Какие условия должен соблюдать поверенный, действующий в качестве коммерческого представителя

Какие условия должен соблюдать поверенный, действующий в качестве коммерческого представителя

Поверенный по договору поручения зачастую действует в качестве коммерческого представителя . Это означает, что к отношениям сторон, помимо общих правил о поручении (гл. 49 ГК РФ), применяются специальные правила о коммерческом представительстве (ст. 184 ГК РФ). В результате коммерческий представитель сталкивается с большим количеством ограничений, чем поверенный, не имеющий такого статуса. В частности, чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор поручения, коммерческому представителю необходимо заранее предупредить доверителя о прекращении договора.

Кроме того, в отдельных сферах предпринимательской деятельности коммерческие представители обязаны соблюдать дополнительные требования, установленные соответствующими законами. Например, организация, оказывающая услуги в качестве таможенного представителя, должна быть включена в реестр таможенных представителей.

Вместе с тем, специальные правила о коммерческом представительстве имеют ряд преимуществ для поверенного. Например, такие правила позволяют представлять интересы сразу обеих сторон по сделке (если стороны дали на это согласие).

Признаки того, что поверенный действует в качестве коммерческого представителя

Считается, что поверенный действует в качестве коммерческого представителя в случае, если одновременно выполняются следующие условия (п. 1 ст. 184 ГК РФ).

1. Поверенный ведет профессиональную деятельность по представлению интересов других организаций. Он постоянно и самостоятельно заключает от имени клиентов сделки (совершает иные юридические действия) исключительно с целью получить прибыль от оказываемых услуг. Другими словами, деятельность поверенного является предпринимательской.

Из этого следует, что в роли коммерческого представителя могут выступать только коммерческие организации или индивидуальные предприниматели. Если же поверенный является некоммерческой организацией (например, некоммерческим партнерством), то правила о коммерческом представительстве не действуют.

2. Доверитель является коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем. Другими словами, коммерческий представитель вправе представлять интересы только тех клиентов, которые ведут предпринимательскую деятельность.

3. Юридические действия по договору поручения связаны с предпринимательской деятельностью. К примеру, поверенный должен заключить с третьим лицом (покупателем) договор купли-продажи с целью реализовать товар клиента. Если же поверенный обязался совершить юридические действия, не связанные с предпринимательской деятельностью (например, заключить с третьим лицом (одаряемым) договор дарения вещи, стоимость которой не превышает 3000 руб.), то правила о коммерческом представительстве не применяются.

Преимущества и недостатки договора поручения, по которому поверенный действует в качестве коммерческого представителя

Если по договору поручения поверенный будет действовать в качестве коммерческого представителя, то для поверенного такой договор будет иметь ряд преимуществ и недостатков по сравнению с обычным договором поручения.

Преимущества договора поручения, по которому поверенный действует в качестве коммерческого представителя

1. Договор носит возмездный характер. Другими словами, доверитель обязан выплатить поверенному вознаграждение. Это объясняется тем, что стороны договора являются коммерческими организациями (или индивидуальными предпринимателями) и договор связан с предпринимательской деятельностью (абз. 2 п. 1 ст. 972 ГК РФ).

2. Коммерческий представитель может представлять интересы сразу обеих сторон по сделке, заключенной во исполнение поручения (п. 2 ст. 184 ГК РФ). Одновременное коммерческое представительство допускается с согласия сторон такой сделки.

Пример одновременного коммерческого представительства

Доверитель «А.» заключил с поверенным договор поручения с целью реализовать товар. Доверитель «B.» поручил этому же поверенному приобрести такой же товар. Если поверенный действует в качестве коммерческого представителя, то по договору купли-продажи он может представлять интересы как продавца (доверителя «А.»), так и покупателя (доверителя «B.»). Другими словами, он вправе с согласия сторон заключить одну и ту же сделку от имени каждой из них.

Преимущество одновременного представительства в том, что у поверенного появляется больше шансов получить вознаграждение. При таком представительстве награду должны выплатить обе стороны сделки. Следовательно, даже если одна из сторон нарушит обязательство по оплате, то поверенный, скорее всего, получит вознаграждение от другой стороны. Иными словами, поверенный лишится всей награды только в том случае, если обязательство по оплате нарушат сразу оба доверителя (а это маловероятно).

3. Стороны договора поручения вправе включить в него условие, по которому коммерческий представитель может без предварительного запроса отступать от указаний доверителя, если это соответствует интересам клиента (п. 3 ст. 973 ГК РФ). Такое условие позволяет поверенному самостоятельно и оперативно принимать решения исходя из сложившейся обстановки. Другими словами, у поверенного появляется больше возможностей для исполнения поручения и, следовательно, для получения награды.

Если стороны не согласуют данное условие, то коммерческий представитель будет вправе отступить от указаний доверителя только с его согласия. Право на отступление возникнет также в случае, когда потребуется отступить от указаний доверителя для защиты его интересов и при этом у поверенного не будет возможности направить клиенту предварительный запрос или в разумный срок получить на него ответ (п. 2 ст. 973 ГК РФ). В перечисленных ситуациях у коммерческого представителя будет меньше шансов на получение всей суммы вознаграждения.

Пример того, как условие о праве самостоятельно отступать от указаний доверителя может повлиять на получение вознаграждения

Договор поручения направлен на реализацию товара. Поверенный обязался заключить от имени доверителя договор купли-продажи на международной выставке-ярмарке. В договоре поручения стороны указали минимальный размер цены товара. Товар является специализированным, то есть его сложно реализовать вне выставки.

В ходе проведения выставки цена на товар существенно понизилась, что помешало поверенному заключить договор купли-продажи на согласованных с клиентом условиях.

По общему правилу в такой ситуации поверенный обязан уведомить доверителя о невозможности исполнить поручение надлежащим образом. В свою очередь доверитель должен дать новые указания. Получение таких указаний может занять много времени. В итоге возникнет риск того, что поверенный не успеет заключить договор купли-продажи и, следовательно, лишится вознаграждения (или его части).

Если же поверенный будет действовать в качестве коммерческого представителя и договор поручения наделит его правом отступать от указаний клиента без предварительного запроса, то поверенный сможет самостоятельно и оперативно принять решение исходя из сложившейся обстановки (если такое решение будет соответствовать интересам клиента). Так, он будет вправе реализовать товар на наиболее выгодных для клиента условиях – по самой высокой цене на момент проведения выставки. В итоге поверенный получит вознаграждение по договору поручения.

4. Порядок отмены поручения соответствует интересам поверенного. Так, договор поручения будет считаться расторгнутым по инициативе клиента только в случае, если доверитель заранее предупредит коммерческого представителя о прекращении такого договора. По общему правилу срок для уведомления должен быть не менее 30 дней (п. 3 ст. 977 ГК РФ). Вместе с тем, стороны вправе предусмотреть более продолжительный срок.

5. Последствия отмены поручения соответствуют интересам поверенного. Доверитель, отменивший поручение, обязан возместить коммерческому представителю все убытки, вызванные прекращением договора (п. 2 ст. 978 ГК РФ). Другими словами, коммерческий представитель вправе требовать не только выплаты части вознаграждения и суммы понесенных издержек (п. 1 ст. 978 ГК РФ), но и возмещения всех остальных убытков (в т. ч. и неполученных доходов).

Вместе с тем, поверенному нужно учесть, что на практике суды редко удовлетворяют требование о возмещении убытков в виде упущенной выгоды (неполученных доходов). Зачастую суд ссылается на то, что поверенный не доказал:

  • размер неполученных доходов;
  • причинно-следственную связь между отменой поручения и возникновением убытков в виде упущенной выгоды;
  • факт того, что поверенный действовал в качестве коммерческого представителя.

r />

Пример из практики: суд не взыскал убытки в виде упущенной выгоды, поскольку поверенный не смог обосновать свои требования

ЗАО «К.» (доверитель) заключило с ООО «Б.» (поверенный) договор поручения. Поверенный обязался найти добросовестного покупателя и заключить с ним договор купли-продажи недвижимого имущества доверителя.

Стороны договора поручения установили, что поверенный получит дополнительное вознаграждение в случае, если сможет реализовать недвижимость по цене, превышающей 220 млн руб.

ООО «Б.» получило письмо от ООО «А.» (потенциального покупателя), где речь шла о готовности ООО «А.» приобрести недвижимость за 230 млн руб. Однако доверитель отменил свое поручение. Поверенный посчитал, что имеет право на возмещение всех убытков по правилам пункта 2 статьи 978 Гражданского кодекса РФ. Изначально ООО «Б.» предъявило к ЗАО «К.» требование о взыскании упущенной выгоды. Затем истец изменил требование – потребовал возместить вред.

Доводы истца: договор исполнен, возникло право на дополнительное вознаграждение.

Суд решил, что поверенный не может требовать взыскания упущенной выгоды (либо возмещения вреда) по правилам пункта 2 статьи 978 Гражданского кодекса РФ, поскольку он не доказал причинно-следственную связь между отменой поручения и возникновением убытков в виде упущенной выгоды, а также размер убытков. Кроме того, суд посчитал, что истец не обосновал факт оказания услуг в качестве коммерческого представителя. Так, в материалах дела отсутствует устав ООО «Б.», который в случае его представления подтверждал бы, по мнению суда, статус коммерческого представителя.

По этим причинам суд отказал истцу в удовлетворении требований (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 22 октября 2010 г. по делу № А32-12239/2010).

Недостатки договора поручения, по которому поверенный действует в качестве коммерческого представителя

Порядок одностороннего отказа поверенного от исполнения договора не соответствует интересам посредника. Чтобы в одностороннем порядке расторгнуть договор поручения, коммерческий представитель обязан уведомить доверителя об отказе не позднее установленного договором срока. Этот срок должен составлять не менее 30 дней (например, 45 дней, два месяца и т. д.). Если же при заключении договора стороны не согласовали условие о таком сроке, то доверителя необходимо уведомить о прекращении договора не позднее, чем за 30 дней (п. 3 ст. 977 ГК РФ).

Если коммерческий представитель не уведомит доверителя об одностороннем отказе, то договор не будет считаться прекращенным. Если поверенный нарушит срок для уведомления, то договор будет считаться расторгнутым лишь по истечении 30 дней (или более продолжительного срока) с того момента, как доверитель узнает об отказе.

Особенности договора поручения в отдельных сферах предпринимательской деятельности

Отношения по договору поручения, заключенному с коммерческим представителем, регулируются нормами Гражданского кодекса РФ. Вместе с тем, к этим отношениям могут применяться специальные правила, установленные иными нормативно-правовыми актами. Так, в отдельных сферах предпринимательской деятельности коммерческие представители обязаны соблюдать дополнительные требования (п. 3 ст. 184 ГК РФ).

Поверенному необходимо учесть, что по договору поручения в роли коммерческого представителя может выступать:

  • таможенный представитель (коммерческая организация). Такой посредник должен быть зарегистрирован в реестре таможенных представителей. Условия включения в реестр приведены в статье 61 Федерального закона от 27 ноября 2010 г. № 311-ФЗ «О таможенном регулировании в Российской Федерации». После регистрации в реестре лицо получает право представлять интересы доверителя (как правило, декларанта) в отношениях с таможенными органами (в частности, при совершении таможенных операций);
  • страховой агент (коммерческая организация) или страховой брокер (коммерческая организация или индивидуальный предприниматель). Каждый из таких посредников может заключить договор поручения в том случае, если предметом договора будут юридические (а не фактические) действия – заключение договоров страхования от имени и за счет клиента. Страховой агент вправе представлять интересы только страховщика (п. 1 ст. 8 Закона РФ от 27 ноября 1992 г. № 4015-1 «Об организации страхового дела в Российской Федерации»; далее – Закон об организации страхового дела). Поэтому если посредник желает заключать договоры поручения не только со страховщиками, но и со страхователями, то ему необходимо работать в качестве страхового брокера. Однако страховой брокер должен учесть, что он не вправе одновременно действовать в интересах страхователя и страховщика, то есть представлять интересы сразу обеих сторон по сделке (п. 2 ст. 8 Закона об организации страхового дела);
  • патентный поверенный, зарегистрированный в качестве индивидуального предпринимателя. Требования к кандидату в патентные поверенные приведены в статье 2 Федерального закона от 30 декабря 2008 г. № 316-ФЗ «О патентных поверенных» (далее – Закон о патентных поверенных). Чтобы получить статус патентного поверенного, необходимо пройти аттестацию и зарегистрироваться в Реестре патентных поверенных. После этого гражданин будет вправе представлять интересы доверителя в отношениях с Роспатентом (например, при подаче заявки на выдачу патента). Нужно учесть, что к патентному поверенному будут применяться правила о коммерческом представительстве только в случае, если гражданин зарегистрируется в качестве индивидуального предпринимателя.
Читайте также  Заявление на оказание материальной помощи: образец и форма написания с примером, виды материальной помощи

По закону патентный поверенный вправе вести свою профессиональную деятельность либо самостоятельно (занимаясь частной практикой), либо на основании трудового договора (п. 1 ст. 3 Закона о патентных поверенных). Другими словами, закон прямо не обязывает патентного поверенного регистрироваться в качестве индивидуального предпринимателя. Однако в роли коммерческого представителя такой посредник будет выступать только при условии, если будет вести предпринимательскую деятельность.

  • брокер, имеющий лицензию профессионального участника рынка ценных бумаг. Такой посредник вправе заключить договор поручения в том случае, если будет обязан от имени и за счет клиента совершить гражданско-правовые сделки с ценными бумагами и (или) заключить договоры, являющиеся производными финансовыми инструментами (п. 1 ст. 3 Федерального закона от 22 апреля 1996 г. № 39-ФЗ «О рынке ценных бумаг», ч. 2 ст. 16 Федерального закона от 21 ноября 2011 г. № 325-ФЗ «Об организованных торгах»).

Источник:
http://nalogobzor.info/publ/dogovornoe_pravo/posrednicheskie_dogovory/kakie_uslovija_dolzhen_sobljudat_poverennyj_dejstvujushhij_v_kachestve_kommercheskogo_predstavitelja/79-1-0-1923

2.2. Поверенные

Для большинства ведущих зарубежных стран характерно широкое понимание представительства, включающего как прямое, так и косвенное представительство. При прямом представительстве представитель действует от имени и в интересах представляемого, приобретая права и обязанности непосредственно для последнего. При косвенном представительстве лицо, действующее в интересах другого, выступает от собственного имени. В странах общего права, например, все многообразие представительских отношений регулируется в рамках агентского договора. При этом агентами именуется широкий круг лиц, действующих в чужих интересах, независимо от чьего имени они выступают в гражданском обороте. В странах же континентального права двум видам представительства соответствует и два типа посредников (поверенного и комиссионера). В частности, в Германии прямое представительство возникает на основе прокуры, а косвенное — на основании комиссионной сделки. Правда, сейчас различия между этими видами посредничества стали стираться, и правопорядки стран континентальной Европы допускают существование правовых форм, в рамках которых представитель может действовать как от своего имени, так и от имени представляемого.

Аналогичная тенденция прослеживается и в российском законодательстве.

Правовое регулирование прямого представительства осуществляется гл. 49 ГК о договоре поручения. Вместе с тем часть норм о представительстве содержится и в гл. 10 ГК («Представительство»). Вместе с тем нормы, помещенные в гл. 49, не могут рассматриваться как специальные по отношению к нормам гл. 10. Положения этих двух глав применяются в совокупности, потому что, как справедливо указывает М.И. Брагинский, гл. 49 регулирует внутренние отношения представительства, а гл. 10 — внешние .

См.: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Договоры о выполнении работ и оказании услуг. Книга 3. М., 2002. С. 327.

Стороны договора поручения именуются «поверенный» и «доверитель». Поверенный осуществляет юридические действия по поручению доверителя от его имени и за его счет.

Обязанности поверенного состоят в следующем.

Он должен исполнять данное ему поручение в соответствии с указаниями доверителя. Поскольку в рассматриваемом нами случае поверенный действует как коммерческий представитель, он может отступать от указаний доверителя даже без предварительного запроса об этом. Но затем поверенный должен уведомить его о допущенных отступлениях. Поскольку отношения сторон носят фидуциарный характер, поверенный обязан исполнить поручение лично. Никаких помощников поверенному законодательство не предусматривает, в отличие от комиссионера, агента или франчайзи, которые могут переложить все или часть своих обязанностей на субпартнеров (соответственно субкомиссионера, субагента и субфранчайзи). Исчерпывающий перечень случаев, когда поверенному позволено привлечь третьих лиц для исполнения данного ему поручения, сформулирован в ст. 976 ГК: поверенный может передать исполнение поручения другому лицу (заместителю), если он: а) уполномочен на это договором или б) вынужден силою обстоятельств для охраны интересов доверителя.

Поверенный также должен сообщать доверителю по его требованию все сведения о ходе исполнения поручения, а также передать все полученное по сделкам, совершенным во исполнение поручения.

Поверенный не несет ответственности перед доверителем за неисполнение или ненадлежащее исполнение третьим лицом договора, заключенного от имени доверителя. Он также не несет ответственности и перед третьим лицом за неисполнение такого договора доверителем. Отсутствие ответственности по заключенному во исполнение поручения доверителя договору объясняется тем, что поверенный сам не является участником этого договора, а следовательно, не приобретает каких-либо прав и обязанностей. Права и обязанности у поверенного возникают только из договора поручения и только перед доверителем. Следовательно, лишь за неисполнение или ненадлежащее исполнение договора поручения поверенный и несет ответственность.

Обязанности доверителя заключаются в следующем.

Во-первых, он должен выдать поверенному доверенность. Лицо, действующее от чужого имени, должно представить всем, с кем оно вступило во взаимодействие, документ о предоставленных ему полномочиях. В качестве такого документа выступает доверенность. Если доверенность поверенному не предоставлена и результаты его деятельности не будут впоследствии одобрены доверителем, то согласно ст. 183 ГК будет считаться, что он действовал в своих интересах.

Во-вторых, доверитель должен уплатить поверенному вознаграждение, поскольку представительство является коммерческим и обе стороны договора заняты предпринимательской деятельностью. Кроме того, доверитель обязан возмещать поверенному понесенные издержки в пределах, оговоренных договором.

В-третьих, доверитель должен принять от поверенного все исполненное им согласно данному поручению.

Источник:
http://lawbook.online/hozyaystvennoe-pravo-rossii-kniga/poverennyie-11141.html

Доверитель и поверенный — кто это в доверенностях

В сфере бизнеса, равно как и в обычной жизни, встречаются ситуации, когда возникает необходимость передать другому человеку управление своими делами. Ну мало ли, какие бывают ситуации: получили наследство в другой стране (бывает и такое), неожиданная болезнь, свалившая не вовремя — как раз тогда, когда нужно решать какие-то вопросы. Или внезапный отъезд, совпавший с тем временем, когда требуется ваше присутствие, или самое банальное — неимение необходимых знаний, чтобы осуществлять определенную деятельность (представительство в суде, сделки с недвижимостью и т. п.)…

Кто такой доверитель

Согласно принятому толкованию, доверитель — это одна из сторон договора поручения. В подобном соглашении они называются Доверитель (тот, кто доверяет ведение дел) и Поверенный (тот, кому доверяют ведение дел).

Что дает подобная договоренность: гражданин на основании зарегистрированной нотариусом доверенности передает свои полномочия доверенному лицу для выполнения юридически значимых действий от имени доверителя и за его счет. Сторонами договора могут выступать физические и юридические лица, наделенные гражданской дееспособностью.

Полномочия могут передаваться в полном объеме (исключительное право поверенного), а могут только частично. Кроме того, подобный договор предусматривает возможность определения периода действия данного соглашения, а также область, в пределах которой будет действовать это право.

Что касается времени реализации договора поручения:

  • В соглашении может быть установлен промежуток времени, в течение которого поверенный может осуществлять деятельность от имени доверителя;
  • Если период действия договора не прописывается в документе, то соглашение имеет силу вплоть до возникновения других оснований для его расторжения.

Юридическая ответственность за все совершаемые действия полностью лежит на доверителе. Исключения составляют только та деятельность, которая станет выходить за границы договора поручения — в этом случае ответственность за них ляжет на доверенное (доверительное) лицо.

Что касается вознаграждения доверенному лицу, то это обычно это должно быть прописано в договоре поручения (возмездный или безвозмездный). Если доверительное соглашение возмездное — порядок оплаты вознаграждения поверенному тоже должен быть указан в документе.

Полномочия поверенного

С точки зрения закона, Поверенный может выполнять такие действия:

  • Представительство в государственных органах — фондах (бюджетных и внебюджетных), налоговой инспекции и пр.;
  • Представительства в регистрационных органах;
  • Представительства перед контрагентами (получение материальных выгод, ценностей и т. д.).

Договор поручения и доверенность — есть ли разница

В разговорах можно часто услышать «я дал доверенность на ведение дел», но это не совсем точная формулировка. В чем же отличие доверенности от договора поручения:

  • Договор поручения согласовывает правоотношения между Доверителем и Поверенным;
  • Доверенность выдается на основании договора поручения. Фактически доверенность просто подтверждает правомочность доверенного лица перед третьими лицами, т. е. доверенность не может заменить собой соглашение поручения, а просто подтверждает то, что этот документ был принят и подписан.

Главным условием соглашения (или доверенности, выданной на его основании) является сама суть поручения — необходимо, чтобы строго и корректно были прописаны все юридические действия, которые нужно (или можно) осуществлять поверенному.

Доверенности можно разделить на группы:

  • Разовые — те, которые дают право Поверенному осуществить только одно юридическое действие;
  • Специальные — такие заключаются на определенный временной срок, в течение которого Доверитель передает свои права на осуществление какой-либо деятельности Поверенному;
  • Генеральная (общая) — позволяет доверенному лицу выполнять произвольные действия, не противоречащие закону.

Права и обязанности сторон в соглашении

На что нужно обращать внимание при составлении:

  • Возможность доверенному лицу отходить от содержания поручения, если это в интересах доверителя — это может пригодиться в том случае, если поверенный не смог связаться с доверителем в срок;
  • Возможность передачи исполнения третьему лицу — обычно этот человек также указывается в доверительном соглашении;
  • Обязательный отчет поверенного о ходе осуществления поручения;
  • При расторжении договора Поверенный обязуется сделать Доверителю возврат документов (доверенности), даже если их срок еще не окончился;
  • Доверитель обязан дать поверенному лицу доверенность на выполнение юридических действий;
  • Возмещение расходов, возникших во время выполнения поручения, полностью ложится на Доверителя и пр.

Кроме этих пунктов, в соглашении настоятельно рекомендуется прописать пункт об ответственности сторон в случае невыполнения условий контракта или выполнения их в ненадлежащем объеме/качестве.

Условия прекращения действия доверительного соглашения

  • Отказ одной из сторон от сделки;
  • В случае признания Доверителя или Поверенного недееспособным;
  • В случае ликвидации юридического лица (если в роли одной из сторон соглашения выступала фирма или организация), либо же по причине смерти Доверителя или Поверенного;
  • По завершении периода действия контракта.
Читайте также  О программе переселения в Россию из Таджикистана в 2020 году

Если соглашение на передачу дел расторгнуто до наступления срока прекращения действия контракта, то законом предусмотрены такие последствия:

  • Доверитель обязан погасить все расходы своего Поверенного, возникшие с выполнением последним поручения;
  • Денонсирование договора поручения (или доверенности, полученной на основании подобного соглашения) Доверителем не будет являться основанием для возмещения поверенному убытков, возникших в результате аннулирования соглашения;
  • Расторжение договора (доверенности) Поверенным также не будет являться основанием для погашения Доверителю убытков, возникших из-за этого.

Информация, обязательная при составлении доверительного документа

  • Дата и место, где документ составлен (без этих сведений документ не имеет юридической силы);
  • Информация о Доверителе;
  • Сведения о доверенном лице;
  • Список полномочий, которыми будет наделен Поверенный;
  • Период действия соглашения;
  • Подписи сторон.

Если период действия доверительного документа не указывается, то по умолчанию он назначается в один календарный год.

Источник:
http://pravovik.guru/sudoproizvodstvo/doveritel-i-poverennyj-kto-eto-v-doverennostyah.html

Что важно знать о доверенностях при сделках с недвижимостью

Собственнику стоит десять раз подумать, прежде чем оформлять доверенность при сделках с недвижимостью.

Портал недвижимости superrielt.ru выяснил у сотрудников Федеральной нотариальной палаты основные моменты, на которые стоит обращать внимание, когда речь идет о доверенностях.

Какие права дает доверенность при сделке с недвижимостью?

Доверенность – это важный юридический документ, возможности которого часто недооценивают. Полномочия поверенного (человек, на которого выписывают доверенность) зависят от вида доверенности, срока и функций, которые выписывающее документ лицо позволило ему сделать от своего имени. При оформлении купли-продажи недвижимости по доверенности поверенному зачастую доверяют управление и распоряжение имуществом. Эту доверенность часто называют генеральной, в нее вписывается достаточно широкий круг полномочий. Но де-юре такого понятия, как «генеральная доверенность» (как и «бессрочная»), нет. Поверенного могут наделять очень широким кругом полномочий, документ может действовать и десятки лет, но это все равно не будет доверенность на все и навсегда.

Стоит учитывать, что давая человеку по доверенности право заключать от своего имени любые сделки с имуществом и в последующем регистрировать переход права собственности, доверитель, по сути, больше не сможет строго контролировать, как поверенный будет распоряжаться его недвижимостью (продаст или и вовсе отдаст даром), в какую сумму оценит и какую получит от покупателя.

Доверенность теряет юридическую силу по истечении срока, который указал доверитель, после досрочной ее отмены или в ряде обстоятельств, предусмотренных законом (к примеру, если доверитель умер или признан недееспособным).

Как правильно оформить доверенность?

Доверенность, дающая право на распоряжение недвижимостью и регистрацию права собственности, должна быть заверена нотариусом. Также обязательному нотариальному удостоверению подлежат доверенности на совершение сделки, которые по закону требуют нотариальной формы, и другие доверенности, определенные в Гражданском кодексе.

Нотариус проверит соответствие документа законодательным требованиям и наличие в нем такой информации, как место и дата оформления, срок действия, сведения о поверенном и доверителе (Ф.И.О., место жительства, гражданство, данные удостоверяющего личность документа). Кроме того, нотариус удостоверится в осознанности и добровольности действий доверителя, а также объяснит сторонам последствия выдачи доверенности.

На какой срок оформлять доверенность при сделках с недвижимостью?

Закон не накладывает ограничения на срок действия доверенности в каком-либо случае. Но такой документ не может действовать бессрочно. Если в доверенности не указан точный срок действия, считается, что документ действует один год, начиная со дня его выдачи.

Если речь идет о сделках купли-продажи недвижимости, эксперты не рекомендуют оформлять долгосрочные доверенности, которые действуют год и более. На решение всех вопросов у доверенного лица уйдет не более нескольких месяцев.

Зачем отменять доверенность и как это сделать?

Если поверенный заключил сделку и зарегистрировал переход права собственности, а срок действия доверенности еще не истек, стоит отменить документ. С помощью неотмененной доверенности недобросовестные люди могут совершить нежелательные для доверителя действия.

Для отмены доверенности в нотариальной форме необходимо обратиться к нотариусу, который удостоверит распоряжение о ее отмене и внесет эти данные в реестр Единой информационной системы нотариата. Со следующего дня доверенность перейдет в список отмененных, о чем будет указано в отмененных в специальном разделе портала Федеральной нотариальной палаты. Это означает, что все заинтересованные лица автоматически получат информацию о прекращении действия документа.

Доверенность, составленную в простой письменной форме, также можно отменить у нотариуса.

Какие полномочия поверенного указать в доверенности?

Список полномочий поверенного должен быть полным, четким, однозначным и соответствующим закону. Например, нельзя выдать доверенность на совершение сделки или другого действия личного характера (скажем, составление завещания). Также по доверенности нельзя совершать сделки от имени представляемого в отношении себя лично. К примеру, поверенный не может приобрести у доверителя недвижимость по доверенности от него же.

Если указать в доверенности короткий перечень полномочий (скажем, регистрация права собственности и получение готовых документов в МФЦ), это предотвратит многие возможные действия поверенного – дарение квартиры через договор в простой письменной форме или самостоятельное назначение цены недвижимости. Эксперты категорически не советуют давать поверенному право передоверия, поскольку в форс-мажорной ситуации при таких обстоятельствах вряд ли удастся найти «концы».

Достаточно «безопасный» перечень полномочий на подготовку документов для сделки купли-продажи квартиры может включать:

  • сбор всех необходимых справок, дубликатов, выписок и других документов в указанных органах;
  • подпись заявлений за доверителя;
  • представительство в таких государственных органах и организациях, как ДЕЗ, БТИ, ЕИРЦ, ЗАГС, Центр государственных услуг «Мои документы», ФНС и другие;
  • подача и регистрация документов.

Как проверить доверенность?

Это можно сделать с помощью онлайн-сервиса проверки доверенностей на портале Федеральной нотариальной палаты, куда круглосуточно может зайти любой гражданин. Чтобы проверить действительность и актуальность доверенности, необходимо ввести её реквизиты – реестровый номер, дату удостоверения, Ф.И.О. нотариуса, удостоверившего документ.

Кто несет ответственность за законность сделки, где одна или обе стороны действуют по доверенности?

Для сделок в простой письменной форме без удостоверения нотариуса факт наличия в списке документов нотариальной доверенности не влияет на степень ее законности и результат заключения. Стоит даже сказать, что недобросовестные посредники с «генеральной» доверенностью на руках могут подсовывать собственнику договор дарения недвижимости под видом другого якобы незначительного документа. После подписания дарственной человеку потом будет сложно доказать, что он не понимал, какой это был документ. Требовать компенсации ущерба также будет не с кого.

Чтобы гарантировать законность сделки и защитить свои права, собственнику целесообразнее выбрать нотариальную форму сделки по отчуждению недвижимости (не доверенности). Только в этом случае можно быть уверенным в договоре, достоверности всех данных и документов. Нотариус несет полную имущественную ответственность за сделки, которые удостоверяет. Если по его вине пострадает одна из сторон, придется полностью возместить ущерб.

Источник:
http://superrielt.ru/articles/11631/

Генеральная доверенность на продажу квартиры

Генеральная доверенность на продажу квартиры – это документ, благодаря которому собственник может не заниматься сделкой, а поручить ее проведение третьему лицу. Она оформляется, если по каким-либо причинам нет возможности присутствовать на переговорах с покупателем и подписании договора купли-продажи (ДКП). Но не все так просто: к генеральной доверенности есть определенные требования, а сделки с участием представителей сопряжены с определенными рисками. Рассмотрим, на что имеет право поверенный по генеральной доверенности, как ее оформить и сколько будут стоить услуги нотариуса, и как продать по ней недвижимость.

Можно ли продать квартиру по доверенности?

Продать квартиру по доверенности можно, но она обязательно должна быть удостоверена нотариусом (ст. 185.1 ГК РФ). В доверенности фигурируют две стороны: доверитель (собственник жилья) и поверенный – человек, который будет заниматься продажей.

На что имеет право поверенный по генеральной доверенности:

  1. Показывать квартиру.
  2. Проводить переговоры с потенциальными покупателями.
  3. Обсуждать условия сделки с покупателем.
  4. Собирать документы для сделки.
  5. Заключать ДКП.
  6. Подавать документы на регистрацию.

Можно оформить доверенность на продажу квартиры с правом получения денег, но нужно отразить это в документе.

Обратите внимание! По генеральной доверенности на квартиру с правом продажи поверенный не сможет продать ее себе, подарить или завещать другому человеку.

Кто может продать квартиру по доверенности?

Доверенность на продажу недвижимости может быть оформлена на любого человека. Если сделкой занимается риэлтор, документ составляется на него.

Совет юриста: чтобы избежать махинаций с квартирой, лучше оформить доверенность на надежного человека из числа близких друзей или родственников. Или выбрать риэлтора из хорошего агентства, которое работает добросовестно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Риски продажи квартиры по доверенности

Продажа по доверенности сопряжена с некоторыми рисками как для продавца, так и для покупателя.

Чем рискует продавец:

  1. Поверенный может не выполнить обязательство: затягивать сделку, отказаться от помощи в продаже.
  2. Поверенный может подписать ДКП, получить деньги и исчезнуть вместе с ними.

Совет юриста: лучше оформлять генеральную доверенность без права получения денег. В таком случае покупатель будет перечислять задаток и оставшуюся сумму на банковский счет собственника-продавца, или рассчитается другим безопасным способом: через ячейку, аккредитив, сервис безопасных переводов. Участие поверенного при таких расчетах необязательно.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Для покупателя

Для покупателя приобретение недвижимости через поверенного, действующего от имени собственника – довольно рискованная сделка по нескольким причинам:

  1. Доверенность отменена доверителем. В самом документе при этом никаких отметок не делается, и покупатель может узнать об отмене только через нотариуса.
  2. Истек срок действия доверенности. Если он в ней не указан, считается, что она действует в течение одного года с момента оформления.
  3. Доверенность подделана. Мошенник может быть в сговоре с нотариусом или человеком, который делает фальшивые документы.
  4. Доверенность выдана недееспособным гражданином. Все сделки с недвижимостью недееспособного отменяются.
  5. Доверенность получена от собственника под влиянием угроз или физического насилия со стороны поверенного. В дальнейшем владелец недвижимости может оспорить сделку.

Важно! Чтобы хотя бы минимально обезопасить себя, рекомендуется проверить доверенность через сервис ФНП. Для этого достаточно ввести ее реестровый номер, дату удостоверения и сведения о нотариусе.

Как оформить генеральную доверенность на недвижимость с правом продажи?

Для оформления генеральной доверенности на продажу недвижимости доверителю нужно обратиться к нотариусу по своему месту жительства, даже проживая в другом городе. Присутствие поверенного не требуется, от него достаточно паспортных данных.

Как оформить доверенность на продажу квартиры:

  1. Собрать документы.
  2. Записаться на прием к нотариусу.
  3. Прийти в нотариальную контору.
  4. Подписать доверенность и оплатить госпошлину.

Получив доверенность, можно отправить ее поверенному заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении, либо передать курьером. Есть и другой вариант – оформить электронную доверенность у нотариуса и отправить на электронную почту поверенному. По юридической силе она равна бумажному документу.

Читайте также  Как оформить государственную пенсию по случаю потери кормильца

Содержание и образец доверенности

Что нужно указать в доверенности:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения доверителя и поверенного.
  2. Сведения о продаваемой квартире: адрес, количество комнат, кадастровый номер, общая площадь.
  3. Перечень полномочий поверенного.
  4. Стоимость недвижимости (минимальная, максимальная или точная).
  5. Возможность передоверия другому человеку.
  6. Срок действия доверенности. Если его нет, она будет действительна один год.

Совет юриста: лучше указать, что поверенный не может передоверить продажу недвижимости другому человеку. Для доверителя так будет меньше рисков.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Какие документы нужны для оформления доверенности на право продажи квартиры:

  • паспорт;
  • выписка из ЕГРН, подтверждающая право собственности;
  • паспортные данные поверенного (копия).

Дополнительно может понадобиться техпаспорт на жилье, чтобы указать технические характеристики.

Удостоверение доверенности нотариусом обойдется в 200 руб. Если документ составляет он, дополнительно придется заплатить 2 000-5 000 руб.

Срок действия доверенности

Согласно ст. 186 ГК РФ, доверенность можно составить на любой период, даже на один день. Обычно она оформляется на два-три месяца: этого времени поверенному достаточно, чтобы завершить сделку.

Если срок не указан, доверенность действует один год.

Как продать квартиру по доверенности от собственника?

Если доверенность уже оформлена и передана поверенному, его дальнейшие действия выглядят так:

  1. Поиск покупателя. Размещением объявлений и переговорами с потенциальными покупателями занимается он.
  2. Обсуждение условий сделки. Поверенный от имени собственника договаривается с покупателем о стоимости жилья, дате заключения ДКП, порядке расчета, дате подачи документов на регистрацию.
  3. Заключение ДКП и получение задатка , если такая возможность предусмотрена доверенностью.
  4. Подача документов регистратору. Можно обратиться напрямую в Росреестр или подать их через МФЦ.
  5. Получение готового пакета документов. Покупателю выдают новую выписку из ЕГРН и ДКП с пометкой о регистрации, продавцу-поверенному – только его экземпляр ДКП.

Обратите внимание! Если ДКП по закону или желанию сторон удостоверяется нотариусом, документы на регистрацию отправляет он. Услуга предоставляется бесплатно. Переход права собственности зарегистрируют за три рабочих дня. Регистрация через Росреестр занимает 7, через МФЦ – 9 рабочих дней.

Содержание и образец договора

ДКП составляется минимум в трех экземплярах, один из которых остается в Росреестре.

Что указывается в договоре:

  1. Ф.И.О., паспортные данные, даты рождения, адреса регистрации собственника-доверителя, поверенного, покупателя.
  2. Реквизиты доверенности: дата, номер, кем удостоверена.
  3. Информация о недвижимости: адрес, наименование (дом, квартира), дата возникновения права собственности, кадастровый номер, площадь, количество комнат.
  4. Стоимость жилья, порядок расчетов.
  5. Ответственность участников сделки.
  6. Права и обязанности сторон.
  7. Порядок изменения и расторжения ДКП.
  8. Подписи поверенного и покупателя.

Поверенный должен подготовить к сделке следующие документы:

  • доверенность;
  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт;
  • справку об отсутствии долгов по ЖКУ;
  • техпаспорт;
  • выписку из ЕГРН;
  • копию паспорта доверителя.

Также понадобится документ, на основании которого у доверителя возникло право собственности: ДКП, дарственная, свидетельство о наследстве, договор дарения, ренты или мены.

Госпошлина и другие расходы

Пошлину за переход права собственности оплачивает покупатель – 2 000 руб. Стороны могут столкнуться и с дополнительными расходами на сделку:

  1. Нотариальное удостоверение договора по закону: 0,5% стоимости недвижимости, максимум 20 000 руб.
  2. Удостоверение по своему желанию: платится нотариальный тариф согласно ст. 22.1 «Основ законодательства о нотариате» в зависимости от стоимости жилья и родственных связей продавца.
  3. Оформление ДКП: от 3 000 руб.

Совет юриста: договор лучше оформлять в юридической компании, он обойдется дешевле. Нотариусы за такие услуги всегда берут больше денег.

Юрист, автор сайта
(Гражданское право, стаж 6 лет)

Как обезопасить себя при продаже квартиры по генеральной доверенности?

Собственник при продаже жилья по доверенности может обезопасить себя, воспользовавшись несколькими советами:

  1. Тщательно выбирать поверенного. Важно, чтобы ему можно было доверять на 100%.
  2. Не указывать в доверенности возможность получения задатка, аванса и других сумм по сделке. Иначе есть вероятность, что поверенный скроется вместе с деньгами.
  3. Если есть подозрения в мошенничестве – немедленно отменить документ.
  4. Если есть вопросы по сделке, лучше проконсультироваться с юристом.

Наибольшее количество рисков покупки недвижимости у собственника по доверенности – у покупателя. Он может обезопасить себя только тщательной проверкой документа на предмет ошибок и срока действия, в том числе и через сервис ФНП. Желательно попросить у поверенного номер телефона собственника и пообщаться с ним. Если поверенный всячески этому препятствует, стоит задуматься и отказаться от сделки.

Как отменить доверенность на право продажи недвижимости?

Собственник в любой момент может отменить доверенность, обратившись к нотариусу. Это вправе сделать и поверенный, если хочет отказаться от своих полномочий. В обоих случаях об аннулировании документа вторая сторона должна быть уведомлена (ст. 189 ГК РФ).

Есть и другие основания для прекращения доверенности (ст. 188 ГК РФ):

  1. Окончание срока действия.
  2. Прекращение деятельности организации, от имени которой оформлен документ.
  3. Смерть поверенного или доверителя, признание недееспособным или ограниченно дееспособным, пропавшим без вести.

Важно! Если по одной доверенности была оформлена другая в порядке передоверия, после отмены первой утрачивается юридическая сила и второй.

Источник:
http://socprav.ru/generalnaya-doverennost-na-prodazhu-kvartiry

Особенности оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности. Что надо учесть?

Если владелец квартиры не может самостоятельно вести продажу недвижимости, то он может обратиться за помощью к доверенному лицу. Обычно к продаже квартиры по доверенности собственник прибегает, если не может сам по каким то причинам уделить достаточно времени на подготовку и проведение сделки.

В статье рассказано обо всех нюансах правильного оформления договора купли-продажи квартиры по доверенности, а также о том, к каким рискам могут привести финансовые операции с недвижимостью при наличии такой доверенности.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта, это быстро и бесплатно !

Основания для проведения сделки с участием представителя

Законодательством регламентировано понятие доверенности в Гражданском кодексе в статье 185 части 1. Документ определяется как письменное уполномочие, выданное одним лицо другому для реализации своего представительства через посредничество. Документ позволяет конкретизировать интересы сторон и полномочия перед третьими лицами в финансовой сделке купли-продажи.

Документы по продаже квартиры должны соответствовать правилам, рассмотренным в ГК статье 185 пункта 1, а именно — требуется нотариальное заверение.

В гражданском праве существует несколько видов доверенности:

  1. По оформлению — письменная и на готовом бланке.
  2. По предоставлению — физическому лицу или юридическому.
  3. По полномочиям — разовая, генеральная (общая), специальная.

Для договора купли-продажи собственник оформляет общую доверенность письменно или на готовом бланке, позволяющую передавать полный перечень юридических полномочий доверенному и совершать разнообразные сделки по управлению имуществом.

В рамках соглашения представитель имеет право совершать какие-либо действия от имени доверителя. После составления доверенности поверенный принимает на себя обязанность совершить оговоренные действия либо понести ответственность за неисполнения своей части договора (согласно главе 25 ГК РФ). Неисполнение обязанностей по соглашению приводит к его расторжению.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Общие правила оформления ДКП

Законодательством в статье 185 ГК регламентированы общие положения составления ДКП по доверенности:

  1. Доверенность при купле-продаже квартиры заверяется у нотариуса.
  2. В ДКП в графе участники сделки вместо собственника указывают сведения о доверенном лице.
  3. Покупатель обязательно должен изучить ДКП и представленные документы, чтобы узнать, какими полномочиями обладает поверенный.
  4. Собственнику и покупателю необходимо заранее обсудить окончательную стоимость квартиры, способ перечисления денежных средств, расходы на регистрацию документов в управлении Федеральной службы государственной регистрации.
  5. Документ составляется письменно или на печатном бланке.

Договор заключают в трех экземплярах и предоставляют всем участникам сделки: продавцу, доверенному лицу, покупателю. Если же собственников много, то распечатывайте документ и им.

ДКП по доверенности необходимо также заверить у нотариуса по следующим причинам:

  • избежать ситуации, когда договор признается недействительным, если отозвать доверенность;
  • обеспечение безопасности передачи средств;
  • нотариальная проверка составления ДКП;
  • доверие при подаче в регистрирующий орган;
  • обеспечение юридической чистоты сделки, которую затруднительно обжаловать или расторгнуть.

Составление ДКП

ДКП квартиры должен обязательно содержать следующую информацию:

  1. наименование документа;
  2. место проведения сделки;
  3. стороны соглашения — указать паспортные данные представителя/продавца и покупателя (его представителя);
  4. кому принадлежит недвижимое имущество и где оно располагается;
  5. стоимость недвижимости;
  6. указания по сделке — извещение покупателя продавцом о том, что на момент продажи жилья никто в нём не зарегистрирован;
  7. подтверждение от продавца факта отсутствия ареста или другого обременения на рассматриваемую жилплощадь;
  8. подписи сторон.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по генеральной доверенности от продавца
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры по доверенности от покупателя

По оформлению документов ДКП по доверенности не отличается от общего порядка оформления генеральной доверенности:

  • нотариальное заверение;
  • указание сведений о доверенном лице.

Риски для покупателя и продавца

Финансовая операция с недвижимостью по доверительному договору несет в себе ряд рисков для обеих сторон сделки в следующих возможных ситуациях:

  • соглашение может быть подложным или прекратится (в связи с истечением срока, отменой, смертью доверителя);
  • недееспособность лица выдавшего доверительное соглашение;
  • отсутствие нотариального удостоверения доверенности, оформление в неправильной форме (например, отсутствие даты составления).

Продавец также подвергается определённым рискам, когда ведет дела с представителем покупателя недвижимости. Например, поверенному приходится доверяться в проведении всей сделки, а с этим могут возникать сложности, например, с заключением ДКП, с неисполнением обязательств представителем.

Также, продавцу следует заранее переговорить о способах передачи средств — недобросовестный поверенный может не вернуть их собственнику. Поэтому требуется заключать все соглашения у нотариуса, где юрист тщательно пропишет круг полномочий поверенного.

Оформление договора купли-продажи квартиры по доверенности отличается от обычного договора купли продажи только тем, что доверенность на представителя одной из сторон сделки должны быть оформлена нотариально. В доверенности должен быть обозначены полномочия представителя и указан срок их действия. В самом договоре помимо реквизитов сторон обязательно указываются и данные доверенного лица.

Источник:
http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/dogovor/dkp-po-doverennosti.html