Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка

Как происходит перевод земли из сельхозназначения в ИЖС и какая стоимость процедура перевода участка?

Осуществлять строительство частного дома следует со строгим соблюдением норм законодательства РФ. Земли сельхозназначения находятся за границами поселений. Чтобы перевести участок в ИЖС, потребуется пройти процедуру, в результате которой УЗ внесут в территории поселенческих земель и учтут его в зоне генерального плана. После этого можно приступать к возведению здания.

Тонкости процедуры

Можно ли сделать перевод участка из сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

Согласно ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли, предназначенные для индивидуального жилищного строительства должны располагаться в пределах города или посёлка.

Смена статуса сельскохозяйственного УЗ возможна, но должна быть обоснованной.

Перевод с/х земель в ИЖС разрешается при соблюдении определённых условий:

  • Есть положительное экологическое заключение;
  • Нет ограничений по переводу территории на уровне законодательства РФ;
  • Статус земли может быть изменён согласно утверждённой документации по территориальному планированию, землеустроению.

ВАЖНО! Если государство понесёт потери в кадастровой стоимости в результате перевода земли из одной категории в другую, лицо, осуществляющее эти действия, обязано компенсировать расходы.

Чтобы построить на земле сельскохозяйственного назначения двухэтажный коттедж, например, нужно оформить перевод УЗ из одной категории в другую.

Иначе здание будет признано незаконной постройкой и снесено согласно нормам Гражданского кодекса Российской Федерации.

Налоговый вычет

Земли под индивидуальное жилищное строительство характеризуются большим достоинством – налоговым вычетом.

ВНИМАНИЕ! Если участок перевели под ИЖС, а здание в течение 10 лет не было возведено, налог на землю вырастет в 2 раза.

Поэтому после изменения целевого назначения земли не следует затягивать со строительством.

Основания для отказа

Законодательством регламентированы причины, в силу которых перевод сельскохозяйственного УЗ в ИЖС запрещается. А именно:

  • Заключение экологической экспертизы отрицательное (при условии её обязательного проведения);
  • Документы по землеустройству не соответствуют с запрашиваемым целевым назначением;
  • Федеральный закон запрещает изменение статуса земли.

Существует особое правило, касающееся изменения статуса с/х земель.

Если кадастровая стоимость будет выше на 50% по сравнению с обычным уровнем стоимости по муниципальному району, перевод территории под ИЖС невозможен. Запрет также распространяется на УЗ, относящиеся к особо ценным угодьям: сады с многолетними насаждениями, луга, пастбища, пашни.

Как осуществляется перевод земли?

Для постройки дома

Чтобы возвести жилой дом или коттедж, желательно выбрать участок, отведённый под индивидуальное жилищное строительство. Такие наделы хорошо оснащены в плане коммуникаций. На них имеется:

  • Система водоотведения;
  • Газификация;
  • Электроснабжение;
  • Централизованное отопление и канализация (в ряде случаев).

На территориях ИЖС развитая инфраструктура, дороги. На с/х землях потребуется самостоятельно обеспечивать пути для подъезда, прокладывать коммуникации. Муниципальные и государственные организации не занимаются обслуживанием домов и облагораживанием территорий. Все расходы несут собственники ЗУ.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

На территориях ИЖС разрешается строить дома, этажность которых не более трёх. Здание должно предназначаться для проживания одной семьи. Участки под жилищное строительство обладают рядом преимуществ:

  • Возможность прописаться в построенном доме;
  • Строения подключаются к городской электрической сети бесплатно (оплачивается только госпошлина);
  • Земли могут стать частью мероприятий по благоустройству (озеленение улиц, асфальтирование дорог, газификация, например).

Региональный или местный бюджет выделяет средства на проведение работ по благоустройству. Жители расходов практически не несут.

Порядок действий вывода ЗУ из категории с/х

Чтобы переоформить землю, следует придерживаться чёткого алгоритма действий. Для получения разрешения на перевод земельного участка в другую категорию, собственник должен обратиться в органы городской или районной власти.

ВАЖНО! Прошение подавать имеет право только хозяин УЗ. При долевом владении требуется личное обращение каждого собственника.

Необходимо собрать перечень бумаг и заполнить ходатайство об изменении целевого назначения участка. В документе указывают:

  • Кадастровый номер УЗ;
  • Предназначение земли;
  • Категорию, куда совершается перевод;
  • Обоснование изменения статуса территории;
  • Право владения землёй.

Если УЗ присвоен кадастровый номер, получить кадастровый паспорт легко. В противном случае участок необходимо поставить на учёт Федеральную службу государственной регистрации, кадастра и картографии; оплатить госпошлину. Дальнейшие действия:

  • Согласование границ с соседями;
  • Проведение межевания;
  • Составление межевого плана.

Процесс может занять около 6 месяцев.

Когда ходатайство примут и рассмотрят в срок, установленный законом, собственник получит акт о переводе земельного участка из сельскохозяйственного назначения под индивидуальное жилищное строительство или отказ с обоснованием причин.

Сбор документов

Для оформления перевода сельскохозяйственного участка под ИЖС нужно подготовить целый пакет документов. Когда кадастровый паспорт будет на руках, собирают остальные бумаги:

  • Копию паспорта владельца земельного участка;
  • Выписку из ЕГРП;
  • Положительное заключение экологической экспертизы (если её проведение регламентировано законодательством);
  • Расчёты потерь сельскохозяйственного производства в результате изменения статуса земли.
  • Свидетельство о праве собственности.

После подготовки пакета документов обращаются в компетентные органы и составляют ходатайство.

Стоимость и сроки

Стоимость перевода земли сельхозназначения под ИЖС составит 30% по кадастру. То есть, оплачивается государственная пошлина.

СПРАВКА. Чтобы узнать точную сумму по кадастру, можно зайти на сайт Росреестра и получить выписку.

На стоимость смены статуса ЗУ оказывают влияние различные факторы:

  • Кадастровая стоимость;
  • Размеры территории;
  • Необходимость подготовки проекта на строительство дома;
  • Проведение экологической экспертизы.

Если изменением целевого назначения участка будет заниматься юрист, расходы значительно возрастут.

В зависимости от сложности вопроса юристы берут оплату от 15 000 рублей.

На рассмотрение ходатайства о переводе земли сельхозназначения под ИЖС законодательство РФ устанавливает срок в 2-3 месяца. После этого в течение 2-х недель последует ответ. Если принято решение об отказе, оно придёт раньше – через месяц.

Таким образом, если лицо приобрело с/х землю или решило возвести строение на участке, не входящем в категорию ИЖС, возникает необходимость перевода ЗУ в этот статус. Процесс изменения целевого назначения земель регулируется ФЗ № 172. Собственник должен обратиться в уполномоченный орган с ходатайством и перечнем необходимой документации.

Источник:
http://georeestr.com/zemelnyj-uchastok/vidy-naznacheniya/kak-perevesti-zemli-selhoznaznacheniya-pod-izhs.html

Перевод земель из одной категории в другую: пошаговая инструкция

Вся земля в России делится на специальные категории и соответствующие им виды разрешенного использования. Это деление необходимо для того, чтобы эксплуатация земель проходила более рационально.

При этом собственники земельных участков обязаны использовать их только в соответствии с их целевым назначением.

Осуществить перевод земли в другую категорию можно лишь в определенных случаях. В 2019 году действуют правила перевода, утвержденные ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую» от 21.12.2004 года.

В каких случаях возможно произвести смену категории земли?

Стоит подчеркнуть, что изменить категорию земельного участка удается не всегда. В отношении всех категорий действуют установленные ограничения или прямые запреты. Воспользоваться правом перевода можно в исключительных случаях:

  • консервации участка или определенной территории, которые необходимы для удовлетворения интересов региональных и государственных властей;
  • создании ООПТ (особо охраняемых природных территорий), природных и культурных памятников;
  • формировании черты населенных пунктов;
  • размещении на территориях объектов, которые представляют общественную значимость;
  • при строительстве дорог и прочих объектов, включая добычу полезных ископаемых, при условии наличия проекта рекультивации;
  • выполнении обязательств и договоров международного характера;
  • признания с/х земель непригодными для занятия сельским хозяйством и возведения на них промышленных предприятий;
  • включении территорий в состав лесного/водного фонда при их непригодности для ведения с/х.

Порядок перевода одной категории земли в другую

Правила перевода земель закреплены в ФЗ № 172 «О переводе земель и земельных участков из одной категории в другую». Не имеет значения, кому принадлежит участок: государству или гражданину, правила одни для всех.

Первым делом необходимо подготовить ходатайство и собрать пакет документов. От того, насколько правильно и точно вы подготовите документы, будет зависеть положительный результат. Составлять прошение можно самостоятельно в произвольной форме, а можно воспользоваться типовой формой, которую можно скачать здесь — образец ходатайства.

Главное не забыть указать в ходатайстве информацию, касающуюся:

  • кадастрового номера участка;
  • подтверждения полномочий заявителя;
  • категории земли, которая присвоена ей сейчас;
  • причин перевода;

Кроме ходатайства необходимо подготовить еще ряд документов:

  • Паспорт заявителя (собственника).
  • Доверенность, если заявителем выступает не владелец участка.
  • Номер свидетельства ЕГРЮЛ (если хозяином является организация).
  • Выписка из ЕГРН, полученная не более, чем за 1 месяц до дня подачи заявления. В ней должны содержаться сведения о кадастровом номере, адресе участка, его площади и других важных характеристиках, которые могут помочь идентифицировать конкретный участок;
  • Документы о проведенном межевании (если эти данные не зафиксированы в выписке из ЕГРН);
  • Результаты экологической экспертизы (в случае необходимости).
    Список документов может быть расширен в индивидуальном порядке. Сотрудники уполномоченного органа вправе самостоятельно затребовать некоторые виды справок по их усмотрению.

В случае возникновения вопросов всегда можно обратиться к юристу или другому специалисту, который подскажет, как грамотно оформить документ.

  1. Куда обращаться с ходатайством.

Рассмотрением прошения занимаются представители уполномоченного органа. Подача прошения производится в различные инстанции. Чтобы не растеряться, важно знать, кто является собственником.
Если земля государственная, то ситуацию, касающуюся смены ее категории, должно решать Правительство. Если собственником выступает субъект федерации, то в дело вмешивается вышестоящий орган. Если речь идет о юрлице или физлице, то ходатайство рассматривает орган местного самоуправления.
Проще говоря, изучением дел, инициированных рядовыми гражданами, занимаются представители сельсоветов, горсоветов, т.е. местная администрация.

Если собранная комиссия даст добро на проведение процедуры по смене категории, то заявителю предоставят акт о переводе. При отказе должен прийти акт об отказе в переводе. О том, оспорить отказ, читайте ниже. Затем необходимо передать имеющиеся документы в Росреестр, чтобы на законных основаниях изменить статус земли. Длительность процедуры составляет в среднем 1-3 месяца.

Кто вправе инициировать смену статуса земли

Обратиться с прошением по поводу смены категории земли может любое заинтересованное лицо.

Это право имеется у:

  • Арендаторов, которые временно пользуются территорией, соблюдая условия договора аренды/субаренды.

*В случае нахождения участка в аренде ее фактическому пользователю необходимо провести процедуру согласования подачи ходатайства с хозяином. Если официальный владелец не даст одобрение, перевести землю в другую категорию не получится.

  • Землепользователей (речь идет о лицах, бессрочно или безвозмездно пользующихся участками на законных основаниях).
  • Физических и юрлицах (официальных владельцах этих территорий).
  • Уполномоченного органа госвласти.

Что делать в случае отказа в переводе

Статус земли изменить довольно сложно. Могут возникнуть различные трудности юридического характера. Отказ можно получить в случае:

  • подачи ходатайства лицом, которое не имеет прав на совершение данного действия;
  • наличия ошибок в тексте прошения;
  • подачи документов, в которых содержится недостоверная информация;
  • предоставления не в полном объеме пакета документов;
  • обращения не в ту инстанцию;
  • получения отрицательных результатов после проведения экологической экспертизы;
  • возникновения обстоятельств, препятствующих или делающих невозможной процедуру перевода;
  • распространения запрета на данную категорию земли.

Нередко представителям уполномоченных органов приходится принимать прошения о переводе с/х земель в статус участков под ИЖС, несмотря на их расположение за границами населенных пунктов. Отказывают как раз из-за удаленности участков и отсутствия возможности провести коммуникации.

Читайте также  Производственный календарь 2018 Консультант Плюс

Можно ли обжаловать отказ?

Хозяев/арендаторов земель никто не может лишить права обжалования полученного решения в судебных инстанциях в случае получения отказа в переводе статуса земли. Для этого необходимо обратиться в территориальный суд с иском. К заявлению нужно приложить квитанцию, подтверждающую факт оплаты госпошлины. Ее отсутствие может стать причиной отказа в принятии искового заявления.
Если в суде интересы владельца участка представляет третье лицо, то потребуется позаботиться о получении нотариально заверенной доверенности, дающей право заниматься решением личных дел. Судья обязан изучить дело и ознакомиться с документами, после чего проинформировать истца и ответчика о времени/месте проведения заседания. Обычно назначение первого слушания происходит спустя месяц после поступления документов в суд.

Какие нюансы могут возникать при переводе

На практике людям часто приходится сталкиваться с ситуациями, когда власти отказываются давать добро на оформление документов. Часто они ссылаются на подачу заявления ненадлежащим лицом.
Следует знать, что правом обладать участками в 2019 году могут наряду с их владельцами лица, которые пользуются ими, например, арендаторы. Таким образом, запрашивать перевод могут как юрлица, так и рядовые граждане, включая ИП.
Ходатайства рассматриваются с соблюдением их очередности. Управляющим лицом является Правительство страны, местная администрация, где и происходило составление обращения.

Особенности перевода земель сельхозназначения в земли под ИЖС

Порядок перевода земель из сельхозназначения в земли населенных пунктов (ИЖС) является стандартным и описан выше. Однако, в процессе часто возникает много сложностей и отказов, так как далеко не все с/х земли можно переоформить. Например, нельзя переводить с/х земли в иные категории, если они представляют ценность для государства или обладают высоким уровнем продуктивности.

Если перевод все же был произведен, вы должны помнить о том, что участок должен быть использован по назначению. Иначе есть риск применения денежных санкций. Использование участка с/х назначения под ИЖС допускается в рамках деятельности КФХ (крестьянское фермерское хозяйство), и при согласии местной администрации. Но этот вариант вам подойдет лишь в том случае, если вы действительно планируете заниматься сельским хозяйством.

Если участок не используется по целевому назначению в течение 3-х лет, его могут изъять в муниципальное владение вместе со всеми возведенными на участке постройками.

Размер штрафа за нецелевое использование земли может достигать 250000 руб. На сумму, подлежащую уплате, влияет кадастровая стоимость конкретной земли. Ознакомиться с видами и размерами штрафов можно тут Нецелевое использование земли: как решить проблему?.

Также на земли под ИЖС предоставляет налоговый вычет. Но если после смены категории земли дом так и не был построен в течение 10 лет, то налог напротив увеличится вдвое.

Поправки в закон, принятые в 2019 году

Переводить с/х земли в другие категории возможно лишь в исключительных случаях, описанных выше. Но на них не запрещено образовывать участки садового/дачного типа. Это в российском законодательстве новшеством не является, но норму было решено закрепить в специальном документе. Речь идет о пункте 11 статьи 23 ФЗ № 217.

С 2019 года в пределах садоводческого/дачного участка не возбраняется размещать дома садового и жилого типа. Но необходимо, чтобы объект ИЖС не нарушал установленные статьей 39 Гражданского кодекса требования. Запрещено строить дома с 4 и более этажами, а также объекты, превышающие 20-метровую высоту. Также дом не может являться отдельно стоящим сооружением и предназначаться для раздела. Использовать его можно только для проживания либо удовлетворения бытовых нужд.

Строить дома на территориях, которые относятся к СНТ, можно. Но трудности могут возникнуть с получением регистрации. Сложности могут появиться в том случае, если изначально дом возводился не с целью проживания в нем. Более того, подавляющее большинство таких объектов противоречит нормам, поэтому прописываться там не позволят. Чтобы переоформить строение как жилой дом, иногда может потребоваться перевод земли в другую категорию.

Сколько стоит перевод

До принятия решения о переводе участка в другую категорию необходимо понять, как он будет использоваться в будущем. Это позволит определиться с категорией.
В 2019-ом для перевода участка потребуется сумма, размер которой равен в среднем 12000 руб/сотку. При этом не имеет значения, о какой категории земельного участка идет речь.
Итоговую сумму определяют после проведения специалистами оценки уровня сложности работ, которые необходимо произвести.

Важно также помнить, что для перевода земли могут потребоваться дополнительные денежные вливания, связанные, например, с наймом юриста, через которого будет устанавливаться контакт с представляющими власть людьми.

Источник:
http://prokadastr.com/perevod-zemel-iz-odnoj-kategorii-v-druguju-poshagovaja-instrukcija/

Как перевести землю сельхозназначения в категорию ИЖС? Стоимость перевода на сайте Недвио

Купить земельные угодья сельхозназначения несложно, такая возможность предоставляется как гражданам России, так и иностранцам. Такие участки часто имеют площадь от одного до сотен гектаров, и стоят недорого. Покупка выгодна со всех точек зрения, но как перевести такую недвижимость под индивидуальное жилищное строительство, чтобы строить там здания с правом прописки и почтовым адресом, вот в чем вопрос?

Бывшие совхозы часто разделяют свои поля и продают их всем желающим с правом приватизации. Фирма может приобрести несколько гектаров, перевести их в категорию ИЖС и получить на этом хорошую прибыль.

Однако изменить назначение земли не такая уж и простая задача, для этого требуется пройти ряд формальностей. Если этого не сделать, власти скорее всего не разрешат владельцу возвести хотя бы садовый домик. А если возможность строительства и будет предусмотрена, прописаться в коттедже на сельхоз земле не получится.

Нюансы государственной регистрации земель

Собственники сельхозугодий нередко вместо смены основного назначения, используют ВРИ — изменение вида разрешенного использования. Возможности смены категории участков определяются их ВРИ.

Согласно ФЗ № 191, можно добавить к сельхозназначению возможность постройки дачного домика, эксплуатации в качестве жилого коттеджа либо ЛПХ. При этом учитываются местные регламенты и установленные в выбранном регионе правила землепользования. Минус данного метода — владелец все равно обязан возделывать поля, как фермер, так как основное назначение не меняется.

Смена назначения позволяет полностью перевести предназначенные для земледелия угодья в новый формат. Но процедура эта более сложная и не всегда выполнимая. Например, если изначально предмет рассмотрения относился к лесному фонду, расположен вблизи заповедной зоны и т.д.

Важно учитывать некоторые тонкости. Если владения выделены под сельхозугодья, с точки зрения государства, на них будет выращиваться продукция и получаться прибыль. Определение участков СХ назначения дается в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации. При переводе в другую категорию эта прибыль уже не будет учтена, поэтому от собственника могут потребовать компенсировать государству разницу, что составит немалую сумму — она может доходить до 30% от кадастровой оценки объекта.

Какие нужны документы?

Как и для любой процедуры регистрации, владельцу необходимо предоставить справки и свидетельства в органы власти. Если участок относится к населенному пункту, обращение происходит в местную администрацию. Если нет, это в компетенции Федеральных органов.

Для рассмотрения заявки важно предоставить:

  1. ксерокопию паспорта физического лица — первая страница, с наименованием отделения, выдавшего удостоверение личности и пропиской;
  2. юрлица предоставляют выписку из ЕГРП и копию Устава;
  3. иностранные граждане должны подготовить перевод бумаг, удостоверяющих личность, которые прошли заверение нотариусом;
  4. ходатайство — прошение о переведении в другую категорию;
  5. бумагу, подтверждающую согласие владельца на проведение процедуры;
  6. кадастровый паспорт;
  7. заключение экологов о том, что не будет нанесен ущерб экосистеме — требуется, если его наличие предусмотрено ФЗ.
  8. подсчет убытков для аграрной отрасли или лесозаготовительной;
  9. выписку из ЕГРП.

Порядок действий

Переход земель с/х назначения в ИЖС производится в соответствии с Федеральным законом № 172. Заявка рассматривается Федеральной или местной администрацией в течение 2-3 месяцев. Затем в течение 14 дней они обязаны дать ответ.

Чаще всего отказы получают землевладельцы, участки которых находятся в отдалении от населенных пунктов. Обычно по генплану не планируется развитие земель, находящихся далеко за границами городов, поселков, деревень. Поэтому получить разрешение на перевод их под ИЖС весьма непросто.

В случае одобрения заявки, обратившемуся гражданину выдают акт, подтверждающий перевод. Там должна присутствовать следующая информация:

  • на каких основаниях выдано разрешение;
  • границы участка и его номер;
  • площадь земельного надела;
  • категория, которая была ранее и та, что присвоили после принятия положительного решения.

Адаптер или кессон? Как лучше обустроить скважину на участке?

С чего начать строительство дома, дачи, коттеджа на личном участке?

Дымовский гранит. Чем он лучше других?

Перепланировка коттеджа. Как создать идеальную планировку?

Дальние дачи Подмосковья. Какие сюрпризы могут ожидать покупателей?

Дома и коттеджи размером 12 на 12 м. Плюсы и минусы

Как строятся монолитные дома методом несъемной опалубки?

Посещение городских парков может стать платным. За вход придется заплатить от 59 рублей

Теплопроводность материалов. Как считают? Сравнительная таблица

Строительство стен дома. Все этапы: от А до Я

Смена назначения участка. Стоимость услуги

Самостоятельное оформление обойдется в разы дешевле, чем через коммерческую фирму. Но такой вариант подходит только для тех, кто располагает свободным временем и готов разбираться в правовых нюансах.

Если заявитель возьмет все заботы на себя, потребуется заплатить за:

  1. Регистрация изменений в кадастре — 1500 руб;
  2. Справка из Росреестра — около 500 руб;
  3. Копирование и нотариальное удостоверение справок — зависит от региона и нотариуса;
  4. Услуги геодезистов обойдутся от 10000 до 50000 руб;
  5. Компенсация недополученной государством прибыли за невыращенную агропродукцию — до 30 процентов от кадастровой оценки.

Для геодезической съемки лучше обратиться в фирму с хорошей репутацией, на рынке присутствует немало компаний-однодневок, которые могут померить границы неправильно. Это чревато в дальнейшем судами с соседями.

Причины смены категории земель

Изначально сельхозземли предусматриваются для целей выращивания агрокультур или разведения скота. Поэтому разрешенные законом на них постройки — это хранилища, коровники, свинарники, погреба для корнеплодов и прочее. Все такие здания абсолютно не требуют присвоения им почтового адреса и регистрации для проживания.

Однако многие землевладельцы желают возвести на своих участках коттедж, дачу, которые могут стать собственностью, передаваться по наследству, иметь ценность. Это не применимо к вышеуказанным строениям, поэтому нужно, чтобы у них был правовой статус. Для этого нужна их регистрация в качестве жилого дома, а не коровника.

Если оформление прошло успешно, участок теперь будет относится к землям поселений. Власти должны будут чистить дороги, облагораживать окрестную территорию. Жильцы получат право требовать и подведения коммуникаций: газа, водопровода и так далее.

Как изменить разрешенное использование ЗУ?

Поменять вид использования проще, чем заниматься сменой категории. Чтобы местная власть разрешила подобную операцию, нужно подать следующие документы:

  • заявление, адресованное главе администрации населенного пункта;
  • выписка из ЕГРП;
  • кадастровый план;
  • при наличии зарегистрированных построек — документы на них;
  • план местности, включающий данный земельный надел;
  • ситуационный адресный план, где видны границы прилегающих участков;
  • если земля арендуется, а не находится в собственности, то необходимо предоставить согласование с арендодателем;
  • копии справок, устанавливающих право владения землей;
  • паспорт заявителя;
  • при обращении представителя — доверенность, заверенная нотариусом.
Читайте также  Как оформить землю в собственность, если она в аренде: можно ли сделать перевод земли или выкуп арендованного земельного участка, каковы законы оформления по приватизации и имеете ли право перевести в собственность

При подаче бумаг лично или через представителя, требуйте расписку об их получении. Поданное заявление должны рассматривать не более 30 дней, если не проводятся слушания. В ином случае понадобится 2 месяца.

Если заявка одобрена, в большинстве регионов Российской Федерации, оплату вносить не нужно. Но есть густонаселенные местности, где требуется внести денежный взнос, например, в Московской области.

ВРИ отражается в выписке ЕГРП, поэтому после процедур смены вида придется подавать документ на смену записи в Росреестре. Это несложно, и возможно сделать самостоятельно через любой МФЦ.

Когда переход невозможен в принципе:

  1. Отрицательная оценка экологической службой.
  2. Ограничения, связанные с Федеральным Законодательством.
  3. Несоответствие запроса заложенному плану развития местности. Например, если рядом находятся лесные угодья или заповедник, возможен отказ.

Что делать при отказе?

Чтобы добиться результатов, решение оспаривают в суде любой инстанции. Если суд удовлетворит иск заявляющего, осуществится переход в новый статус. Другой вариант — не менять статус, а изменить возможное разрешенное использование — ВРИ.

Процедура перевода земли, в любом случае, отнимет время и потребует юридической подготовки. Собственнику, возможно, придется консультироваться у специалиста. Так или иначе, перевести с/х землю в ИЖС всегда выгодно, даже для последующей перепродажи объекта.

Сделки с недвижимостью

Не забудьте добавить сайт Недвио в Закладки. Рассказываем о строительстве, ремонте, загородной недвижимости интересно, с пользой и понятным языком.

Источник:
http://nedvio.com/perevesti-zemlyu-selhoz-naznacheniya/

Как перевести землю из сельхозназначения в ИЖС?

Строительство дома – один из лучших способов улучшить условия проживания для своей семьи. Начинать строительство на участке, который находится в черте города, очень странное решение. В таком случае теряются одни из самых серьезных преимуществ дома. Тишина и свежий воздух, вот что хотят получить люди при строительстве дома на своем участке.

Большое количество людей, желающих улучшить свои условия проживания, задаются вопросом: – «Можно ли перевести землю из сельхозназначения в ижс». На этот вопрос мы постараемся дать ответ в данной статье.

Можно ли перевести

О том, как земли сельхозназначения перевести в ИЖС можно ознакомиться в Земельном кодексе РФ и ФЗ №172.

Ознакомившись с необходимыми документами можно прийти к выводу, что для строительства дома в сельской местности земля, на которой будет располагаться постройка, должна относиться к населенному пункту, а перевод ЗУ в данную категорию для каждого конкретного случая рассматривается отдельно.

Следует учитывать, что сельскохозяйственные земли обладают наибольшей ценой и при переводе их в ИЖС кадастровая стоимость участка значительно уменьшается. Исходя из этого, можно сделать вывод, что в процессе перевода из одной категории в другую государство понесет определенные убытки, которые необходимо будет возместить. В большинстве случаев такой перевод нецелесообразен в экономическом плане и связан с большими финансовыми тратами. Большинство людей отказываются от проведения данной процедуры и ищут другой земельный участок.

Также существует бюджетный способ перевода сельскохозяйственной земли в ИЖС, который позволяет без изменения категории ЗУ установить за землей статус ИЖС. Для этого необходимо произвести процедуру зонирования. То есть целевое назначение может быть изменено только при изменении границ участка.

Можно выделить два случая, в которых возможен перевод:

  • Участок располагается в непосредственной близости с ЗУ, на территории которых строительство;
  • Если участок приобретен на территории, которая впоследствии станет пригодной для строительства в результате развития близлежащего населенного пункта.

Теперь мы точно можем сказать, что перевод земель из сельхозназначения в ИЖС возможен.

Как перевести: инструкция

Так как строительство на сельскохозяйственных участках запрещено, то необходимо изменить целевое назначение земли. Для этого необходимо подать ходатайство, а к нему приложить список документов, который мы рассмотрим позднее.

Если ЗУ находится далеко от населенных пунктов, увеличение границ которых не подкреплено документально, то в изменении целевого назначения будет отказано.

В ходатайстве необходимо указать следующие данные:

  • Основания, позволяющие осуществить смену статуса;
  • Полное описание ЗУ;
  • Нынешняя категория участка и наименование категории ЗУ в случае удовлетворении заявления.

Заявление подается в кадастровую палату, которая впоследствии выдаст новый кадастровый паспорт.

После того как был получен кадастровый паспорт, необходимо внести соответствующие изменения в другие документы. К ним относятся свидетельство о праве собственности или арендное соглашение.

Для этого необходимо обратиться в Росеестр и написать заявление с требованием внести изменения.

Список документов

Для того чтобы удовлетворить требования по изменению целевого назначения земли нужно написать заявление, к которому обязательно нужно приложить следующий список документов:

  • Заявление на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • Выписка из Кадастровых органов;
  • Документ, удостоверяющий личность;
  • Свидетельство о праве собственности на землю;
  • Документально оформленное согласие на смену целевого назначения.

Если будет принято положительное решение, то выдается акт, подтверждающий изменение текущей категории на ту, которая позволяет производить индивидуальное жилищное строительство.

Так как мы выяснили, что смена категории участка связана с возмещением государству разницы в стоимость земли, то данный вариант мы не будет рассматривать из-за его экономической невыгодности.

Есть несколько факторов, которые могут повлиять на стоимость перевода земли из сельхозназначения в ижс. К ним относятся:

  • Площадь;
  • Цена, указанная в кадастровых органах;
  • Стоимость разработки проектной документации будущего строения;
  • Проведение экологической экспертизы.

Ходатайство должно быть рассмотрено в течение двух месяцев. Результат рассмотрения обязательно должен быть направлен заявителю, уведомить которого необходимо в течение двух недель.

Перевод ЗУ в ИЖС также обладает большим преимуществом, так как после проведения данной процедуры можно оформить налоговый вычет.

Если в течение 10 лет с момента проведения данной процедуры строительные работы так и не начались, то размер налога на землю будет увеличен в 2 раза. В связи с этим затягивание строительства может повлечь за собой дополнительные финансовые потери.

Что делать, если отказали

Существует несколько оснований для отказа в переводе земли в ИЖС. К ним относятся:

  • Наличие ограничений на ЗУ;
  • Запрет после проведения экологической экспертизы.

Также отказом может послужить большая разница между нынешней кадастровой стоимостью и той, которая будет присвоена после проведения данной процедуры.

Источник:
http://vsenaslednikam.ru/kak-perevesti-zemlyu-iz-selhoznaznacheniya-v-izhs.html

Подробная инструкция как перевести землю сельхозназначения в ИЖС и стоимость переоформления

Зачастую земли сельхозназначения находятся в непосредственной близости от населенных пунктов, или даже примыкая к ним.

В таких случаях возникает соблазн использовать эти земли не по целевому назначению, а, например, для ведения строительных работ.

Низкий бонитет таких участков делает процедуру перевода сельхозземель в другую категорию вполне возможной.

Необходимость строительства жилого дома или другой капитальной постройки возникает и у владельцев участков, выделенных под

Правильная трактовка норм действующих НПА поможет достичь желаемой цели законными путями.

Когда можно поменять статус сельхоз земли

ИЖС является одним из видов разрешенного использования земли. Такая цель использования участка является гарантией возможности законного возведения домов и коттеджей, предназначенных для проживания одной семьи.

Участки ИЖС пользуются повышенным спросом на рынке недвижимости и этому есть логичное объяснение:

  • В построенном доме можно оформить регистрацию по месту жительства.
  • Легко зарегистрировать права на постройку и сделать ее предметом сделки.

Смена ВРИ участка на ИЖС происходит по общему порядку: изменение категории земель «Сельхозземли» на категорию «Земли поселений», выбор нужного вида разрешенного использования.

Если участок сельскохозяйственной земли находится в черте населенного пункта или прилегает к нему, то смена категории земель технически возможна.

При не соблюдении этого условия в переводе земли вам будет отказано.

В случае, владения дачным участком или участком, выделенным под садоводство, вы получаете возможность зарегистрировать постройку как объект ИЖС без смены категории земельного участка.

Единственное требование — соблюдение при строительстве определенных требований. Только в этом случае дом получит разрешение на ввод в эксплуатацию и может быть зарегистрирован в установленном законом порядке.

Необходимые документы

Если интересующий вас земельный участок подпадает под действие градрегламентов и ПЗЗ территории, то смена его ВРИ регламентируется действием следующих документов:

  • Статьи 37-38 Град. Кодекса РФ
  • Закон 191-ФЗ
  • Принятые на территории поселения нормативно-правовые акты, регулирующие вопросы застройки местности.

В случае необходимости смены категории земли юристы рекомендуют пользоваться нормами закона 172-ФЗ.

Условия для смены ВРИ

Для присвоения участку ВРИ «ИЖС» необходимо будет внести его в черту населенного пункта. При этом следует помнить, что смена категории земли у надела с высокой кадастровой стоимостью может быть экономически не выгодна.

Объясняется это тем, что если вы решили вывести земли из категории сельскохозяйственного назначения, потребуется возмещение государству убытков, возникающих из-за невозможности дальнейшего производства на земельном участке сельхозпродукции.

Будьте готовы к тому, что придется обосновать перевод участка земли в менее ценную категорию.

Органом, уполномоченным на проведение смены категории земли сельхозназначения на земли поселений, является администрация областного правительства.

Порядок смены категории наделов устанавливается законами субъектов РФ.

Узнать условия перевода можно ознакомившись с нормативно-правовыми актами, действующими на территории вашей области.

Смена категории земли допускается законом в исключительных случаях, один из которых – изменение границ населенного пункта. В этом случае изменение вида разрешенного использования участка осуществляется одновременно со сменой категории земли.

Чтобы перевести землю сельхозназначения в ИЖС, необходимо произвести следующие действия:

  • Подача ходатайства в администрацию поселения о внесении участка в черту населенного пункта. Администрация муниципального района принимает заявления, касающиеся участков, расположенных на межселенных территориях.
  • Проведение оценки целесообразности изменения границ населенного пункта.
  • При положительном заключении о возможности включения участка в черту населенного пункта, передача ходатайства и заключения в орган исполнительной власти области.
  • Принятие решения органом исполнительной власти субъекта РФ о расширении границ населенного пункта и изменении вида разрешенного использования земли. Уполномоченному органу законом отводится 30 дней на принятие решения или вынесение отказа.

Проведение публичных слушаний не требуется, так как категория земли меняется для возможности осуществления на участке деятельности по строительству жилья.

Как происходит перевод земельного участка

Обратиться с ходатайством о смене категории земельного надела и его ВРИ имеют право владельцы данного объекта недвижимости, а также пользователи, при наличии письменного согласия собственника.

Ходатайство должно содержать следующую информацию:

  • Кадастровый номер объекта недвижимости. В некоторых случаях – площадь участка, описание его местоположения.
  • Имеющаяся и желаемая категория земли.
  • Экономическое обоснование процедуры смены категории надела.
  • Удостоверение прав на участок.

Все указываемые сведения должны подтверждаться документально.

После рассмотрения ходатайства распорядительный документ органа исполнительной власти субъекта РФ направляется в местную администрацию.

Муниципалитет при получении положительного решения вышестоящей инстанции направляет документ в органы Росреестра (Кадастровую палату) для внесения изменений в сведения государственного земельного кадастра.

Читайте также  Какой договор заключить с физлицом: трудовой или гражданско-правовой?

В пятнадцатидневный срок в Кадастр вносятся данные о новой категории земли и присвоенном ВРИ участка.

Сама процедура подачи и рассмотрения ходатайства осуществляется на безвозмездной основе, но оформление некоторых документов может потребовать оплаты госпошлины.

Так при самостоятельной подаче данных в Росреестр для внесения изменений в Земкадастр необходимо оплатить следующие процедуры:

  • Изменить сведения в Реестре – от 245 до 350 руб. Для юридических лиц и ИП стоимость выше – от 700 до 1000 руб.
  • Предоставление выписки из ЕГРН (документ прилагается к ходатайству, направляемому в органы власти) – от 300 до 750 руб. – для граждан. Для прочих структур – от 600 до 2200 руб.

Если права на участок должным образом не зарегистрированы, придется пройти процедуру межевания земельного участка.

После этого, происходит постановка на кадастровый учет с одновременной регистрацией факта владения землей.

Стоимость этой процедуры варьируется от 7000 до 57000 руб., в зависимости от юридического статуса заказчика процедуры и площади участка.

Смену категории и ВРИ земельного надела можно доверить юристу, он сообщит точно сколько это будет стоить. В этом случае финансовые траты, в зависимости от сложности случая, могут достичь 100 тыс. руб.

Могут ли отказать?

Исчерпывающий перечень причин для отказа удовлетворения ходатайства приводится в административном регламенте оказания государственной услуги.

Как правило, это:

  • Подача ходатайства лицом, не имеющим на это юридического права.
  • Представлен неполный перечень сопроводительных документов или их форма противоречит требованиям действующего законодательства.

Основания для отказа обязательно доводятся до сведения заявителя и могут быть им исправлены в любое время. Откорректированный пакет документов повторно подается в уполномоченный орган власти.

В случае отказа удовлетворения ходатайства по причине недостаточности его мотивировки имеет смысл рассмотреть вариант со сменой ВРИ на другой вид, позволяющий вести строительство на сельхоз землях – СНТ, ДНП.

Переоформить возможно для участков, не относящихся к группе сельскохозяйственных угодий.

Ходатайство о смене ВРИ земли подается в местную администрацию, где рассматривается рабочей группой с учетом результатов публичных слушаний.

Если поменять категорию земли на «Земли поселений», то это повлечет за собой повышение суммы налога на участок — вырастет кадастровая стоимость земли и ставка налога.

Заключение

Смена разрешения использования сельскохозяйственной земли на ВРИ ИЖС связана с необходимостью перевода земель в другую категорию. Данные полномочия принадлежат субъекту РФ и осуществляются на безвозмездной основе.

Процедура не требует проведения публичных слушаний и занимает от момента подачи ходатайства до внесения изменений в Земкадастр около 60 дней.

Источник:
http://stroim-domik.org/podgotovka/zemelnyj-uchastok/vri/izmenenie-vri/perevod-selhoz-v-izhs

Порядок перевода земли сельхозназначения в ИЖС

Многие хотят обзавестись собственным домом на участке, но для этого земля должна подходить по категории. Все участки делятся на несколько категорий, каждая из которых определяет вид деятельности, которым можно заниматься на земле.

Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь к консультанту:

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Это быстро и БЕСПЛАТНО!

Одни подходят для промышленных объектов, другие – для ведения сельского хозяйства, а третьи – для строительства жилых домов. К последним относятся участки для ИЖС.

Виды земельных участков

Законодательство Российской Федерации определяет несколько типов земель:

  • водного фонда;
  • лесного фонда;
  • находящиеся на территории населенного пункта;
  • охраняемые, в том числе и заповедники;
  • промышленного или социального назначения;
  • резервного назначения;
  • сельхозназначения.

Каждый из типов земель подразумевает, что на нем можно заниматься только определенной деятельностью. Строительство жилых зданий разрешено на территориях в черте населенных пунктов (ИЖС) или сельхозназначения. Строительство на остальных типах может привести к всевозможным спорам.

Но даже земли сельхозназначения отличаются от земель для ИЖС. На первом типе участков можно построить дом, но собственник столкнется с проблемами регистрации дома, как подходящего для постоянного жилья, а также с пропиской. Далеко не каждая процедура оформления объекта для постоянного жительства на землях сельхозназначения заканчивается положительно для владельца.

Поэтому владельцы земель начинают искать способы перевода участка в земли для ИЖС. Совершить это можно, но для этого нужно учитывать множество нюансов.

Правовая база

Законодательные акты:

  • ФЗ №172, регулирующий процедуру перевода земли из сельхозназначения в ИЖС;
  • ФЗ №101, определяющий оборот земель сельскохозяйственного назначения, включая право на строительство;
  • ФЗ №373, регулирующий требования к разрешению на строительство домов;
  • статья №51 ГрК РФ, определяющий процедуру получения разрешения на строительство;
  • некоторые другие статьи из ГК РФ, используемые в каждом случае в индивидуальном порядке.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС

Перевод земли состоит из следующих пунктов:

  • написать заявление на перевод земли из одного типа в другой;
  • приложить требуемые документы.

Решение о переводе принимается комиссией в течение двух месяцев. Если ответ был положительным, то собственнику будет передан соответствующий акт. Если же ответ отрицательный, то прикладывается пояснительное письмо с описание причины отказа.

Перевод земли из сельхозназначения в ИЖС возможен, но для этого необходимо иметь достаточные основания. Но власти не всегда желают переводить земли в тип под ИЖС, так как такая процедура уменьшит стоимость участка. Поэтому есть вероятность, что государство попросит возместить разницу в кадастровой стоимости участка при разных типах. Но есть возможность избежать дополнительных затрат, если воспользоваться альтернативным способом получения участком статуса ИЖС.

Для этого понадобится обратиться к Градостроительному кодексу, согласно которому определяются зоны по целевому использованию земли по всей стране.

Если участок находится за пределами населенного пункта, то изменение будет возможно только в случае корректировки границ, которая возможна в случае, если:

  • участок находится близ функциональной зоны;
  • если участок находится на территории, которая в перспективе войдет в населенный пункт.

При переводе земли в ИЖС в 2020 году главное понимать, что для этого требуются достаточные основания. Также нужно готовиться к затратам, которые могут появиться из-за перевода средств.

Для строительства дома

Перевод земли в ИЖС необходим, если владелец собирается построить на территории дом. Преимущество ИЖС связано с наличием:

  • электроснабжения;
  • газификации;
  • канализации;
  • отопления;
  • водоснабжения;
  • подъездных дорог;
  • развитой инфраструктуры.

А если участок предназначен для ведения сельского хозяйства, то к нему придется проводить все коммуникации самостоятельно. Это одна из причин, почему перевод в ИЖС может оказаться намного труднее, чем кажется на первый взгляд. А обслуживание полностью возлагается на самого владельца.

В чем разница между ЛПХ и ИЖС? Смотрите тут.

Порядок оформления

Переоформление ИЖС требует владельца придерживаться порядка, определенного законодательными актами. Причиной этому становится разница одинаковых участков, которые предназначены для разного использования.

Но перед тем как перевести землю сельхозназначения в ИЖС, нужно определиться, не относится ли участок к территориям особенного назначения. Такие земли невозможно перевести под строительство индивидуального жилья, ни при каких условиях.

Куда обращаться?

Для получения разрешения на перевод земли в другую категорию понадобится обратиться в городские или районные власти. Заявление может составляться только собственником участника.

Если же собственников несколько, то каждый должен составить заявление, либо дать свое разрешение на перевод земли из сельхозназначения в ИЖС в письменном виде.

Подача заявления обязательно должна сопровождаться документами. Для перевода земли в ИЖС понадобятся:

  • копия паспорта заявителя;
  • согласие собственников, либо каждый из собственников должен составить отдельное заявление;
  • выписка из кадастра;
  • кадастровый паспорт;
  • выписка из ЕГРП, которая подтвердит наличие прав собственника на участок;
  • заключение экологической экспертизы, при отрицательных результатах изменение предназначения участка невозможно;
  • расчеты потерь кадастровой стоимости земли, которые понесет государство при переводе участка в ИЖС.

Сколько стоит?

На стоимость перевода будут влиять несколько факторов, но самым крупным из них является покрытие изменения кадастровой стоимости участка, что составит около 30% от цены.

При изменении категории также будет изменен и размер налога. Но если земля не была переведена в другой статус, а на участке сельхозназначения разрешили возведения жилого дома, то налоговая ставка сохранится прежней.

Другие факторы, которые влияют на стоимость процедуры:

  • размер участка;
  • процесс подготовки документов;
  • создание проекта строительства будущего дома;
  • проведение экологической экспертизы.

Прошение о переводе рассматривается в течение трех месяцев. Но если был дан отрицательный ответ на прощение, то он придет менее чем через месяц после подачи документов.

Длительность рассмотрения зависит от загруженности властей, наличия праздников, количества предоставленных документов и так далее.

Основания для отказа

Существует несколько оснований для отказа, которые определены законодательством РФ:

  • существуют ограничения, которые не позволяют перевести земли в ИЖС;
  • экологическая экспертиза не дала разрешение, определяемое по итогам проводимых исследований;
  • целевое назначение земли не соответствует землеустроительным документам;
  • если стоимость по кадастру выше наполовину;
  • участок является землей особенного назначения: пастбище, луг и так далее.

Но даже в некоторых других случаях могут найтись иные обстоятельства, которые не позволят получить разрешение на перевод участка из одного типа в другой.

Как зарегистрировать дом на участке ИЖС? Порядок действий здесь.

Что можно построить на земле ИЖС? Подробности в этой статье.

Преимущества индивидуального жилищного строительства

Участки под ИЖС предназначены для постоянного проживания граждан. Именно этот факт облегчает процедуру регистрации в доме, который располагается на подобной территории, так как он будет заранее иметь собственный адрес. Также облегчается постановка на учет, получение места в садиках или школах.

Преимущества ИЖС:

  • простой процесс регистрации;
  • наличие адреса;
  • доступ к воде, газу, электричеству, канализации;
  • обслуживанием ближайших территорий занимаются муниципальные власти.

Конечно, намного проще приобрести сразу участок, который относится к ИЖС. Но в некоторых ситуациях такое невозможно, из-за чего приходится искать решение вопроса с уже имеющимся участком, чтобы построить на нем дом, в котором можно жить постоянно на законных основаниях.

На видео о целевом назначении земли

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • 8 (800) 700 95 53

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник:
http://realtyurist.ru/izhs/perevod-zemli-iz-selhoznaznachenija-v-izhs/