Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Как учитывать земельные участки в бухгалтерском и налоговом учете

Земельный участок – особый вид неамортизируемых активов. Он может быть приобретен, продан, перепродан, реализован частично или полностью; при этом фигурировать в учете в качестве основного средства или товара для перепродажи. На землю, как на объект ОС, не начисляется амортизация (ст. 256-2 НК РФ), поскольку в процессе эксплуатации она не теряет своей стоимости.

Участок принимается к учету в сумме всех фактических затрат на него, в том числе и госпошлины за оформление права собственности (ПБУ 5/01 р.2, 6/01 р. 2). Расчет земельного налога производится по кадастровой стоимости участка.

Документальное оформление

Покупка и продажа земельных участков оформляются договором в 3-х экземплярах. Два из них – участникам сделки, один – в Росреестр для регистрации. Договор аренды земли на срок более года также регистрируется в Росреестре (ст. 609-2 ГК РФ).

Специальных унифицированных форм, учитывающих многообразие земельных участков, их видов, законодательством не предусмотрено. При постановке на учет ЗУ рекомендуется пользоваться указанными ниже документами:

  1. Акт ОС-1 «О приеме-передаче объектов ОС (кроме зданий, сооружений)». Документ содержит ряд показателей, которые при заполнении следует игнорировать (прочеркивать): изготовитель, нормы амортизации, полезное использование, остаточная стоимость и т.д. В то же время отсутствуют специальные графы, содержащие характеристики земельного участка. Их можно отразить в поле (разделе) «Другие характеристики».
  2. Акт 401-АПК «На оприходование земельных угодий». Он предназначен для организаций и предприятий аграрной сферы и содержит сведения о земельном участке, его балансовой стоимости, виде, качестве земель и др.
  3. Инвентарная карточка ОС-6 «Учета основных средств».

Можно прописать в договоре положение, по которому он будет являться одновременно и актом приема-передачи, либо разработать собственную учетную форму локального характера. Применение тех или иных бланков документов по учету ЗУ целесообразно закрепить в учетной политике организации.

Постановка на учет производится датой, указанной в акте либо в договоре, приравненном к нему.

На заметку! Земля и строения на ней не являются в учете единым имущественным объектом.

Бухгалтерский учет

Фактические затраты, по которым участок земли принимается к учету, могут включать в себя:

  • стоимость участка, уплаченную продавцу;
  • риэлторские, консультационные услуги;
  • выплаты посреднику;
  • сумму госпошлины за регистрацию земли;
  • другие затраты, связанные с приобретением земли.

На заметку! При использовании заемных средств для покупки участка процент по ним постепенно включается в стоимость ЗУ до момента, когда он из внеоборотных активов перейдет в состав основных средств (ПБУ 15/2008 «Учет расходов по займам и кредитам»).

Операции с земельными участками могут включать в себя: получение в дар, по договору мены, получение в качестве вклада в уставный капитал, а также покупку, продажу, аренду, продажу части участка, и т.д.

Рассмотрим наиболее часто встречающиеся операции с землей, которые приходится учитывать бухгалтеру.

Земля включена в учет как ОС:

  • Дт 08/1 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
  • Дт 08/1 Кт 10, 60,76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
  • Дт 08/1 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ;
  • Дт 01 Кт 08/1 — ЗУ включен в состав основных средств.

Земля включена в учет как объект последующей перепродажи:

  • Дт 41 Кт 60 — приобретение ЗУ у контрагента;
  • Дт 41 Кт 10, 60, 76 — расходы по приобретению (риэлторские, консультационные, материального характера);
  • Дт 41 Кт 76 (68/сч. «Госпошлина») — отражена госпошлина за регистрацию ЗУ.

На заметку! Несмотря на то, что четких разграничений на использование счетов 76 и 68 при учете госпошлины нет, налоговые органы рекомендуют пошлину за регистрацию участка учитывать на счете 68, поскольку она является федеральным сбором (ст.13 НК РФ).

Земля продана как ОС:

  • Дт 62 Кт 91 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
  • Дт 91 Кт 01 — ОС списано с учета, по его стоимости;
  • Дт 91 Кт 10, 70, 60 и пр. — учтены расходы на продажу ЗУ.

Земля продана как товар:

  • Дт 62 Кт 90 — зафиксирован доход от продажи ЗУ;
  • Дт 90 Кт 41 — списан ЗУ как товар с учета, по его стоимости;
  • Дт 44 Кт 10, 70, 60 и пр.
  • Дт 90 Кт 44 — учтены и списаны расходы на продажу ЗУ как товара.

Продажа части участка

Как правильно учесть продажу части участка, рассмотрим на примере. Пусть ЗУ числился на счете 01 как основное средство, единым объектом. Его стоимость — условно 100000 руб. После завершения кадастровых работ землю разделили на две части. Одна остается в организации (60000 руб.), а другая продается (40000 руб.). От продажи получено 50000 руб.

Разделим участок в учете:

  • Дт 01 «к продаже» Кт 01 «начальный» — 40000 руб. — выделена часть к продаже;
  • Дт 01 «оставшийся в организации» Кт 01 «начальный» — 60000 руб. – выделена часть, оставшаяся в организации;
  • Дебет 91 Кредит 01 «к продаже» — списан с учета ЗУ, подлежащий продаже, по его стоимости 40000 руб.;
  • Дебет 62 Кредит 91 — 50000 руб. доход от продажи.

Далее учитываем расходы на продажу, согласно приведенной выше корреспонденции: Дт 91 Кт счета расходов, и отражаем прибыль (убыток) от сделки Дт 91 (99)Кт 99(91).

В данном случае правильным будет именно разделение участков, а не списание ЗУ и постановка на учет двух вновь образованных объектов.

Первоначально расходы по заключению арендного договора относятся на счет 97 «Расходы будущих периодов», а затем равными долями списываются на счета по обычным видам деятельности:

  • Дт 97 Кт 76 — затраты на приобретение права аренды;
  • Дт 19 Кт 76 — начисление НДС от стоимости арендного права;
  • Дт 68 Кт 19 — предъявлен НДС к вычету;
  • Дт 20, 25, 26 и др. Кт 97 — списание доли расходов в течение срока аренды.

Арендная плата начисляется проводкой Дт 20, 25, 26 и др. Кт 76. Если позволяют условия аренды, с суммы также можно получить вычет НДС (см. проводки выше).

Передача в субаренду, если это не запрещено договором, оформляется проводками: Дт 62 Кт 91 и Дт 91 Кт 68.

Налоговый учет

Земельный налог

Организации, предприниматели, владеющие и пользующиеся бессрочно земельными участками, являются плательщиками земельного налога (ст. 388-1 НК РФ). Налоговая база определяется по кадастровой стоимости участка и является фиксированной величиной. Ставки налога определяются на региональном уровне в зависимости от категории земли.

Сделки купли-продажи земли не облагаются НДС (НК РФ ст. 146-2 пп. 6). Это касается как целых участков, так и долей в них. В то же время, согласно ст. 161 НК РФ п. 3 абз. 2, муниципальное имущество при его реализации облагается НДС. Минфин (Письмо №03-07-11/03 от 13-01-10) пояснил, что земельные участки муниципалитетов и находящиеся в государственной собственности, несмотря на вышесказанное, исключены из налогообложения НДС. В то же время строения на нем НДС облагаются.

Аренда земель в госсобственности, муниципальной, а также земель субъектов РФ не облагается НДС (ст. 149 2 пп. НК РФ). В то же время субаренда таких земель НДС облагается (Письмо Минфина №03-07-11/436 от 18-10-12). По договорам аренды частной собственности применяется налогообложение НДС (Письмо №ГД-3-3/2391 ФНС от 18-06-15).

Налог на прибыль

Учесть расходы на покупку земли можно лишь в момент ее продажи, уменьшая доход на сумму приобретения ЗУ и затраты на ее продажу (ст. 268, 271 НК РФ). Согласно ст. 264-1 НК РФ расходы на покупку земли в государственной, муниципальной собственности, на которых находятся здания, сооружения, строения или которые приобретаются для целей капстроительства, могут быть признаны в расходах по налогу на прибыль.

Источник:
http://assistentus.ru/buhuchet/zemelnyh-uchastkov/

Учет операций по аренде муниципального земельного участка организацией на общем режиме налогообложения

Обзоры КонсультантПлюс

Согласно договору аренды ежемесячная арендная плата составляет 80 000 руб., расчетные документы на сумму арендной платы выставляются арендодателем ежемесячно.

Земельный участок используется в основной производственной деятельности организации. Организация применяет метод начисления учета доходов и расходов для целей налогообложения прибыли.

Гражданско-правовые отношения

Земельный участок, находящийся в муниципальной собственности, предоставляется организации в аренду на основании заключенного договора аренды (п. 2 ст. 22, пп. 3 п. 1 ст. 39.1 Земельного кодекса РФ) .

Условия договора аренды земельного участка, находящегося в муниципальной собственности, определяются гражданским законодательством, ЗК РФ и другими федеральными законами и должны учитывать особенности, предусмотренные ст. 39.8 ЗК РФ (п. 1 ст. 39.8 ЗК РФ).

Размер платы за аренду земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, определяется в порядке, установленном ст. 39.7 ЗК РФ, в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством РФ. Размер арендной платы указывается в договоре аренды (п. 4 ст. 22 ЗК РФ). В данном случае арендная плата, в соответствии с договором, уплачивается ежемесячно.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

По общему правилу исходя из нормы п. 3 ст. 161 Налогового кодекса РФ арендаторы муниципального имущества признаются налоговыми агентами по НДС и обязаны исчислить, удержать из доходов, уплачиваемых арендодателю-муниципалитету, и уплатить в бюджет соответствующую сумму НДС.

Однако из анализа законодательства следует, что плата за аренду муниципального земельного участка — это платеж за пользование природным ресурсом, который является неналоговым доходом местного бюджета (пп. 1 п. 1 ст. 6 ЗК РФ, п. 3 ст. 41, ст. ст. 42, 62 Бюджетного кодекса РФ).

Платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами (к которым, как было рассмотрено, относится и плата за аренду муниципального земельного участка) не облагаются НДС на основании пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ.

Таким образом, арендная плата за пользование земельным участком, находящимся в муниципальной собственности, НДС не облагается. Аналогичной точки зрения придерживаются Минфин России и налоговые органы (см., например, Письма Минфина России от 18.10.2012 N 03-07-11/436, ФНС России от 30.11.2006 N ШТ-6-03/1157@). По данному вопросу см. также Энциклопедию спорных ситуаций по НДС.

Соответственно, у организации в отношении указанной арендной платы не возникает обязанностей налогового агента, предусмотренных п. 3 ст. 161 НК РФ.

Налог на прибыль организаций

Арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) признаются прочими расходами, связанными с производством и реализацией, на последнее число отчетного (налогового) периода независимо от факта оплаты (пп. 10 п. 1 ст. 264, пп. 3 п. 7 ст. 272 НК РФ).

Читайте также  Моральный вред при ДТП тяжкий вред здоровью

По общему правилу расходы признаются при соблюдении требований п. 1 ст. 252 НК РФ, т.е. если они обоснованны и документально подтверждены. В данной консультации исходим из предположения, что данные условия выполняются. О порядке документального подтверждения расходов в виде платы за аренду см. Письмо Минфина России от 15.06.2015 N 03-07-11/34410, а также Энциклопедию спорных ситуаций по налогу на прибыль.

Бухгалтерский учет

Расходы на аренду земельных участков, используемых в производственной деятельности, являются расходами по обычным видам деятельности (п. п. 5, 7 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утвержденного Приказом Минфина России от 06.05.1999 N 33н).

Указанные расходы признаются ежемесячно исходя из суммы арендной платы, причитающейся арендодателю по договору за текущий месяц, независимо от даты фактического перечисления арендной платы (п. п. 6, 6.1, 16 ПБУ 10/99).

Бухгалтерские записи по принятию к учету затрат на аренду, а также по расчетам с арендодателем производятся в порядке, установленном Инструкцией по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденной Приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, и приведены ниже в таблице проводок.

Источник:
http://ppt.ru/news/135056

АРЕНДА ЗЕМЛИ: БУХГАЛТЕРСКИЙ И НАЛОГОВЫЙ УЧЕТ

Земельные участки могут передаваться в аренду (п. 1 статьи 607 Гражданского кодекса (ГК)), то есть передаваться во временное владение и пользование или во временное пользование за установленную плату (статья 606 ГК).
Статья посвящена рассмотрению особенностей бухгалтерского и налогового учета операций по договору аренды земельного участка у арендатора.

При получении права на заключение договора аренды все расходы, связанные с получением такого права (первоначальные расходы), учитываются на счете 97 «Расходы будущих периодов». Затем в течение срока договора аренды учтенные на счете 97 расходы равномерно списываются в дебет счетов 20 «Основное производство», 23 «Вспомогательные производства», 25 «Общепроизводственные расходы», 26 «Общехозяйственные расходы», 44 «Расходы на продажу». В бухгалтерском учете осуществляется проводка:
Д 20 (23, 25, 26, 44) – К 97.

Арендная плата за земельный участок учитывается в составе расходов по обычным видам деятельности на указанные выше счетах (20, 23, 25, 26, 44), если участок используется в производственной деятельности организации. Если же земельный участок не используется в производственной деятельности организации, то арендная плата отражается на счете 91 «Прочие доходы и расходы» субсчет 91.2 «Прочие расходы».
Таким образом, производятся следующие бухгалтерские записи:
Д 20 (23, 25, 26, 44) – К 50 «Касса», 51 «Расчетные счета».
Или:
Д 91.2 – К 50, 51

В случае строительства объектов недвижимости (зданий, сооружений) на арендуемом земельном участке арендная плата первоначально учитывается на счете 08 «Вложения во внеоборотные активы», субсчет «Незавершенное строительство», а после перевода объектов в состав основных средств – на счете 01 «Основные средства». При этом первоначальные расходы арендатора – расходы на право заключения договора аренды отражаются также по дебету счета 08. Таким образом, в бухучете производится следующая проводка:
Д 08 – К 97;
Д 01 – К 08.

Налог на добавленную стоимость (НДС)

Арендная плата облагается НДС на основании п. 1 статьи 146 НК в случае, если право собственности на земельный участок принадлежит физическому или юридическому лицу.
Согласно п. 5 статьи 155 НК при передаче прав, связанных с правом заключения договора, и арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном статьей 154 НК . Налоговая база при передаче прав определяется как стоимость этих товаров (работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в соответствии со статьей 40 НК , с учетом акцизов (для подакцизных товаров) и без включения в них НДС.

В соответствии с пп. 17 п. 2 статьи 149 НК не подлежит налогообложению (освобождается от налогообложения) реализация (а также передача, выполнение, оказание для собственных нужд) на территории РФ услуг, оказываемых уполномоченными на то органами, за которые взимается государственная пошлина, все виды лицензионных, регистрационных и патентных пошлин и сборов, таможенных сборов за хранение, а также пошлины и сборы, взимаемые государственными органами, органами местного самоуправления, иными уполномоченными органами и должностными лицами при предоставлении организациям и физическим лицам определенных прав (в том числе платежи в бюджеты за право пользования природными ресурсами). Следовательно, освобождается арендная плата за пользование земельным участком, взимаемая органами государственной власти или местного самоуправления, освобождается от налогообложения НДС.
Однако если земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, передается в субаренду, то арендная плата облагается НДС в общеустановленном порядке.

Арендные платежи за арендуемое имущество (в том числе земельные участки) учитываются для целей налогообложения прибыли в составе прочих расходов, связанных с производством и реализацией, на основании пп. 10 п. 1 статьи 264 Налогового кодекса (НК).

Расходы, принимаемые для целей налогообложения прибыли при использовании метода начисления, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты (п. 1 статьи 272 НК ).
В соответствии с пп. 3 п. 1 статьи 272 НК датой осуществления внереализационных и прочих расходов для расходов в виде арендных платежей за арендуемое имущество признается дата расчетов в соответствии с условиями заключенных договоров или дата предъявления налогоплательщику документов, служащих основанием для произведения расчетов, либо последнее число отчетного (налогового) периода.
Согласно письму Минфина от 03.10.2005 №03-03-04/1/238В, если на арендуемом земельном участке организация осуществляет строительство, арендная плата в период строительства должна включаться в первоначальную стоимость объекта основных средств. Расходы по оплате стоимости права на заключение договора долгосрочной аренды земельного участка подлежат включению в первоначальную стоимость объекта основных средств.

В то же время, расходами согласно п. 1 статьи 252 НК признаются любые затраты налогоплательщика при условии, что они произведены для осуществления деятельности, направленной на получение дохода. Поэтому если на арендуемом земельном участке расположены объекты, которые не используются в производственной деятельности, то арендные платежи не учитываются для целей налогообложения прибыли.
Согласно с п. 1 статьи 257 НК первоначальная стоимость основного средства определяется как сумма расходов на его приобретение, сооружение, изготовление, доставку и доведение до состояния, в котором оно пригодно для использования, за исключением сумм НДС и акцизов, кроме случаев, предусмотренных НК РФ.

Амортизируемым имуществом согласно п. 1 статьи 256 НК признаются имущество, результаты интеллектуальной деятельности и иные объекты интеллектуальной собственности, которые находятся у налогоплательщика на праве собственности, используются им для извлечения дохода и стоимость которых погашается путем начисления амортизации. Амортизируемым имуществом признается имущество со сроком полезного использования более 12 месяцев и первоначальной стоимостью более 10 000 рублей. Амортизируемым имуществом также признаются капитальные вложения в предоставленные в аренду объекты основных средств в форме неотделимых улучшений, произведенных арендатором с согласия арендодателя.
Сама земля амортизации не подлежит (п. 2 статьи 256 НК).

Амортизация объектов основных средств, построенных на арендуемом земельном участке, осуществляется в порядке, предусмотренном статьей 259 НК .

© Обращаем особое внимание коллег на необходимость ссылки на «Субсчет.ру: теория и практика бухгалтерского учета и налогообложения» при цитировании (для on-line проектов обязательна активная гиперссылка)

Источник:
http://subschet.ru/Subschet.nsf/docs/9C1D431E8932D714C32572EE001FB49D.html

Как правильно отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли?

Вопрос от читательницы Клерк.Ру Ирины Николаевны (г. Челябинск)

Подскажите, как отразить в бухгалтерском и налоговом учете покупку права аренды земли (стоимость с НДС) до гос.регистрации и после гос.регистрации. Когда НДС можно принять к вычету? ( Передается право аренды замли от одного арендатора — другому — за деньги). И надо ли платить налог на землю после регистрации, если документа на собственность нет?

Согласно п. 2 ст. 615 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем).

В результате перенайма происходит замена арендатора в обязательстве, возникшем из договора аренды, поэтому перенаем должен осуществляться с соблюдением норм гражданского законодательства об уступке права требования и переводе долга. В соответствии со ст. 389, 391 ГК РФ такая сделка совершается по волеизъявлению прежнего и нового должников и кредитора с соблюдением требований к форме, предъявляемой к основной сделке.

В соответствии с п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон — арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

При аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п. 5 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 9 ст. 22 Земельного кодекса Российской Федерации).

Согласно п. 1 ст. 164 ГК РФ сделки с землей подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных ст. 131 ГК РФ и Законом о регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Государственная регистрация перехода права аренды проводится в порядке, предусмотренном Федеральным законом от 21.07.1997 N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Проведенная государственная регистрация возникновения и перехода прав на недвижимое имущество удостоверяется свидетельством о государственной регистрации прав (п. 1 ст. 14 Закона N 122-ФЗ). Из правовой позиции, изложенной в Определении Конституционного Суда РФ от 05.07.2001 N 154-О, следует, что право лица на аренду имущества возникает в силу гражданского договора. Государственная регистрация не затрагивает самого содержания указанного гражданского права.

Читайте также  Утилизация транспортных средств юридическим лицом в 2020 году - порядок, обязанности

Государственная регистрация договора аренды имущества, равно как и государственная регистрация права его аренды, не могут подменять собой договор как основание возникновения, изменения и прекращения права аренды. Она призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.

Следовательно, возникновение гражданских прав и обязанностей у сторон по договору связывается с заключением договора, а не с моментом его государственной регистрации. Таким образом, в данном случае права и обязанности у нового арендатора возникают с момента заключения им договора о передаче прав аренды, а не с момента регистрации этого права.

Затраты на приобретение права аренды земельного участка в бухгалтерском учете организация может отразить по дебету счета 97 «Расходы будущих периодов» и ежемесячно списывать с указанного счета в течение оставшегося срока аренды земельного участка в порядке, установленном учетной политикой организации (например, равными долями).

Что касается учета затрат на приобретение права аренды земельного участка в целях налогообложения прибыли, то в данном случае организация не приобретает право на заключение договора аренды земельного участка у его собственника, а приобретает права и обязанности по договору аренды земельного участка у предыдущего арендатора в соответствии с п. 5 ст. 22 ЗК РФ. При этом, как указывалось выше, заключение нового договора аренды земельного участка не требуется. Поэтому в данном случае расходы на приобретение арендных прав не могут учитываться по специальным правилам, установленным ст. 264.1 НК РФ.

В то же время расходы, связанные с приобретением права аренды земельного участка, не указаны в перечне расходов, приведенном в ст. 270 НК РФ.
Согласно подп. 1 п. 1 ст. 253 НК РФ расходы, связанные с производством и реализацией, включают в себя, в частности, расходы, связанные с приобретением имущественных прав.

Следовательно, в целях налогообложения прибыли стоимость приобретенного права аренды организация может учесть в составе расходов на основании пп. 49 п. 1 ст. 264 НК РФ при условии соответствия критериям ст. 252 НК РФ.
Аналогичную позицию по данному вопросу занимают налоговые органы (см., например, Письмо УМНС России по г. Москве от 27.01.2004 N 26-12/5331), а также Минфин России (см. Письма Минфина России от 03.10.2005 N 03-03-04/1/238, от 19.07.2006 N 03-03-04/1/585).

Порядок признания расходов при методе начисления установлен ст. 272 НК РФ, согласно п. 1 которой расходы, принимаемые для целей налогообложения с учетом положений гл. 25 НК РФ, признаются таковыми в том отчетном (налоговом) периоде, к которому они относятся, независимо от времени фактической выплаты денежных средств и (или) иной формы их оплаты и определяются с учетом положений ст. ст. 318 — 320 НК РФ.

Расходы признаются в том отчетном (налоговом) периоде, в котором эти расходы возникают исходя из условий сделок. В случае если сделка не содержит таких условий и связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, расходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно (абз. 2 п. 1 ст. 272 НК РФ).

На основании вышеуказанных норм расходы по оплате приобретенного права аренды подлежат отражению в составе прочих расходов равными долями в течение срока действия договора аренды (с момента заключения договора о передаче права аренды).
Следует отметить, что если право аренды земельного участка приобретается с целью строительства на нем объектов, используемых в дальнейшем для ведения организацией хозяйственной деятельности, то такие расходы носят капитальный характер. Указанные расходы (в доле, приходящейся на момент окончания строительства исходя из срока действия договора права долгосрочной аренды) будут увеличивать первоначальную стоимость объекта.

При передаче арендных прав налоговая база определяется в порядке, предусмотренном ст. 154 НК РФ (п. 5 ст. 155 НК РФ), то есть исходя из договорной стоимости уступленного права (без учета НДС) (п. 1 ст. 154 НК РФ).

Согласно п. 8 ст. 167 НК РФ при передаче имущественных прав моментом определения налоговой базы по НДС является день их передачи.
Таким образом, обязанность исчислить НДС возникает у бывшего арендатора в том налоговом периоде, в котором эта передача состоялась.

Соответственно, сумму НДС, предъявленную предыдущим арендатором, организация имеет право принять к вычету в общеустановленном порядке на основании пп. 1 п. 2 ст. 171 НК РФ после принятия к учету приобретенного права при наличии счета-фактуры и соответствующих первичных документов (в данном случае таким документом является договор о передаче прав аренды) (п. 1 ст. 172 НК РФ).

Арендатор не является плательщиком земельного налога в отношении полученного в аренду земельного участка (п.2 ст. 388 НК РФ).

Получить персональную консультацию Светланы Скобелевой в режиме онлайн очень просто — нужно заполнить специальную форму. Ежедневно будут выбираться несколько наиболее интересных вопросов, ответы на которые вы сможете прочесть на нашем сайте.

Источник:
http://www.klerk.ru/buh/articles/191239/

Организация (УСН) заключила договор долгосрочной аренды земельного участка на 49 лет с муниципалитетом. Неамортизируемый нематериальный актив (НМА) принимается на учет по рыночной стоимости на основании независимой оценки. Затем организация реализует данный НМА контрагенту. Является ли право долгосрочной аренды земельного участка нематериальным активом? Какие бухгалтерские проводки нужно сделать?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Право долгосрочной аренды земельного участка не является нематериальным активом и не может учитываться в качестве такового.
При переуступке права аренды происходит передача имущественного права.
Операции, отражаемые в бухгалтерском учете организации, приведены ниже.

Обоснование вывода:

Общие гражданско-правовые аспекты

В общем случае на основании п. 2 ст. 615 ГК РФ арендатор вправе с согласия арендодателя передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем). В свою очередь, в соответствии с п. 9 ст. 22 ЗК РФ при аренде земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на срок более чем пять лет арендатор земельного участка имеет право, если иное не установлено федеральными законами, в пределах срока договора аренды земельного участка передавать свои права и обязанности по этому договору третьему лицу, в том числе права и обязанности, указанные в п.п. 5 и 6 ст. 22 ЗК РФ, без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления (п. 16 постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства»).
Уступка права аренды земельного участка может происходить на основании отдельного договора об уступке либо иных соглашений, влекущих передачу такого права. При этом, руководствуясь принципом свободы договора (п. 2 ст. 1, ст. 421 ГК РФ), стороны вправе решить по своему усмотрению, вступать ли им в договорные отношения, каким именно гражданско-правовым договором урегулировать возникающие между ними отношения и какие условия договора при этом определить (учитывая, что стороны вправе предусмотреть в договоре любые условия, не противоречащие законодательству (п. 4 ст. 421 ГК РФ)).
В соответствии с п. 3 ст. 423 ГК РФ договор предполагается возмездным, если из закона, иных правовых актов, содержания или существа договора не вытекает иное. Таким образом, стороны в договоре уступки права аренды земельного участка могут оговорить размер платы за передаваемое право.
Уступка требования и перевод долга, основанные на сделках, подлежащих государственной регистрации, также подлежат государственной регистрации (ст.ст. 389 и 391 ГК РФ). Поэтому при передаче прав и обязанностей по подлежащему государственной регистрации договору аренды земельного участка (п. 2 ст. 26 ЗК РФ) договор перенайма также подлежит государственной регистрации (смотрите, например, постановления Президиума ВАС РФ от 11.09.2001 N 5536/01, ФАС Северо-Кавказского округа от 19.12.2008 N Ф08-7578/2008). За государственную регистрацию прав предусмотрено взимание государственной пошлины в соответствии с НК РФ (ст. 17 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Бухгалтерский учет

1. Нематериальный актив

Порядок бухгалтерского учета нематериальных активов установлен ПБУ 14/2007 «Учет нематериальных активов» (далее — ПБУ 14/2007), которое с 19.07.2017 признано федеральным стандартом бухгалтерского учета в числе прочих (ч. 1.1 ст. 30 Федерального закона от 06.12.2011 N 402-ФЗ «О бухгалтерском учете»). Нематериальные активы представляют собой особый вид внеоборотных активов организации, не имеющих материально-вещественной формы. К нематериальным активам относятся, например, произведения науки, литературы и искусства; программы для электронных вычислительных машин; изобретения; полезные модели; селекционные достижения; секреты производства (ноу-хау); товарные знаки и знаки обслуживания (п. 4 ПБУ 14/2007). В составе нематериальных активов учитывается также деловая репутация, возникшая в связи с приобретением предприятия как имущественного комплекса.
То есть, как правило, в бухгалтерском (как и в налоговом) учете к НМА относятся исключительные права на результаты интеллектуальной деятельности и средства индивидуализации, перечисленные в ст. 1225 ГК РФ (смотрите также п. 55 Положения по ведению бухгалтерского учета и бухгалтерской отчетности в РФ, утвержденного приказом Минфина РФ от 29.07.1998 N 34н, п. 3 ст. 257 НК РФ). Из ст. 1225 ГК РФ следует, что право долгосрочной аренды земельного участка не относится к результатам интеллектуальной деятельности и не является средством индивидуализации.
Стоит заметить, что из п. 4.3 Положения по бухгалтерскому учету долгосрочных инвестиций, утвержденного письмом Минфина России от 30.12.1993 N 160, вытекает возможность отражения прав пользования земельными участками в бухгалтерском учете в составе нематериальных активов. Однако указанное Положение применяется в части, не противоречащей более поздним нормативным документам по бухгалтерскому учету. В частности, в письме Минфина России от 15.11.2002 N 16-00-14/445 было указано, что при решении вопроса о принятии к бухгалтерскому учету актива в качестве нематериального следует руководствоваться п. 4 ПБУ 14/2000 (вместо которого в настоящее время применяется ПБУ 14/2007). Действующие на сегодняшний день (начиная с 1 января 2001 года) положения в области бухучета не предусматривают прямых оснований для включения прав аренды земельных участков в состав НМА*(1).
Для принятия к бухгалтерскому учету объекта в качестве нематериального актива необходимо единовременное выполнение условий, перечисленных в п. 3 ПБУ 14/2007. В частности, одним из признаков НМА является наличие надлежащим образом оформленных документов, подтверждающих существование исключительного права организации на результат интеллектуальной деятельности или средство индивидуализации (пп. «б» п. 3 ПБУ 14/2007). В рассматриваемой ситуации это условие не выполняется.
Считаем, что право долгосрочной аренды земельного участка не обладает признаками нематериального актива в понимании ПБУ 14/2007 и не может учитываться в качестве такового. Вывод о том, что право аренды земельного участка не является НМА, сделан, например, в постановлениях Арбитражного суда Поволжского округа от 26.10.2018 N Ф06-37991/18, ФАС Северо-Кавказского округа от 18.10.2013 N Ф08-5899/13, ФАС Уральского округа от 12.07.2012 N Ф09-4983/12, ФАС Северо-Западного округа от 12.03.2012 N Ф07-583/12, Шестнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.04.2014 N 16АП-940/14, Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.10.2013 N 18АП-9558/13.

Читайте также  Нормативно-правовые основы ипотечного кредитования - Организация ипотечного кредитования в коммерческом банке

К сведению:
Земельные участки, относящиеся к объектам основных средств, не подлежат амортизации (п.п. 5, 17 ПБУ 6/01 «Учет основных средств»). Однако мы не видим оснований для включения арендованного земельного участка в состав основных средств (п. 46 Положения N 34н)*(2). Что касается нематериальных активов, то не подлежат амортизации только НМА с неопределенным сроком полезного использования, а также НМА некоммерческих организаций (п.п. 24, 25 ПБУ 14/2007).

2. Бухгалтерские проводки

Арендованный земельный участок учитывается на забалансовом счете 001 «Арендованные основные средства» в оценке, указанной в договоре аренды (Инструкция по применению Плана счетов бухгалтерского учета финансово-хозяйственной деятельности организаций, утвержденная приказом Минфина России от 31.10.2000 N 94н, п. 14 Методических указаний по бухгалтерскому учету основных средств, утвержденных приказом Минфина России от 13.10.2003 N 91н).
Исходя из п.п. 2, 4, 6, 7, 10.1, 12 и 16 ПБУ 9/99 «Доходы организации», денежные средства, поступающие от контрагента в счет договора перенайма земельного участка, учитываются в составе прочих доходов на дату государственной регистрации договора перенайма; расходы на уплату госпошлины и услуг оценщика признаются в составе прочих расходов (п.п. 2, 4, 12, 16, 19 ПБУ 10/99 «Расходы организации»).
В бухгалтерском учете указанные операции могут быть отражены следующим образом:
1) Получение земельного участка в аренду:
Дебет 001 «Арендованные основные средства»
— арендованный земельный участок принят на забалансовый учет;
Дебет 60 (76) Кредит 51
— оплачены услуги независимой оценки;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 60 (76)
— услуги оценщика учтены в расходах (на дату получения отчета).
2) Уступка (реализация) права аренды:
Дебет 68, субсчет «Расчеты по уплате госпошлины» Кредит 51
— перечислена госпошлина;
Дебет 62 (76, субсчет «Расчеты по договору с контрагентом») Кредит 91, субсчет «Прочие доходы»
— на дату государственной регистрации договора перенайма (уступки права аренды) отражен доход от реализации прав аренды;
Кредит счета 001 «Арендованные основные средства»
— отражено выбытие земельного участка из объектов аренды;
Дебет 91, субсчет «Прочие расходы» Кредит 68, субсчет «Госпошлина»
— сумма госпошлины отражена в составе прочих расходов;
Дебет 51 Кредит 62 (76, субсчет «Расчеты по договору с контрагентом»)
— поступил платеж от контрагента.
В случае, если организация ведет учет доходов и расходов кассовым методом (на основании абзаца 9 п. 12 ПБУ 9/99, абзаца 2 п. 18 ПБУ 10/99), то суть указанных проводок не изменится, только записи в части признания дохода и расходов будут сделаны на даты поступления/перечисления денежных средств.

К сведению:
Плата, полученная налогоплательщиком, применяющим УСН, по договору (соглашению) уступки права аренды земельного участка, является доходом, облагаемым налогом, уплачиваемым в связи с применением упрощенной системы налогообложения (п. 1 ст. 346.15 НК РФ, п. 1 ст. 249 НК РФ, письмо УФНС России по г. Москве от 30.11.2009 N 20-14/2/125274@).

Рекомендуем также ознакомиться со следующими материалами:
— Энциклопедия решений. Перенаем;
— Вопрос: Организация зарегистрировала договоры аренды на земельные участки в октябре 2018 года, а 03.12.2018 передала по договору передачи права и обязанности другому юридическому лицу. Организация находится на общей системе налогообложения. В договоре прописано, что арендную плату арендодателю будут оплачивать новые арендаторы. Новый(е) арендатор(ы) выплачивает(ют) обозначенную в договоре сумму за перенаем несколькими платежами в течение одной недели в декабре 2018 года. Как правильно отразить этот процесс в бухгалтерском учете? Какими проводками и документами это следует оформить? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2018 г.)
— Энциклопедия решений. Бухгалтерский учет доходов от продажи НМА.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Мозалева Наталья

Контроль качества ответа:
Рецензент службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Лазарева Ирина

6 октября 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Приказом Минфина России от 16.10.2018 N 208н утвержден ФСБУ 25/2018 «Бухгалтерский учет аренды», который будет применяться начиная с бухгалтерской (финансовой) отчетности за 2022 год (п. 48 ФСБУ 25/2018). Однако организация может принять решение о применении нового стандарта ранее указанного срока. Такое решение подлежит раскрытию в бухгалтерской (финансовой) отчетности организации.
Подробнее смотрите в материале: Вопрос: У компании есть действующие краткосрочные (11 месяцев) договоры аренды помещений (офис, склад) и лизинг автомобиля (с февраля 2019 года). Как изменится учет данных операций в связи с вступлением в силу нового стандарта IFRS 16 «Аренда» для бухгалтерского учета по российским стандартам? Подлежит ли арендуемая недвижимость налогообложению налогом на имущество в 2019 году? В случае изменений в учете нужно ли это делать ретроспективно? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, март 2019 г.)
*(2) Дополнительно смотрите: Вопрос: У ЗАО имеется 12 участков на праве долгосрочной аренды, по ним оплачивается арендная плата. Арендатор — администрация города. Кроме того, есть участки на праве постоянного бессрочного пользования, по ним оплачивается земельный налог. Земельные участки используются в основной деятельности организации. Право постоянного пользования земельными участками возникло достаточно давно, на данный период организация его еще не переоформила. Можно ли принять в качестве нематериального актива в бухгалтерском учете право долгосрочной аренды и поставить эти права на баланс ЗАО? Можно ли принять на баланс указанные участки? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, декабрь 2014 г.)

Источник:
http://www.garant.ru/consult/account/1299828/

На каком счете отразить аренду земельных участков

Дата публикации 27.06.2018

Муниципальное образование является главным администратором доходов бюджета. Право собственности на земельные участки, которые находятся в границах поселений района, не разграничено. Участки (в количестве 3317 шт.) сдаются в аренду физическим и юридическим лицам. Начисление доходов и поступление арендной платы отражаются в разрезе поселений общей суммой. На каком счете учитывать эти земельные участки? Как правильно отразить в бухгалтерском учете — каждый участок с площадью и кадастровым номером, общее количество и общую стоимость участков в разрезе поселений или одной строкой «аренда земли в количестве штук на общую стоимость»? Какие проводки применить при постановке на баланс земель в аренду, которые не разграничены?

Согласно ст. 16 Земельного кодекса РФ (далее – ЗК РФ) земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований, являются государственной собственностью.

Разграничение государственной собственности на землю на федеральную собственность, собственность субъектов РФ и муниципальную собственность осуществляется в соответствии с ЗК РФ и федеральными законами. Земельные участки, не находящиеся в федеральной, муниципальной собственности, а также в собственности субъекта РФ, юридических и физических лиц, являются земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена.

Разъяснения порядка учета земельных участков, собственность на которые не разграничена, ранее были приведены в письме Минфина России от 31.08.2015 № 02-07-10/49963. В письме сказано, что до принятия соответствующих федеральных стандартов бухгалтерского учета земельные участки, право собственности на которые не разграничено, могут учитываться на забалансовом счете 01 «Имущество, полученное в пользование» по их кадастровой стоимости, с одновременным отражением на счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

С 1 января 2018 г. организации госсектора должны применять пять федеральных стандартов бухгалтерского учета. В связи с этим приказом Минфина России от 31.03.2018 № 64н внесены соответствующие изменения в инструкцию, утв. приказом Минфина России от 01.12.2010 № 157н (далее – Инструкция № 157н).

По своей экономической сути земельные участки, право собственности на которые не разграничено, расположенные в границах публично-правого образования и передаваемые в возмездное пользование (аренду), являются активом. В настоящее время согласно п. 71 Инструкции № 157н земельные участки, по которым собственность не разграничена, вовлекаемые уполномоченными органами власти (органами местного самоуправления) в хозяйственный оборот, учитываются на счете 103 11 «Земля»:

    • по их кадастровой стоимости;
    • по стоимости, рассчитанной исходя из наименьшей кадастровой стоимости квадратного метра земельного участка, граничащего с объектом учета (при отсутствии кадастровой стоимости земельного участка);
    • в условной оценке: один квадратный метр – 1 руб. (при невозможности определения такой стоимости).

Единицей бухгалтерского учета непроизведенных активов является инвентарный объект (п. 80 Инструкции № 157н). Учитывая тот факт, что земли в общем случае принимаются к учету по кадастровой стоимости отдельного участка, учреждению госсектора необходимо организовать учет таких непроизведенных активов в разрезе каждого участка с площадью и кадастровым номером. В целях организации и ведения аналитического учета каждому инвентарному объекту непроизведенных активов присваивается уникальный инвентарный порядковый номер, который используется исключительно в регистрах бухгалтерского учета (п. 81 Инструкции № 157н).

Положениями п. 16 инструкции, утв. приказом Минфина России от 06.12.2010 № 162н (далее – Инструкция № 162н), бухгалтерские записи по принятию к учету земельных участков, собственность на которые не разграничена, не определены. По нашему мнению, такие операции могут отражаться аналогично получению земельных участков на праве постоянного (бессрочного) пользования:

Дебет КРБ 1 103 11 330 Кредит КДБ 1 401 10 189 – принят к учету земельный участок, собственность на который не разграничена.

В соответствии с п. 2 Инструкции № 162н финансовые органы, главные распорядители бюджетных средств имеют право определять необходимую для отражения в бюджетном учете корреспонденцию счетов в части, не противоречащей Инструкции № 162н.

Внутреннее перемещение объектов непроизведенных активов (в т.ч. при предоставлении в аренду) отражается по дебету и кредиту соответствующих счетов аналитического учета счета 0 103 00 000 «Непроизведенные активы» и одновременно на забалансовом счете 25 «Имущество, переданное в возмездное пользование (аренду)».

Не пропускайте последние новости — подпишитесь
на бесплатную рассылку сайта:

  • десятки экспертов ежедневно мониторят изменения законодательства и судебную практику;
  • рассылка бесплатная, независимо от наличия договора 1С:ИТС;
  • ваш e-mail не передается третьим лицам;

Источник:
http://its.1c.ru/db/content/budquest/src/27_06_2018_%ED%E5%F0%E0%E7%E3%F0%E0%ED%E8%F7%E5%ED%ED%FB%E5%20%E7%E5%EC%EB%E8.htm