) получает от банка одобрение и заключает ипотечный договор.
  6. Продавец и покупатель заключают основной ДКП, подают документы на регистрацию перехода права собственности.
  7. Продавец получает оставшуюся часть денег после регистрации.

Примечание: в зависимости от условий банка и особенностей сделки схема может меняться, но обычно она выглядит так, как указано выше.

Содержание и образец предварительного договора купли-продажи квартиры в ипотеку

Преддоговор должен соответствовать форме основного ДКП. Что в нем указывается:

  1. Сведения о сторонах: Ф.И.О., даты рождения, паспортные данные продавца и покупателя.
  2. Информация о квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, площадь, дата возникновения права собственности.
  3. Документ, на основании которого продавец оформил право собственности.
  4. Размер задатка (первоначального взноса), общая стоимость жилья.
  5. Порядок и способы расчетов.
  6. Форс-мажорные обстоятельства, при которых задаток возвращается покупателю (например, отказ банка в ипотеке на конкретную недвижимость).
  7. Информация о банке-кредиторе.
  8. Подписи сторон.

Содержание и образец договора купли-продажи квартиры под ипотеку

В основном ДКП указывается то же самое, что и в предварительном. Но оформляется он уже после окончательного одобрения сделки банком. В нем нужно указать его реквизиты, сроки окончательного расчета по сделке, реквизиты банковского счета, на который продавец должны перечислить деньги.

Для сделки продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • выписку из ЕГРН, оформленную не более одного месяца назад;
  • техпаспорт;
  • документ, подтверждающий основание возникновения права собственности на продаваемое жилье: старый ДКП, договор мены, дарения, свидетельство о наследстве, и пр.

Перед заключением преддоговора нужно оформить выписку из домовой книги и справки об отсутствии долгов по ЖКУ.

Покупатель представляет продавцу только паспорт, но в банк нужно принести документы на квартиру вместе с предварительным, а потом – и основным ДКП.

Продать квартиру под ипотеку можно без привлечения риэлтора, и тогда получится сэкономить 30 000-100 000 руб. Но есть расходы, без которых продавцу не обойтись:

  1. Если продается доля в праве собственности, необходимо сначала предоставить преимущественное право выкупа другим владельцам, а затем оформить нотариальный ДКП. Удостоверение нотариусом обойдется в 0,5% от стоимости сделки, но не более 20 000 и не менее 300 руб.
  2. Если квартира куплена в браке, понадобится нотариальное согласие супруга на сделку (500 руб.).

Обратите внимание! Если сделки купли-продажи не проводились ранее ни продавцом, ни покупателем, лучше заказать полное сопровождение у юриста. Это будет стоить от 10 000 руб., но зато обе стороны могут быть уверены, что все пройдет без проблем. Расходы можно поделить пополам.

Сроки продажи квартиры в ипотеку

Рассмотрим длительность каждого этапа в хронологическом порядке:

  1. Поиск покупателя. На это в среднем уходит 2-3 месяца.
  2. Согласование условий сделки устно. Это происходит после показа квартиры. Человек может сразу согласиться на покупку, или дать ответ через несколько дней.
  3. Заключение предварительного договора , внесение задатка и подача документов для согласования в банк. Это можно сделать за один день.
  4. Рассмотрение документов банком. В среднем занимает 5-7 дней.
  5. Заключение ДКП после окончательного одобрения, подача документов на регистрацию – за один день.

Примечание: сроки регистрации в Росреестре зависят от того, куда подаются документы. Если напрямую регистратору – 7 рабочих дней, через МФЦ – 9 рабочих дней. Если ДКП удостоверяет нотариус, документы подает он бесплатно, регистрация займет 3 рабочих дня. В общей сложности от заключения преддоговора до получения остатка денег по сделке уходит около двух месяцев.

Плюсы и минусы продажи квартиры по ипотеке

Рассмотрим преимущества и недостатки продажи недвижимости по ипотеке для продавца:

Источник:
http://socprav.ru/prodazha-kvartiry-cherez-ipoteku

Документы для продажи квартиры в ипотеку — перечень 2018

О нюансах процедуры реализации недвижимости с использованием кредитных средств знают далеко не все потенциальные участники таких сделок. Но продавцы жилья, желающие выйти на рынок недвижимости со своим предложением, часто интересуются у специалистов, какие требуются документы для продажи квартиры в ипотеку в 2018 году.

Чтобы перспектива быть обманутым в результате сложной сделки не пугала собственников недвижимости, специалисты московского агентства «Чистые Пруды» составили самый полный перечень документации и сопроводили его полезными рекомендациями. Кроме того, чтобы получить детальную консультацию бесплатно, пользователи могут обращаться на горячую линию нашей компании или задавать вопросы непосредственно на сайте агентства.

Документы для продажи квартиры по ипотеке для продавца

Сама по себе сделка купли-продажи — это весьма ответственная процедура, а с появлением третьих сторон (банк, органы опеки и т. д.) ответственность возрастает. Подготовить пакет документов, необходимых для продажи, следует заранее. Это положительно повлияет на решение потенциальных покупателей и значительно ускорит сделку. Однако не стоит забывать, что некоторые официальные бумаги имеют ограниченный период действия. Кроме стандартного комплекта документов могут потребоваться дополнительные справки и выписки, что является нормой в случае сделки с привлечением заемных средств.

  • паспорта и свидетельства о рождении лиц, проживающих на продаваемой территории (копии);
  • правоустанавливающая документация;
  • согласие на сделку от супруга (заверенное в нотариате) либо брачный договор, подтверждающий особый режим прав собственности на супружеское имущество;
  • технический паспорт (техпаспорт на квартиру может запросить только владелец по личному заявлению);
  • извлечение из домовой книги;
  • поэтажный план из БТИ.

Дополнительный список документов для продажи квартиры по ипотеке:

  • выдержка из лицевого счета об отсутствии долгов за ЖКУ (можно получить онлайн на портале госуслуг, через МФЦ либо взять в управляющей компании, предъявив оригиналы паспорта и свидетельства о собственности);
  • разрешение опекунского совета, если один из собственников недееспособен (узнайте подробнее, как получить согласие опеки на продажу);
  • справка об отсутствии долгов перед ФНС;
  • справка из территориального ПНД и от нарколога (обычно достаточно предъявить водительское удостоверение на имя продавца квартиры).

Советы продавцу при продаже жилья в ипотеку

  1. Приступая к сбору документации, следует помнить, что срок действия некоторых справок ограничен 1 месяцем. Оперативность в этом вопросе позитивно повлияет на решение вероятного покупателя.
  2. Для продающей стороны наиболее безопасна сделка с клиентами банка, обладающего надежной репутацией, поскольку кредитная организация обеспечивает легитимность сделки.
  3. В ДКП указывается реальная рыночная стоимость квартиры, поэтому продавец получает право свободно распоряжаться легальными доходами.

Истории из жизни
Когда муж получил новую должность с переездом в Москву, мы около года снимали жилье. Потом решили, что хватит платить хозяевам тесной «трешки» в плохом районе, тем более, что ежемесячный ипотечный платеж за весьма достойную «двушку» примерно равнялся сумме аренды. Но сразу столкнулись с проблемой — собственник приглянувшейся квартирки наотрез отказывался связываться с ипотечниками, объясняя это нежеланием «заморачиваться» и собирать большой пакет документов. Мы предложили обратиться в агентство, разделив финансовую нагрузку за услуги юриста. Выбрали компанию «МИЭЛЬ», специалисты которой быстро подготовили нужный комплект бумаг от продавца, посодействовали нам на этапе согласования сделки со Сбербанком, проверили юридическую чистоту объекта. Так как в нашем случае стороны договорились о совместной оплате дисконта агентства, сопровождение обошлось нам за вполне доступные деньги.

Читайте также  Военный загранпаспорт: порядок оформления и важные моменты

Собственнику необходимо подготовить солидный перечень документов для продажи квартиры через ипотеку. Однако если сделка на самом деле выгодна продавцу, ему стоит пройти более сложную процедуру сбора и проверки документации.

Истории из жизни
Опираясь на свой опыт, хочу заявить, что на самом деле продавать недвижимость людям с ипотекой намного безопаснее, чем за наличку. Такие сделки «от и до» подконтрольны банку, который гарантирует соблюдение всех условий ДКП. Единственное, что сбор доков от продавца может затянуть процедуру. Я лично для документального сопровождения нанимал агента в «МИЭЛЬ» на Чистопрудном бульваре, остался доволен на все сто и всем рекомендую так поступать!

Независимо от характера сделки — за наличные, на кредитные средства или за материнский капитал — желательно заранее подготовить и проверить все бумаги. Чтобы как можно скорее выйти на этап подписания договора и получить деньги, рекомендуем обратиться за помощью в наше агентство. Законодательно купля-продажа жилья в ипотеку строго регламентирована российским законодательством, а наши юристы и брокеры имеют превосходное образование и многолетний опыт, поэтому вероятные риски сведут к минимуму. Мы регулярно помогаем клиентам собрать полный пакет документов при продаже квартиры в ипотеку. Также напрямую сотрудничаем с ведущими банками РФ по программе ипотечного кредитования и проверяем юридическую чистоту сделок при покупке квартир в ипотеку. С нами ваши шансы на успешную сделку возрастают в разы!

Звоните по телефону +7 (495) 744-33-77 , оставляйте заявку или приезжайте в офис Чистопрудный бульвар, д5. Метро Чистые пруды, Москва

______________________

Если у вас появились вопросы по статье, вы можете задать их нам по телефону +7 (495) 744-33-77 , либо заполнить форму заявки. Наш специалист ответит на все ваши вопросы.

Источник:
http://prodam-kuplyu-kvartiru.ru/articles/ipoteka/dokumenty-dlya-prodazhi-kvartiry-v-ipoteku-perechen-2018/

AntiLoh.info

Полный перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет и по ипотеке

Как только Вы загорелись идеей продать квартиру , можно уже начать собирать папку документов. Какие документы нужны для продажи квартиры? Список бумажек приличный, и некоторые из них готовятся не один день. Кроме того, покупатель охотнее идет на сделку, если все документы будут уже готовы. Давайте разберемся, какие справки и где нужно получить, чтобы упростить и ускорить эту процедуру.

При продаже квартиры за наличный расчет

Основной перечень документов для продажи квартиры за наличный расчет
  1. Паспорта всех собственников квартиры.
  2. Документ-основание (правоустанавливающий документ), подтверждающий право собственности на квартиру. Это может быть договор купли–продажи, дарения, приватизации, договор ренты или инвестирования, также решение суда, свидетельство о вступлении в права наследования. Все эти документы должны быть у Вас на руках. Если Вы потеряли договор основания, восстановить его можете, обратившись в Регистрационную палату (если это договор приватизации, то нужно обратиться в БТИ). Договор купли-продажи советуем составить у юриста, т.к. он поможет с правильным его оформлением, учтёт все нюансы и условия участников сделки. Договор подписывается при регистраторе сделки в Регистрационной палате, заранее его подписывать категорически не рекомендуем.
  3. Выписка из домовой книги (также она называется справка о зарегистрированных лицах, справка о составе семьи), в ней указаны какие лица прописаны в квартире, или что никто не прописан.
  4. Нотариально заверенное согласие супруга. Если квартира приобреталась в браке, то потребуется нотариально заверенное согласие супруга, даже когда на момент сделки купли-продажи супруги разведены. Согласие супруга не требуется, если есть брачный договор или же квартира была получена по наследству или подарена. Если супруг умер, то необходимо свидетельство о смерти.
  5. Разрешение органов опеки и попечительства. Если ребенок является владельцем доли или квартиры в целом, тогда потребуется разрешение органов опеки и попечительства (оригинал и копия). Порядок получения разрешения с органов опеки:
    • ОБА родителя (даже если они разведены, но не лишены родительских прав; или же усыновители, опекуны) приходят вместе с ребенком (если ему нет 14 лет, то присутствие его не требуется) в органы опеки и попечительства, и предъявляют след. документы:
      • Выписку с домовой книги с места жительства ребенка;
      • Свидетельства о праве собственности на продаваемую и покупаемую недвижимость;
      • Технические паспорта продаваемой и покупаемой недвижимости;
      • Свидетельство о рождении или паспорт ребенка (если ему есть 14 лет);
      • Паспорта обоих родителей.
    • Оба родителя (опекуны, усыновители) и сам ребенок (от 14 лет) в органах опеки пишут заявления о продаже старой и покупке новой недвижимости.
    • Органы опеки в течение 14 дней рассматривают заявления и проверяют, не ущемлены ли права ребенка, затем выдают письменное разрешение на продажу и покупку той недвижимости, которая указана в заявлении.
    Дополнительный пакет документов для продажи квартиры, который продавец должен предоставить покупателю
    1. Кадастровый паспорт квартиры. Если у Вас его нет на руках, его можно заказать в Кадастровой палате или МФЦ (Многофункциональном центре) Вашего города. Срок изготовления до 5 рабочих дней (бывают задержки), госпошлина – от 220 рублей (ВАЖНО! Кадастровые паспорта больше не выдаются! Вместо них с 1 января 2017 года Росреестр начал выдавать выписки из ЕГРН (Единый Государственный Реестр Недвижимости) на квартиру. Росреестр упразднил ГКН (Государственный Кадастр Недвижимости) и создал новый ресурс — ЕГРН. Все данные из ГКН перенесли в ЕГРН).
    2. Технический паспорт квартиры. Технический паспорт для сделки купли-продажи он не требуется, но этот документ должен быть на руках у владельцев квартиры. Если его нет, для оформления технического паспорта обращайтесь в БТИ (Бюро технической инвентаризации). Срок изготовления: если не срочно – от 15 дней (госпошлина – 900 рублей); срочно – от 7 до 10 дней (госпошлина составить от 1300 рублей).
    3. Выписка из ЕГРП на недвижимое имущество. В данной выписке указано – кто правообладатель; есть ли обременение на квартиру, также является ли предметом судебного разбирательства. Данную выписку может получить любой желающий, обратившись в Регистрационную палату или МФЦ (Многофункциональный центр).
    4. Справка о состоянии лицевого счета квартиры. Данная справка берется в бухгалтерии паспортного стола и должна быть обязательно с печатью начальника отдела.
    5. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным платежам (свет, газ, вода, а также телефон, домофон и интернет). Каждые справки берутся в своих управляющих компаниях. Если в Вашей квартире есть телефонная линия и домофон, будьте готовы также представить документы об оплате и этих счетов. Если покупатели не захотят переписать на себя телефон, интернет и кабельное телевидение, тогда Вам потребуется расторгнуть договора с компаниями, которые предоставляют данные услуги.
    6. Справки из психоневрологического и наркологического диспансера. Их может потребовать покупатель, если усомниться в адекватности продавца. Вместо них подойдут водительские права. Если покупателю нужна именно справка, то она на платной основе заказывается в психоневрологическом и наркологическом диспансере. При себе иметь паспорт.
    7. Копия финансово-лицевого счета, если расчет за квартиру будет производиться безналичным путем.
    8. Справка из налоговой инспекции. Если продавец получил квартиру в дар или унаследовал, покупатель может потребовать данную справку, в которой указано, что причитающий налог уплачен.

    При продаже квартиры по ипотеке

    В этом случае документы необходимые для продажи квартиры по ипотеке, который продавец предоставляет банку покупателя для одобрения ипотечного кредита такие же, что и за наличный расчет. Этот список указан выше плюс необходима оценка рыночной стоимости продаваемой квартиры.

    Процедура получения этой оценки платная и, в основном, она идет за счет покупателя (она нужно прежде всего для его банка). Однако продавец должен обеспечить доступ оценщиков в квартиру, чтобы они могли оценить все факторы, влияющие на ее цену.

    После одобрения ипотеки, подавайте необходимые документы в Регистрационную палату для проведения сделки купли-продажи квартиры.

    Источник:
    http://antiloh.info/realty/polnyj-perechen-dokumentov-dlya-prodazhi-kvartiry.html

    Правовая база продажи квартиры по ипотеке. Какие документы нужны для сделки?

    Покупка квартиры через ипотеку требует ответственного подхода и основательной подготовки. Помощь в оформлении необходимых бумаг и заключении сделки можно получить в нотариальной конторе или риэлтерской компании за отдельную плату.

    Чтобы избежать дополнительных затрат, нужно изучить права и обязанности, сопутствующие продаже в ипотеку, и собрать наиболее полный пакет документов.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта, это быстро и бесплатно !

    Правовая база, которая регулирует оформление ипотечных сделок

    В основе правового регулирования ипотечного жилищного кредитования лежат следующие акты:

    • Конституция РФ устанавливает права граждан на владение землёй, жилище, обеспечивает государственную защиту прав и свобод человека, в частности свободу экономической деятельности и защиту прав собственности.
    • Часть первая Гражданского кодекса РФ регулирует отношения, возникающие при владении, пользовании и распоряжении объектами недвижимости.
    • Земельный кодекс РФ управляет процедурой передачи земель в собственность физическим и юридическим лицам. Включает в себя условия предоставления земельных участков для целей индивидуального жилищного строительства.
    • Налоговый кодекс РФ утверждает понятия организация и индивидуальный предприниматель. Ст. 333.25 НК РФ предусматривает порядок оценки стоимости недвижимости и земельных участков.
    • Жилищный кодекс РФ регулирует жилищные отношения, связанные с возникновением, реализацией, изменением и прекращением прав пользования, владения и распоряжения недвижимостью.
    • Градостроительный кодекс РФ, соответственно, упорядочивает отношения, связанные с градостроительным планированием, застройкой, благоустройством поселений.
    • Федеральный закон №102-ФЗ «Об ипотеке» от 16 июля 1998 года (в редакции от 17 июля 2009 года) является основным правовым актом, регламентирующим основания предоставления ипотеки, юридические последствия их возникновения и порядок ипотечного оформления. Именно в нём предусмотрены конкретные условия приобретения недвижимости и последующего залога на неё посредством предоставления кредита.
    • Федеральный закон №152-ФЗ «Об ипотечных ценных бумагах» от 11 ноября 2003 года (в редакции от 27 июля 2006года).
    • Федеральный закон №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» от 21 июля 1997 года (в редакции от 17 июля 2009 года).
    • Постановление Правительства РФ №1010 «Об Агентстве по ипотечному жилищному кредитованию» от 26 августа 1996 года.
    • Постановление Правительства РФ №28 «О мерах по развитию системы ипотечного жилищного кредитования в Российской Федерации» от 11 января 2000 года.
    • Постановление Правительства РФ №628 «Об утверждении правил предоставления государственных гарантий Российской Федерации по заимствованиям открытого акционерного общества «Агентство по ипотечному жилищному кредитованию»» от 25 августа 2001 года.
    • Ряд положений и инструкций Банка России. Рекомендуется уточнять детали в конкретном банке, с которым планируется сделка.

    Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

    Какие документы нужны для продажи ипотечного жилья от покупателя и продавца?

    Полный список документов, необходимых в 2019 году для регистрации сделки продажи ипотечного жилья и предоставляемых банку и покупателю для одобрения ипотеки, оформления закладной и проверки юридической чистоты недвижимости:

    Источник:
    http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/ipoteka/neobhodimye-dokumenty.html

    Какие документы нужны для продажи квартиры в 2018 году

    Процесс купли-продажи жилой недвижимости предполагает сбор определенного пакета документации (различные свидетельства, справки и т.д.) со стороны продавца. Документы для продажи квартиры от собственника отличаются в зависимости от ситуации: наличие долгов, жилье находится в ипотеке или распределено на 2-3 доли. Чтобы быстро переоформить жилой объект, следует заблаговременно заняться подготовкой необходимых бумаг. Если у него несколько хозяев или значительные задолженности по коммуналке, лучше предварительно проконсультироваться у квалифицированного юриста.

    Основной пакет документов для продажи

    В случае, если документация подготовлена не полностью, есть риск аннуляции сделки по реализации недвижимости. Для признания ее действительной с юридической стороны и госорганами, вам понадобятся такие основные документы для продажи квартиры в 2018 году:

    подтверждение личности всех владельцев;

    свидетельство, подтверждающее собственность;

    технический паспорт жилья;

    иная правоустанавливающая документация;

    подтверждение отсутствия задолженностей;

    выписка из Единого государственного реестра недвижимости.

    “Только выписка из ЕГРН способна подтвердить, что продаваемое жилище свободно о залогов в какой-либо кредитной организации и на нее не посягают другие члены семьи”.

    Если официальный хозяин жилплощади младше 18 лет, потребуется также разрешение от опекунских органов. Когда жилище получено в дар или по наследству (по завещанию), то должна быть оформлена дарственная и получена справка об отсутствии долгов по налоговым отчислениям.

    Разберем надобность каждого документа

    Паспорт и свидетельство о собственности

    Эти базовые бумаги необходимы даже при наличии других собственников. Для составления договора требуются оригиналы и их копии. В паспорте следует отсканировать первую страницу и ту, где указывается регистрация (прописка), а право собственности отксерокопировать полностью. Все копии следует заверить нотариально.

    “Сегодня свидетельства выглядят по-разному, в зависимости от года получения. Все они действительны, поскольку официальные бланки не раз менялись, но не утратили свою силу”.

    Если у недвижимого имущества несколько владельцев, то просто предоставить базовые документы в оригинале и копии недостаточно, обязательно личное присутствие всех собственников. Если это невозможно, прибегают к оформлению доверенности. В данному случае потребуется предъявить: подтверждение личностей всех граждан, участвующих в процессе, все права собственности с отметкой размера доли (например, 1/4, 2/3).

    Договор купли-продажи квартиры: образец документа на 2018 год

    Большую часть бланков договоров (образцов) можно заполнить самостоятельно, если предварительно скачать с официальных источников и распечатать. Они находятся в открытом доступе, являются актуальными на 2018 г. и предполагают введение информации о хозяине жилплощади и жилом объекте.

    Важный нюанс, который следует учесть при оформлении договора: покупатель обычно дает аванс (залог) как гарантию того, что он действительно готов совершить покупку, и пишет соответствующую расписку. После того, как купля-продажа состоялась, отдается вся оставшаяся сумма денег и ранее написанная расписка. Пункты, которые присутствуют в каждом договоре о реализации жилого объекта:

    на момент заключения сделки по данному адресу нет прописанных граждан;

    никакие третьи лица не посягают на жилплощадь.

    Данную информацию лучше проверить с помощью документальных доказательств. Однако бывают более сложные случаи, когда необходимо указать особые сведения касательно статуса или состояния жилища. В такой ситуации лучше обратиться к юристу. Он поможет грамотно составить договор, однако за это придется заплатить пошлину. Ее размер зависит, главным образом, от суммы сделки, например, от 1 до 10 млн. рублей придется заплатить 10 тыс. рублей и 0,75% от стоимости жилища, более 10 миллионов рублей — 77500 тысяч и 0,5% от заявленной цены.

    Акт приема-передачи недвижимости: образец документа на 2018 год

    Документы для продажи квартиры включают и акт-приема передачи жилой площади. Он отражает важные обстоятельства:

    недвижимое имущество переходит от одного хозяина другому;

    отсутствуют претензии от соискателя к состоянию жилплощади.

    “Данный Акт официально фиксирует факт передачи помещения новому хозяину и описывает состояние, в котором оно находилось на момент оформления купли-продажи”.

    В нем обычно прописываются нюансы передачи:

    документации, которая подтверждает отсутствие долгов по коммуналке у предыдущего владельца;

    полной суммы денег за жилой объект.

    В заключение обе стороны подтверждают, что не имеют друг к другу каких-либо материальных претензий. Таким образом Акт приема-передачи недвижимого имущества — это важная составляющая документации по его реализации, в которой отражаются действительно значимые сведения о состоянии жилья. При возникновении проблем или претензий, данный Акт служит существенным доказательством невиновности той или иной стороны.

    Прежде, чем подписать Акт, обязательно ознакомьтесь с его содержимым. Перед покупкой физическое лицо вправе досконально осмотреть помещение, отметить любые изъяны (трещины, ветхий балкон, плохое состояние коммуникаций) и отметить их в Акте. Если вы, как продавец, с чем-то не согласны, об этом следует сказать до его подписания.

    Выписка подтверждающая отсутствия задолженности: образец

    Один из способов, как узнать о наличии или отсутствии задолженности по жилищу — ознакомиться с выпиской из лицевого счета. Благодаря современным компьютерным технологиям, ее легко получить бесплатно за 1-5 дней, в зависимости от способа подачи заявления (онлайн или офлайн). Чтобы забрать бумагу, достаточно предъявить паспорт и оригинал права собственности. Заказать ее можно удобным для вас способом:

    лично обратиться в обслуживающую компанию (ЖЭК или кооператив для квартир-вторичек);

    обратиться в ближайший Многофункциональный центр (МФЦ) или уполномоченный госорган по месту прописки;

    заполнить форму онлайн-заказа на портале Госуслуг.

    “Выписка с лицевого счета не позволяет скрывать долги по коммунальным или другим счетам (Интернет, ТВ), поскольку проверяется во время регистрации договора купли-продажи.”

    В качестве дополнительного доказательства прикрепите платежи по коммуналке за последние несколько месяцев. Если не оплатить счета, то наличие долгов может стать поводом для аннулирования сделки.

    Технический паспорт на квартиру: образец на 2018 год

    Данная бумага не входит в обязательный перечень документа для продажи квартиры, однако соискатель вправе попросить предоставить ее. Основные данные, которые содержаться в таком техпаспорте:

    подробное описание жилплощади (фактический адрес, квадратура, нюансы инженерных коммуникаций, материал стен и другие данные);

    чертеж помещения с учетом всех размеров.

    “Для получения техпаспорта обратитесь лично в БТИ. Его можно заказать так же, как и справку о задолженности”.

    В каких целях соискатели чаще всего запрашивают технический паспорт:

    убедиться, что жилище не имеет незаконной перепланировки, пристройки (сверка с чертежами);

    приобрести жилплощадь, когда в семье есть несовершеннолетний ребенок (техпаспорт требуется, чтобы получить соответствующее разрешение от опекунских органов).

    Выписка из ЕГРН

    Чтобы соискатель убедился: у жилого недвижимого имущества только один хозяин и нет никаких третьих лиц, претендующих на нее, оформляется выписка из ЕГРН. Существует несколько способов ее получения:

    лично обратившись в ближайшее отделение Росреестра или МЦ;

    онлайн на официальном сайте Росреестра.

    “Получить справку обычно удается за три дня, но если обращаться в Многофункциональный центр, то к крайним срокам добавьте еще 2-3 дня”.

    Такую документацию не всегда предоставляет продавец, ее вправе заказать и сами покупатели. Для этого в заявлении указывается ФИО владельца жилища, адрес и другие важные данные (задолженности, ипотечный статус и др.).

    Если осуществляется типичная сделка (один продавец и покупатель, наличный расчет), то справки из ЕГРН, технического паспорта и выписки из лицевого счета достаточно для ее заверения. Однако бывают и более сложные случаи, например, жилплощадь находится под ипотечным кредитом, приобретена в браке или записана на несколько граждан. В каждом из перечисленных ситуаций требуется подготовить нетипичный пакет документов.

    Особенности в продаже квартир

    Владелец недвижимости несовершеннолетний

    В качестве владельца жилья или его доли может выступать подросток младше 18 лет. В такой ситуации потребуется разрешение от опекунских органов. Оно составляется в установленном порядке, а подпись ставит уполномоченный председатель организации. Разрешение лучше заказывать заблаговременно, потому что для его оформления нужно два-три дня. Если вы делаете заявку перед праздниками, то сроки изготовления разрешения затянутся.

    Проблемы с получением разрешения возникают тогда, когда предполагаемое жилье — это не комфортные апартаменты на вторичном рынке, а дом в деревне или новое жилье (новостройка), имеющее меньшую площадь, чем нынешнее. В этом случае необходимо доказательство, что новое жилище обладает более выгодными условиями, к примеру:

    переезд в частный дом за чертой города пойдет на пользу здоровью ребенка;

    новое жилье с небольшой площадью лучше оснащено в техническом и бытовом плане.

    “Если ребенок младше 14 лет, он не обязан участвовать в процессе лично. Дети старше 14 лет должны присутствовать при заключении акта купли-продажи в обязательном порядке”.

    Опекунский орган вправе запросить предоставление дополнительных сведений, чтобы выдать разрешение. Например, справку от семейного врача о состоянии здоровья ребенка и о том, что его самочувствие может быть улучшено в условиях сельской местности.

    Квартира приобретена в ипотеку

    Если вы владеете жильем, приобретенным по программе ипотечного кредитования, стоит рассмотреть все варианты его реализации:

    при текущих ипотечных выплатах;

    под ипотечное кредитование.

    За последние несколько лет все чаще бывают случаи, когда продается жилище, ранее купленное в кредит. Например, заемщик передумал и реализует жилье с разрешения банка или делает это по причине неспособности выплачивать ежемесячные взносы (например, из-за резкого скачка процентной ставки).

    Продажа с помощью банка

    Если банковское учреждение заинтересовано в совершении манипуляций касательно вашего недвижимого имущества, то оно может самостоятельно заняться поиском клиентов. Документы при продаже квартиры в 2018 году от продавца в данном случае озвучит кредитная компания. Порядок оформления сделки следующий:

    вы уведомляете банк о желании продать жилой объект;

    он начинает искать клиента и готовит всю необходимую документацию со своей стороны;

    подписывается предварительное (временное) соглашение между сторонами;

    вносится задаток как сумма для закрытия текущего ипотечного процесса, и остаток передается наличными предыдущему хозяину.

    Продажа квартиры находящейся в ипотеке

    Ситуация не совсем простая, но даже в таком случае можно успешно продать жилье, главное, правильно подготовить все бумаги, в частности, документы для прописки в квартиру (полный список можно уточнить в кредитном учреждении). Объяснить, как происходит процесс реализации, лучше всего на конкретном примере. Например, владелец выплатил только 2 млн. рублей по ежемесячным отчислениям, а стоимость недвижимого объекта равна 4 млн. рублей. Порядок действий следующий:

    соискатель передает владельцу жилья 2 млн. рублей как залог;

    хозяин отдает деньги в банк и полностью погашает текущую задолженность;

    банк снимает с жилища какие-либо обременения, и владелец получает оставшиеся 2 млн. рублей.

    “При передаче задатка (залога) лучше всегда подкреплять его документально, например, можно составить соответствующий договор у юриста”.

    Стоит отметить, что для реализации жилых объектов, находящихся под залогом в кредитной организации, нужно достаточное обоснование причины продажи. Если банк сочтет их недостаточными, то вправе отказать в дальнейшей реализации.

    Ипотечная квартира приобретается в ипотеку

    Когда у покупателя недостаточно финансовых средств, чтобы приобрести жилье, он оформляет его под ипотечный кредит. Если понравившийся вариант уже находится в залоге в кредитном учреждении, например, вы нашли его на сайте недвижимости SOB.RU, это не является препятствием для совершения сделки.

    “Если у соискателя достаточно наличных для погашения задолженности продавца по ипотечным взносам, то процесс купли-продажи будет проходить по стандартному плану”.

    При отсутствии всей суммы сделка будет осуществляться иначе:

    сначала продавец должен получить одобрение для реализации ипотечного жилища;

    далее соискатель переводит задаток частично наличными, частично от банка, в котором кредитуется (Сбербанк, например) и подписывается соответствующий договор;

    кредитное учреждение продавца получает нужную сумму и освобождает жилой объект от всех обременений;

    продавец получает остаток суммы лично или на счет и между ними заключается договор купли-продажи.

    Нюансы оформления сделки

    Прежде, чем регистрируется купля-продажа, происходит сбор документации по официальному перечню, передаются финансовые средства продавцу, в ответ он отдает покупателю ключи от жилплощади и все квитанции. После того, как все эти этапы остаются позади, граждане обращаются в территориальный орган Росреестра. Чье присутствие обязательно:

    хозяина/хозяев жилого объекта;

    родителей или опекунов (если собственнику нет 18 лет);

    “Если у вас нет возможности присутствовать в момент заключения договора, можно оформить соответствующим образом доверенность на своего представителя через нотариуса”.

    Источник:
    http://sob.ru/news/2018/10/01/kakie_dokumenty_nuzhny_dlja_prodazhi_kvartiry_v_2018_godu

    Оформление сделки по покупке и продаже квартиры в ипотеку: какие документы нужны?

    Если со взятием ипотечного займа и переоформлением прав у заемщиков чаще всего не возникают проблемы, то с процедурой покупки или продажи вторичного жилья все не так однозначно. Вопросы вызывает чаще всего не столько сама процедура, сколько бумаги, требуемые для ее проведения. Что нести, на что обратить внимание, как их составить и заверить? Для этого мы написали в настоящей статье полную инструкцию по всему, что касается документооборота процедуры купли-продажи квартиры по ипотеке.

    Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

    Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

    Какие бумаги нужны будущему собственнику для покупки ипотечного жилья?

    Перечень документов для покупки квартиры в ипотеку обширен, и это может на первых порах испугать тех заемщиков, кто сталкивается с куплей-продажей квартиры по ипотеке впервые:

    1. Оригинал и копию внутреннего паспорта РФ или иного документа, удостоверяющего личность всех участников сделки — если в процедуре участвуют поручители и/или созаемщики, им тоже понадобится предоставить паспорт. Личные данные затем вносятся в предварительный договор купли-продажи. Оригинал нужен только для того, чтобы стороны сделки убедились в неподложном характере копий документов — их возвращают обратно, а копии забирают.
    2. Нотариальное согласие супруга на покупку квартиры в ипотеку. Без согласия супруга ни банк, ни продавец жилья не смогут удачно завершить сделку, т. к. приобретение недвижимости в ипотеку — финансово обременительное в долгосрочной перспективе мероприятие. Составлять его необходимо у нотариуса, там же документ должен быть заверен.

    В бумаге должны быть указаны:

    • паспортные данные супругов;
    • номер свидетельства о регистрации брака и указание адреса конкретного ЗАГСа, в котором происходила регистрация;
    • фраза о том, что супруг полностью согласен на приобретение недвижимости в ипотеку;
    • в самом конце должен быть абзац со следующим смыслом: «Нотариус прочитал окончательную версию документа вслух».
  1. Предварительный ипотечный договор, по-другому называемый «Проект договора об ипотеке». Его составляют и выдают сотрудники банка-кредитора.
  2. Копия свидетельства о регистрации брака. Оригинал можно получить в ЗАГСе, в котором регистрировались супруги.
  3. Предварительный договор купли-продажи, способный защитить всех участников сделки от возможных в будущем претензий друг к другу. Составляется самостоятельно или с помощью нотариуса.
  4. Самостоятельно взять выписку из домовой книги о квартире продавца, чтобы исключить возможность обмана со стороны продавца: если он попытается скрыть факт проживания в квартире людей, не указанных в договоре, выписка из домовой книги минимизирует данный риск. Покупатель может взять ее или в управляющей компании дома, или через официальный сайт Госуслуг.
  5. Выписка с банковского счета, чек об аренде банковской ячейки или любой другой подходящий документ, указывающий на наличие средств для оплаты первоначального взноса. Выдают данные документы в банке, где открыт счет или арендована ячейка.
  6. Именно покупатель, а не продавец, занимается проведением оценки приобретаемой недвижимости. Отчет о проведенной оценке является обязательным документом для покупки квартиры в ипотеку (ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ). Заемщику желательно обращаться к аккредитованным банком компаниям, тогда в течение 3-5 рабочих дней он получит отчет, который гарантированно будет принят банком.
  7. Если покупатель желает, чтобы одним из собственников квартиры стало несовершеннолетнее лицо, понадобится предоставить разрешение органов опеки на покупку квартиры в ипотеку. Для получения разрешения в территориальные органы опеки нужно подать следующие документы на рассмотрение:

    • заявление родителей или опекунов ребенка (заполняется в там же, в отделении органов опеки);
    • запрос нотариуса о наличии разрешения на регистрацию сделки — запрос должен быть в письменном виде с подписью нотариуса;
    • документы, указывающие на отсутствие задолженности по коммунальным услугам в приобретаемой квартире;
    • выписка из ЕГРН о приобретаемом жилье, а также тех. паспорт, выписку из домовой книги, отчет о проведении оценки;
    • справка налогового органа о наличии или отсутствии долгов по обязательному налогу на недвижимость;
    • предварительный ипотечный договор (проект) на покупку указанной в заявлении квартиры.

    После рассмотрения данных документов уполномоченное органами лицо проводит беседу с представителями ребенка, выяснят преследуемые ими цели. Если он посчитал, что у опекунов нет корыстных или скрываемых мотивов, в течение пятнадцати дней родители получают постановление о результате рассмотрения.
    Таким образом, вопрос, какие документы нужны, чтобы купить квартиру в ипотеку, достаточно сложный.

Список необходимой документации от владельца недвижимости при её продаже

Пакет документов от продавца для продажи квартиры по ипотеке также достаточно обширен.

  1. Все собственники жилья должны предъявить покупателю оригиналы и копии документов, удостоверяющих личность. Документы не должны быть связаны с профессиональной деятельностью. Как правило, наиболее приемлемым вариантом является внутренний паспорт РФ.
  2. Нотариально заверенное согласие супруга на продажу недвижимости (совместно нажитой собственности). Если собственниками является не только супруги, письменное согласие необходимо получить от всех. Порядок оформления документа см. выше.
  3. Выписка из ЕГРН или кадастровый паспорт. Его можно получить в органах Росреестра (Кадастровой Палате), Многофункциональном Центре или через сайт Госуслуги.
  4. Выписка из домовой книги с информацией о гражданах, прописанных в квартире продавца.
  5. Технический паспорт вместе с поэтажными планами и экспликацией. Если документов у продавца нет, их необходимо получить, обратившись в Бюро Технической Инвентаризации БТИ — в соответствии с Постановлением Правительства РФ от 13.10.1997 N 1301. Технический паспорт выдается только заявителю лично в руки.
  6. Справка по форме № 1, в которой указано отсутствие долгов по коммунальным услугам.
  7. Если одним из собственников жилья является несовершеннолетнее лицо, также потребуется разрешение органов опеки на продажу недвижимости (см. выше).
  8. Банковское руководство или покупатель недвижимости, при наличии серьезных подозрений, могут потребовать также справку из наркологического и психоневрологического диспансеров, указывающую на общую вменяемость и дееспособность продавца. В ней должна содержаться информация о постановках на учет, если таковые были.

На что следует обратить внимание при оформлении сделки?

У покупателя могут быть две основных рискованных ситуации:

  1. Документы, предоставленные продавцом, могут быть подложными или фальшивыми.
  2. Продавец может скрывать часть данных, крайне важных для итоговых результатов сделки.

Соответственно, при подготовке и оформлении документов при купле-продаже ипотечной квартиры покупателю нужно обращать особенное внимание на поведение продавца: старается ли он честно и в срок выполнить свои обязательства, предоставляет ли он в независимости от жизненных обстоятельств полный пакет документов? Некоторые продавцы могут ссылаться на «рабочий аврал» или иные вещи, которые ему якобы дают право предоставлять не весь пакет документов. Если продавец ведет себя именно так, это хороший повод задуматься о его благонадежности.

Для полной безопасности покупателю необходимо самостоятельно получить документы о квартире из полномочных органов, когда это возможно. Так, например, выписку из домовой книги или выписку из ЕГРН может сделать любой человек — нужно лишь указать точный адрес недвижимости и оплатить небольшую пошлину за изготовление документов. Так можно себя обезопасить от возможного подлога со стороны продавца.

В свою очередь продавец может рисковать тем, что покупатель постарается сокрыть данные о своем реальном финансовом состоянии. Если так, продавец рискует не получить первоначальный взнос, что по состоянию на 2018 год составляет от 200 до 800 тысяч рублей и больше. Для этого нужно настоятельно требовать, чтобы покупатель предоставил выписку со счета с указанием содержащихся на нем денежных средств. На выписке должна быть подпись сотрудника банка и официальная печать организации.

Какие еще риски могут подстерегать продавца и покупателя при купле-продаже квартиры в ипотеку и жилья, находящегося в ипотеке, мы рассказывали здесь.

Что стоит проверить?

Обеим сторонам сделки нужно обращать внимание на:

  • Даты документов, предоставляемых сторонами. Так, например, по апелляционному определению от 16.09.2014 по делу № 33-7616/2014 Новосибирский облсуд установил, что выписка из ЕГРН, хотя срок ее действия нормативами не ограничен, все же должна быть «взята в разумные сроки», то есть максимум за месяц до совершения сделки. Выписка из домовой книги действительна от двух до четырех недель, в зависимости от выдавшего ее органа. Если даты устаревшие, это серьезный повод задуматься.
  • На всех документах должны присутствовать подписи сторон, а в документах от юридических лиц — официальная печать организации.
  • Документы, полученные из полномочных органов (например, разрешение органов опеки на приобретение недвижимости в ипотеку), должны иметь заранее установленную форму, в противном случае документы нелегитимны.

Покупателю дополнительно нужно обратить внимание на технический паспорт. Дело в том, что продавец может попытаться скрыть от покупателя данные, снижающие стоимость жилья — например, факт проводимых ранее и незарегистрированных перепланировок. Покупателю нужно сверить отчет о проведенной оценке и тех.паспорт. Если выяснится из отчета, что была произведена перепланировка, а в тех.паспорте этого нет — стоит задуматься об общей честности продавца.

В свою очередь продавцу нужно обратить особенное внимание на проект договора об ипотеке, предоставляемый покупателем. Все данные должны сходиться с паспортом покупателя.

Таким образом, документы, предоставляемые в рамках купли-продажи недвижимости по ипотеке, не должны вызывать испуга у сторон сделки, ведь их совсем нетрудно взять, а где нужно — нотариально заверить. Ведь в конечном итоге только ответственный подход позволит грамотно и успешно провести всю сделку.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник:
http://urexpert.online/nedvizhimost/ipoteka/kuplya-prodazha-nedvizh/kp-kvartiry/osnovnoj-spisok-dokumentov.html