Всё о том, как правильно оформить обмен квартирами и не допустить досадных ошибок

Всё о том, как правильно оформить обмен квартирами и не допустить досадных ошибок

Нередко владельцы квартир считают, что условия обмена несут меньше рисков, чем прямые продажи.

На решение к обмену жильём могут повлиять и другие объективные и субъективные факторы.

В любом случае, для гарантированного безопасного и эффективного проведения данной имущественной сделки, нужно учитывать ряд нюансов и следовать алгоритму, представленному в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — просто позвоните, это быстро и бесплатно !

Виды обмена

Современное гражданское и жилищное законодательство предусматривает выбор вариантов обмена исходя из сложившейся ситуации, или из предпочтений сторон сделки среди них можно выделить нижеследующие:

  1. Прямой обмен, предусматривающий заключение договора мены.
  2. Альтернативный обмен, основанный на одновременно оформляющихся договорах купли продажи.

В свою очередь, процедура обмена подразделяется на виды:

  • равноценный (без доплаты);
  • с доплатой, предоставляемой одной из сторон сделки.

Регулируется нормами статьи 567 ГК РФ. Особенностью оформления договора мены является то, что стороны гарантированно переезжают на жилплощадь контрагента по завершении сделки. Здесь не возникает каких-либо сложностей, связанных с взаиморасчётами сторон, риски при передаче денег и объектов практически сведены к нулю.

Естественно, что данные обстоятельства относятся к положительным сторонам. Однако невозможно избежать и минусов, которые кроются в сложности выбора подходящего объекта для сделки. Из-за простоты продаж недвижимости, немногие стремятся и узнают возможно ли устроить обмен без купли продажи.

Статья 567 ГК РФ. Договор мены

  1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
  2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Соответственно, найти тот вариант жилья, который отвечал бы всем запросам членов семьи, намного сложнее, кроме этого, риск проблем с титулом квартиры остаётся открытым.

Через куплю-продажу

Особенностью такого варианта сделки выступает многообразие форм выбора объектов, при сохранении тех имущественных гарантий, которые даёт мена. Это безусловный плюс.

Так как здесь вступает в силу купля продажа, посредством чего происходит фактическая смена жилья, то к негативным моментам могут относиться как повышенные риски недобросовестности одного из контрагентов, так и другие факторы.

В том числе – отсутствие чистоты одной из сделок, оспоримость или ничтожность одного из заключённых договоров. Повышение рисков связано с привлечением большего числа контрагентов, чем при прямом обмене.

Иногда риэлтору приходится складывать достаточно длинную цепочку альтернативных продаж, для того чтобы сделка совершилась. В любой момент, до совершения сделки, такая цепочка может разрушиться отказом одного из участников. Осложняет процедуру и заведомое внесение задатка, которое требуется при договоре купли продаже.

С доплатой

Если одна из квартир имеет преимущества, то чтобы её обменять, предусматривается внесение доплаты. К прецедентам, допускающим доплату, могут относиться следующие:

  • большая жилплощадь;
  • большее число комнат, наличие балкона или лоджии;
  • один объект разменивается на два и более;
  • лучшее техническое и косметическое состояние помещения;
  • более поздний год постройки;
  • близость к центру или станции метро.

В этом случае при обмене приобретатель перечисленных и иных преимуществ передаёт оговорённую сторонами сумму денег.

Что лучше выбрать?

В вопросе о выборе варианта обмена следует руководствоваться как личными предпочтениями, так и условиями, сложившимися на рынке в регионе. Обычно неплатёжеспособное население склонно к совершению обмена, который не требует финансовых вложений.

Также имеет смысл рассчитывать на обмен, если владельцы жилья не торопятся и готовы ожидать неопределённый промежуток времени, пока нужный объект будет найден.

Если же рынок недвижимости активен – безусловно, целесообразнее обратиться к купле продаже.Этот способ позволит перебрать большее число вариантов выбора объекта, а также – существенно сократит сроки проведения сделки. В целом нужно обращать внимание на положительную и отрицательную динамику развития событий.

Как правильно оформить?

Обмен – это имущественная сделка, разрешающая проблемы двух и более сторон, в ней участвующих. Поэтому главное правило – исходить из взаимных интересов, проявлять заинтересованность во взаимовыгодных аспектах сделки.

Основные этапы

Алгоритм проведения обмена следующий:

  1. Обращение в риэлтерскую компанию для поиска объекта на обмен, или самостоятельный поиск через соответствующие сайты.
  2. Подготовка документации на жильё, требующаяся при обмене.
  3. По мере поступления предложений от потенциальных участников сделки, проведение просмотров по предложениям, выбор из их числа наиболее подходящего объекта.
  4. Проверка правоспособности помещения и его правообладателей, затребование архивной выписки из поквартирной книги для изучения титула объекта. Взаимное предоставление своей документации для подтверждения юридической чистоты сделки со своей стороны.
  5. Устное обсуждение особенностей сделки, предварительные наброски по договору мены. Если сделка происходит через заключение купчей – оформление предварительного договора с внесением задатка.
  6. Оформление договора мены или купли продажи. Его регистрация. Составление и подписание передаточного акта.
  7. Переезд в новое жильё, регистрация по месту жительства.

Необходимые документы

Правоспособность объекта, подготовленного к имущественной сделке, определяется наличием следующего пакета документации:

  1. Правоустанавливающий документ, доказывающий право собственности: ранее заключённый имущественный договор, свидетельство о наследовании, договор приватизации и т.п.
  2. Выписка и ЕГРН.
  3. Кадастровый и технический паспорт квартиры.
  4. Согласие супруга на сделку, удостоверенное нотариусом.
  5. Выписка из поквартирной книги – следует запрашивать расширенную или архивную выписку.
  6. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и ареста.
  7. Справки и копии лицевых счетов из ЖЭУ об отсутствии задолженности по квартплате и коммунальным услугам.

Куда обращаться?

Если процедура обмена началась с договора, заключённого с риэлтором или с компанией по работе с недвижимостью, то дополнительно обращаться никуда не требуется – имущественная сделка будет проводиться согласно договору услуг.

При самостоятельном поиске объекта для проведения сделки нужно обратиться за сопровождением к юристу. В некоторых случаях – при наличии несовершеннолетних или недееспособных членов семьи, если речь идёт об обмене доли жилья и т.п., сделка должна заключаться нотариусом.

При оформлении договора мены стороны подходят, исходя из особенностей ситуации:

  • в риэлтерскую или юридическую компанию;
  • в нотариальную контору;
  • в иное место – по договорённости.

При себе они должны иметь свои гражданские паспорта, а также паспорта или свидетельства о рождении всех членов семьи. Если от одной (обеих) сторон действует уполномоченный представитель – он предъявляет нотариально удостоверенную доверенность.

Уполномоченное лицо составляет договор мены в трёх экземплярах, с которым каждый представитель стороны сделки должен ознакомиться.

В договоре должны быть освещены все необходимые положения, указаны все параметры жилья, подлежащего обмену. После ознакомления происходит подписание договора.

Дополнительно представляется передаточный акт, подписанный сторонами к моменту составления договора. Если предварительно он не был составлен, то в договор вносятся положения о том, что подписание договора имеет силу подписания передаточного акта.

Каждый участник сделки подписывает все три экземпляра. Затем по одному экземпляру передаётся сторонам сделки, третий экземпляр предназначается для передачи в Росреестр.

Регистрация сделки

Имущественные сделки с недвижимостью подлежат регистрации, с целью внесения сведений об обмене квартирами в кадастровые записи Росреестра. Этот момент обязателен, так как право собственности на недвижимость возникает только по завершении регистрационной процедуры. Это закреплено в положениях законодательства:

Для этого стороны обращаются непосредственно в территориальное отделение Росреестра по месту расположения объекта недвижимости, или – в многофункциональный центр «Мои документы». По предъявлении паспорта, а представители дополнительно – доверенности, составляются заявления о переходе права собственности в соответствии с заключением договора мены.

К заявлению прилагается правоустанавливающий документ и выписка из ЕГРН или свидетельство о собственности. Документы принимаются под расписку.

По завершении регистрации, новые собственники подходят на повторный приём для получения зарегистрированного договора и выписки из ЕГРН, констатирующей юридические правомочия новых собственников.

Сроки и расходы

Согласно новым нормативам, установленным регламентом закона 218-ФЗ, регистрация должна завершиться в десятидневный срок, если оба контрагента подали заявления одновременно. В иных случаях регистрация может продолжаться в течение месяца.

За процедуру регистрации взимается государственная пошлина в размере 2 000 рублей за каждый договор, подлежащий регистрации. Нотариально удостоверенные договоры пошлиной не облагаются.

Можно ли осуществить процедуру в особых ситуациях?

Жилплощадь в собственности менее 3 лет

Если она находилась в собственности меньше 3 лет, то поменять квартиру можно, но из её правоспособности вытекает обязательство уплаты налога как с дохода для физических лиц. Поэтому при оформлении обмена купчей, с суммы, указанной в договоре, будет взиматься 13% налогового вычета в счёт НДФЛ.

Если оформляется договор мены – представляется справка из БТИ об инвентарной стоимости жилья, которая существенно ниже рыночной стоимости. Вычет НДФЛ равен 13% из суммы, превышающей 1 миллион рублей. Жильё, стоимостью до миллиона, налогом не облагается.

Кроме этого с такими квартирами следует быть особенно осторожными, проверяя их на юридическую чистоту более тщательно. Дело в том, что согласно нормам статьи 196 ГК РФ, через три года утрачивается срок исковой давности. И если сделка не была в полной мере юридически чистой – то ответственность за неё возлагается на фактического владельца, независимо от факта перехода имущественных прав.

Статья 196 ГК РФ. Общий срок исковой давности

  1. Общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.
  2. Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года N 35-ФЗ «О противодействии терроризму».

Особенно распространены такие случаи при вступлении в наследование, в силу чего лица, чьи наследственные права были нарушены, могут оспорить правоспособность наследника в течение трёх лет.

Куплена на материнский капитал

Если при покупке квартиры в неё вкладывались средства сертификата «Материнский капитал», то обмен возможен, но потребуется соблюдать установленные для таких случаев условия.

    Во-первых, обмен должен совершаться в интересах детей, которые должны получить при обмене те или иные преимущества. Как минимум, их интересы не должны быть в чём-либо ущемлены. Для надзора за исполнением данного условия привлекаются органы опеки и попечительства.

Собственник объекта, приобретённого за счёт привлечения СМК, обязан получить в органах опеки разрешение, которое выдаётся на основании заявления и документального обоснования перспектив улучшения условий проживания.

Кроме того, что полученное от органов опеки согласие требуется приложить к пакету документации, оформление процедуры проходит в стандартном режиме, но обязательно удостоверяется нотариусом.
Во-вторых, дети собственника должны вписываться в приобретённую за счёт средств от сертификата квартиру, в качестве сособственников. Поэтому их потребуется вписать в договор мены в том же качестве.

Читайте также  Размер пенсии инвалида детства 2 группы: какие выплаты положены ребенку, сколько времени занимает оформление документов?

После оформления и регистрации договора требуется дать отчёт о том, что все требуемые условия выполнены, приложив к нему документальное подтверждение в виде копий документов на новое жильё.

Заключение

Обмен – сложная гражданско-правовая процедура, имеющая множество юридических тонкостей, которые нужно учесть при её проведении. Она проводится по установленному алгоритму, результатом чего становится заключение и регистрация договора мены. Допустимо обменивать объект посредством оформления продажи, что вносит в процедуру свои коррективы.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник:
http://urexpert.online/nedvizhimost/obmen/kvartiry/instruktsiya-po-provedeniyu-sdelki.html

Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее

Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

Какие варианты обмена допускает закон

В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

  • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
  • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

Как проводится сам обмен: основные этапы

Определение основных условий обмена

Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

  • какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
  • если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.

Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

  • собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  • составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).
  • Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

    Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

    Сбор необходимых документов

    Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

      правоустанавливающие документы на жилье . Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.

    Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
  • технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
  • выписку из домовой книги;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
  • документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.
  • Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

    Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

    Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

    Составление договора купли-продажи или мены

    Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

    • стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
    • сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
    • факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
    • прочие реквизиты сторон;

    Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

    Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.

    Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:

    Источник:
    http://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee

    Хотим обменяться недвижимостью без продажи

    Добрый день, ситуация в следующем: продаю дом есть покупатель и он продает дом, стоимость домов почти одинаковая, как можно зарегистрировать дома без договоров купли-продажи на обмен недвижимостью? Есть ли такая практика? Как нам это сделать?

    Уточнение от клиента

    Нужно ли при продаже страховать недвижимое имущество?

    Уточнение от клиента

    нотариальное удостоверение согласия супруга на продажу имущество необходимо? или заверяется в присутствии сотрудника росреестра?

    Уточнение от клиента

    Как платится подоходный налог с продажи имущества?

    Заключаете договор мены.

    По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.

    Порядок заключения такого договора аналогичный договору купли-продажи.

    Договор сейчас не регистрируется. Регистрируется только переход права. Готовите договоры в том числе и для Росреестра. Регистрировать переход права при мене недвижимости обязательно.

    Я же пишу выше, что порядок точно такой же как при купле продаже.

    Нет, закон не обязывает страховать свое имущество.

    Нотариального удостоверения сделки не требуется.

    Здравствуйте, Владимир! Если имущество, которое является предметом договора находится в совместной собственности супругов, то для совершения сделки по отчуждению этого имущества необходимо нотариальное согласие супруга на заключение договора мены этого имущества.

    В совместной собственности может находится имущество оформленное на одного супруга, но приобретенное в период брака.

    К договору мены применяются правила о купле-продаже. Стороны признаются соответственно продавцом и покупателем.

    Если имущество находится в собственности более трех лет, а если приобретено после 2016 года пяти лет, то от налога продавец освобождается.

    Если же имущество находится в собственности менее данного срока, то налог с дохода составляет 13%. Налоговая база может быть уменьшена на налоговый вычет не более 1 000 000 рублей либо на расходы связанные с приобретением этого имущества.

    Консультация юриста бесплатно

    Добрый день, Владимир.

    Если Вы не хотите оформлять договор купли-продажи, то Вы можете заключить договор мены, это вполне возможно:

    «Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая)» от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 23.05.2016)ГК РФ Статья 567. Договор мены
    1. По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой.
    2. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже (глава 30), если это не противоречит правилам настоящей главы и существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

    С Уважением.
    Васильев Дмитрий.

    Скажите такой договор нужно регистрировать в кадастре недвижимости?

    Да, конечно. Без регистрации перехода права собственности Вы не сможете стать собственником, так как собственником является только тот, кто указан в росреестре.

    Нет, не нужно. Просто заключаете договор и относите документы на регистрацию перехода права собственности.

    нет, к нотариусу обращаться не нужно.

    1. налог составляет 13% (для каждого).

    2. Если в собственности более 3-х лет, то налог не платится.

    Договор мены даже предпочтительней и надежней чем договор купли продажи

    как можно зарегистрировать дома без договоров купли-продажи на обмен недвижимостью?

    Вы заключаете договор мены в порядке ст 567 ГК РФ, прописываете там условия сделки они практически такие же как и в договоре продажи и регистрируете в Росреестре

    Есть ли такая практика?

    Такая практика по домовладение есть но встречается не очень часто как с квартирами

    Как нам это сделать?

    Для совершения сделки мены вам потребуется тот же пакет документов, что и для договора купли — продажи, то разница в том, что документы на сделку предоставляют обе стороны

    Документы для регистрации в Россреестре.

    Паспорта, договор мены, правоустанавливающие документы на дома, кадастровые паспорта. домовые книги( дополнительные: свидетельство о браке, о расторжении, о рождении, разрешение на продажу второго супруга и пр. в связи с обстоятельствами )

    Читайте также  Как получить землю под родовое поместье в России в 2020 году

    Дополнение регистрируете не сами договора а переход права собственности

    Нужно ли страховать недвижимое имущество при продаже?

    День добрый, согласна со всем вышесказанным коллегами, добавлю, что земельные участки являются самостоятельным объектом учета и на них также регистрируется право собственности.

    Поскольку у вас дом, а не квартира, в договоре мены необходимо указать, что Сторона 1 передает в собственность Стороны 2: земельный участок кадастровым номером… площадью… расположенный по адресу… и все находящиеся на нем постройки, а именно: жилой дом площадью… кадастровым номером… гараж площадью… кадастровым номером… и так далее, а Сторона 2 передает в собственность Стороне 1 и также полный список. При этом необходимо указать все постройки, на которые у каждой из Сторон зарегистрировано право собственности.

    Также я бы включила в договор мены условие о том, что Стороны пришли к соглашению, что обмениваемое имущество является равноценным.

    Порядок регистрации права в Росреестре такой же как и при купле- продаже, страхование не нужно. Мена в тоже время позволяет избежать волнительной процедуры передачи денег.

    Источник:
    http://pravoved.ru/question/1503309/

    Как обменять квартиру

    Причины, по которым граждане желают осуществить обмен квартир, могут быть связаны с разными событиями и в силу других обстоятельств — переезд, устройство на новую работу, потребность в улучшении жилищных условий и др.

    Для совершения обмена установлены определенные способы:

    Для проведения таких сделок необходимо: соблюсти правовой порядок, собрать нужные сведения, оформить документы. Правомочия собственника будут иметь законную силу только после официальной регистрации. Некоторые договоры заключаются в отношении неравноценного обмена жильем, в таком случае одна из сторон обязуется внести доплату.

    Если квартира находится под обременением в виде залога (по причине приобретения объекта за ипотечные средства), владелец вправе совершить обмен при выполнении условий банка.

    Какую именно сделку выбрать — продажу или мену — каждый решает самостоятельно, исходя из возможностей, предпочтений и пожеланий к новому жилью.

    Способы обмена квартир

    В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации можно выделить три основных способа обмена недвижимостью:

    • Мена — сделка, при которой одна квартира передается во владение в качестве замены на другую.
    • Обмен через куплю-продажу — приобретение нового жилья и одновременная продажа имеющейся собственности.
    • Трейд-ин — процесс по смене вторичной недвижимости на новостройку.

    Существуют различные варианты обменных процедур:

    • Мена жилья, находящегося в сельской местности на объект, построенный в черте города.
    • Размен многоквартирного помещения на несколько однокомнатных.
    • Обмен квартиры меньшей площади на большую.
    • Бартер объектов, расположенных в разных городских районах и др.

    Мена жилых помещений

    Согласно ст. 567 ГК РФ, оформляя договор мены, участники обязуются осуществить передачу одного жилого помещения взамен на другой объект недвижимости.

    К обменным процессам применяются положения, регламентирующие порядок купли-продажи. При этом каждая из сторон одновременно играет роль продавца и покупателя.

    К отрицательным аспектам мены можно отнести следующее:

    • Трудности, возникающие при поиске подходящего по всем параметрам жилья, а после нахождения такового, возможно и то, что другой стороне по сделке предлагаемый для обмена вариант совершенно не понравится.
    • Зачастую моменту заключения договора предшествует крайне долгий период времени, в виду сложности установления таких объектов недвижимости, которые будут отвечать требованиям каждого участника соглашения.

    Среди положительных моментов данного бартера выделяют:

    • Улучшение жилищных условий при внесении дополнительных затрат, которые являются небольшими, в сравнении, например, с покупкой квартиры.
    • Если стороны, которые оформляют договор, являются родственниками, то мена — это выгодный вариант, способствующий разрешению жилищных вопросов.

    Супруги Федоровы решили развестись, при этом они владеют на праве общей долевой собственности трехкомнатной квартирой. Муж пожелал выкупить часть имущества жены, а она, в свою очередь, предложила супругу разменять их квартиру на две однокомнатные. Согласовав данный вариант, стороны произвели мену жилья. После без взаимных претензий друг к другу был осуществлен бракоразводный процесс.

    Обмен через куплю-продажу

    Процесс обмена квартиры через куплю-продажу состоит из двух основных этапов:

    • Владелец недвижимости отчуждает свое имущество.
    • Одновременно гражданин покупает новое жилье.

    Для того чтобы снизить финансовые риски, собственник может потребовать от приобретателя задаток (определенную денежную сумму, которая является гарантией исполнения обязательств сторонами).

    В качестве негативных аспектов такого рода обмена можно выделить:

    • Необходимость оформления двух сделок сразу: продажа одной квартиры, и единовременная покупка другой.
    • Повторная оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
    • Зависимость от роста цен на рынке недвижимости, например, если владелец продал квартиру для того, чтобы сразу купить новую, внезапное увеличение расценок может стать препятствием для приобретения объекта за ранее вырученные денежные средства.

    Плюсы обмена через куплю-продажу:

    • Заключить сделку можно достаточно быстро, особенно если стоимость отчуждаемой квартиры будет идентична или ниже средних рыночных цен, установленных на схожие объекты.
    • Собственнику не сложно найти потенциального покупателя, так как отсутствует необходимость в том, чтобы у приобретателя имелось жилье, которое подойдет продавцу.

    Как обменять старую квартиру на новостройку

    Процедура обмена старой квартиры на новостройку (взаимозачет) именуется как трейд-ин, который заключается в следующем:

    • Одновременное проведение двух юридически независимых сделок.
    • Изначально договор на реализацию вторичной недвижимости совершается между представителем риэлторской фирмы и собственником квартиры.
    • Затем производится бронирование жилья в новом доме (обычно на срок от двух до трех месяцев) с фиксированной стоимостью.
    • За вышеуказанный период риэлтор осуществляет продажу старого объекта, а вырученная сумма зачисляется в счет покупки нового помещения.

    К минусам сделки трейд-ин можно отнести:

    • Достаточно высокая вероятность срыва сделки по продаже вторичного имущества и, соответственно, последующая невозможность приобретения новостройки по ранее зафиксированной стоимости.
    • Проблемные моменты, возникающие при заселении. Срок сдачи в эксплуатацию объекта недвижимости может сдвигаться на длительный период.
    • Оплата комиссионных за услуги риэлторов.
    • Возможное занижение рыночной стоимости жилья для наиболее быстрой продажи.

    Основные плюсы трейд-ин:

    • Экономия времени. Клиент единожды обращается в агентство, которое в дальнейшем проводит необходимую работу (привлечение покупателей, реклама, сбор документов, оформление договоров, проверка юридической чистоты сделок и др.).
    • Фиксированная стоимость квартиры в новостройке.
    • Покупка жилья с внесением небольшой доплаты, если денежных средств, полученных после продажи старой собственности, будет недостаточно.

    Услуги трейд-ин предоставляют не только риэлторские агентства, но и строительные компании (застройщики).

    Порядок обмена квартиры на квартиру

    При равноценном обмене квартиры на квартиру участникам сделки необходимо соблюдать определенный порядок действий, а именно:

    • Запросить документы, подтверждающие права собственности владельцев (выписка из Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН).
    • Стоит убедиться, что в помещениях никто не прописан, для этого необходимо сделать копии лицевых счетов.
    • Понадобятся справки об отсутствии задолженности по оплате коммунальных услуг.
    • Следует предоставить кадастровые сведения о жилье, которые также содержатся в выписке из ЕГРН.
    • Стороны должны письменно подтвердить то, что обмениваемые объекты являются подходящими для них по качеству и иным параметрам.
    • В дальнейшем потребуется оформить договор, в котором указываются: паспортные данные участников сделки, стоимость и подробное описание квартир, сроки обмена собственностью.
    • После сбора и направления документов в уполномоченный орган, например, многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг (МФЦ), производится регистрация перехода прав.
    • По факту произведенного удостоверения правомочий стороны получают выписку из ЕГРН.

    Дополнительно могут понадобиться: доверенность на представителя, если таковой имеется, свидетельство о расторжении или заключении брака, нотариально заверенное согласие супруга/супруги на заключение сделки.

    Как обменять квартиру на другую с доплатой

    При совершении обмена неравноценного по стоимости или площади жилья, возникает необходимость во внесении сторонами дополнительных денежных средств, например:

    • Размен квартиры с меньшей площадью на большую.
    • Мена объекта, находящегося в сельской местности на городскую недвижимость.
    • Зачастую доплатой сопровождаются сделки по трейд-ин.
    • Обмен через куплю-продажу жилья аварийного состояния на квартиру в недавно построенном доме и др.

    Размер доплаты зависит от конкретных обстоятельств сделки, а именно:

    • Разница в качественном состоянии обмениваемых помещений (ремонтные работы, функционирование сантехнического оборудования, электрических, газовых и водоснабжающих систем).
    • Прибыль, полученная с продажи объекта, которая необходима лицу для покупки нового жилья. Чем больше вырученная сумма, тем меньше придется доплачивать.
    • Местонахождение влияет на величину дополнительного финансирования.

    Жилье с хорошей инфраструктурой, близким расположением к школам, детским садам, лечебным учреждениям более дорогостоящее в сравнении с объектами, построенными в отдаленных и слабо развитых районах города.

    Процесс оформления обмена с доплатой идентичен с процедурой заключения равноценной мены. Однако в договоре необходимо указать:

    1. сумму, которую нужно оплатить той или иной стороне;
    2. сроки оплаты;
    3. порядка осуществления расчета.

    Можно ли поменять квартиру, если она в ипотеке

    Обмен квартиры, которая находится в ипотеке, возможен. Заключение такой сделки сопровождается определенными трудностями:

    • Обязательно согласие банка на совершение обмена жильем.
    • Некоторые учреждения требуют полностью погасить заем, или закрыть часть долга (оплата без просрочек на протяжении 5-6 лет).
    • При обмене залог переходит на приобретаемую квартиру, покупка которой одобряется кредитной организацией, для этого проводится профессиональная оценка.

    Процесс оформления обмена ипотечной квартиры выглядит следующим образом:

    • Заключаются два договора: один на продажу жилья, которое юридически даже после отчуждения будет находиться в залоге, и другой — на покупку нового объекта.
    • Производится регистрация права собственности на приобретенную квартиру, банк оформляет обременение на данное помещение.
    • После чего кредитная организация дает согласие на снятие залога с ранее проданного имущества.

    Что лучше: продать или обменять квартиру?

    Обмен и продажа — это сделки, которые крайне схожи между собой по следующим критериям:

      Обязательна оплата налога в размере 13% от цены отчуждаемого объекта.

    Если гражданин владеет недвижимостью более трех лет, а с 1 января 2017 года — больше 5 лет, он освобождается от внесения сбора.

  • Для того чтобы стать законным собственником жилья необходимо официально зарегистрировать собственность на свое имя.
  • Требуется нотариально заверенное согласие супруга или супруги на совершение сделок.
  • При оформлении договора важно соблюдать интересы несовершеннолетних граждан, новые жилищные условия не должны быть хуже предыдущих.
  • Необходима оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности.
  • Недвижимость должна быть свободна от обременений: залог, арест, притязания третьих лиц.
  • Стороны вправе обратиться к услугам представителей.
  • Основные отличия двух договоров заключаются в следующем:

    • Если жилье используется гражданами по договору социального найма, то продажа такого объекта недопустима, но обмен возможен.
    • Обычно заключению сделки мены предшествует более длительный период времени, чем совершению купли-продажи, так как найти подходящий вариант и удовлетворить пожелания владельца понравившегося жилья крайне сложно.
    • Обмен происходит на основании взаимозачета путем принятия сторонами друг от друга квартир, в случае с отчуждением — оплата производится денежными средствами.
    • Различные последствия расторжения договоров. При аннулировании договора обмена стороны получают обратно свою недвижимость, что касается продажи — возврат внесенных финансов может оказаться весьма затруднительным.

    Заключение

    В действующем законодательстве Российской Федерации предусмотрены определенные способы обмена жилыми помещениями: бартер через куплю-продажу, трейд-ин, мена квартир. Для заключения сделок необходимо соблюсти установленный порядок, собрать пакет документов, осуществить официальную регистрацию перехода прав собственности.

    Зачастую граждане оформляют обменные соглашения предметом, которых являются неравноценные объекты недвижимости, в таком случае производится доплата. При выполнении ряда условий возможно осуществить бартер жилья, находящегося в ипотечном залоге.

    Стороны по своему усмотрению выбирают то, какое именно соглашение им удобнее и выгоднее заключить: продажа или обмен. Важно грамотно оформить договоры, стоит обратиться к услугам специалистов: юристы, нотариусы, риэлторы, что приведет к дополнительным расходам, но позволит выполнить сделку в рамках закона, учитывая права и интересы всех ее участников.

    Источник:
    http://kvartirniy-expert.ru/obmen/kak-obmenyat-kvartiru/

    Меняемся квартирами: когда это выгодней купли-продажи

    Сделки с недвижимостью по договорам мены не очень популярны, они составляют лишь 10% от всех операций с квартирами. Но иногда гораздо выгоднее поменяться жилплощадью, чем продавать и покупать. Это позволяет сэкономить на оформлении сделки.

    Федот, да не тот

    Мена – это операция, в ходе которой стороны обязуются передать в собственность друг друга один товар в обмен на другой. Одновременно с совершением сделки каждый участник получает право собственности на предмет обмена.

    По большому счету, мена – та же купля-продажа. Разница в том, что в первом случае стороны расплачиваются друг с другом по бартеру, то есть товар на товар, а во втором – деньгами.

    Сделки по договорам мены регулируются Гражданским кодексом РФ (статьи 567-571).

    Для сделок по договорам мены (ДМ) действуют в основном те же правила, что и по договорам купли-продажи (ДКП). То есть если обмениваются квартиры стоимостью более 1 млн руб., приобретенные меньше трех лет назад, то придется заплатить подоходный налог 13%. Точно так же нужно регистрировать договор в Росреестре. Как и при ДКП, требуется согласие супругов на совершение сделки и тоже не разрешается ухудшать жилищные условия ребенка, если он в результате ДМ переезжает с одной жилплощади на другую.

    Так что на общих нюансах мы останавливаться не будем. А лучше поговорим только о специфических сторонах мены. Они весьма любопытны.

    К мене редко прибегают по понятным причинам: найти того, кого устроит ваша квартира и чья жилплощадь при этом понравится вам, непросто. Зато при родственных сделках мена – отличный вариант.

    Например, супруги развелись, и им нужно поделить трехкомнатную квартиру, которой они владели на праве долевой собственности. А у жены при этом есть еще своя собственная однокомнатная.

    Можно, конечно, эту «однушку» продать и выкупить у экс-супруга его долю в «трешке». Но поиск покупателя, учитывая кризисное падение спроса, может затянуться на неопределенный срок. Вдобавок придется заплатить за совершение этой сделки, а потом еще одной – по выкупу доли.

    Мена же позволяет полюбовно решить вопрос всего за месяц. Если, конечно, у бывших супругов нет взаимных претензий и они согласны на такой вариант.

    Еще пример. Члены семьи получили наследство от умершего отца. По завещанию каждому назначено имущество: сыну автомобиль и земельный участок, дочери дача. Но сыну машина не нужна, да и земля ни к чему. А вот дача пригодилась бы.

    Дочь же, наоборот, предпочла бы авто и землю. При этом оба хотят сохранить это имущество в семье, не продавая чужим людям. Здесь договор мены – идеальный выход, опять же если между сторонами нет никаких противоречий.

    Более привлекательным будет договор мены и в тех случаях, когда срочно продать или купить жилье не требуется и вы готовы ждать подходящего варианта на обмен довольно долго.

    Или если есть немного денег, которые вы готовы доплатить за улучшение жилищных условий при обмене. Новое жилье на них не купишь, а затеваться с ипотекой дорого или кредит не одобряют. Скажем, вы бы хотели поменять свое однокомнатное жилье на аналогичное, но в другом районе, более престижном, доплатив разницу в цене. В таком случае мена оправдана.

    Источник:
    http://www.bn.ru/gazeta/articles/231165/

    Как обменять квартиру на квартиру: с доплатой и без нее

    Чтобы купить квартиру за свои деньги, среднестатистическому россиянину нужно откладывать всю свою зарплату 5-10 лет, ничего не оставляя на жизнь. Это по силам не всем, поэтому остаются варианты с ипотекой и обменом одной квартиры на другу. Но чтобы грамотно провести сделку по обмену квартиры, нужно знать, как это делается.

    Какие варианты обмена допускает закон

    В советские годы обмен квартирами процветал: других способов законно купить жилплощадь просто не было. Людям приходилось изобретать невероятные по сложности схемы обмена жильем, чтобы получить нужную квартиру. С распадом СССР появилась возможность законно купить жилье, но законодательство России по-прежнему разрешает обмениваться квартирами.

    По сути, есть 2 варианта, как в наше время можно провести обмен:

    • прямой обмен – две стороны сделки просто въезжают в квартиры друг друга;
    • обмен через куплю-продажу – стороны составляют 2 договора купли-продажи, обе стороны покупает квартиры друг друга.

    При этом есть одна ключевая особенность – это статус жилплощади. Она может быть приватизированной или все еще находиться в муниципальной собственности (будучи все еще неприватизированной). В зависимости от этого условия проведения сделки будут разными.

    Обмен приватизированными квартирами с точки зрения закона практически не имеет отличий от купли-продажи – составляется договор мены, а условия сделки регламентируются статьями 567-571 Гражданского кодекса РФ.

    Но все усложняется, если квартира до сих не приватизирована и находится в муниципальной собственности. Статьей 72 Жилищного кодекса РФ обмен муниципальной жилплощади не предусмотрен. С другой стороны, прямого запрета на такие сделки тоже нет.

    В итоге решение по обмену неприватизированными квартирами принимают органы местного самоуправления на основании внутренних постановлений. Скорее всего, администрация перезаключит договоры социального найма с нанимателями уже по другим адресам.

    С точки зрения закона неприватизированная квартира отходит в собственность государства если тот, кто в ней прописан, больше не имеет прав на нее.

    Однако в перспективе его родственники вправе оспорить такое решение в суде. А при положительном решении смогут в дальнейшем приватизировать жилплощадь на свое имя. Это длительный процесс, но для покупателей это всегда риск.

    Как проводится сам обмен: основные этапы

    Определение основных условий обмена

    Прежде чем приступать к самому обмену, нужно уточнить несколько моментов:

    • какой статус имеет обменная квартира: является она муниципальной или находится в частной собственности. Сделать это можно, получив выписку из ЕГРН или просто узнать в соответствующих органах;
    • если с правом собственности все в порядке, принять решение, по какой именно схеме будет проходить обмен. Это может быть договор купли-продажи или договор мены.

    Стоит учесть, что согласно статье 567 ГК РФ договор мены и договор купли-продажи приравнены другу к другу.

    Договор купли-продажи оформляют в том случае, если в стоимости обмениваемых квартир есть разница. Договор мены заключают в том случае, если цены квартир близки или незначительно отличаются. Сам способ обмена выбирают стороны соглашения.

  • собрать полный пакет необходимых документов на свою жилплощадь, и проконтролировать, чтобы аналогичные действия выполнила вторая сторона сделки.
  • составить договор мены или купли-продажи (в зависимости от договоренностей между сторонами).
  • Дальнейшие действия выполняют в присутствии нотариуса и адвокатов.

    Необходимо помнить, что при заключении договора мены и договора купли-продажи имущества придется оплатить налог на доходы физических лиц – 13% или 30% от стоимости. Другими словами, даже если квартира была просто обменяна, в договоре мены все равно указана ее стоимость, и на ее основании будет рассчитываться НДФЛ к уплате.

    Сбор необходимых документов

    Сделка по обмену квартир – это юридически значимое действие, после которого возникает право собственности. Поэтому для гарантии законности обмена нужно собрать достаточно большой пакет документов:

      правоустанавливающие документы на жилье . Это может быть договор передачи имущества в собственность, договор дарения, договор купли-продажи и аналогичные. Они потребуются для проверки имущества на наличие наследников, которые могли бы в последствие претендовать на имущество.

    Довольно часто после приобретения новой квартиры появляются наследники, которые стараются оспорить договор купли-продажи в суде. Судебная практика такова, что достаточно часто решение принимается в их пользу.

  • документы, подтверждающие право собственности на квартиру. В качестве них предоставляют выписку из ЕГРН или свидетельство о праве собственности;
  • документы, удостоверяющие личности всех участников следки. Это может быть национальный или заграничный паспорт. Потребуется справка о составе семьи (перечень всех, кто прописан в квартире). Скорее всего, перед сделкой придется выписать всех, чтобы у будущего собственника не возникло проблем с регистрацией квартиры на себя;
  • технический или кадастровый паспорт на квартиру. В нем указана площадь недвижимости;
  • выписку из домовой книги;
  • квитанция об уплате госпошлины за регистрацию права собственности;
  • документ по оценке жилплощади: оценку проводят специализированные организации, и это платно.
  • Кроме этих документов могут попросить предоставить согласие супруга/супруги на обмен или продажу общего имущества. Такое согласие должно быть нотариально заверенным (и это дополнительные расходы).

    Также может потребоваться согласие на реализацию имущества от потенциальных наследников (например, если на момент совершения сделки по обмену у собственников жилплощади были несовершеннолетние дети). Иногда в таких случаях может понадобиться согласие органов опеки.

    Если квартира находится в залоге у банка, придется брать его согласие на отчуждение такого имущества. Но, скорее всего, банк откажет – или согласится с условием, что после обмена новая квартира тоже будет оформлена в залог.

    Составление договора купли-продажи или мены

    Как только пакет документов с обеих сторон собран, стороны переходят к непосредственно оформлению сделки. Для этого заключают два договора купли-продажи (если был выбран этот способ обмена). В нем обязательно должны присутствовать такие пункты:

    • стоимость жилья (в каждом договоре сумма своя);
    • сумма доплаты одной из сторон (при ее присутствии);
    • факты того, что третьи лица не вправе претендовать на имущество в будущем;
    • прочие реквизиты сторон;

    Все эти данные указываются и в договоре мены. Туда можно еще и внести пункт об оценочной стоимости обеих квартир, но его включают по согласию сторон.

    Кроме этого, прописывают в договоре техническое характеристики квартир: общая площадь, жилая площадь, количество комнат и другие параметры жилья. Все эти данные должны совпадать с кадастровым или техническим паспортом, иначе сделку могут признать недействительной.

    Примерный образец договора мены можно скачать прямо здесь:

    Источник:
    http://bankstoday.net/last-articles/kak-obmenyat-kvartiru-na-kvartiru-s-doplatoj-i-bez-nee