Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

Покупка апартаментов в Москве, подводные камни

Чем отличаются апартаменты от квартир

Что нужно учесть при покупке

Проблемы оформления прав на апартаменты

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

Апартаменты квартирные и апартаменты гостиничные — очередной камень

Как купить апартаменты в Москве в 2017?

С чем столкнулись при покупке апартаментов в 2018

Содержание апартаментов — снова юридический подвох

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговый вычет при покупке апартаментов

Адвокат Гордон А.Э.

Адвокатская Палата Московской области

Подводные камни при покупке апартаментов

Большой выбор апартаментов на рынке недвижимости Москвы привлекают внимание потенциальных покупателей прежде всего выгодной ценой и часто, удобным расположением. Вместе с тем покупателям стоит обратить внимание на негативные характеристики апартаментов, которые часто перевешивают их плюсы.

Что такое Апартаменты

Апартаменты для большинства российских покупателей ассоциируются с понятием жилого помещения сдаваемого в наем для проживания. Однако в жилищном законодательстве Российской Федерации вы не найдете определения понятия апартаменты. В Жилищном кодексе РФ перечислены жилые помещения: жилые дома, часть жилого дома, квартиры, часть квартиры, комната.

Первый и основополагающий подводный камень апартаментов, из которого вытекают все остальные недостатки и подводные камни – по Российскому законодательству апартаменты не являются жилыми помещениями. По этому, первое юридическое последствие — в апартаментах (в нежилом помещении) не возможно зарегистрироваться, как в квартире или индивидуальном жилом доме, по месту жительства. Апартаменты в России — место временного пребывания.

Отличия апартаментов от квартир регистрацией не ограничиваются. Для покупателей, приобретающих апартаменты в качестве квартиры (места постоянного жительства), то что это не жилое помещение, содержит гораздо более глубокий смысл чем может показаться, поскольку разница между квартирой и апартаментами юридическими последствиями не ограничивается.

Апартаменты в России — не жилые помещения. Можно ли жить в не жилых помещениях?

Защита права на жизнь в России унаследована от законодательства Советского Союза. В жилищной сфере, традиционно, жилищные права населения России обеспечиваются Жилищным кодексом РФ, согласно которому жилые помещения в России предназначены для постоянного проживания людей.

В этом смысле Апартаменты в России, по юридическому статусу, можно сравнить с гостиницами и общежитиями. По российскому законодательству все эти объекты недвижимости являются нежилыми помещениями.

Вместе с тем, в таких помещениях можно жить, конечно, с известными ограничениями. В большинстве своем гостиничные номера не оборудованы кухнями, подсобными помещениями, и самое главное — в гостиницах отсутствует возможность зарегистрироваться (прописаться) по месту жительства. Для покупателя апартаментов отсутствие возможности регистрации по месту жительства означает не возможность получения по месту нахождения апартаментов установленное законом социальное обслуживание.

Собственник апартаментов, как и проживающие в гостиницах (в нежилых помещениях) не имеют права на получение соответствующих социальных благ (детские сады, школы, поликлиники, мед обслуживание и т.д.).

Апартаменты — не квартира, и не только юридически

Наша практика юридического сопровождения покупки апартаментов показывает: Большинство современных апартаментов на рынке новостроек Москвы позиционируют как квартиры для постоянного проживания. При этом, для покупателей существенное значение имеют технические и санитарные стороны этого вопроса.

Дело в том, что в отличие от апартаментов, строительство и эксплуатация гостиниц и общежитий в Российской Федерации регулируется соответствующими нормативными актами, что обеспечивает безопасность их использования для временного проживания людей. Апартаменты в существовавших до 2016 года технических и санитарных нормативных актах не упоминаются. По этому, все строящиеся в настоящее время в Москве апартаменты могли проектироваться и размещаться по ранее существовавшим нормативам. В лучшем случае по нормативам гостиниц и общежитий.

Таким образом не только при строительстве и проектировании, но уже при размещении самого здания с апартаментами возникают вопросы к безопасности будущих пользователей — жильцов. И эти параметры должны контролироваться покупателем апартаментов.

Увидеть примененные при проектировании, размещении и строительстве конкретных апартаментов нормативы покупатель сможет в проектной документации на строительство апартаментов. По нашей практике при продаже «квартир — апартаментов» застройщики и риелторы не акцентируют внимание покупателей, что эти помещения не соответствуют требованиям к квартирам, а здания не имеют отношения к многоквартирным жилым домам.

В последнее время, в лучшем случае, размещение зданий с апартаментами осуществляется по нормативам гостиниц или общежитий. Требования нормативов к последним по освещенности, по размеру участка, по наличию транспорта и другим параметрам ниже, чем для размещения жилых многоквартирных домов, а по отдельным показателям, например обеспеченность детскими садами, парковками, дворовыми территориями, поликлиниками и т.д. для гостиниц и общежитий вообще не предусмотрена.

Проблемы оформления прав на апартаменты

Строительство любых объектов недвижимости в Российской Федерации, в том числе гостиниц, общежитий и многофункциональных центров, в составе которых могут быть апартаменты, осуществляется в соответствии с разрешительной документацией на строительство. Собственность на апартаменты может быть оформлена только после введения оконченного строительством объекта после его введения в эксплуатацию, которая возможна только в случае соответствия построенного объекта проектной, разрешительной документации и целевому назначению земельного участка. Поскольку апартаменты покупают на различных этапах: 1) на этапе строительства, 2) по окончании строительства, 3) после введения здания в эксплуатацию, 4) после оформления права собственности, не редко приходится сталкиваться с несоответствием между проектной документацией и документами на землю. На этапе строительства для заключения договора на покупку апартаментов эти несоответствия препятствием не являются, они «вылезут» позже, когда построенный объект не смогут ввести в эксплуатацию, и станет невозможно оформить собственность на апартаменты.

Дело в том, что апартаменты, как предусмотренные проектом часть гостиницы или многофункционального комплекса, могут быть построены и введены в эксплуатацию только в составе гостиницы, или многофункциональных комплексов, в состав которых входят нежилые помещения типа гостиниц и размещение которых допускается целевым назначением земельного участка на котором построен объект.

В настоящее время покупатели апартаментов в Москве систематически сталкиваются с затруднениями при введении в эксплуатацию зданий, по причине неурегулированности земельных отношений. В первую очередь – из-за не соответствия построенного объекта разрешенному использованию земельного участка, во вторую – нахождения земельных участков в собственности не у застройщиков, а у третьих лиц.

Подобные ситуации опасны для покупателей апартаментов сложностью их бесплатного разрешения и малой перспективностью судебной защиты.

С чем столкнулись сопровождая покупку апартаментов в марте 2018

214-ФЗ для апартаментов — не спасет от потери

В Москве покупка апартаментов на «котловане», как правило, оформляется гражданско-правовыми договорами не подпадающими под действие договора долевого строительства жилья установленного законом 214-ФЗ «О долевом строительстве жилья», хотя есть и исключения. В связи с чем покупателям апартаментов самим нужно помнить о защите своих прав при заключении договора, иначе будет затруднительно добиться взыскания неустоек, штрафов с застройщиков за несвоевременное окончание строительства и передачу апартаментов собственникам, за брак при строительстве, и за иные нарушения договора.

Стоит отметить, что заключение договора на покупку апартаментов по правилам 214-ФЗ о Договорах участия в долевом строительстве не снимает с дольщиков апартаментов самую главную проблему — риск полной утраты денежных средств при банкротстве застройщика.

Дело в том, что новые правила 2017г. закона 214-ФЗ о выплатах возмещения дольщикам при банкротстве застройщика распространяются только на дольщиков при строительстве жилых помещений, которыми апартаменты не являются. А особые правила банкротства застройщиков в законе «О несостоятельности (банкротстве)» (параграф 7 закона) так же распространяются только на долевое строительство жилых помещений. В результате, дольщики апартаментов не могут в банкротстве застройщика заявлять требования о передачи им апартаментов (в натуре), и могут требовать только возврат денег, что в банкротстве крайне маловероятно.

Таким образом, статус апартаментов, как нежилых помещений, позволяет застройщикам и крупным инвесторам обходить современные требования к жилой застройке с точки зрения размещения относительно дорог и производств, обходить запрет точечной застройки, игнорировать требования по обеспеченности проживающих социальной инфраструктурой, и не соблюдать отдельные санитарные и технические нормы при проектировании «жилых помещений». В том числе при строительстве апартаментов возможно использование менее качественных материалов. Вместе с тем, если покупателю повезет, апартаменты могут соответствовать требованиям, предъявляемым к гостиницам и общежитиям, или к квартирам.

Апартаменты квартирного типа

Апартаменты гостиничные

Очередной подводный камень при покупке апартаментов

В чем разница между апартаментами гостиницы и апартаментами квартирного типа?

Апартаменты гостиниц строятся по правилам и нормативам гостиниц – нежилых помещений повышенной комфортности предназначенные для временного проживания в гостиницах. При этом, у таких апартаментов есть существенная юридическая особенность, которая может оказаться огромным булыжником на пути будущего собственника.

Эта особенность целевого назначения — предназначение для временного проживания в гостиницах, закладывается в исходно-разрешительную документацию на строительство объекта. Покупателям и инвесторам необходимо учитывать: Отдельные апартаменты гостиницы не возможно выделить и приобрести в собственность, поскольку такие апартаменты являются неотъемлемой частью гостиницы – единого комплекса — неделимой вещи.

В таких объектах возможно приобретение доли в праве собственности на гостиничный комплекс и в праве пользования остальными помещениями всего гостиничного комплекса, пропорционально доле. Очевидно, что доля в праве это совсем не конкретное недвижимое имущество.

Апартаменты квартирного типа – нежилые помещения для временного проживания отдельной семьи, спроектированные на основании технического задания, отдельные параметры которых могут отличаться от нормативов квартир. Апартаменты квартирного типа являются отдельными объектами недвижимости и могу быть приобретены в собственность по договорам купли-продажи или иному договору.

Покупателю лучше выбрать апартаменты квартирного типа, а от покупки апартаментов гостиничного типа лучше воздержаться.

Пользование апартаментами и Содержание апартаментов. Налоги

Очередной подводный камень апартаментов

Покупателям апартаментов в Москве нужно быть готовым не только к бОльшим расходам на пользование и содержание апартаментов, но и на возможные ограничения при пользовании апартаментами. Контролируемые государством тарифы ресурсоснабжающих организаций установлены для жилых помещений и для апартаментов не применяются, для последних тарифы значительно выше.

Но более важно, что тарифы на коммунальные услуги в зданиях с апартаментами устанавливают «местными» снабжающими организациями, а не городскими. Здесь снова проявляется та самая юридическая разница апартаментов и жилых помещений.

Но это еще не все. Как правило, платным оказывается пользование общим имуществом здания, например может оказаться платным пользование лифтовой площадкой, лестницами и т.д. Как правило, в комплексах с апартаментами платный въезд на территорию комплекса и платными являются парковки на территории, отдельно оплачивается содержание прилегающей территории и парковок (открытых). И т.д., и т.п. По этому более низкая цена апартаментов при покупке в последствии легко компенсируется значительными ежемесячными расходами на их содержание и пользование общей инфраструктурой здания. То же относится к подземным паркингам.

Покупка апартаментов и их использование, это совсем не то же, что покупка квартир. По этому все перечисленные вопросы необходимо выяснять до заключения договора на покупку апартаментов и оценить финансовую сторону вопроса.

Налоговые последствия покупки апартаментов

Налоговые последствия ожидают и покупателей апартаментов и квартир. Собственник недвижимости в России является плательщиком налога на владение недвижимостью — Налог на имущество физических лиц (Глава 32 Налогового кодекса РФ).

Налог уплачивается собственниками жилых домов; жилых помещений (квартир, комнат); гаражей, машино-мест; единых недвижимых комплексов (здания, строения, сооружения); объектов незавершенного строительства; иных зданий, строений, сооружений, помещений.

Налог уплачивается ежегодно и рассчитывается в виде процента от кадастровой стоимости недвижимости.

Ставку налога устанавливает местная администрация, субъекта РФ в котором расположена недвижимость. Для квартир в статье 406 Налогового кодекса РФ установлена максимальная ставка налога — 0,1% от кадастровой стоимости квартиры.

С апартаментами, сложнее. Во первых, как уже сказано выше в законодательстве РФ понятие «апартаменты» — отсутствует. По этому налогообложение апартаментов — вопрос спорный. Например, гостиничные апартаменты будут облагаться налогом как комплекс в целом, а затем делиться между собственниками пропорционально их долям.

Апартаменты-квартирные облагаются налогом, как отдельный объект нежилой недвижимости, однако на усмотрение местных властей оказывается ставка налога и льготы. Если для квартир ставка налога не может быть больше 0,1 %, то для апартаментов максимальная ставка налога допустима от 0,5 до 2 % кадастровой стоимости.

В Москве ставки налога на имущество отличаются в зависимости от размера кадастровой стоимости:

Кадастровая стоимость объекта налогообложения

Источник:
http://gordon-adv.ru/articles/pokupka-apartamentov-v-moskve-podvod/

5 главных ответов для тех, кто хочет купить апартаменты

Пожалуй, для любого собственника самые главные отличия между квартирами и апартаментами носят экономический характер. Этот пункт включает бюджет покупки, стоимость коммуналки и размер налогов. Подробно об этом и других отличиях апартаментов от квартир рассказывает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая.

1. Почему апартаменты дешевле квартир?

Цена апартаментов может быть до 30% ниже аналогичных по характеристикам квартир. Это объясняется совокупностью сразу нескольких факторов, напрямую влияющих на себестоимость, а значит, политику ценообразования. Во-первых, девелоперы апартаментов несут меньшие расходы на получение всей разрешительной документации. Во-вторых, к проектам апартаментов не предъявляются столь жесткие требования по инфраструктурной составляющей, как для жилой недвижимости. В-третьих, благодаря другим нормам по инсоляции, застройщик может заложить в проект большее количество апартаментов, тем самым увеличивая свою потенциальную прибыль.

Читайте также  Налоги уплачиваемые физлицами (гражданами) в России

2. Сколько стоят коммунальные услуги в апартаментах?

Размер коммунальных услуг для владельцев апартаментов больше, чем для собственников квартир. Тарифы на водоснабжение выше на 12%, на водоотведение 8%, на тепло 25%, на электричество 36% (из расчета усредненного тарифа 2,5 руб./кВт ч). Тем не менее начальная экономия в стоимости объекта покрывает более дорогую коммуналку на десятки, а то и сотни лет вперед.

3. Чем отличаются налоги на квартиру и апартаменты?

Налоговые платежи для собственников апартаментов также выше, чем для владельцев квартир. Имущественный налог, как и в случае с квартирами, рассчитывается на основе кадастровой стоимости объекта. Однако в налогообложении для этого вида недвижимости есть два принципиальных отличия. Во-первых, кадастровая стоимость таких проектов ниже примерно в 1,5 раза, а, во-вторых, ставка имущественного налога для них выше. Размер ставки составляет от 0,5% до 2%, тогда как для квартир 0,1%. При этом налоговые вычеты и льготы на апартаменты, как на нежилые помещения, не распространяются. То есть собственник апартаментов не может снизить налогооблагаемую базу (на 20 кв. метров), как это предусмотрено для квартир, а также не имеет права вернуть часть уплаченного налога на доходы физлиц при покупке. Однако так же, как и в случае с коммунальными платежами, разница в налоговых платежах собственников апартаментов будет покрываться сэкономленными при покупке средствами.

Еще одно налоговое отличие квартир и апартаментов заключается в обязанности платить земельный налог. До 2015 года для собственников квартир он был включен в имущественный налог. С 2015 года эти сборы разделили на два отдельных налога: на квартиру и на землю. Владельцы жилой недвижимости (квартир) платят сегодня только первый налог. Собственники же апартаментов, как и собственники других помещений, обязаны уплачивать налог на землю. Земельный налог рассчитывается, исходя из кадастровой стоимости участка, соответствующего площади жилья.

4. Каков юридический статус апартаментов?

Кроме экономических факторов, апартаменты отличаются от квартир и юридическим статусом. Они относятся к нежилым помещениям, а значит, их владельцы не имеют права на оформление постоянной регистрации. Однако, если такой апарт-комплекс имеет статус гостиницы, то собственник может получить временную регистрацию на пять лет. Временная регистрация дает практически те же права, какими обладает собственник квартиры с постоянной регистрацией. Тем не менее, при записи в школу ребенка, не прикрепленного к месту проживания, его заявка рассматривается после заявлений от жителей домов, прикрепленных к школе и имеющих постоянную регистрацию. В остальном принципиальных отличий между временной и постоянной регистрациями нет. Если оформить регистрацию невозможно, собственник апартаментов теряет немногое. Это прибавки и льготы, которые все равно распространяются только на незащищенные слои населения, а также право голосовать на выборах.

5. Есть ли разница в комфорте?

Как таковых кардинальных отличий при сдаче комплекса с апартаментами нет. Так же, как и жилые комплексы, проекты апартаментов должны получить положительное заключение госкомиссии и разрешение на ввод в эксплуатацию. Впрочем, за счет того, что технические требования к строительству апартаментов ниже требований, предъявляемых к строительству жилых домов, процесс сдачи дома может быть меньше по времени. В частности, на апартаменты не распространяются требования по инсоляции, а нормы по вентиляции, шумоизоляции, противопожарной защите ниже аналогичных, предъявляемых к жилым помещениям.

Для собственников апартаментов основная разница непосредственно при проживании заключается именно в налоговых и коммунальных платежах. Однако, как уже было отмечено, разница в стоимости апартаментов и квартир покрывает повышенные расходы на коммуналку и налоги на десятки лет вперед. На практике формальное отсутствие обязательств застройщика в строительстве социальной инфраструктуры мало влияет на качество проживания. В условиях жесткой конкуренции за покупателя большинство апартаментов не уступают обычным многоквартирным домам по наличию школ, детских садов, поликлиник и прочей инфраструктуры.

Таким образом, проживание в апартаментах мало чем отличается от проживания в «традиционных» квартирах. Поэтому при выборе недвижимости стоит ориентироваться в первую очередь не на статус жилья, а расположение, площадь объекта и концепцию самого проекта.

Источник:
http://www.domofond.ru/statya/5_glavnyh_otvetov_dlya_teh_kto_hochet_kupit_apartamenty/5323

Особенности приобретения апартаментов

Автор: https://partapart.ru/ — эксперт

Апартаменты относятся к категории коммерческой недвижимости. При этом, при соответствии ряду требований, они относятся к помещениям пригодным для проживания. Как отдельный тип недвижимости они в законодательстве не представлены. А в существующем правовом поле никаких отличий в процедуре внесения платежей и получения права собственности на жилую или коммерческую недвижимость не существует. Отличия в затратах на владение и в порядке отчуждения по решению суда оставим за скобками, так как речь о приобретении.

По статусу права владения для жилой и коммерческой (куда мы относим апартаменты) недвижимости выбор существует в двух сегментах – введённые в эксплуатацию объекты (оформлено право собственности на конкретное помещение) и строящиеся (существует возможность получить только право требования на выбранное помещение). Соответственно, в первом случае при заключении сделки и выполнении требования по оплате к покупателю переходит право собственности на приобретаемое помещение, а во втором только право требования, которое он может предъявить при вводе объекта строительства в эксплуатацию.

На «первичном» рынке (строящиеся объекты) существует возможность более выгодного инвестирования, так как, стимулируя продажи на начальных этапах строительства, Застройщики устанавливают цены ниже. А некоторые из них ещё и обозначают чёткий график подорожания, который даёт возможность спрогнозировать стоимость возврата средств в случае необходимости выйти из проекта и перепродать право требования на будущие апартаменты. В переходном периоде, когда ещё реализуется значительная часть комплексов по схеме ДДУ (соинвестирования по договору долевого участия), сохраняются риски долгостроя в условиях нестабильности экономической ситуации. А в отдельных случаях и риски недостроя, где Застройщик переоценил перспективы роста цен и изначальные продажи вёл со слишком оптимистичным дисконтом. Новая схема с использованием эскроу-счетов ещё более ужесточила требования к финансовым показателям строительных компаний и к оценке их проектов под контролем банков. Это даёт надежду на ввод в эксплуатацию комплексов в указанные сроки, но снижает возможность для дисконтирования цен на начальных этапах, а значит и возможность более выгодных покупок, хоть и не исключает совсем. Таких строек ещё пока мало, поэтому рано оценивать окончательный успех новой схемы, насколько она защитит от банкротств. Тем более банки это тоже коммерческие организации, в случае уже их банкротств, если там находились эскроу-счета, то гражданину гарантируется возврат денежных средств, но только в пределах 10 млн рублей. Тем не менее с каждым годом и совершенствованием законодательства очевидна тенденция к снижению рисков приобретения недвижимости на этапе строительства.

Процедура приобретения апартаментов по ДДУ аналогична процедуре по жилой недвижимости:

  1. Знакомимся с разрешительной документацией по объекту, которую должен предоставить Застройщик (разрешение на строительство, заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям 214-ФЗ, документ подтверждающий право собственности или право аренды на земельный участок, на котором производится строительство).
  2. Читаем договор, проверяем сроки передачи ключей, компенсации по переобмеру площадей и тп. Просим копию доверенности на подписанта, если подписывает не генеральный директор Застройщика.
  3. Готовим свои документы (паспорт и нотариальную доверенность от супруга, если оформление только на одного из них).
  4. Выбираем форму оплаты (100% оплата или Ипотека, рассрочка)
  5. Если апартаменты покупаются в ипотеку, то, разумеется, потребуется подготовить пакет документов для банка по их требованиям. Как правило, сейчас помощь в этой процедуре берут на себя ипотечные специалисты Застройщика.
  6. Подписываем договор долевого участия с Застройщиком.
  7. Договор отправляется на регистрацию в Росреестре.
  8. После получения регистрации оплачиваем стоимость квартиры по выбранной ранее схеме.
  9. Ждем, пока застройщик построит и сдаст дом.
  10. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи.
  11. Регистрируем право собственности.

Процедура приобретения апартаментов с использованием счёта эскроу ещё проще:

  1. Застройщик уже проверен банком, поэтому можно спокойнее отнестись к проверке разрешительной документации.
  2. Читаем договор и готовим документы аналогично, как и по ДДУ.
  3. Подписываем договор с Застройщиком.
  4. Отправляемся в банк, финансирующий конкретное строительство, подписываем специальный договор на открытие эскроу-счёта.
  5. Переводим деньги на данный счёт (при заключении ДДУ с привлечением ипотеки средства перечисляет банк, оформивший заём).
  6. После поступления денег на открытый эскроу-счёт происходит регистрация ДДУ. Новые правила реализации жилья требуют подписание четырех экземпляров договора. По экземпляру достается застройщику, покупателю, регистрационной палате и банку.
  7. Ждём пока застройщик построит и сдаст дом.
  8. Принимаем (без замечаний или после их устранения) апартаменты, подписываем акты приёма-передачи квартиры, получаем ключи. Застройщик получает доступ к деньгам на счёте эскроу.
  9. Регистрируем право собственности (практика пока ещё не получена).

Если покупатель стремится избежать рисков долгостроя или намерен сразу получать доход от инвестирования, то существуют уже введённые в эксплуатацию комплексы апартаментов от «пионеров» этого рынка. Самыми первыми были построены, нашли своих арендаторов и функционируют, комплексы YE’S, Salut!, Vertical и Docklands. По некоторым из них у управляющих компаний даже есть лист ожидания из желающих купить доходные апартаменты в функционирующем комплексе. Как правило, собственниками у таких помещений выступают физические лица. Но иногда и юридические, как например в случаях, когда собственник выкупил несколько апартаментов на специально созданное для этого юрлицо с целью оптимизации налогообложения. Случается, что и на балансе у Застройщика остаются какие-то площади по разным причинам (например, под представительство отдела продаж), от которых затем он готов избавиться. Кто выступает собственником, не имеет значения, если документально подтверждено его право владения и объект не попадает под обременение. По нашему мнению, порядок действий и глубина погружения в безопасность сделки в некоторой степени потребуют даже большего внимания.

Процедура приобретения апартаментов у собственника:

  1. Проверяем документы продавца (собственника) удостоверяющие его личность и правоустанавливающие документы на апартаменты (договор купли-продажи, наследования и тп.). Кстати, споры по наследованию зачастую продолжаются до 3х лет, поэтому на протяжении этого срока сохраняются некоторые риски признания сделки недействительной.
  2. Запрашиваем выписку из Росреестра ЕГРН – 1, чтоб проверить всех собственников апартаментов, и не существуют ли обременения на указанную площадь. Заодно можно посмотреть, не сделана ли незаконная перепланировка.
  3. Так как выписка имеет актуальность до 30 дней, рекомендуется проверить собственника (собственников) по судебной базе и по базе ФССП на предмет наличия текущих разбирательств или уже подтверждённых долгов, которые могут привести к наложению обременений на отчуждаемую недвижимость в процессе регистрации.
  4. Просим предоставить справку об отсутствии задолженности за услуги ЖКХ, а также справки об отсутствии долгов перед поставщиками таких услуг, как Интернет, кабельное ТВ и тп.
  5. Ознакамливаемся со справкой о составе семьи, чтобы понимать, потребуются ли при регистрации сделки нотариально заверенное согласие супруга продавца на сделку и несовершеннолетних детей собственников, если они уже достигли 14-летнего возраста. А также разрешение от органов опеки и попечительства, если вдруг один из собственников продаваемой недвижимости – несовершеннолетний ребенок. Это также отражено в выписке ЕГРН.
  6. Теперь, если Вы готовы к сделке, то заключаем договор купли-продажи с собственником (собственниками, если таковые в долях). Настоятельно рекомендуем производить все действия в присутствии нотариуса, который сделает запросы на предмет выявления различных обременений. Это дает больше гарантий чистоты сделки.
  7. Вносим оплату по договору на депозит или закладываем в ячейку, с условием перевода на р/счет (открытия) в пользу продавца при представлении в банк договора купли-продажи с отметкой регистрации в Росреестре.
  8. Оплачиваем пошлину и подаём документы в Росреестр через МФЦ (паспорта, договор, согласие супруга и свидетельство о браке, разрешение органов опеки, если есть несовершеннолетие собственники).
  9. Через 10 дней получаем договор с регистрационной надписью.

Если сделка заключается с привлечением заёмного капитала, то в таком случае о чистоте сделки особо беспокоиться не стоит. Нужную информацию проверят юристы банка. Зато от самого заемщика кредитор потребует целый пакет документов.

Читайте также  Судебный и административный порядок обжалования нормативных правовых актов и иных решений, действий (бездействия) Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору

Руководитель отдела рекламы и PR Seven Suns Development Ковалевский Дмитрий:

Апартаменты приобретаются по той же схеме, что и любой другой вид недвижимости – за собственные средства, в рассрочку или с помощью ипотеки. Сегодня они пользуются большой популярностью, поэтому банки уже более охотно, чем несколько лет назад, выдают кредитные средства. Если покупатель не обременен семьей или его работа подразумевает разъездной характер, то апарты для него более оправданное приобретение даже для собственного проживания, чем квартира. Особенно при наличии дополнительных сервисных услуг. Выгода при покупке апартаментов по сравнению с квартирой аналогичного метража может достигать порядка 20%. Также, как и в жилых домах, существует некая градация апартов, которая зависит от расположения, предлагаемых услуг (например, круглосуточный консьерж-сервис как дорогих отелях или комплексах класса «бизнес» и «элит»), статусности, наличия зоны ресепшен при входе и даже качества отделочных материалов. Это позволяет, определившись с назначением для какого использования они приобретаются, подобрать оптимальный вариант покупки.

Руководитель аналитического центра ГК ФСК в Санкт-Петербурге Юлия Голубева:

При приобретении лота с пакетом арендатора, помимо ДДУ на объект недвижимости, клиенту предлагается заключение договора на оснащение, а также договора на управление, который в будущем обеспечит максимально эффективное управление имуществом и заполняемость апарт-отеля. Регистрация права собственности соответствует стандартной процедуре для подобного типа недвижимости.

Руководитель отдела исследований Knight Frank St Petersburg Светлана Московченко:

— Обязательно ли заказывать и оплачивать отделку апартаментов у Застройщика?

Да, так как апарт-отель по законодательству должен пройти сертификацию. Чтобы привести его к определённым стандартам, все сервисные апартаменты продаются с полной отделкой. Для таких объектов она требуется специальная, присущая гостиницам, более износостойкая и долговечная. Но требования предъявляются не только к материалам по отделке — напольным покрытиям, покрытиям стен и потолка – также и меблировка должна соответствовать гостиничным стандартам. Поэтому её дополнительно можно приобрести за 300-500 тыс. руб., а пакет арендатора будет стоить ещё около 100 тыс. руб.. Поэтому рекомендуем покупать с меблировкой от застройщика, так как у него, как правило, заключены эксклюзивные договора с поставщиками. И для инвестора это выходит дешевле, чем, если бы он приобретал мебель под требуемые стандарты самостоятельно.

Источник:
http://partapart.ru/novosti-i-analitika/osobennosti-priobreteniya-apartamentov

6 фактов, которые следует знать при покупке апартаментов

Апартаменты составляют уже порядка четверти от всего московского жилья на первичном рынке. Главным плюсом этого формата является низкая цена. Но правовой статус апартаментов до сих пор четко не прописан. Формально они являются нежилой недвижимостью, поэтому целый ряд норм, существующих для привычного жилья, к ним не применяется.

В последнее время стремительно развивается такой формат недвижимости, как апартаменты — помещения, не относящиеся к жилому фонду, но пригодные для проживания. Они активно закладываются в проекты административных зданий и гостиничных комплексов.

«Объем предложения апартаментов по итогам 2015 года составил порядка 693,3 тыс. кв. м в 97 проектах, из которых 21 относится к реконструкции зданий. Объем предложения апартаментов продемонстрировал положительную динамику на 12,4%, тогда как в 2014 году этот показатель составлял 48,2%», — говорит Владимир Богданюк, руководитель аналитического и консалтингового центра Est-a-Tet.

На долю апартаментов сейчас, по его оценке, приходится 26% на рынке новостроек. Заместитель генерального директора по аналитике и консалтингу компании «НДВ-Недвижимость» Елизавета Гудзь приводит близкие цифры — 28%. Крупнейшие среди вышедших на рынок в прошлом году — «Тушино 2018», «ЗилАрт», «Символ», SREDA и пр.

Главное преимущество апартаментов перед традиционной жилой недвижимостью — относительно низкая цена.

«Апартаменты отличаются более доступными ценами по сравнению с квартирами в новостройках, имеющими аналогичные характеристики. Разница в стоимости может составлять 20–25%», — говорит Гудзь.

С 2016 года продать квартиру станет сложнее из-за новых налоговых правил

Как уточнил Богданюк, по итогам 2015 года средневзвешенная цена на апартаменты находилась на уровне 357,2 тыс. руб./кв. м.

«Сегмент апартаментов стал развиваться ввиду отсутствия свободных площадок в столице под строительство жилья. Сначала девелоперы вводили их в составе бизнес-центров, затем в апартаментные комплексы стали превращать бывшие фабрики или заводы. Изначально этот формат недвижимости был рассчитан на преуспевающих бизнесменов, которые использовали это жилье для временного проживания», — говорит Владислав Мельников, старший вице-президент Банка ВТБ, финансирующего проект МФК Match Point.

Традиционно апартаменты покупали в качестве второго жилья, но сейчас ситуация изменилась.

«Мы видим, что целевая аудитория рынка апартаментов и жилья смешалась. Важным плюсом при выборе апартаментов является их стоимость. Аналогичная квартира (по расположению, метражу) будет стоить сегодня на 10–15% дороже апартаментов», — рассказывает Александр Подусков, директор по девелопменту и развитию loft-проектов KR Properties.

Тем не менее, совершая такую покупку, следует учесть, что есть целый ряд подводных камней, которые вытекают из зыбкого правового статуса апартаментов.
«Сам термин никак не закреплен ни на региональном, ни на федеральном уровне, однако можно говорить о том, что апартаменты, являясь по сути своей жилой недвижимостью, регулируются законодательно и облагаются налогами по принципу коммерческой. И здесь есть свои плюсы и минусы», — говорит руководитель практики разрешения споров ИФК «Горизонт Капитал» Василий Ицков.

Проблемы с пропиской

С точки зрения закона апартаменты являются нежилым помещением, не предназначенным для постоянного проживания граждан, таким образом, даже являясь собственником и постоянно проживая в таком помещении, регистрация в нем невозможна. Впрочем, тут есть лазейка. Получить регистрацию можно, если апартаменты расположены в гостинице.

Иногородние покупатели стали в разы меньше покупать квартиры в столице

«Апартаменты не являются жилыми помещениями, следовательно, регистрация в них по месту жительства невозможна. Регистрация же по месту пребывания в нежилых помещениях осуществляется только тогда, когда соответствующее помещение входит в сферу ведения специализированного учреждения — гостиницы, дома отдыха, больницы и т.п. Обязанность по регистрации лежит в этом случае на администрации соответствующего учреждения (п. 14 Правил № 713). Если же помещение для временного проживания не является частью гостиницы или иного средства проживания (а мы ведем речь именно о них), то обязанность по регистрации просто-напросто отсутствует», — поясняет Мария Понаморева, старший юрист адвокатского бюро A2.

Стоит отметить, что гостиничная регистрация, хотя дает все те же права, что и регистрация в жилом доме, требует продления каждые пять лет.

«Временная регистрация на пять лет наделяет собственника апартаментов теми же правами, что и жителя обычной московской квартиры, то есть он может прикрепиться к местной поликлинике, отдать ребенка в школу или детский сад, поэтому апартаменты стали приобретать, в том числе, семьи с детьми», — говорит Мельников.

Сложное налогообложение

Поскольку апартаменты не относятся к жилому фонду, здесь нельзя получить налоговый вычет (освобождение от налога в 13%). При этом налоги берутся по более высокой ставке.

«Разница в размере налогов составляет порядка 20–25%. Например, за квартиру за 5 млн руб. владелец будет платить 4 тыс. руб. в год, а за апартаменты за 4 млн руб. — 20 тыс. руб.», — говорит Богданюк.

В случае определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости апартаментов размер ставки налога будет 0,5%, если апартаменты не расположены в административно-деловом или торговом центре (комплексе); их назначение в соответствии с кадастровым паспортом объекта недвижимости или документами технического учета не предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо подобные объекты фактически там не размещены; их кадастровая стоимость не превышает 300 млн руб.

На рынок впервые выходит элитное жилье площадью 30 кв. м

«Если апартаменты не соответствуют какому-либо из вышеуказанных условий, то ставка налога составит 2% (пп. 2 п. 2 ст. 406 НК РФ). Для сравнения, ставка налога в отношении жилых помещений составляет 0,1% (пп. 1 п. 2 ст. 406 НК РФ)», — говорит Понаморева.

«При покупке следует обратить внимание на ряд факторов, которые будут влиять на последующую стоимость владения объектом недвижимости. Например, совершенно точно необходимо изучить изначальную документацию на здание. Если присутствует офисно-торговое назначение или общепит, то налог на такого рода объекты составит 1,2–2% , если же назначение иное, например гостиница, то налог составит 0,5%», — советует Подусков.

В то же время кадастровая стоимость жилого и нежилого помещения в некоторых районах может отличаться в разы, причем жилые объекты будут дороже.

«Таким образом, в некоторых случаях в денежном выражении налог на апартаменты будет ниже, чем на аналогичную по показателям квартиру», — замечает Подусков.

Управляющая компания сама устанавливает тарифы

В отличие от жилой (с точки зрения закона) недвижимости к апартаментам не предъявляются требования, закрепленные в ЖК, относительно порядка управления общим имуществом. Таким образом, жители апартаментов никак не могут влиять на тарифы, которые выставляет управляющая компания за эксплуатацию здания и прилегающей территории и инфраструктуры. Поэтому, как правило, платежи для владельцев апартаментов оказываются выше.

«В среднем коммунальные услуги в апартаментах выше, чем в квартирах, на 15%. Итого разницу в стоимости между квартирой и апартаментами за счет более высокой налоговой ставки и коммунальных платежей владельцы апартаментов могут сравнять с покупкой квартиры через 50 лет в среднем», — говорит Богданюк.

Инфраструктура никак не регламентирована

Поскольку жильем апартаменты не являются, никаких обязательств девелопер перед жильцами не несет.

«Девелопер не обязан благоустраивать прилегающую к объекту территорию. Поэтому вопрос о работах, которые планируется произвести, следует задавать одним из первых. От этого ведь также зависит уровень вашего комфорта. Будут ли созданы детские площадки, посажены деревья? Каким образом будут организованы маршруты движения транспорта и пешеходов? Если комплекс апартаментов подразумевает не только жилой, но и офисный кластер, то на последний вопрос стоит обратить повышенное внимание — маршруты движения мамочек с колясками и клерков, бегущих на перекур, должны быть разведены», — советует руководитель архитектурной мастерской T+T Architects Сергей Труханов.

Соседство жилого и офисного пространства, которое возможно в апартаментах, стоит заранее учитывать прежде всего тем, кто собирается там жить. Рабочий коллектив за стеной, постоянные визитеры, курьеры — не слишком комфортное соседство. А если рассматривать покупку апартаментов для организации офиса, то следует учесть, что некоторые девелоперы стараются ограничить такую возможность. Например, выдают ограниченное количество автомобильных пропусков на территорию.

Не распространяются санитарные нормы

«Одним из моментов, которые важно учитывать, приобретая апартаменты, является то, что на эти объекты недвижимости не распространяются нормы СанПиН, установленные для жилых помещений и оговаривающие соответствующий уровень освещенности, шумоизоляции и инсоляции. Это покупателю нужно проконтролировать самому», — говорит Труханов.

Осенью рынок недвижимости может обойтись без традиционного оживления

При этом нередки случаи, когда апартаменты появляются в старых промышленных зданиях, которые прошли реконструкцию. Лофты, бесспорно, имеют свое очарование, но, приобретая подобную недвижимость, важно изучить историю здания, в котором была проведена реновация.

«Прежде всего, узнать, какого типа производство действовало в этих стенах. Если деятельность этого предприятия тем или иным образом была связана с химическим производством или с вредными отходами, этим фактом ни в коем случае нельзя пренебрегать. Ядовитые вещества могут сохраняться в почве и даже в самих конструкциях зданий. А ведь период распада у подобных веществ не десятки и даже не сотни лет. Также немаловажным фактором является качество проведенных работ — укрепление несущих конструкций, фундамента, реконструкция стен, установка всех необходимых систем», — предостерегает Труханов.

Санузел в любой части помещения

Главный плюс, вытекающий из зыбкого правового статуса апартаментов, — при перепланировке фантазия практически не ограничена, в отличие от стандартных квартир, где довольно жесткие требования.

«При проектировании архитектуры внутреннего пространства и разработке планировочного решения нет таких жестких норм и правил, как для жилых интерьеров. В частности, нет разграничения на жилые и нежилые помещения и мокрые точки. Таким образом, кухню и санузлы можно располагать в любой части помещения, что значительно расширяет возможности архитектора при работе над проектом. Конечно, это не значит, что владельцы апартаментов ничем не ограничены при проведении ремонтно-строительных работ. Основным документом, которым придется руководствоваться при проектировании и проведении работ по реализации проекта, здесь будет регламент, установленный управляющей компанией для конкретного объекта», — говорит партнер дизайн-студии DVEKATI Екатерина Сванидзе.

Читайте также  Новости пенсионной системы: что ждет россиян в 2018 году

Источник:
http://www.gazeta.ru/business/realty/2016/01/18_a_8028677.shtml

Покупка апартаментов: за и против

Треть новостроек, строящихся в Москве, приходится на апартаменты. Они всегда популярны у покупателей из-за более доступных цен – их стоимость может быть на 30% ниже, чем квартира равной площади в этом же районе. Возникает вопрос: чем же апартаменты отличаются от обычной квартиры, если застройщики готовы идти на такое снижение стоимости?

Рассмотрим вместе с экспертами плюсы и минусы апартаментов и разберемся, в каких случаях их покупка будет выгодной.

Что такое апартаменты

Апартаменты – это нежилая коммерческая недвижимость, которая внешне ничем не отличаются от квартиры. Там есть все необходимое для проживания людей: вода, электричество, санузел, место для кухни.

Однако из-за особого статуса в таком помещении нельзя оформить постоянную регистрацию – только временную. В результате имеем нечто среднее между гостиничным номером, офисом и квартирой.

В ряде случаев застройщик для привлечения внимания к своему объекту обещает покупателям в дальнейшем оказать содействие в переводе апартаментов в жилье. Это не противоречит российскому законодательству, но на деле процедура очень сложная и редко осуществимая.

«В первую очередь, необходимо привести апартаменты в соответствии с санитарными нормами. К примеру, обеспечить достаточный уровень инсоляции: солнечный свет должен попадать в каждую комнату не менее двух часов в день. Иногда это невозможно в силу конструктивных особенностей здания», – рассказал управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Почему так дешево?

Поскольку апартаменты относятся к коммерческой недвижимости, то нормы жилищного строительства на апарт-здания не распространяются.

«Застройщик может не придерживаться установленных требований к жилью, например, по теплоизоляции, инсоляции или удаленности от промышленных объектов. Кроме того, девелопер не обязан обеспечивать жителей апарт-комплекса детскими садами, школами, магазинами и другими объектами инфраструктуры. Все это значительно удешевляет себестоимость объекта и упрощает для застройщика процесс согласования и получения разрешения на строительство. Отсюда и низкая цена», – пояснил управляющий партнер ONgrad Дмитрий Задорожный.

Он отметил, что именно поэтому апартаменты часто возводят там, где по техническим и другим нормативам невозможно построить жилые дома.

Продажа апартаментов могла проводиться по договору долевого участия (ДДУ), то есть в соответствии с 214-ФЗ. Однако заключение ДДУ на нежилые помещения – лишь право, но не обязанность застройщика.

Поэтому многие строительные организации вполне законно уходят к другим договорным отношениям, которые более выгодны им: предварительные ДДУ, договоры соинвестирования и прочие. Такие схемы достаточно рискованны и не гарантируют получение «квадратных метров».

Таким образом, при покупке апартаментов был риск встретиться с недобросовестным застройщиком.

С 1 июля 2019 года в этой области произошли существенные изменения: застройщиков апартаментов юридически приравняли к застройщикам жилых многоквартирных домов. В связи с переходом на проектное финансирование они должны переводить деньги в банк на эскроу-счета.

«Девелопер теперь не сможет привлекать средства граждан по какой-либо «серой» схеме, в обход эскроу-счетов – к примеру, по договорам инвестирования», – сказала председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова.

Однако, по ее словам, покупателю не стоит забывать, что апартаменты не приравнены к жилью, и в случае банкротства застройщика гражданин сможет вернуть только деньги, а не квадратные метры, как при приобретении квартиры.

Условия ипотечного кредитования для апартаментов и квартиры также отличаются.

«Получить ипотеку на коммерческий объект гораздо сложнее по ряду причин: не все банки выдают займы на покупку нежилой недвижимости, существует сложность оценки объекта, большой первоначальный взнос, повышенные процентные ставки. Если банк все же одобрит ипотеку, то сам объект недвижимости будет находиться в обременении у банка до момента полной выплаты ипотеки», – говорит руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург» Николай Лавров.

Социальные гарантии

Из-за статуса коммерческой недвижимости размер коммунальных платежей для апартаментов выше в среднем на 15% по сравнению с квартирами.

«Если жилищное законодательство подразумевает государственное регулирование – у управляющих компаний будет примерно одинаковая тарификация, то в случае с апартаментами государство не имеет никаких рычагов воздействия. Сегодня вы можете получить счет за коммунальные услуги на 6 тысяч, а в следующем месяце – на 26 тысяч, и с этим ничего нельзя будет сделать», – комментирует генеральный директор ООО «ВИВЛА» Виталий Потапов.

По его словам, имущественный налог на апартаменты тоже существенно выше. Если за квартиру кадастровой стоимостью 10 млн рублей вы платите 10 тысяч рублей налога ежегодно, то за аналогичные апартаменты налог составит примерно 50 тысяч рублей.

Еще один минус – при покупке апартаментов нельзя получить налоговый вычет (260 тысяч рублей на человека) и использовать социальные льготы – например, материнский капитал.

«Покупая апартаменты для жилья, лучше выбирать дома, в котором продаются также и квартиры. Иначе может оказаться, что вашими соседями по апартаментам станут офисы, магазины или даже ночной клуб, поскольку на нежилые помещения не распространяется действие закона о тишине», – отметил Виталий Потапов.

Плюсы апартаментов

Список минусов довольно внушительный, но спрос на апартаменты растет с каждым годом. И немаловажную роль в этом играет цена.

Отсутствие необходимости соблюдать множество формальностей при строительстве существенно снижает себестоимость такой недвижимости. В итоге покупателю нужно заплатить за апартаменты гораздо меньшую сумму при заключении сделки. Это хорошая возможность не только приобрести относительно дешевое жилье, но и зарабатывать на его сдаче в аренду.

«Довольно часто апартаменты строятся в очень интересных местах – бывших промзонах, красивых территориях с видом на Москву-реку. Застройщики стараются сделать свои комплексы максимально привлекательными. К работе привлекаются архитекторы, ландшафтные дизайнеры, создается уникальная архитектура зданий», – рассказывает руководитель Проектного Объединения УНИКУМ Ольга Смоленская.

По ее словам, второй важный плюс – свободная планировка пространств.

«Поскольку апартаменты не являются жильем, ограничивающих норм на них меньше. Соответственно, в отведенном пространстве можно делать все: расположить санузлы, где удобно, убрать или поставить перегородки», – отметила она.

Большинство объектов имеет удобное местоположение: недалеко от метро и крупных офисных центров. В проектах высокого класса обязательным условием будут улучшенные планировки, гостиничный сервис и дополнительные услуги, интересный дизайн и компоновка помещений (например, террасы или мансарды).

Источник:
http://stroi.mos.ru/articles/pokupka-apartamientov-za-i-protiv

На что нужно обратить внимание при покупке апартаментов?

Чем апартаменты отличаются от жилья? Как покупка апартаментов регулируется законодательством? Что мы приобретаем под словом «апартаменты»?
На эти и другие вопросы отвечает профессиональный юрист
Анастасия Помелова,
Управляющий Директор Службы специальных программ Банка ВТБ, глава юридической службы проекта «ВТБ Арена парк».

Главное отличие апартаментов от жилья заключается в том, что юридически они не являются жилым помещением, а значит, зарегистрироваться по месту жительства в них невозможно. Это их основной недостаток по сравнению с жильем. С точки зрения же актива и защиты прав собственника, разницы между жилым помещением и нежилым практически нет. Апартаменты, как и жилье, можно приобрести по договору долевого участия в строительстве, который регулируется 214-ФЗ, или по договору купли-продажи. После окончания строительства собственник апартаментов может заключать любые сделки, как то: купли-продажи, наследования, дарения. В данном случае не важно, что официально апартаменты жильем не считаются. На их собственников распространяются все положения существующего законодательства, в частности 214-ФЗ, а также все гарантии, которые предоставляются покупателю жилья.

Разница между жильем и нежилым помещением не столько правовая, сколько административная. Застройщик строит апартаменты, потому что тот земельный участок, который у него имеется, не предполагает по своему целевому назначению строительства на нем жилья. В существующих условиях городской застройки возведение комплексов апартаментов с современной архитектурой за вменяемые деньги становится в большинстве случаев единственной альтернативой для застройщика. Если мы, например, посмотрим на центр Москвы и на территорию в пределах ТТК, то мы увидим, что площадок для строительства жилья практически нет. То есть, в этих направлениях рынок может развиваться только за счет строительства апартаментов.

Единственное, чем апартаменты существенно отличаются от жилья, — это отсутствие возможности оформить постоянную регистрацию. Прописка имеет отношение не к собственности больше, а именно к административным отношениям с государством: к тому, к какому пенсионному фонду ты привязан, где ты получишь загранпаспорт и т.д. В последнее время в Москве с этим стало легче, за большинством государственных услуг можно обратиться в МФЦ вне зависимости от места, где ты зарегистрирован. В этом случае отсутствует необходимость привязываться к какому-то конкретному адресу.

Собственников апартаментов не коснутся ограничения, связанные с их сдачей в аренду. Рано или поздно каждый арендодатель жилья сталкивается с проблемой выселения недобросовестных квартиросъемщиков. У владельцев апартаментов есть шанс избежать подобных ситуаций, поскольку остаться в апартаменте, который жилым помещением не является и в котором нельзя зарегистрироваться, арендатор просто не сможет. Таким образом, права собственника гораздо лучше защищены.

Речь, конечно, идет о легальной сдаче в аренду, которая предусматривает заключение договора. Договор найма жилого помещения в аренду предполагает, что человек будет в нем проживать. Соответственно, круг оснований, по которым его можно оттуда выселить, достаточно узкий. То есть, если у арендатора нет иного жилища или маленькие дети, например, даже при наличии полного комплекта оснований и прав со стороны собственника, выселить его зачастую бывает

проблематично. В случае с нежилыми помещениями регулирование принципиально другое. Во-первых, собственник апартамента несет меньше обязанностей перед арендатором, в их отношения меньше вмешивается государство. Во-вторых, в тот момент, когда договор аренды заканчивается, вопросов о том, что арендатору негде жить, не возникает. Он выселяется без эмоциональных «историй», потому что стороны изначально понимают и принимают строгие условия договора. Мы говорим сейчас о временном проживании.

Покупая апартамент, он приобретает помещение в современном комплексе с соответствующей инфраструктурой. Застройщику нет смысла возводить другого рода объекты в районах существующей застройки. Там присутствует конкуренция с вторичным рынком, а вторичный рынок – это немного иная история. Это, как правило, старый дом, с судьбой которого тоже не все так просто, и в правовом плане в том числе. Что касается строительства жилья, то по закону застройщик обязан создавать некие объекты социальной инфраструктуры. Однако то, как он это делает, в какие сроки и создает ли вообще, по большому счету, контролируется достаточно поверхностно. Несмотря на то, что механизм обеспечения социальной инфраструктурой, существует, работает он не всегда правильным образом.

Когда мы говорим об апартаментах, то мы понимаем, что они, во-первых, в большинстве своем строятся в районах со сложившейся социальной инфраструктурой. Застройщик комплексно осваивает принадлежащий ему земельный участок. Для того, чтобы ему реализовать свой объект, нужно возвести всю эту инфраструктуру. И это, с моей точки зрения, стимул сильнее для застройщика, чем некая законодательная обязанность построить те или иные объекты. Застройщик изначально рассматривает для себя все в комплексе и понимает, что ему обязательно нужно построить детский клуб, парикмахерскую или отделение банка потому, что с этим связаны темпы продаж, качество объекта и прочее. Не секрет, что все эти объекты приносят застройщику прибыль. Поэтому они и строятся, возводятся и начинают работать.

Главное, при принятии решения понимать, с чем вы имеете дело, и подробно изучить вопрос о том, что такое апартамент, что конкретный застройщик подразумевает под этим словом, как будет осуществляться сделка, как она будет оформляться. Не стоит полагаться на общие заявления в прессе. Каждый объект уникален, будь то жилье или не жилье, первичный рынок или вторичный. Каждый раз пакет документов нужно изучать внимательно, и, к сожалению, нельзя сказать, что есть какие-то общие шаблоны, видя которые наш покупатель может быть спокоен. Проблемы могут возникнуть как в ходе сделки, так и после ее совершения, как в случае с жильем, так и в случае с нежилым помещением. Закон нам предоставляет одинаковые механизмы защиты прав. Конкретную сделку нужно готовить очень внимательно и советоваться с профессионалами.

Источник:
http://www.newsru.com/comments/05nov2014/realty_pomelova.html