Частный жилищный фонд

Частный жилищный фонд

Частный жилищный фонд — совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами.

Гражданин — собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения Ч. 3 ст. 35 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.)..

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом.

В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды Ч. 4 ст. 213 Гражданский кодекс Российской Федерации. Часть первая от 30.11.1994 г. № 51-ФЗ (в ред. от 29.06.2009).. В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т. д. которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т. д.); довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретения жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды либо право наследования).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин — собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора найма.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

Государственный жилищный фонд — это совокупность жилых домов и других жилых помещений, находящихся в государственной собственности.

Государственная собственность подразделяется на федеральную собственность, т. е. собственность Российской Федерации, и собственность отдельных субъектов Российской Федерации.

Государственный жилищный фонд состоит из двух частей:

1) ведомственный жилищный фонд, состоящий в государственной собственности Российской Федерации и находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к федеральной государственной собственности.

Таким образом, ведомственный жилищный фонд — это совокупность многих фондов, принадлежащих отдельным государственным предприятиям на праве хозяйственного ведения или учреждениям на праве оперативного управления.

Право хозяйственного ведения означает, что государственное предприятие владеет, пользуется и распоряжается переданным ему имуществом, в том числе жилыми домами (жилыми помещениями), в пределах, определяемых ГК РФ. Предприятие распоряжается принадлежащим ему имуществом (кроме недвижимого имущества) самостоятельно, за исключением случаев, установленных законами или иными правовыми актами (ст. 294-295 ГК РФ).

Право оперативного управления означает право государственного учреждения (а также казенного предприятия) осуществлять в отношении закрепленного за ним имущества в пределах, установленных законом, в соответствии с целями своей деятельности, заданиями собственника и назначением имущества права владения, пользования и распоряжения им (ст. 296-299 ГК РФ).

Ведомственный фонд, находящийся в федеральной собственности России, весьма значительный: во многих городах, где расположены федеральные промышленные предприятия, ведомственный фонд составляет более половины государственного жилищного фонда. В целом по объему ведомственный жилищный фонд составляет примерно 60% всего жилищного фонда страны. Он постоянно пополняется жилыми домами, которые возводятся государственными предприятиями, учреждениями, организациями за счет централизованных капитальных вложений, а также нецентрализованных фондов указанных предприятий и организаций.

Дома ведомственного жилищного фонда предназначены для определенной цели — обеспечения жилищных потребностей работников предприятий, учреждений, министерств, ведомств. Удовлетворение предприятием (учреждением, ведомством) своих работников жилыми помещениями имеет важное значение в деле создания надлежащих жилищно-бытовых условий рабочим и служащим, закрепления квалифицированных специалистов и борьбы с текучестью кадров.

В домах ведомственного жилищного фонда пользуются жилыми помещениями и граждане, оставившие работу на данном предприятии, в учреждении, организации в связи с уходом на пенсию. Кроме того, из ведомственного жилищного фонда могут обеспечиваться жилой площадью работники медицинских, культурно-просветительных и других учреждений, непосредственно обслуживающих трудовой коллектив данного предприятия.

В домах ведомственного жилищного фонда проживают и некоторые другие категории граждан, получившие жилые помещения в соответствии с установленным порядком (инвалиды Великой Отечественной войны, семьи погибших и т. д.).

Особенностью пользования ведомственными жилыми помещениями является то, что их наниматели по закону пользуются меньшим объемом жилищных прав, чем наниматель жилых помещений в домах, принадлежащих районной (городской) администрации: во многих случаях, осуществляя свои жилищные и гражданские права (например, при приватизации квартир), наниматели ведомственных жилых помещений должны получить согласие собственника (балансодержателя) жилья. Обмен жилых помещений в домах предприятий, учреждений, организаций также допускается с согласия их владельцев.

2) фонд, находящийся в собственности республик в составе Российской Федерации, краев, областей, автономной области, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений, относящихся к соответствующему виду собственности.

Жилищный фонд субъектов Российской Федерации имеет главной задачей обеспечение жилыми помещениями населения, проживающего на территории республик, края, области, автономного округа, городов Москвы и Санкт-Петербурга, а также работников тех государственных предприятий и учреждений, которые находятся в управлении и подчинении органов субъектов Российской Федерации. Последнее относится в равной мере и к ведомственному жилищному фонду, находящемуся в хозяйственном ведении государственных предприятий или оперативном управлении государственных учреждений регионального (т. е. на уровне субъектов Федерации) подчинения. Жилищным фондом, находящимся в собственности субъектов Российской Федерации, распоряжаются соответствующие местные государственные органы исполнительной власти субъектов Федерации.

Предприятиям разрешено использовать средства из фонда социально-культурных мероприятий и жилищного строительства для долевого участия в совместном строительстве жилых домов и учреждений культурно-бытового назначения.

Муниципальный жилищный фонд. Муниципальный жилищный фонд — это фонд, находящийся в собственности района, города, входящих в них административно-территориальных образований, в том числе в городах Москве и Санкт-Петербурге, а также ведомственный фонд, находящийся в полном хозяйственном ведении муниципальных предприятий или оперативном управлении муниципальных учреждений.

Основным источником образования муниципального жилищного фонда явилась передача в собственность муниципальных образований — городских, сельских поселений и других населенных пунктов жилых домов (жилых помещений), которые раньше находились в ведении местных Советов, т. е. были объектами права государственной собственности.

Муниципальный жилищный фонд как часть муниципальной собственности хотя и имеет в силу публичного характера его структуры определенное сходство с государственным жилищным фондом, однако представляет собой самостоятельный вид (форму) собственности, самостоятельный вид жилищного фонда страны. Конституционные основы муниципальной собственности даны в гл.8 Конституции РФ («Местное самоуправление»). Согласно ст. 130 Конституции РФ местное самоуправление в Российской Федерации обеспечивает самостоятельное решение населением вопросов местного назначения, владения, пользования и распоряжения муниципальной собственностью.

Статья 132 Конституции РФ определяет, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью.

От имени муниципального образования права собственника осуществляют органы местного самоуправления и лица, указанные в законе (ст. 125, 215 ГК РФ).

Жилые помещения, находящиеся в муниципальной собственности, закрепляются за муниципальными предприятиями и учреждениями (школами, больницами, клубами и т. д.).

Конституционное положение о том, что органы местного самоуправления самостоятельно управляют муниципальной собственностью, в том числе муниципальным жилищным фондом, означает, что указанные органы распоряжаются входящими в состав этой собственности жилыми домами в соответствии с волей и интересами населения района, города, поселка. К ведению органов местного самоуправления относятся, в частности, и такие вопросы, касающиеся жилищно-коммунального хозяйства, как: энерго-, водо-, теплоснабжение населенных пунктов, их планирование и застройка, благоустройство, коммунальное хозяйство и др. Вместе с тем Конституция РФ устанавливает, что органы местного самоуправления могут наделяться законом отдельными государственными полномочиями с передачей для их осуществления материальных и финансовых средств. Реализация переданных полномочий подконтрольна государству Ч. 2 ст. 132 Конституция Российской Федерации (принята на всенародном голосовании 12 декабря 19993 г.)..

Любое не противоречащее закону и находящееся в его пределах решение органа местного самоуправления не требует ни предварительного согласия, ни последующего утверждения государственным органом и не может быть отменено в административном или судебном порядке.

Читайте также  Какие работники имеют право на «удобный» отпуск?

Муниципальный жилищный фонд — один из основных объектов права муниципальной собственности, предназначенный для удовлетворения потребностей населения данной территории в жилище. Объекты муниципального жилищного фонда, как и государственного, подлежат пообъектной регистрации в реестре муниципальной собственности, который ведут органы по управлению муниципальным имуществом. Муниципальный жилищный фонд подлежит приватизации в соответствии с законодательными актами Российской Федерации о приватизации жилищного фонда Гражданское право. Часть 1. Учебник / Под ред. Ю. К. Толстого, А. П. Сергеева. — М.: Издательство ТЕИС, 2008. С. 292 — 300..

В зависимости от целей использования жилищный фонд подразделяется на:

— жилищный фонд социального использования — совокупность предоставляемых гражданам по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

— специализированный жилищный фонд — совокупность предназначенных для проживания отдельных категорий граждан и предоставляемых по правилам раздела IV ЖК РФ, помещений государственного и муниципального жилищных фондов;

— индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования;

— жилищный фонд коммерческого использования — совокупность жилых помещений, которые используются собственниками таких помещений для проживания граждан на условиях возмездного пользования, предоставлены гражданам по иным договорам, предоставлены собственниками таких помещений лицам во владение и (или) в пользование.

Жилищный фонд подлежит государственному учету в порядке, установленном уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. Государственный учет жилищного фонда наряду с иными формами его учета должен предусматривать проведение технического учета жилищного фонда, в том числе его техническую инвентаризацию и техническую паспортизацию Ст. 19 Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ (в ред. от 23.07.2008, с изм. от 03.06.2009)..

Источник:
http://mydocx.ru/2-74063.html

Частный жилищный фонд

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся в собственности граждан, а также в собственности юридических лиц, созданных в качестве собственников.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят: индивидуальные жилые дома; приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома; квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир; квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством (п. 1 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики).

По терминологии, употребляемой ЖК РСФСР (ст. 5), жилые дома и квартиры, находящиеся в собственности граждан, именуются индивидуальным жилищным фондом.

Статья 10 ЖК РСФСР, устанавливая основные жилищные права и обязанности граждан, указывает, что граждане вправе иметь в собственности жилой дом (часть дома). Закон определяет также порядок пользования жилыми домами, принадлежащими гражданам.

Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования и предназначены для проживания граждан.

В городах гражданам обычно принадлежат небольшие жилые дома, предназначенные для удовлетворения их жилищных потребностей. Большая часть жилых домов граждан находится в сельской местности. В настоящее время одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов на праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и других средств. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов.

Под приватизацией жилья понимается бесплатная передача в собственность граждан на добровольной основе занимаемых ими жилых помещений в государственном и муниципальном жилищных фондах, а для граждан, забронировавших жилые помещения, — по месту бронирования жилых помещений. Приватизация жилья осуществляется на основании и в порядке, установленном Законом о приватизации жилищного фонда в Российской Федерации[93].

Приватизация жилых помещений проходит в общем русле и параллельно с приватизацией государственных и муниципальных предприятий. В течение многих лет эксплуатации жилищного хозяйства в рамках государственной собственности эта отрасль народного хозяйства была убыточной, а получаемая с нанимателей квартирная плата покрывала лишь незначительную часть затрат на ее поддержание и развитие. В нынешних условиях предусматривается осуществление поэтапного перевода жилищной сферы в режим безубыточного функционирования при сохранении государственных дотаций на жилье и коммунальные услуги для низкодоходных групп населения.

В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят также жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, .мены, дарения и др.

Раньше в законодательстве существовали серьезные ограничения по количеству жилых домов, которые могли принадлежать гражданам, по их размерам. Предусматривалось, что в собственности гражданина или у совместно проживающих супругов и их несовершеннолетних детей может быть только один жилой дом или его часть. Были установлены предельные размеры жилого дома, который может находиться в личной собственности граждан, количество этажей (один или два этажа) и количество комнат (от одной до пяти). Законом об основах федеральной жилищной политики установлен принципиально новый подход: частная собственность на недвижимость и ее часть в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости (ст. 6 Закона). Этот принцип закреплен также в ст. 213 ГК РФ: в собственности граждан и юридических лиц может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц не ограничиваются, за исключением случаев, когда также ограничения установлены законом в целях, предусмотренных Гражданским кодексом.

Собственник недвижимости в жилищной сфере имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы (см. ст. 6 Закона об основах федеральной жилищной политики).

Закон устанавливает ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) не может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищно-строительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом (п. 2 ч. 1 ст. 7 Закона об основах федеральной жилищной политики). В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (ст. 213 ГК РФ). Сюда входят хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и др., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в Законе об основах федеральной жилищной политики.

Юридические лица вправе приобретать жилые дома, другие жилые помещения по всем основаниям, предусмотренным гражданским законодательством (по договорам купли-продажи, мены, дарения и т.д.). Довольно часто право собственности на жилые помещения у частных юридических лиц возникает путем их долевого участия в жилищном строительстве либо других форм вложения своих средств в это строительство или приобретение жилья. Наконец, юридические лица могут строить жилье и самостоятельно, оформив надлежащим образом предварительно свое право на соответствующий земельный участок (право собственности, право долгосрочной аренды и др.).

Особенностью права собственности частных юридических лиц на жилые помещения является то, что если гражданин-собственник жилого помещения может использовать его для личного проживания членов его семьи либо сдавать жилое помещение для проживания других лиц на основании договора найма, то частные юридические лица могут иметь жилье в собственности только для сдачи его в пользование гражданам на основании договора.

Чаще всего юридические лица приобретают жилые помещения в собственность для предоставления их своим работникам, нуждающимся в улучшении жилищных условий (в получении жилья).

Источник:
http://studopedia.ru/12_107853_chastniy-zhilishchniy-fond.html

Частный жилищный фонд

Жилищная энциклопедия. — М.: Гарант . Л. Ю. Грудцына . 2008 .

Смотреть что такое «Частный жилищный фонд» в других словарях:

Частный жилищный фонд — по законодательству РФ фонд, находящийся в собственности граждан; фонд, находящийся в собственности юридических лиц, построенный или приобретенный за счет их средств. См. также: Жилищный фонд Финансовый словарь Финам … Финансовый словарь

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — включает: жилищный фонд граждан часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан; жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности часть жилищного фонда, находящуюся в собственности юридических лиц негосударственной… … Право Белоруссии: Понятия, термины, определения

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г.: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах… … Юридический словарь

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — 1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах … Юридическая энциклопедия

Читайте также  Росреестр не исполняет решение суда что делать

Частный жилищный фонд — см. Собственность в жилищной сфере … Энциклопедия права

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — в соответствии со ст. 7 ЖК частный жилищный фонд включает: жилищный фонд граждан часть жилищного фонда, находящуюся в собственности граждан; жилищный фонд юридических лиц негосударственной формы собственности часть жилищного фонда, находящуюся в… … Юридический словарь современного гражданского права

Частный жилищный фонд — 1) частный жилищный фонд совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц;. Источник: Жилищный кодекс Российской Федерации от 29.12.2004 N 188 ФЗ (ред. от 29.06.2012) … Официальная терминология

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — 1) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах жилищных и жилищно строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом, в домах … Энциклопедический словарь экономики и права

частный жилищный фонд — по определению Закона РФ Об основах федеральной жилищной политики от 24 декабря 1992 г.: а) фонд, находящийся в собственности граждан: индивидуальные жилые дома, приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома, квартиры в домах… … Большой юридический словарь

ЧАСТНЫЙ ЖИЛИЩНЫЙ ФОНД — – находящийся в собственности граждан и юридических лиц (созданных в качестве частных собственников), в том числе ЖСК … Словарь терминов по социальной статистике

Источник:
http://housing.academic.ru/418/%D0%A7%D0%B0%D1%81%D1%82%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D0%B6%D0%B8%D0%BB%D0%B8%D1%89%D0%BD%D1%8B%D0%B9_%D1%84%D0%BE%D0%BD%D0%B4

ПОЛЬЗОВАНИЕ ЖИЛЫМИ ПОМЕЩЕНИЯМИ В ЧАСТНОМ ФОНДЕ

Пользование жильем в частном фонде, принадлежащем гражданам

Частный жилищный фонд, его виды, целевое назначение, субъекты, объекты

Частный жилищный фонд представляет собой совокупность жилых помещений, находящихся в собственности граждан и в собственности юридических лиц. Этот фонд может использоваться как индивидуальный — для проживания граждан, собственников жилья, членов их семей, иных лиц на условиях безвозмездного пользования (например, временных жильцов) или для проживания граждан, которым жилье предоставляется юридическим лицом-собственником на условиях безвозмездного пользования. Этот же фонд может использоваться как коммерческий, когда жилые помещения предоставляются собственниками в пользование гражданам по возмездным договорам, например, по договору жилищного найма (получившего в литературе наименование договора коммерческого найма).

Объектами частного жилого фонда могут быть жилой дом, часть жилого дома, квартира, часть квартиры, комната.

Жилой дом как разновидность жилого помещения может быть одноквартирным и многоквартирным, с двумя и более жилыми помещениями.

Частью жилого дома (многоквартирного) является квартира.

Объектом жилищных прав в части квартиры может быть только комната. В данной главе речь пойдет лишь о пользовании жилыми помещениями частного фонда в многоквартирных домах. Объектами права собственности в этих домах являются жилые помещения в виде отдельных квартир или комнат в коммунальных квартирах. В многоквартирных домах возникает вопрос об общем имуществе собственников помещений и о том, кто может получить право на это общее имущество.

Гражданский кодекс не распространяет режим общей долевой собственности на общее имущество многоквартирного дома на собственников нежилых помещений в многоквартирном доме. А такие помещения были и есть — это встроенные в многоквартирные жилые дома и являющиеся составной частью жилых домов, офисы, магазины, аптеки и т.п. В настоящее время они предусматриваются в проектах многоквартирных жилых домов. В то же время Закон о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним относит нежилые помещения к самостоятельным объектам недвижимого имущества. Поэтому важно определить не только состав имущества в многоквартирном доме, в том числе и общего имущества, но и круг лиц, могущих претендовать на общее имущество в многоквартирном доме.

Жилищный кодекс в отличие от ГК учел все эти обстоятельства. Глава 6 ЖК озаглавлена — общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, т.е. Кодекс акцентирует внимание на собственниках помещений, имея в виду собственников как жилых, так и нежилых помещений.

Итак, многоквартирный дом включает два вида имущества:

  • 1) помещения, предназначенные для жилых или нежилых целей, находящиеся в собственности определенных лиц;
  • 2) общее имущество в многоквартирном доме.

При этом ЖК избрал два критерия для отнесения помещений к общему имуществу многоквартирного дома:

  • а) эти помещения не могут быть частями квартир;
  • б) эти помещения призваны обслуживать более одного помещения в данном доме (ч. 1 ст. 36). К общему имуществу ЖК относит межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, коридоры, технические этажи, подвалы, крыши, земельный участок, на котором расположен данный дом, и др. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

По существующим правилам данные государственного технического учета и инвентаризации являются достоверными сведениями об объектах градостроительной деятельности, жилых и нежилых помещениях. Соответственно, основанием для включения объектов в состав общего имущества служат сведения о назначении помещений в документах ОТИ (БТИ).

Согласно Вводному закону возникновение общей долевой собственности на земельный участок, на котором расположен многоквартирный жилой дом, определяется датой застройки и наличием кадастрового учета. Если в существующей застройке занятый многоквартирным домом земельный участок сформирован (поставлен на кадастровый учет) до вступления в силу ЖК, он бесплатно переходит в общую долевую собственность всех собственников помещений. Право долевой собственности на землю возникает в силу закона с 01.03.2005.

Если в существующей застройке земельный участок не сформирован (не проведено землеустройство и кадастровый учет), то для приобретения права долевой собственности на общий участок необходимо:

  • 1) проведение общего собрания собственников многоквартирного дома;
  • 2) обращение уполномоченного собранием лица в органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании земельного участка;
  • 3) принятие решения указанных органов о формировании участка (об утверждении результатов межевания и проекта границ участка);
  • 4) постановка сформированного участка на государственный кадастровый учет.

В этом случае право общей долевой собственности на землю собственников помещений возникает с момента проведения государственного кадастрового учета [1] .

Если многоквартирный дом построен после 1 марта 2005 г., то его приемка возможна только при установлении размера и границ участка. В этом случае в соответствии со ст. 36, 38 ЖК, п. 5 ст. 16 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» право долевой собственности на землю каждого собственника помещений возникает с момента возникновения права собственности на помещение.

Общее имущество принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. Доля в праве общей собственности на общее имущество у собственников помещений в многоквартирном доме возникает в силу закона в момент возникновения права собственности на приобретенное ими помещение в доме.

В отличие от жилых помещений в многоквартирном доме его общее имущество не является самостоятельным объектом права собственности. Уменьшение размера общего имущества, как правило, не допускается, за исключением одного случая, когда речь идет о таком способе реконструкции многоквартирного дома, когда размер общего имущества уменьшается за счет того, что увеличивается в размере соответствующее жилое помещение. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме.

По общему правилу доля в праве на общее имущество дома пропорциональна размеру общей площади помещения (ст. 37 ЖК), если собственники помещений в многоквартирном доме решением общего собрания или иным согласованием, принятым до вступления в силу ЖК, не установили иное (ст. 15 Вводного закона).

Объектами права собственности в многоквартирном доме может быть не только отдельная квартира, но и комната в коммунальной квартире. Определение доли в праве на общее имущество многоквартирного дома для собственников комнат в коммунальных квартирах имеет некоторые особенности. Дело в том, что собственникам комнат в коммунальной квартире принадлежит право долевой собственности на общие помещения в самой коммунальной квартире, используемые для обслуживания более одной комнаты. Этими помещениями могут быть кухни, коридоры, ванные комнаты и др.

Изменение размера общего имущества в коммунальной квартире возможно только с согласия всех собственников комнат в данной квартире путем ее переустройства и (или) перепланировки (ст. 41 ЖК).

Доля собственника комнаты в коммунальной квартире в праве общей собственности на общее имущество пропорциональна общей площади указанной комнаты. Кроме того, собственники комнат в коммунальных квартирах имеют право на общее имущество всего многоквартирного дома, в котором находятся коммунальные квартиры. Их доля определяется, исходя из общей площади принадлежащей собственнику комнаты плюс части площади общих помещений в коммунальной квартире, приходящейся на указанного собственника.

Особенность доли в праве общего имущества определяется спецификой данного имущества.

  • • доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может отчуждаться отдельно от права собственности на жилое помещение, она следует судьбе права собственности на это помещение;
  • • эта доля не подлежит выделу в натуре;
  • • доля в праве общей собственности на общее имущество дома возникает у нового собственника помещения (при его отчуждении прежним собственником) в силу закона, без особого указания об этом в договоре.

Правила, касающиеся режима общего имущества в коммунальной квартире, аналогичны правилам, установленным по отношению к общему имуществу жилого дома (ст. 37, ч. 3-5 ст. 42).

По ч. 6 ст. 42 ЖК собственники комнат в коммунальной квартире наделены правом преимущественной покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, предусмотренных ГК. В ГК такое правило закреплено в ст. 250, но касается оно общей долевой собственности и имеет место тогда, когда жилое помещение (комната) находится в собственности нескольких лиц и один из них продает свою долю. Но комнаты в коммунальной квартире не находятся в общей долевой собственности всех собственников этих комнат, а принадлежат каждому из них. Жилое помещение в коммунальной квартире — раздельная собственность (Постановление Конституционного Суда от 03.11.1998 № 25-П). В общей долевой собственности в коммунальной квартире может быть только общее имущество, но оно в качестве самостоятельного объекта отчуждению не подлежит (ст. 41, 42 ЖК). Очевидно, в ЖК предусмотрено право преимущественной покупки жилого помещения не участниками долевой собственности, а соседями по коммунальной квартире, но тогда не должно быть ссылки на ГК. Для чего определяется доля в праве общего имущества многоквартирного дома и что она определяет? Верно ли мнение, что «получаемая общая собственность главным образом или даже только обременение, но никак не благо» [2] ? Ответ на эти вопросы содержится в ЖК. Содержание права долевой собственности на общее имущество заключается в том, что собственники помещений имеют право пользоваться общим имуществом и должны нести расходы по его содержанию соразмерно своей доле участия (ст. 30, 39, 43 ЖК). Следовательно, доля в праве на общее имущество определяет и бремя его содержания (ст. 39, 43 ЖК).

Читайте также  Можно ли выдать трудовую кижку на руки сотруднику

Кроме того, по решению собственников помещений в многоквартирном доме некоторые объекты общего имущества могут быть переданы в пользование иным лицам (ч. 4 ст. 36 ЖК). Например, собственники вправе сдавать в аренду подвал дома, чердак, спортивную площадку, находящуюся на земельном участке, входящем в состав общего имущества многоквартирного дома, получать доход и направлять эти средства на содержание дома.

Доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме соответствует и доле участия в управлении этим домом. Из нормы ч. 3 ст. 48 ЖК следует, что собственник располагает тем большим количеством голосов, чем больше его доля в праве на общее имущество в многоквартирном доме.

Таким образом, можно сделать вывод, что доля в общем имуществе, поскольку она не подлежит отчуждению, не имеет самостоятельной ценности. Ее ценность заключается в ценности помещения. Доля ценности общего имущества оказывает влияние на степень интереса в использовании и обеспечении сохранности общего имущества, а следовательно, и в определении степени несения затрат по содержанию общего имущества. Это важно, если учесть, что нередко местные органы власти в лице комитетов по управлению имуществом выступают в роли арендодателей подвалов дома под магазины, различные ООО, они же получают и арендную плату, в то время как существующие в настоящее время ТСЖ не знают, где взять деньги на ремонт. Подобные договоры должны заключаться от имени всех участников общей долевой собственности, а полученные средства расходоваться в соответствии с решениями этих участников, закрепленными в соответствующих документах (уставах ТСЖ, ЖСК, решениях общих собраний собственников и пр.). Кроме того, следует признать, что доля в общем имуществе не имеет собственной судьбы; жилые и нежилые помещения связаны с долей в общей собственности на общее имущество. Очевидно, можно говорить о едином комплексе недвижимого имущества, который образован земельным участком с размещенным на нем многоквартирным домом вместе с сооружениями и инженерными коммуникациями — жилищным комплексом [3] .

  • [1] Конституционный Суд своим Постановлением от 28.05.2010 № 12-П признал неконституционной ч. 3 ст. 16 Федерального закона «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» и рекомендовал законодателю внести необходимые изменения, вытекающие из данного Постановления (и. 2). Впредь до внесения необходимых изменений собственники помещений (как жилых, так и нежилых) земельные участки под которыми не сформированы, вправе в индивидуальном порядке обращаться в уполномоченные органы государственной власти или местного самоуправления с заявлением о формировании этих земельных участков. Такие заявления могут подаваться, в частности, собственниками, не уполномоченными общим собранием, и должны рассматриваться как основание для оформления земельного участка и проведение его кадастрового учета.
  • [2]Скловский К.И. Собственность в гражданском праве. М.: Статут, 2008. С. 265, 270, 271.
  • [3] См.: Куцина С.И. Чья земля под домом? // ЭЖ-Юрист. 2010. № 50.

Источник:
http://studref.com/321245/pravo/polzovanie_zhilymi_pomescheniyami_chastnom_fonde

ЖИЛИЩНЫЕ СПОРЫ

Частный жилищный фонд

Дома, принадлежащие гражданам на праве собственности, по своей экономической природе представляют собой предметы личного, индивидуального потребления длительного пользования.

По терминологии, употребляемой в ст. 19 ЖК РФ, «индивидуальный жилищный фонд — совокупность жилых помещений частного жилищного фонда, которые используются гражданами — собственниками таких помещений для своего проживания, проживания членов своей семьи и (или) проживания иных граждан на условиях безвозмездного пользования, а также юридическими лицами — собственниками таких помещений для проживания граждан на указанных условиях пользования».

Частный жилищный фонд — это совокупность жилых домов (жилых помещений), находящихся либо в собственности граждан, либо в собственности юридических лиц.

В состав жилищного фонда, находящегося в собственности граждан, входят:

  • — индивидуальные жилые дома;
  • — приватизированные, построенные и приобретенные квартиры и дома;
  • — квартиры в домах жилищных и жилищно-строительных кооперативов с полностью выплаченным паевым взносом; в домах товариществ индивидуальных владельцев квартир;
  • — квартиры и дома, приобретенные в собственность гражданами на иных основаниях, предусмотренных законодательством.

В состав частного жилищного фонда входит также жилищный фонд, находящийся в собственности юридических лиц, созданных в качестве частных собственников, построенный или приобретенный за счет их средств, в том числе квартиры в жилищных, жилищностроительных кооперативах с не полностью выплаченным паевым взносом. В настоящее время согласно законодательству собственниками жилых домов (жилых помещений) могут быть коммерческие и некоммерческие организации (кроме государственных и муниципальных предприятий, а также учреждений, финансируемых собственником), общественные и религиозные организации (объединения), благотворительные и иные фонды (ст. 213 ГК РФ). В их числе хозяйственные общества, товарищества, коллективные предприятия и т.д., которые приобретают в свою собственность жилые помещения и другое имущество по основаниям, указанным в законе.

Одним из главных источников пополнения жилищного фонда граждан является строительство новых жилых домов па праве собственности за счет собственных средств с привлечением государственного кредита, безвозмездных субсидий и др. Важным источником пополнения частного индивидуального жилищного фонда является также приватизация гражданами квартир, находящихся в домах государственного и муниципального жилищных фондов. В состав жилищного фонда, принадлежащего гражданам, входят и жилые дома, построенные или приобретенные на основании гражданско-правовых сделок — договоров купли-продажи, мены, дарения и др.

Согласно ст. 213 ГК РФ в собственности граждан может находиться любое имущество, за исключением отдельных видов имущества, которое в соответствии с законом не может принадлежать гражданам. Количество и стоимость имущества, находящегося в собственности граждан, не ограничиваются, за исключением случаев, когда такие ограничения установлены законом.

Гражданин — собственник жилого помещения имеет право в порядке, установленном законодательством, владеть, пользоваться и распоряжаться им, в том числе сдавать внаем, в аренду, отдавать в залог, в целом и по частям, продавать, видоизменять, перестраивать или сносить, совершать иные действия, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные и иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.

Закон устанавливает и ограничения принудительного изъятия недвижимости в жилищной сфере. Принудительное лишение собственника принадлежащего ему жилого помещения (равно как и иного имущества) нс может производиться иначе как по решению суда, а принудительное отчуждение такого имущества для государственных нужд может быть произведено только при условии предварительного и равноценного возмещения (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).

Собственник жилого помещения:

  • а) осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением в соответствии с его назначением и пределами его использования, которые установлены Ж К РФ;
  • б) вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством, ЖК РФ;
  • в) несет бремя содержания данного помещения и, если данное помещение является квартирой, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме, а собственник комнаты в коммунальной квартире несет также бремя содержания общего имущества собственников комнат в такой квартире, если иное не предусмотрено федеральным законом или договором.

Собственник жилого помещения обязан поддерживать данное помещение в надлежащем состоянии, не допуская бесхозяйственного обращения с ним, соблюдать права и законные интересы соседей, правила пользования жилыми помещениями, а также правила содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Источник:
http://studme.org/84874/pravo/zhilischnye_spory