Я добросовесный покупатель земли, первый собственник приобрел землю незаконно? Что будет с землей

Я добросовесный покупатель земли, первый собственник приобрел землю незаконно? Что будет с землей?

Купила участок под ИЖС, построила и оформила дом. Сейчас выясняется, что идет уголовное дело по вопросу незаконного приобретения земельного участка первоначальным собственником. Что меня может ожидать?

Кто являлся первоначальным собственником земельного участка? Муниципалитет или же частное лицо? По общему правилу если земельный участок выбывает из владения собственника помимо его воли то он имеет право требовать имущество обратно. Если дело дойдет до истребования можете требовать от продавца компенсации стоимости земельного участка. Кроме того, так как дом у вас в собственности вы имеете право пользоваться частью земельного участка для обслуживания дома.

Статья 302. Истребование имущества от добросовестного приобретателя
1. Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.
2. Если имущество приобретено безвозмездно от лица, которое не имело права его отчуждать, собственник вправе истребовать имущество во всех случаях.
3. Деньги, а также ценные бумаги на предъявителя не могут быть истребованы от добросовестного приобретателя.

Если земельный участок незаконно выбыл из владения муниципалитета, можете выкупить этот земельный участок без проведения торгов

Статья 39.3. Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов
1. Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.
2. Без проведения торгов осуществляется продажа:
6) земельных участков, на которых расположены здания, сооружения, собственникам таких зданий, сооружений либо помещений в них в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса;

Консультация юриста бесплатно

Здравствуйте! Если право на земельный участок было похищено у собственника, то он вправе требовать его истребования у добросовестного приобретателя.

Об этом сказано в п.1 ст. 302 ГК РФ

Если имущество возмездно приобретено у лица, которое не имело права его отчуждать, о чем приобретатель не знал и не мог знать (добросовестный приобретатель), то собственник вправе истребовать это имущество от приобретателя в случае, когда имущество утеряно собственником или лицом, которому имущество было передано собственником во владение, либо похищено у того или другого, либо выбыло из их владения иным путем помимо их воли.

Вы в свою очередь можете требовать возврата денежной суммы уплаченной за земельный участок от продавца.

Если собственником являлся муниципалитет, то смотрите «Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от граждан по искам государственных органов и органов местного самоуправления»

Если судом будет установлено, что Российская Федерация, субъект Российской Федерации, муниципальное образование в лице уполномоченного органа не совершали действий, направленных на отчуждение жилого помещения в собственность гражданина (не принимали участия в заключении договора передачи жилого помещения в собственность гражданина, не обращались с заявлением о государственной регистрации права и др.), однако право собственности на это жилое помещение было зарегистрировано за другим лицом (например, в результате представления в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, фиктивных документов или на основании впоследствии отмененного решения суда), которое в дальнейшем произвело его отчуждение, это дает суду основания для вывода о том, что имущество выбыло из владения собственника помимо его воли. В такой ситуации жилое помещение может быть истребовано собственником в том числе и от добросовестного приобретателя.
Например, при рассмотрении дела по иску департамента городского имущества к П. и Ш. об истребовании имущества из чужого незаконного владения и возврате в собственность квартиры судом было установлено, что спорное жилое помещение на основании договора передачи принадлежало В., умершему 20 января 2014 года. Актовая запись о смерти В. была составлена 1 февраля 2014 года, а 27 марта 2014 года В. снят с регистрационного учета.
Поскольку наследников по закону или по завещанию у В. не имелось, спорная квартира, в силу статьи 1151 ГК РФ, как выморочное имущество перешла в собственность субъекта Российской Федерации.
Однако на основании поддельных документов — доверенности на имя М. и договора купли-продажи от 23 января 2014 года — право на данную квартиру приобрел Ш., а 25 февраля 2014 года был заключен договор купли-продажи спорной квартиры между Ш. и П.
При таких обстоятельствах суд пришел к обоснованному выводу о том, что имущество в виде квартиры выбыло из владения его собственника — города помимо его воли в результате преступления П. и М., осужденных за совершение мошенничества, в связи с чем иск об истребовании квартиры в собственность города подлежал удовлетворению.

В другом деле судом было установлено, что право собственности на жилое помещение зарегистрировано за А., который приобрел его по договору купли-продажи у В. Однако право на отчуждение жилого помещения у В. отсутствовало, поскольку судебные постановления, на основании которых за В. признано право собственности на жилое помещение в порядке приватизации, были отменены.
При указанных обстоятельствах суд правомерно признал, что спорный объект недвижимости выбыл из владения собственника — администрации муниципального образования — помимо его воли.

То есть, многое зависит от того каким образом имущество выбыло из владения собственника.

Источник:
http://pravoved.ru/question/1108857/

Как узаконить самовольно занятые земли

Брошенный участок вовсе не означает, что у него нет хозяина. Возможно, собственник имеется, но земельным наделом по каким-то причинам не пользуется. Если постороннее лицо начинает использовать участок, у которого есть хозяин, а именно: возводить постройки, производить сельхозработы — это будет считаться самовольным захватом. За такие действия полагается административная ответственность. О том, как узаконить самовольно занятую землю — читайте в статье.

Что такое самозахват земли?

Земля в нашей стране является недвижимым имуществом и по этой причине стать законным владельцем земельного надела можно лишь после оформления прав собственности. Это изложено в Земельном Кодексе РФ. В связи с этим пока должным образом не будет зарегистрировано право собственности на землю, а также не будут определены границы участка, все манипуляции с землёй являются неправомерными.

Другими словами: самозахват — это использование чужого земельного надела в своих целях, не имея на эти действия законного права. К таким действиям относятся: возведение построек, возделывание земли в сельскохозяйственных целях. Использование участка в этом случае происходит исключительно в личных целях, а захват территории по своей инициативе.

Что делать, если вы столкнулись с самозахватом?

Не стоит думать, что самозахватом занимаются только обычные граждане, разместив огород на заброшенной соседней даче. В большинстве случаев закон нарушают должностные лица, имеющие данные о земельных наделах. Владея информацией о не востребованных собственниками участках и происходит захват земли.

Если вы столкнулись с подобным, когда неустановленное лицо использует вашу землю в личных целях, не имея на это прав — обращайтесь в правоохранительные органы и нарушителя привлекут к ответственности.

Ответственность за самовольный захват участка

Использовать землю для личных нужд в нашей стране можно при наличии одного из нескольких факторов:

  • прав собственности;
  • арендного договора;
  • сервитута;
  • наследственных прав.

Если у лица, использующего земельный надел, не окажется ни одного из вышеперечисленных документов, можно предположить, что оно присвоило участок и является нарушителем закона. Данные лица не имеют права совершать никаких действий с земельным наделом, а именно: продавать; отдавать в арендное пользование третьим лицам; составлять завещание; отчуждать права иными способами. Если лицо, совершившее захват чужой территории, занимается коммерческой деятельностью на этой земле, денежные средства, извлечённые из этой деятельности, будут считаться незаконным доходом.

Незаконные землепользователи попадают под административную ответственность — штрафы. Сумма штрафа зависит от того, стоит ли участок на кадастровом учёте и определена ли кадастровая стоимость данного земельного надела.

Если таковая имеется, то по статье 7.1 КоАП РФ суммы штрафов составят:

  • для гражданских лиц — 1-1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 5 тыс. рублей;
  • должностные лица — 1-1.5% от кадастровой оценки, но не менее 20 тыс. рублей;
  • юридические лица — 2–3%; минимальный штраф не меньше 100 тыс. рублей.

В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штрафы составят:

  • для гражданских лиц от 5 до 10 тысяч рублей;
  • должностным лицам от 20 до 50 тысяч рублей;
  • юридическим лицам от 100 до 200 тысяч рублей.

Как узаконить самозахват земли

Но закон не призван лишь карать за пользование чужим участком, в некоторых случаях самозахват можно узаконить. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. Найти правообладателя участка.
  2. Произвести процедуру межевания и в новом порядке установить границы земельного надела; получить кадастровый паспорт.
  3. На основании собранного пакета документов оформить право собственности.

Четыре варианта развития событий

  1. Если участок принадлежит местному самоуправлению или СНТ, нужно предоставить заявление о выделении этого земельного надела для использования в личных целях обратившемуся лицу.
  2. В случае когда участок принадлежит государству, нужно будет принять участие в аукционе и, соответственно, выйти победителем. Аукцион даёт потенциал увеличить земельную площадь и оформить самозахват территорий общего пользования быстро и недорого. Стоимость квадратного метра в этом случае составит 15% от кадастровой оценки.
  3. Возможно, у земли уже есть владелец и в этой ситуации остаётся лишь один выход — вступить в переговоры и настаивать на отчуждении прав собственности. Простыми словами — уговаривать продать и сделать это как можно дешевле.
  4. Ещё один вариант — земля бесхозная, а значит не имеет владельца. Тогда нужно обращаться в местные органы самоуправления с заявлением постановки земли на кадастровый учёт. Но эта процедура достаточно долгая, так как после постановки на кадастр участок станет собственностью муниципалитета через год. И только по истечении года можно становиться претендентом на право пользования землёй.

Как зарегистрировать право собственности на самовольно захваченный участок

Для оформления прав собственности на землю нужно предоставить в уполномоченные органы заявление, к которому в обязательном порядке приложить: планы геодезии и БТИ; кадастровый паспорт; акт о владении земельным наделом. Если муниципалитет одобрит заявление, землепользователь может выкупить участок.

Для получения кадастрового паспорта необходимо провести межевание границ участка — мероприятие недешёвое, но нужное. Для данной процедуры надо пригласить кадастрового инженера и предоставить документы: паспорт гражданина; документацию, подтверждающую, что заявитель имеет права на использование земли; план геодезии; межевой план; заявление на получение кадастрового паспорта; квитанция об уплате госпошлины. В наилучшем варианте документ будет готов по истечении 20 рабочих дней после обращения. Если специалист сделает замечания, срок изготовления кадастрового паспорта будет продлён до момента устранения нарушений.

Читайте также  Как вести себя в апелляционном суде: советы юриста

При наличии нового кадастрового паспорта можно начинать оформление прав собственности на самовольно захваченный участок. Это делается непосредственно в Росреестре, либо заявитель обращается через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации права собственности:

  • паспорт гражданина;
  • заявление;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение, позволяющее заявителю пользоваться земельным наделом;
  • оплата госпошлины.

По каким причинам отказывают в регистрации прав на самозахват

В регистрации прав часто отказывают и на это есть несколько причин:

  • неправильно оформленные документы;
  • границы участка оспариваются в суде;
  • в реестре нет информации по границам участка;
  • существует конфликт ранее зарегистрированного права с тем, которое пытаются оформить в данный момент.

Конечно, всё это делается не быстро и зачастую проходит нелегко, но если есть возможность, оформлять в собственность захваченные земли необходимо. По крайней мере, это будет лучше штрафов и судебных издержек, и также откроет новые перспективы.

Источник:
http://www.forumhouse.ru/journal/articles/9683-kak-uzakonit-samovolno-zanyatye-zemli

Невидимая сторона земли

Такая неприятность — столкнуться с мошенником — может случиться с каждым, поэтому толкование норм закона, защищающего добросовестного покупателя, может оказаться полезным многим гражданам, ведь аферы с землей и недвижимостью одни из самых распространенных.

Это случилось в Ленинградской области. Там в суд с иском обратился районный прокурор. По мнению представителя надзорного ведомства, действующего в интересах местной администрации, надо забрать дачный участок у проживающего тут гражданина, передать его чиновникам и признать построенный им на участке дом самостроем, который надлежит снести.

Все дело оказалось в земле, которую несколько лет назад купил ответчик. Выяснилось, что у соток очень мутное прошлое. В начале 90-х годов земля по решению местной администрации была передана некоему гражданину, и он оформил на нее право собственности. Спустя девять лет по договору купли-продажи земля перешла ко второму собственнику, а еще через четыре года к третьему. Этот третий покупатель и оказавшийся последним собственником, получил иск от прокурора. Махинацию с землей, как оказалось, провел второй собственник и позже избавился от этого участка.

За несколько лет владения землей последний покупатель увеличил участок — купил еще несколько соток. Построил на этой земле дом. При этом он все сделал строго по закону: дом и землю зарегистрировал, оформил, на дом получил адрес. Жить бы да радоваться, но тут начались проблемы.

История земли, о которой идет речь, такова: спустя пару лет после последней продажи участка на продавца было заведено уголовное дело по статье «мошенничество с использованием своего служебного положения». Второй собственник земли в прошлом был чиновником и занимался земельными отношениями. Когда против него было возбуждено уголовное дело, на несколько участков, к которым он имел отношение, наложили арест. Спустя несколько лет арест сняли, а дело прекратили за истечением срока давности. Бывший чиновник поспешил сотки продать.

Районный суд дело рассмотрел и прокурору в иске отказал. По мнению суда, дом, который построил честный владелец участка, нельзя назвать самовольной постройкой. Суд подчеркнул — местная власть «предпринимала действия по легализации прав собственности» нашего ответчика: она продлевала ему разрешение на производство работ, дала почтовый адрес, согласовывала границы участка и прочее.

А еще райсуд сказал, что никаких решений по мошенничеству продавца в итоге так и не было принято.

Но областной суд с таким решением не согласился. Он отменил решение районных коллег и встал на сторону прокурора. Дом, по ее мнению, ответчик построил на похищенном участке — значит, это самовольное строение, его надо снести. А то, что в отношении бывшего чиновника нет приговора, ничего не значит, прекращенное уголовное дело — не основание для «освобождения от гражданско-правовой ответственности за вред, причиненный в результате преступления».

Пришлось добросовестному собственнику участка идти в Верховный суд. Там дело изучили и с мнением областного суда не согласились. Вот как пересмотрел спор Верховный суд.

По Гражданскому кодексу (статья 301) собственник вправе требовать свое имущество из чужого незаконного владения. Был совместный Пленум Верховного и Высшего Арбитражного судов о спорах, связанных с защитой прав собственности (N 10/22 от 29 апреля 2010 года). На нем было сказано, что собственник вправе требовать свое имущество из чужого владения независимо от возражения ответчика о том, что тот добросовестный приобретатель, если докажет, что имущество у него отняли помимо его воли.

Из этого вывода Верховный суд делает такое заключение — юридически значимым доказательством в подобных спорах является установление факта, как имущество выбыло из владения собственника — по его воле или против его воли.

В нашем случае суды вообще не поставили этот вопрос — какова была воля местной районной администрации по отношению к спорному участку. Суды лишь констатировали, что уголовное дело по земле было прекращено. Местные суды вообще не дали оценки тому факту, что более шести лет администрация ничего не делала, чтобы восстановить свои права на участок. Наоборот, чиновники администрации «совершали действия», которые, по мнению Верховного суда, говорят о признании ими прав последнего собственника. Чиновники этому собственнику выдали разрешение на строительство дома, продляли его своим постановлением, согласовывали границы участка, а потом продали соседний участок. Фактически этими действиями и была выражена воля местной администрации, сказал Верховный суд. По мнению высокой судебной инстанции, так как ответчик является добросовестным приобретателем, а волю администрации суд не устанавливал, то у суда не было никаких оснований для удовлетворения требований прокурора.

А еще Верховный суд добавил — спорный участок неоднократно проходил процедуру государственной регистрации смены собственника и ответчик стал последним собственником в результате того, что регистрирующие органы не исполнили своих обязанностей при проверке законности совершенных сделок. Да и признаков, по которым жилой дом суд признал самостроем, апелляция не привела.

Спор Верховный суд велел пересмотреть с учетом своих рекомендаций.

Источник:
http://rg.ru/2018/03/28/reg-szfo/verhovnyj-sud-raziasnil-kak-zashchitit-prava-pokupateliu-somnitelnogo-uchastka.html

Кто является добросовестным приобретателем? Как и какими средствами доказать, что имеешь право на защиту?

В настоящее время, при совершении крупных сделок, особенно сделок с недвижимостью, покупатели, как правило, очень осторожны, пользуются квалифицированной помощью риэлторов или юристов, которые помогают собрать необходимый пакет документов для регистрации сделки.

Но в жизни случается разное… и порой, в один не прекрасный момент, казалось бы положительно заключенная сделка, оспаривается в судебном порядке какими-то «заинтересованными» лицами.

Как правило, простой обыватель, попавший в подобную ситуацию, просто впадает в ступор и не знает, что ему нужно делать, как он может защитить свои права.

В настоящей статье проведем небольшой анализ данной проблематики, чтобы появилась какая-то ясность в действиях по защите своих прав.

Кто такой добросовестный приобретатель? Какие критерии допустимой защиты существуют?

Законодательством установлено кто может получить защиту в качестве добросовестного приобретателя, согласно п. 1 ст. 302 ГК РФ – законодатель определяет добросовестного приобретателя — как лицо, которое на возмездной основе приобрело имущество у лица, не имевшего законных оснований его отчуждать, о чем приобретатель знать не мог.

Приобретателя можно однозначно рассматривать как добросовестного и имеющего право на защиту от истребования у него его приобретения, если он отвечает таким критериям:

1) Он не знал и не имел возможности узнать о том, что приобретает имущество не у собственника или его надлежащего представителя, а у человека, который вовсе не был наделен правом на отчуждение.

2) Приобрел имущество на возмездной основе (иными словами, не получил его в дар, а предоставил равноценное возмещение — деньги или иные материальные или нематериальные ценности).

Когда добросовестность приобретателя оспаривается и встает вопрос о наличии у него осведомленности относительно полномочий продавца, то в качестве доказательств можно представить документы, подтверждающие наличие между сторонами:

— участия в уставных капиталах организаций;

— иных форм аффилированности.

Особенности добросовестного приобретателя недвижимого имущества.

Добросовестный приобретатель недвижимости отличается от любого другого тем, что приобретение им права собственности на такое имущество связано с процедурой государственной регистрации.

— Во-первых, совершение акта регистрации со стороны государственной власти обуславливает момент наступления права собственности;

— Во-вторых, предоставляет правообладателю особую защиту.

Согласно общему правилу, закрепленному в абз. 2 п. 2 ст. 223 ГК РФ, право собственности на объект недвижимости возникает у добросовестного приобретателя с момента государственной регистрации отчуждения этого имущества. Оспаривание зарегистрированного права собственности добросовестного приобретателя допускается только путем истребования такого имущества и только в случаях, установленных законом.

Следует заметить: К добросовестному приобретателю недвижимости судебные органы предъявляют особые требования. Они связаны прежде всего с проявлением покупателем особой осмотрительности при совершении сделки.

Так, Арбитражный суд Поволжского округа в своем постановлении от 01.11.2016 № Ф06-12185/2016 прямо указывает на должную осмотрительность в качестве правоустанавливающего критерия при оценке добросовестности покупателя при заключении договора купли-продажи. В данном деле суд отказал покупателю в защите, так как ему должно было быть известно, что недвижимость продавцом ранее не была оплачена, а перепродавалась по стоимости ниже рыночной.

Покупатель недвижимости должен проявить должную осмотрительность, то есть доподлинно выяснить все обстоятельства, касающиеся:

— личности продавца, его правового статуса и наличия у него прав на распоряжение недвижимостью;

— соответствия продаваемого объекта данным, изложенным в договоре и содержащимся в соответствующем государственном реестре;

— отсутствия возможных притязаний на объект со стороны третьих лиц;

— наличия согласия или одобрения со стороны третьих лиц или государственных органов/организаций, если таковые требуются в соответствии с законодательством.

Истребование имущества у добросовестного приобретателя

Статья 302 ГК РФ предусматривает ряд случаев, когда, несмотря на наличие государственной регистрации перехода прав на недвижимое имущество, собственник может потребовать у добросовестного приобретателя вернуть имущество:

При возмездном приобретении покупателем — при наличии доказательств, свидетельствующих, что имущество:

— собственником или его представителем, уполномоченным на владение, было утеряно;

— было у них похищено;

— выбыло из владения другим путем против их воли.

— при безвозмездном приобретении — без каких-либо дополнительных условий.

Верховный суд РФ в Обзоре судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей по искам государственных органов и органов местного самоуправления, утвержденном президиумом 01.10.2014, указал, что в том случае, если жилое помещение получено владельцем не от собственника, собственник вправе истребовать его посредством виндикационного иска (ст. 301 ГК РФ).

Следует заметить: Возможность истребовать недвижимое имущество у добросовестного приобретателя имеется также и тогда, когда, несмотря на возмездность приобретения, передача недвижимости во владение добросовестному приобретателю фактически не состоялась по той причине, что собственник сам продолжал пользоваться этим имуществом (п. 6 информационного письма № 126).

Существенное занижение договорной цены недвижимого имущества по отношению к его рыночной стоимости может быть расценено судом в качестве обстоятельства, указывающего на сговор сторон, а следовательно, на возможность истребования такого имущества у покупателя (п. 9 информационного письма № 126).

Читайте также  Хобби для пенсионеров: обзор лучших увлечения для дам старше 60 и пожилых женщин

Особенности, связанные с добросовестным приобретением земельного участка

Не требует специального разъяснения тот факт, что земельные участки относятся к недвижимому имуществу, а следовательно, имеют все те же особенности, о которых указывалось выше.

Не может быть признан добросовестным приобретателем покупатель самовольной постройки, расположенной на земельном участке, который был истребован из чужого незаконного владения. К такому выводу пришел президиум ВАС РФ в информационном письме «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 ГК РФ» от 09.12.2010 № 143 (п. 11).

Существуют особенности, связанные с истребованием земельных участков, входящих в состав лесного фонда. В соответствии со ст. 8 Лесного кодекса РФ право собственности на такие участки может принадлежать только Российской Федерации. Из этого следует, что участки лесного фонда могут быть истребованы в любом случае, даже если их покупатель мог бы быть признан добросовестным приобретателем. Так, президиум Псковского областного суда встал на сторону прокурора и признал отсутствующим право собственности на участок лесного фонда, зарегистрированное ранее за гражданином, несмотря на то, что участок был приобретен последним по возмездной сделке (постановление от 24.10.2014 № 4-г-281/2014).

Должная осмотрительность добросовестного приобретателя будет поставлена под сомнение, если он проигнорировал несоразмерность площади земельного участка по отношению к площади постройки, а также несоответствие назначения земельного участка, содержащегося в кадастровых документах, назначению, указанному в договоре (постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 01.10.2015 № Ф04-23620/2015).

Не могут также получить защиту добросовестные приобретатели земельных участков, если продавцы таких участков приобрели право собственности на них на основании судебных постановлений, которые были впоследствии отменены. К такому выводу пришел Верховный суд РФ в своем определении от 24.05.2016 № 18-КГ16-32.

Исковое заявление о добросовестном приобретении

Иски, предъявляемые в суд и предполагающие исследование вопросов относительно добросовестного приобретения, можно условно разделить на 2 большие группы:

— Исковые заявления об истребовании имущества из незаконного владения приобретателя (ст. 301, 302 ГК РФ).

Правила о виндикационных исках следует применять и при рассмотрении исков, когда истребование осуществляется в качестве последствия недействительной сделки (п. 35 постановления от 29.04.2010 Пленума Верховного суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», далее — постановление № 10/22).
Следует заметить: При составлении искового заявления об истребовании имущества необходимо привести доказательства наличия у истца права собственности. Таким доказательством в отношении объектов недвижимого имущества служит выписка из ЕГРН.

Если собственник не может доказать свое право с помощью этого документа, он вправе представить иные доказательства, в силу которых можно установить его права на спорное имущество. Однако данные из реестра государственной собственности или сведения о балансовой принадлежности имущества в данном случае не могут расцениваться как надлежащие доказательства (п. 36 постановления № 10/22).

— Требования о признании добросовестным приобретателем.

Такие требования могут быть заявлены в качестве первоначального иска, но чаще всего являются ответной мерой (то есть встречным иском) на заявление об истребовании. Основанием доказательной базы в этом случае должны стать:

— документы и иные доказательства, подтверждающие возмездность сделки;

— документы и иные доказательства, свидетельствующие, что покупатель не располагал информацией о том, что продавец не имел права на отчуждение имущества.

Следует заметить: Внесение спорной недвижимости в качестве вклада в уставный капитал признается судами возмездной сделкой, так как в ответ участник приобретает право участия в корпорации (п. 37 постановления № 10/22).

Таким образом, при заключении крупных сделок, приобретении недвижимого имущества, не лишним будет перестраховаться и затребовать чуть больше документов, чем формально положено по закону, чтобы проявить особую осмотрительность при совершении сделки.

Источник:
http://park72.ru/column-kazarina/138192/

Истребование имущества из чужого незаконного владения 2020

Содержание:

Как собственнику вернуть свое имущество, если им завладели незаконно?

Подобные имущественные споры – не редкость.

Для успешного восстановления прав собственника, при обращении в суд важно избрать правильный способ защиты своего нарушенного права.

Можно выделить два вида незаконного владения имуществом:

  • Недобросовестное владение – когда фактический владелец имущества знает или должен знать о том, что владеет имуществом незаконно
  • Добросовестное владение – когда фактический владелец не знает, и не должен был знать о том, что не имеет прав на имущество

Восстановление прав собственника в случае незаконного завладения его имуществом подлежит защите путем предъявления виндикационного иска в соответствии со статей 301 Гражданского кодекса РФ.

Для того, что истребовать имущество от добросовестного приобретателя необходимо предъявить иск, основанный на статье 302 Гражданского кодекса РФ.

Давайте подробней рассмотрим порядок предъявления виндикационного иска, особенности истребования имущества из чужого незаконного владения, предмет доказывания по таким делам, критерии добросовестности приобретателя имущества.

Виндикационный иск – иск не владеющего собственника к владеющему несобственнику.

Когда можно истребовать имущество из чужого незаконного владения

Одно из условий предъявления виндикационного иска – то, что владелец приобрел его незаконно. Это означает, что такое лицо знало, или должно было знать, что у приобретаемого имущества имеется законный собственник. Это недобросовестный приобретатель.

Соответственно, он приобрел это имущество у лица, которое не имело право его отчуждать, либо завладел имуществом без всяких оснований, т.е. не на основании сделки, а самовольно. Речь может идти о недвижимом и движимом имуществе (захват земельного участка или его части, пользование жилым помещением, арендованным у лица, не являющегося его собственником, либо после окончания срока аренды, присвоение находки и др.).

Истребовать имущество из чужого незаконного владения может как собственник, так и титульный владелец (примечание: титульным владельцем считается лицо, владеющее на праве наследуемого владения, хозяйственного ведения, оперативного управления или на основании договора, например, наем, аренда, хранение и др.).

Имущество может быть истребовано от лица, во владении которого оно фактически находится на момент рассмотрения дела.

Смена владельца вещи влечет изменение состава лиц, участвующих в деле. Так, ответчиком в исковом заявлении об истребовании имущества указывается лицо, которое владеет имуществом на этот момент, однако, если в процессе рассмотрения дела выяснится, что имущество выбыло из владения ответчика и передано другому лицу путем отчуждения (мена, дарение, продажа), то ответчика необходимо заменить.

То обстоятельство, что в деле произведена замена ответчика ввиду перехода имущества от прежнего незаконного владельца к новому владельцу, не влечет исключения прежнего владельца из числа участников процесса, он продолжает участие в деле как третье лицо, не заявляющее самостоятельные требования, на стороне ответчика, и также дает свои пояснения по существу спора. Это обусловлено тем, что в случае истребования имущества из незаконного владения ответчика, будут затронуты обязанности лица передавшего ему это имущество. Например, в случае изъятия имущества от ответчика и передачи его собственнику, у ответчика возникает право требовать от лица, передавшего ему имущество, обратно все полученное по сделке. Это вытекает из содержания статей 460-462 ГК РФ.

Нельзя истребовать имущество у лица, во владении которого спорное имущество отсутствует на момент рассмотрения дела, даже если оно находилось у него ранее.

В случае, если имущество будет временно передано ответчиком другому лицу, например в аренду, доверительное управление и др., то и временный владелец имущества подлежит привлечению к участию в деле в качестве соответчика, поскольку в случае удовлетворения иска спорное имущество подлежит изъятию из владения такого лица.

Возврат имущества первоначальному владельцу

Собственнику должно быть возвращено конкретное имущество (помещение по конкретному адресу, земельный участок с конкретным кадастровым номером, автомобиль с конкретными идентификационными номерами, и др.), на которое он имеет право собственности.

Иными словами, предмет виндикации должен быть индивидуализирован, обладать признаками, которые отличают его от аналогичных вещей (инвентарный или заводской номер, маркировка и т.п.). Если имущество невозможно идентифицировать, это повлечет отказ в удовлетворении виндикационного иска.

Когда речь идет, к примеру, о недвижимости, транспортных средствах, или иной технике, которые могут быть определены идентификационными признаками и т.п., то проблем с виндикацией не возникает. Особую сложность представляют споры, предметом которых являются родовые вещи, определить принадлежность которых кому-либо затруднительно, либо не представляется возможным ввиду отсутствия индивидуальных признаков, отличающих эти вещи от аналогичных. Удовлетворение иска, предметом которого является такое имущество, возможно только в случае отсутствия спора относительно возможности идентификации истребуемой вещи.

Таким образом, законом четко определены условия, при которых можно истребовать имущество из чужого незаконного владения:

  • Истцом по делу об истребовании имущества из чужого незаконного владения может выступать только собственник или титульный владелец соответствующего имущества
  • Истец имеет доказательства того, истец является собственником или титульным владельцем истребуемого имущества (выписка из ЕГРН по недвижимости, иные документы, подтверждающие возникновение права собственности или титульного права в отношении имущества, в том числе движимого)
  • Имеются доказательства того, что имущество находится в фактическом владении конкретного лица, не имеющего на то правового основания
  • Предметом истребования из незаконного владения может быть только индивидуально-определенная вещь, т.е. предмет виндикации незаменим.
  • Между сторонами отсутствуют основанные на договоре обязательственные отношении по поводу спорного (истребуемого) имущества. В противном случае спор между сторонами не может быть разрешен посредством предъявления виндикационного иска, а должен быть основан на договорных отношениях сторон.
  • Истребованию подлежит только то имущество, которое к моменту рассмотрения дела сохранилось в натуре, т.е. в целости и сохранности. В том случае, если вещь, подлежащая истребованию, более не существует (выбыла из оборота, утилизирована, уничтожена, и др.), то виндикационный иск удовлетворению не подлежит, вне зависимости от того, погибла вещь до или после предъявления иска в суд. Защита прав собственника в таком случае может быть осуществлена предъявлением иска о возмещении материального ущерба, либо о предоставлении истцу равноценной вещи, взамен утраченной, в порядке ст. 1064 ГК РФ, либо посредством иска о взыскании неосновательного обогащения, в порядке ст. 1102 ГК РФ.
  • Истребовать имущество можно из незаконного владения только того лица, у которого оно фактически находится, с обязательной заменой ответчика в случае перехода владения к другому лицу в процессе рассмотрения дела судом.

При отсутствии хотя бы одного из перечисленных условий в удовлетворении иска может быть отказано.

Кто считается добросовестным приобретателем

Лицо считается добросовестным приобретателем, если на момент совершения возмездной сделки по приобретению имущества оно не знало и не должно было знать, что имущество отчуждено ему незаконно. Предполагается, что на момент совершения сделки он должен был предпринять все меры для того, чтобы выяснить все правомочия продавца на отчуждения данного имущества. Например, из выписки из ЕГРН видно, кто является правообладателем имущества, также такой документ может содержать сведения об обременениях, наличии судебного спора в отношении имущества. Следовательно, при надлежащей степени осмотрительности, приобретатель может выяснить правомочия продавца. Бремя доказывания указанных обстоятельств лежит на приобретателе имущества.

Читайте также  Должностная инструкция формовщика железобетонных изделий и конструкций

В свою очередь собственник вправе доказывать факт того, что совершая сделку приобретатель имущества должен был усомниться в том, что продавец правомерно отчуждает ему имущество, т.е. принять меры для выяснения этого обстоятельства.

Истребование имущества от добросовестного приобретателя

Собственник может истребовать свое имущество от добросовестного приобретателя, при условии, что это имущество выбыло из его владения, или из владения лица, которому собственник передал имущество во временное владение, помимо воли того или другогов результате утери, хищения или иным путем против их желания.

При этом, важным моментом является то, что имущество приобретено добросовестным приобретателем по возмездной сделке, поскольку последнее обстоятельство также указывает на его добросовестность.

Однако, добросовестность приобретателя исключается, если другая сторона докажет, что на момент совершения возмездной сделки приобретателю было известно о притязаниях третьих лиц на спорное имущество.

Если имущество получено приобретателем в результате безвозмездной сделки, то оно может быть истребовано собственником во всех случаях, то есть даже если выбыло из его владения по его желанию.

Если же безвозмездный приобретатель, в свою очередь, произвел отчуждение этого имущества по возмездной сделке третьему лицу, то последний также будет считаться добросовестным приобретателем, истребование имущества от которого возможно только при доказанности выбытия имущества из владения собственника или титульного владельца помимо их воли.

Закон запрещает истребовать от добросовестного приобретателя деньги и ценные бумаги – п. 3 ст. 302 Гражданского кодекса РФ.

Резюмируем:

  • Лицо признается добросовестным приобретателем, если: 1. Имущество приобретено по возмездной сделке; 2. Приобретатель не знал и не должен был знать о неправомерности отчуждения ему имущества продавцом; 3. Приобретатель принял разумные меры для выяснения правомочий продавца
  • Невозможно истребовать имущество от добросовестного приобретателя, если оно выбыло из владения собственника или титульного владельца по их воле
  • Истребование имущества от добросовестного приобретателя возможно в случаях утери имущества собственником или лицом, которому оно передано собственником, либо выбытия имущества из владения того или другого в результате хищения или иным неправомерным путем
  • При получении имущества по безвозмездной сделке от лица, не управомоченного отчуждать данное имущество, собственник может истребовать свое имущество во всех случаях.

Иск об истребовании имущества из незаконного чужого владения

Территориальная подсудность споров об истребовании имущества из чужого незаконного владения определяется согласно статей 28-30 ГПК РФ, исходя из предмета иска.

Виндикационный иск, будучи требованием имущественного характера, оплачивается госпошлиной, исчисленной исходя из стоимости истребуемого имущества, в соответствии со ст. 333.19 Налогового кодекса РФ, кроме случаев освобождения от уплаты госпошлины. Также, возможна отсрочка или рассрочка уплаты госпошлины, при подтверждении соответствующих обстоятельств.

На требования об истребовании имущества из чужого незаконного владения распространяется общий 3-годичный срок исковой давности (ст. 196 ГК РФ).

При этом, срок исковой давности по данным спорам начинает течь со дня обнаружения истребуемого имущества.

Тщательная подготовка к процессу предполагает сбор необходимых документов и проработку доказательственной базы. По форме и содержанию иск должен соответствовать положениям статей 131-132 гражданского процессуального кодекса, в нем необходимо указать надлежащего ответчика, и четко отразить свою правовую позицию.

Одним из условием успешного рассмотрения дела об истребовании имущества в суде, является тщательное исследование юристом судебной практики по данной категории дел.

Как видите, положения гражданского законодательства, регулирующие данные правоотношения, имеют ряд тонкостей, понятные только юристам.

Очевидно, что дела об истребовании имущества нельзя отнести к категории простых, поэтому целесообразно обращение к юристу для получения квалифицированной юридической помощи.

Услуги Юридического центра «ПетроЮрист» в Санкт-Петербурге:

  • Составление искового заявления и иных процессуальных документов (ходатайств, заявлений, отзывов, возражений, жалоб и т.д.)
  • Подготовка к судебному процессу, помощь в сборе доказательственной базы
  • Предъявление иска в суд
  • Ведение дела в судах всех инстанций (первая инстанция, обжалование судебного акта в вышестоящих судах)

При возникновении дополнительных вопросов по данной теме или необходимости получения квалифицированной помощи юриста по гражданским спорам, позвоните по указанному на сайте номеру и запишитесь на консультацию.

Источник:
http://zvonok-yuristu.ru/istrebovanie-imushhestva-iz-nezakonnogo-vladeniya/

Как узаконить самовольно занятые земли

Брошенный участок вовсе не означает, что у него нет хозяина. Возможно, собственник имеется, но земельным наделом по каким-то причинам не пользуется. Если постороннее лицо начинает использовать участок, у которого есть хозяин, а именно: возводить постройки, производить сельхозработы — это будет считаться самовольным захватом. За такие действия полагается административная ответственность. О том, как узаконить самовольно занятую землю — читайте в статье.

Что такое самозахват земли?

Земля в нашей стране является недвижимым имуществом и по этой причине стать законным владельцем земельного надела можно лишь после оформления прав собственности. Это изложено в Земельном Кодексе РФ. В связи с этим пока должным образом не будет зарегистрировано право собственности на землю, а также не будут определены границы участка, все манипуляции с землёй являются неправомерными.

Другими словами: самозахват — это использование чужого земельного надела в своих целях, не имея на эти действия законного права. К таким действиям относятся: возведение построек, возделывание земли в сельскохозяйственных целях. Использование участка в этом случае происходит исключительно в личных целях, а захват территории по своей инициативе.

Что делать, если вы столкнулись с самозахватом?

Не стоит думать, что самозахватом занимаются только обычные граждане, разместив огород на заброшенной соседней даче. В большинстве случаев закон нарушают должностные лица, имеющие данные о земельных наделах. Владея информацией о не востребованных собственниками участках и происходит захват земли.

Если вы столкнулись с подобным, когда неустановленное лицо использует вашу землю в личных целях, не имея на это прав — обращайтесь в правоохранительные органы и нарушителя привлекут к ответственности.

Ответственность за самовольный захват участка

Использовать землю для личных нужд в нашей стране можно при наличии одного из нескольких факторов:

  • прав собственности;
  • арендного договора;
  • сервитута;
  • наследственных прав.

Если у лица, использующего земельный надел, не окажется ни одного из вышеперечисленных документов, можно предположить, что оно присвоило участок и является нарушителем закона. Данные лица не имеют права совершать никаких действий с земельным наделом, а именно: продавать; отдавать в арендное пользование третьим лицам; составлять завещание; отчуждать права иными способами. Если лицо, совершившее захват чужой территории, занимается коммерческой деятельностью на этой земле, денежные средства, извлечённые из этой деятельности, будут считаться незаконным доходом.

Незаконные землепользователи попадают под административную ответственность — штрафы. Сумма штрафа зависит от того, стоит ли участок на кадастровом учёте и определена ли кадастровая стоимость данного земельного надела.

Если таковая имеется, то по статье 7.1 КоАП РФ суммы штрафов составят:

  • для гражданских лиц — 1-1.5% от кадастровой стоимости, но не менее 5 тыс. рублей;
  • должностные лица — 1-1.5% от кадастровой оценки, но не менее 20 тыс. рублей;
  • юридические лица — 2–3%; минимальный штраф не меньше 100 тыс. рублей.

В случаях, когда кадастровая стоимость не определена, штрафы составят:

  • для гражданских лиц от 5 до 10 тысяч рублей;
  • должностным лицам от 20 до 50 тысяч рублей;
  • юридическим лицам от 100 до 200 тысяч рублей.

Как узаконить самозахват земли

Но закон не призван лишь карать за пользование чужим участком, в некоторых случаях самозахват можно узаконить. Для этого необходимо выполнить следующие действия:

  1. Найти правообладателя участка.
  2. Произвести процедуру межевания и в новом порядке установить границы земельного надела; получить кадастровый паспорт.
  3. На основании собранного пакета документов оформить право собственности.

Четыре варианта развития событий

  1. Если участок принадлежит местному самоуправлению или СНТ, нужно предоставить заявление о выделении этого земельного надела для использования в личных целях обратившемуся лицу.
  2. В случае когда участок принадлежит государству, нужно будет принять участие в аукционе и, соответственно, выйти победителем. Аукцион даёт потенциал увеличить земельную площадь и оформить самозахват территорий общего пользования быстро и недорого. Стоимость квадратного метра в этом случае составит 15% от кадастровой оценки.
  3. Возможно, у земли уже есть владелец и в этой ситуации остаётся лишь один выход — вступить в переговоры и настаивать на отчуждении прав собственности. Простыми словами — уговаривать продать и сделать это как можно дешевле.
  4. Ещё один вариант — земля бесхозная, а значит не имеет владельца. Тогда нужно обращаться в местные органы самоуправления с заявлением постановки земли на кадастровый учёт. Но эта процедура достаточно долгая, так как после постановки на кадастр участок станет собственностью муниципалитета через год. И только по истечении года можно становиться претендентом на право пользования землёй.

Как зарегистрировать право собственности на самовольно захваченный участок

Для оформления прав собственности на землю нужно предоставить в уполномоченные органы заявление, к которому в обязательном порядке приложить: планы геодезии и БТИ; кадастровый паспорт; акт о владении земельным наделом. Если муниципалитет одобрит заявление, землепользователь может выкупить участок.

Для получения кадастрового паспорта необходимо провести межевание границ участка — мероприятие недешёвое, но нужное. Для данной процедуры надо пригласить кадастрового инженера и предоставить документы: паспорт гражданина; документацию, подтверждающую, что заявитель имеет права на использование земли; план геодезии; межевой план; заявление на получение кадастрового паспорта; квитанция об уплате госпошлины. В наилучшем варианте документ будет готов по истечении 20 рабочих дней после обращения. Если специалист сделает замечания, срок изготовления кадастрового паспорта будет продлён до момента устранения нарушений.

При наличии нового кадастрового паспорта можно начинать оформление прав собственности на самовольно захваченный участок. Это делается непосредственно в Росреестре, либо заявитель обращается через МФЦ.

Документы, необходимые для регистрации права собственности:

  • паспорт гражданина;
  • заявление;
  • кадастровый паспорт;
  • соглашение, позволяющее заявителю пользоваться земельным наделом;
  • оплата госпошлины.

По каким причинам отказывают в регистрации прав на самозахват

В регистрации прав часто отказывают и на это есть несколько причин:

  • неправильно оформленные документы;
  • границы участка оспариваются в суде;
  • в реестре нет информации по границам участка;
  • существует конфликт ранее зарегистрированного права с тем, которое пытаются оформить в данный момент.

Конечно, всё это делается не быстро и зачастую проходит нелегко, но если есть возможность, оформлять в собственность захваченные земли необходимо. По крайней мере, это будет лучше штрафов и судебных издержек, и также откроет новые перспективы.

Источник:
http://www.forumhouse.ru/journal/articles/9683-kak-uzakonit-samovolno-zanyatye-zemli