Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Важные нюансы продажи квартиры с прописанным человеком

Иногда собственник жилья не может выписать родственников, или знакомых, которые были ранее прописаны им же.

В некоторых случаях прописанные лица всплывают только после приобретения квартиры и являются тяжёлым наследием прошлых владельцев.

Но жизнь вносит свои коррективы, и иногда такую квартиру требуется продать, невзирая на сложившуюся ситуацию.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Можно ли реализовать жилье с зарегистрированными там гражданами?

Сделка купли-продажи характеризуется передачей имущественных прав от продавца к покупателю и отчуждением, в результате сделки, права собственности. Она регулируется источниками законодательства, указанными в статьях 130, 131, 549, 550—558 Гражданского кодекса РФ. В данных нормах права нет никакого запрета на продажу жилья с прописанным в нём человеком.

Соответственно, совершать такую сделку можно. Однако данные источники указывают, что при сделке передаются все вещные права продавца, а также его обязанности по распоряжению и ответственному управлению своим имуществом. Это означает, что вместе с вещными правами покупателю переходят и проблемы, которые имел, но не решил, продавец.

Основу купли-продажи составляет регистрация сделки в Росреестре, после чего сделка считается совершённой. Регистрация регулируется нормами статьёй 131, п. 1 статьи 551, п.2 статьи 558 ГК РФ и Федеральным законом № 218-ФЗ от 13.07.15 г. Эти источники также не препятствуют купле-продаже квартиры с прописанными людьми. Сделка регистрируется в стандартном режиме.

Возможно Вам будут интересны следующие статьи:

Как провести продажу жилья с обременением?

Прописанный в квартире продавца человек может иметь разный титул (собственник он там или не собственник и т.д.), от этого зависит, можно ли провести сделку, насколько она будет чиста. Таким человеком может быть:

  1. Сам собственник и члены его семьи, которые намерены выписаться после продажи квартиры. Особенно распространены такие ситуации при альтернативных сделках.
  2. Родственники или знакомые продавца, которых он ранее прописал, но не может выписать.
  3. Бывшие супруги после развода.
  4. Жильцы, давно не проживающие в квартире, оставшиеся от прошлых владельцев, и прописавшиеся до возникновения права собственности у продавца.

Независимо от этого, сделка имеет унифицированные характеристики, и совершается пошагово, в соответствии с определённым регламентом, предусмотренным для продажи недвижимости на вторичном рынке. Продавцу нужно соблюдать последовательность нижеприведённых действий:

  • оценка квартиры;
  • подготовка пакета документов на квартиру;
  • поиск покупателей;
  • проведение просмотров;
  • заключение предварительного договора купли-продажи (ПДКП) (по усмотрению сторон);
  • заключение основного договора купли-продажи (ДКП).

После регистрации сделки продавец обязан освободить квартиру и снять всех жильцов с регистрационного учёта, если договором не предусмотрено иное.

Оценка недвижимости

При определении актуальной стоимости нужно обязательно учитывать статус лица, которое не снято с регистрационного учёта. Если это собственник и члены его семьи, то их прописка не должна влиять на ценообразование объекта. В этом случае устанавливается стандартная стоимость, предусмотренная для соответствующего района населённого пункта.

Когда не выписан человек, которого потребуется выписывать через суд, цену придётся снизить для начала до 5%, а если покупатель будет не найден в течение месяца, нужно быть готовым к последующему её изменению в сторону уменьшения.

Подготовка пакета документов

У продавца квартиры, собственника, должна быть подготовлена следующая документация:

  1. Паспорт.
  2. Правоустанавливающий документ, которым может быть договор, свидетельство о наследовании, решение суда и иные аналогичные документы.
  3. Выписка из ЕГРН, которая является правоустанавливающим документом и кадастровый паспорт.
  4. Технический паспорт с экспликацией из поэтажного плана.
  5. Кадастровая справка об отсутствии обременения залогом и отсутствии ареста.
  6. Копия лицевого счёта.
  7. Выписка из поквартирной книги.

Дополнительно могут потребоваться:

  1. Согласие супруга, если квартира является совместной собственностью.
  2. Согласие органов опеки и попечительства, если собственник несовершеннолетний.

Все документы должны иметь правоспособный вид, обязательно предъявлять их оригиналы.

Поиск покупателей

Найти покупателей можно по объявлениям, которые размещаются в интернете или в местных СМИ. Объявление подаётся в стандартном режиме, указывать на наличие «лишних» жильцов не нужно. Но если с прописанными лицами покупателю придётся повозиться, в силу чего планируется снизить стоимость жилья, можно указать стандартную расценку, а рядом внести формулировку: «возможен торг».

Проведение просмотров

На этапе проведения просмотра, если не выписанные граждане являются существенной проблемой, о них требуется сообщить покупателю. Чтобы эта проблема не оттолкнула его, нужно вначале сделать акцент на преимуществах квартиры, а затем сообщить, что квартира проблемная, в связи с чем, предусмотрено снижение её стоимости.

Если же планируется сохранение выписки для собственника и членов его семьи, то сообщать о своём намерении сохранить регистрацию на какое-то время после сделки, на этом этапе не рекомендуется.

Заключение ПДКП

Если покупатель найден, и его не пугают прописанные в квартире лица, можно приступать к заключению ПДКП. Эта процедура регулируется нормами статьи 429 ГК РФ. При его заключении следует быть осторожным. Возможны случаи, когда покупатель соглашается на сделку и вносит по ПДКП задаток, а потом отказывается от сделки из-за прописанных лиц и требует возвращение задатка в двойном размере.

Чтобы избежать подобных неприятностей, нужно:

  • сразу заключить основной договор купчей;
  • или в ПДКП именовать предоплату не «задаток», а «аванс».

В остальном ПДКП составляется в стандартном режиме, никаких дополнительных требований к нему не предъявляется. Здесь обязательно нужно указать:

  • сведения о сторонах сделки;
  • характеристики квартиры;
  • цену для сделки;
  • сроки проведения сделки.

Предварительный договор имеет юридическую силу до момента заключения сделки и нигде не регистрируется. Но, чтобы избежать последующих претензий покупателя, в него имеет смысл внести дополнительное положение о прописанном в квартире человеке. Для этого можно использовать простую формулировку: «В квартире остаётся прописанным Петров Иван Иванович». Если вопрос касается хозяев помещения, то данный вопрос достаточно обговорить устно.

Заключение договора купли-продажи

В ДКП обязательно вносятся его существенные положения. Без них документ не имеет юридической силы и не пройдёт регистрацию в Росреестре.

Существенными положениями выступают:

  1. Предмет договора, где указываются стороны сделки: Продавец и Покупатель, а также параметры квартиры.
  2. Здесь же вносится стандартная формулировка о том, что недвижимость является собственностью продавца, и её продажа не нарушает прав третьих лиц. Такую формулировку следует внести, если прописанный не имеет законного права притязать на пользование квартирой.
  3. Цена жилого помещения.
  4. Условия и способ расчёта. Здесь имеется в виду использование жилищного сертификата, ипотека. Способ расчёта подразумевает наличные, аккредитив, банковскую ячейку.
  5. Сроки передачи денег, с указанием рассрочки или единовременного платежа.
  6. Условия передачи квартиры покупателю.
  7. Сроки освобождения квартиры. Если прописанными остаются собственник и его семья, то следует указать срок, когда они выпишутся.
  8. Права и обязанности сторон.
  9. Ответственность сторон. Здесь можно внести условие о назначении пени с продавца, если он и его семья не выпишется к указанному сроку.
  10. Заключительные положения. В них нужно внести сведения о прописанном, если он имеет законное право на прописку в квартире. В этом случае у покупателя впоследствии не будет возможности выписать его через суд.
  • Скачать бланк договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком
  • Скачать образец договора купли-продажи квартиры с прописанным человеком

Если прописанным остаётся «проблемный человек», которого впоследствии придётся выписывать через суд, то сведения о нём в договор вносить не нужно. Но и игнорировать его присутствие в документе нецелесообразно, так как покупатель сможет оспорить сделку, если не захочет возиться с выпиской. Поэтому нужно составить дополнительное соглашение к договору, что в квартире остаётся прописанный человек, которого покупатель обязуется выписать через суд после вступления в права собственности.

Нюансы, если зарегистрирован пенсионер

Согласно п. 2 статьи 292 ГК РФ, право пользования жилым помещением для лиц, прописанных бывшим собственником, прекращается в момент совершения сделки. Но прекращение такого права может рассматриваться судом, так как к таким гражданам предъявляются определённые критерии:

  • возрастная и психическая дееспособность;
  • способность решить проблему с наличием жилья самостоятельно.

На этом основании суд может отказать в выписке лица, не соответствующего установленным критериям.

Несмотря на то, что для выписки лиц пенсионного возраста специальных норм не установлено, суд будет руководствоваться положением пенсионера, его состоянием здоровья и наличием родственников, у которых он мог бы проживать. Как минимум, ситуация с выпиской пенсионера не гарантирует, что суд вынесет решение в пользу истца. Поэтому лиц пенсионного возраста, несовершеннолетних детей и подростков нужно выписать заранее, до проведения сделки.

Если в квартире остаются прописанными третьи лица, обстоятельства зависят от того, насколько проблематична их выписка. В определённых случаях их выписки можно добиться через суд. Иногда их невозможно снять с регистрационного учёта, такую проблему можно корректировать только существенным снижением стоимости жилья.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)

Источник:
http://zhivem.pro/kvartira/prodazha/obremenenie/s-propisannym-chelovekom.html

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Одинокие пожилые люди, остро нуждающиеся в деньгах, имеют возможность оформить договор купли-продажи принадлежащей им квартиры с правом проживания в ней. Насколько безопасна такая сделка для обеих сторон и чем она отличается от ренты?

Можно ли заключить ДКП с правом проживания?

В соответствии со ст. 421 ГК РФ, граждане свободны в заключении договора – в него могут быть внесены любые дополнительные условия (важно лишь, чтобы они не противоречили действующему законодательству). Поскольку предоставление бывшему владельцу права на проживание не нарушает норм закона, этот пункт может быть внесен в ДКП. Такой документ относится к разряду смешанных, поскольку содержит элементы разных договоров (п.3 ст. 421 ГК РФ).

Читайте также  Как оформить прописку через МФЦ в Пензе в 2020 году

Отличие договора купли-продажи с правом проживания от ренты

Многие путают ДКП с правом проживания и ренту – это совершенно разные понятия.

ДКП с правом пожизненного проживания

Постоянная или пожизненная рента

Полная оплата стоимости по договору с оформлением расписки в получении денег. Стоимость квартиры несколько ниже рыночной, что и привлекает покупателей. После оплаты новый владелец больше ничего не должен продавцу (он не обязан содержать его, выплачивать ему деньги, покупать лекарства и пр.).

Получение жилья в обмен на пожизненное содержание бывшего владельца, оплату коммунальных услуг, ежемесячную выплату оговоренной суммы (ренты), а также процентов в случае задержки выплат. При заключении договора возможна частичная оплата стоимости жилья, но запрашиваемая сумма всегда значительно ниже рыночной. По своей сути такая сделка подразумевает приобретение недвижимости в рассрочку.

Новый владелец регистрирует права собственности. Он имеет возможность продать, подарить или обменять жилье, не получая разрешения у бывшего владельца.

Новый владелец регистрирует права собственности. Он обязан в точности соблюдать условия договора ренты, в противном случае соглашение может быть расторгнуто. Осуществлять любые сделки с жильем без согласия бывшего владельца невозможно.

Прежний владелец сохраняет прописку, но если договор был оформлен с ошибками, то выписка и выселение возможны. Чтобы этого не произошло, стоит доверить составление текста опытному юристу. В частности, необходимо оговорить в ДКП нюансы возможной перепродажи жилья с обязательным сохранением прописки «жильца».

Прежний владелец сохраняет прописку. Без согласия и желания с его стороны выписать его невозможно.

В большинстве случаев Росреестр не регистрирует обременения.

Рента является обременением.

Риск расторжения такой же, как у любого другого договора купли-продажи.

Сделка расторгается, если новый обладатель жилья не выполняет взятых на себя обязательств или больше не считает возможным их исполнять. Также рента может быть расторгнута по обоюдному согласию сторон.

Покупатель получает жилье в полное свое распоряжение. Он обязан соблюсти пункт о праве на проживание бывшего владельца в помещении, но не должен брать на себя заботы по его содержанию – в противном случае возникнут признаки ренты. При осуществлении такой сделки каждая сторона получает желаемое.

Договор считается односторонне обязывающим. Новый владелец должен соблюсти все закрепленные в договоре ренты обязательства, рентополучатель же после передачи квартиры больше не имеет никаких обязанностей, только права. Поскольку добиться баланса между стоимостью жилья и объемом выполняемых обязательств очень сложно, одна из сторон сделки может в итоге получить существенно меньше, чем другая.

Далее пойдет речь о ДКП с правом проживания – договор ренты требует отдельного рассмотрения.

Порядок купли-продажи квартиры с правом проживания

Оформление ДКП осуществляется по стандартным правилам с той лишь разницей, что в нем отдельным пунктом прописывается право бывшего владельца проживать в квартире после перехода прав собственности покупателю.

Порядок действий

Обсуждение деталей. На первом этапе стороны должны достичь соглашения по всем нюансам сделки, включая точную стоимость и потенциальную возможность перепродажи жилья в будущем – бывший владелец должен иметь гарантии, что не очутится на улице. В процессе обсуждения составляется предварительный договор.

Заключение ДКП и нотариальное заверение документа. В отличие от ренты, договор купли-продажи квартиры с правом проживания не требует обязательного нотариального заверения, но лучше обезопасить сделку. Поскольку такой вариант отчуждения жилья обычно предпочитают пожилые люди, велик риск того, что их дееспособность будет подвергнута сомнению.

Даже получив от продавца справку из психоневрологического диспансера нельзя быть уверенным в том, что он полностью осознает последствия сделки. Нотариус своей подписью в значительной мере снижает риск того, что ДКП впоследствии оспорят – он подтверждает дееспособность продавца и покупателя на момент оформления бумаг. К тому же сам текст договора должен быть составлен с учетом всех возможных нюансов и особых условий – поручить работу стоит специалисту, разбирающемуся в правовых вопросах. В соответствии со ст.558 ГК РФ в документе должен быть приведен список лиц, которые будут проживать в квартире.

Завершение сделки. На заключительном этапе покупатель должен зарегистрировать переход прав на объект недвижимости – для этого нужно посетить многофункциональный центр или территориальное отделение Росреестра (при нотариальном оформлении функцию по передаче документов берет на себя нотариус). С момента регистрации квартира принадлежит новому владельцу по документам (это отражается в выписке из ЕГРН), но физически он вступит во владение только после подписания акта приема-передачи квартиры, выплаты денег и получения расписки. Акт составляется в простой письменной форме и не нуждается в нотариальном заверении.

Для оформления ДКП требуются следующие документы:

  • паспорта всех участников;
  • выписка из ЕГРН (заменяет Свидетельство);
  • правоустанавливающий документ, на основании которого продавец владеет квартирой (дарственная, ДКП, приватизация, наследство);
  • подготовленный сторонами договор купли-продажи;
  • заверенное у нотариуса согласие супруга на продажу, если квартира приобреталась в браке, а также свидетельство о браке/разводе (регистрация прав возможна без согласия супруга, но в выписке будет отражен этот момент – сделка будет считаться оспариваемой);
  • разрешение органов опеки (если продавец недееспособен);
  • технический паспорт на квартиру (он позволит убедиться в отсутствии неузаконенных перепланировок);
  • выписки из домовой книги и лицевого счета, справка от управляющей компании об отсутствии задолженности;
  • договор аванса/задатка, если он был заключен;
  • справки ПНД и НД (они косвенно подтверждают дееспособность продавца, но не станут доводом для суда, если сделка будет оспариваться).

Большая часть этих документов нужна покупателю для оценки рисков. В Росреестр обязательно предоставляются паспорта, заявление, 3 экземпляра копии документа, на основании которого будет осуществляться регистрация (№ 218-ФЗ). Требуется оплатить госпошлину.

Оформление договора купли-продажи квартиры с правом проживания

В ДКП, помимо базовых условий, приводится дополнительный пункт о праве проживания. В общих чертах структура документа выглядит следующим образом:

  • сведения о продавце/покупателе, а также о лице, которое будет жить в квартире (если им будет не сам продавец, а его родственник);
  • полная информация о предмете сделки (адрес, площадь, этаж и пр.);
  • все достигнутые сторонами договоренности;
  • срок сохранения места жительства (чаще всего указывается пожизненное проживание, но может быть оговорен ограниченный срок);
  • стоимость объекта цифрами и прописью;
  • права/обязанности, порядок расчетов/передачи имущества;
  • условия при которых сделка может быть расторгнута;
  • точная дата и подписи сторон.

Оформление ДКП, если в квартире не проживают дети и если она не находится в долевой собственности, не требует обязательного нотариального заверения. Если стороны решат обратиться к нотариусу, то придется заплатить от 4 до 11 тыс. руб. за составление документа (зависит от региона), а также процент от суммы сделки за нотариальное удостоверение:

  • если стороны являются близкими родственниками – 2% от суммы сделки+3 тыс. руб.;
  • если не являются – 2% от суммы сделки за вычетом 1 млн. руб.+7 тыс. руб. (при стоимости квартиры от 1 до 10 млн. руб.).

Подробные сведения приведены в ст. 22.1 Основ о нотариате. Подача на регистрацию осуществляется бесплатно.

Второй пункт расходов – госпошлина. Она на данный момент составляет 2 тыс. руб. Что касается налогов, то продавец должен будет выплатить в казну государства 13% только в случае, если квартира находилась во владении менее 5 лет (в ряде случаев – менее 3 лет). Если права собственности были приобретены свыше 5 лет назад, то платить НДФЛ не требуется.

Срок регистрации регламентируется ч. 1 ст. 16 № 218-ФЗ от 13.07.15 г. и составляет 7 или 9 дней при приеме документов и заявления органом регистрации или МФЦ соответственно. Стоит учесть время, которое займут обсуждение деталей сторонами сделки и подготовка документов, а также день, отведенный на посещение нотариуса. В среднем вся процедура занимает около 1 месяца, но может потребоваться и больше времени (например, если нужно восстанавливать утерянные документы или узаконивать перепланировку).

Риски имеются и у покупателя, и у продавца. Покупатель может столкнуться со следующими сложностями:

  • оспаривание сделки родственниками – они имеют возможность обратиться в суд и доказать, что пожилой человек не отвечал за свои действия;
  • отказ в регистрации по причине того, что передавший права собственности продавец теряет также и права пользования, поэтому данный пункт договора некорректен (такая ситуация хоть редко, но встречается, полностью исключить ее можно только в случае, если жить в квартире останется не собственник, а другое лицо).

В случае допущенных в договоре ошибок продавец может оказаться на улице и ни один суд не восстановит его прав на проживание в квартире. К тому же он никак не защищен в случае перепродажи жилья другим покупателям – даже если в соответствии с ДКП он останется жить в квартире, нет гарантий, что психологическое давление со стороны новых жильцов не вынудит его добровольно выехать с жилплощади.

ЗАДАТЬ ВОПРОС ЮРИСТУ БЕСПЛАТНО

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

  1. Задайте вопрос через форму (внизу), либо через онлайн-чат
  2. Позвоните на горячую линию:
    • Москва и Область — +7(499)648-11-59
    • Санкт-Петербург и область — +7(812)655-72-96

Источник:
http://law-divorce.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-prozhivaniya/

Договор купли-продажи квартиры с правом проживания

Купля-продажа с правом пожизненного проживания возможна на основании ст. 421 ГК РФ, где сказано, что граждане свободны в заключении договора. Стандартный договор купли-продажи (далее – ДКП) заключается без обременения в виде бессрочного пользования, но он может быть смешанным и содержать признаки других договоров, если это устраивает обе стороны. Рассмотрим, как оформить такой ДКП, какие понадобятся документы и каковы особенности сделки.

Читайте также  Госпошлина за отмену алиментов

Возможна ли купля-продажа недвижимости с пожизненным проживанием?

Исходя из положений ст. 421 ГК РФ и ст. 558 ГК РФ, купля-продажа жилого помещения с правом проживания возможна, и указание лиц, которые могут жить в недвижимости, является существенным условием сделки.

Когда сохраняется бессрочное пользование по закону вне зависимости от отчуждения:

  1. При завещательном отказе, когда наследодатель обязывает наследника предоставить в пользование жилплощадь третьему лицу.
  2. Если члены семьи собственника отказались от участия в приватизации квартиры.
  3. При оформлении договора пожизненного содержания с иждивением. Продажа возможна с согласия предыдущего собственника при условии, что он останется жить на жилплощади.

Продавец может указать пожизненное проживание и в отношении других лиц, когда сохранение такого права по закону необязательно. Условия сделки определяются им, но покупатель заранее должен быть оповещен о гражданах, которые останутся жить в квартире.

Важно! При оформлении такого ДКП граждане, имеющие право жить в квартире, сохраняют и регистрацию по месту жительства. Однако их согласие на сделку не требуется. Бессрочное пользование и право собственности – разные понятия. Квартира может продаваться неограниченное количество раз, но с условием. Исключение – продажа недвижимости, купленной в браке: в этом случае придется получать нотариальное согласие супруга (ст. 35 СК РФ).

Регистрируется ограничение в Росреестре

С 2013 года в Росреестре регистрируется переход права собственности, регистрация договора отменена. Процедура регламентируется ФЗ от 13.07.2015 №218-ФЗ. В отличие от ренты, обременение в виде проживания по ДКП в реестре не отражается. Считается, что стороны должны урегулировать этот вопрос самостоятельно. Если же права человека, который по закону может жить в проданной квартире, нарушаются, за разрешением споров ему нужно обратиться в суд.

Нужно ли удостоверять ДКП у нотариуса?

По закону ДКП удостоверяется нотариусом в нескольких случаях:

  1. Продается недвижимость ребенка или недееспособного.
  2. Продается доля третьему лицу, то есть покупатель не числится среди владельцев остальных долей.

В других ситуациях обращаться к нотариусу необязательно. Но стороны могут по договоренности удостоверить ДКП. С подписью и печатью нотариуса его оспорить будет сложнее.

Как оформить договор купли-продажи?

Для продажи квартиры сначала нужно найти покупателя. Если есть другие собственники и продается доля – получить отказы от преимущественного выкупа, иначе сделку с третьим лицом могут оспорить (ст. 250 ГК РФ).

Что делать после того, как покупатель найден:

  1. Оговорить условия сделки. Скрывать от покупателя человека, который по закону может жить в квартире, смысла нет: он сможет оспорить договор, и придется возвращать деньги.
  2. Заключить договор купли-продажи с правом пожизненного проживания.
  3. Подать документы на регистрацию в Росреестр напрямую, или через МФЦ.
  4. Дождаться регистрации и получить итоговый пакет документов, где будет ДКП с пометкой регистратора, и новая выписка из ЕГРН.

Совет: лучше подавать документы по предварительной записи. Без нее ждать своей очереди придется долго.

Важно! Не стоит путать куплю-продажу с проживанием и договор с пожизненным содержанием. Последнее уже считается рентой (ст. 583 ГК РФ), и обременение по нему регистрируется в Росреестре. Если оформить ренту как ДКП, в принятии документов откажут, и придется исправлять ошибки.

Содержание и образец

При оформлении договора купли-продажи с пожизненным проживанием продавца или другого человека указываются все важные детали:

  1. Ф.И.О., даты рождения, адреса регистрации, паспортные данные участников сделки, а также человека, сохраняющего бессрочное пользование.
  2. Предмет договора – сведения о квартире: площадь, адрес, кадастровый номер, этаж, дата возникновения права собственности у продавца.
  3. Стоимость недвижимости.
  4. Существенное условие: «Покупатель сохраняет за Продавцом право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой. При изменении собственника указанной квартиры право пожизненного безвозмездного пользования указанной квартирой сохраняется за гр.».
  5. Обязанности, ответственность сторон.
  6. Порядок и сроки расчета по сделке.
  7. Порядок разрешения споров.
  8. Дата составления, подписи продавца и покупателя.

Для сделки продавец должен представить:

  • свежую выписку из ЕГРН;
  • техпаспорт;
  • обычный паспорт;
  • документ, на основании которого у него возникло право собственности.

Также понадобятся паспортные данные человека, за которым сохраняется бессрочное пользование.

От покупателя достаточно только паспорта. Ему рекомендуется запросить у продавца выписку из домовой книги и справку об отсутствии долгов по ЖКУ, но регистратору они не предоставляются.

Обратите внимание! Если недвижимость куплена в браке, для Росреестра понадобится нотариальное согласие супруга продавца на продажу. Если продается жилье несовершеннолетнего, предоставляется разрешение органа опеки.

Госпошлину в размере 2 000 руб. за регистрацию платит покупатель. Если квартира продается организации, сумма возрастает до 22 000 руб.

Если ДКП по закону удостоверяется нотариусом, размер пошлины согласно ст. 333.24 НК РФ составит 0,5% от суммы сделки, но не менее 300 и не более 20 000 руб.

При подаче документов напрямую в Росреестр регистрация займет семь, в МФЦ – девять рабочих дней. Нотариально удостоверенный ДКП нотариус отправляет самостоятельно, и сроки регистрации сокращаются до трех рабочих дней.

Договор пожизненного проживания в квартире и рента: отличия

Некоторые путают куплю-продажу квартиры с проживанием и ренту, хотя это абсолютно разные виды сделок:

Источник:
http://socprav.ru/dogovor-kupli-prodazhi-kvartiry-s-pravom-prozhivaniya

Нюансы оформления договора купли-продажи квартиры с прописанными людьми и образец документа

При покупке недвижимости на вторичном рынке, нужно досконально проверить квартиру на наличие подводных камней, в виде имеющихся прописанных людей. Это позволит избежать больших проблем в дальнейшем. Но как же решить вопрос с прописанными гражданами, если квартира полностью устраивает и очень хочется ее приобрести?

Права зарегистрированных лиц

Любой гражданин имеет право на прописку, даже если у него нет собственного жилья. Владелец недвижимости может прописывать в нее кого посчитает нужным, будь то супруга, дети, кто-либо из родственников или вообще третье лицо. Статья 31 ЖК РФ описывает права и обязанности людей, прописанных собственником.

  1. После бракоразводного процесса супруг собственника теряет право пользования жилым помещением. Но если ему негде жить, суд оставит право проживания до того момента, пока не найдется новое жилье.
  2. Все лица, прописанные в квартире, имеют полное право использовать помещение наравне с собственником. Однако, при наличии иного письменного соглашения, все зарегистрированные граждане должны руководствоваться им в полной мере.
  3. Обязательства, прописанные в положении 1 ФЗ-49 от 24.04.2008 года, относятся ко всем членам семьи, как к дееспособным, так и к недееспособным, признанным таковыми по суду.

Получение информации

Получить информацию о прописанных гражданах можно через организации, требующие личного присутствия собственника или наличия доверенности от него, а также иными «обходными» путями.

Через собственника или доверенность информацию можно получить в:

  • Федеральной Миграционной службе.
  • Управляющей компании или ТСЖ.
  • Паспортном столе.

В ФМС можно обратиться и без собственника, но ему все равно придет запрос на согласие для передачи данных. Также количество прописанных указано в квитанции за ЖКУ, но не все собственники захотят ее показывать.

Без ведома собственника узнать сведения можно:

  • Через ЕГРП, причем справку можно заказать через сайт госуслуг.
  • У участкового.

Выписка из ЕГРП выдается платно за 200 руб., зато не требуется участие собственника. Иногда в нее не входят сведения о временно отбывших лицах, поэтому лучше требовать расширенную версию, с указанием причин и сроков отбытия, если таковое имеется.

Нормативная база

Процесс купли-продажи обремененной недвижимости регулируется:

  • Ст. 22 ГК РФ, дающей право собственнику на совершение сделок со своей недвижимостью без разрешения остальных зарегистрированных в квартире граждан.
  • Ст. 292 ГК РФ, указывающей на то, что продажа квартиры не является веским основанием для выписки жильцов, а также лишения их места проживания.
  • Жилищным Кодексом и Конституцией, которые гласят, что каждый гражданин имеет право на жилье.

Статья 22 ГК РФ. Недопустимость лишения и ограничения правоспособности и дееспособности гражданина

  1. Никто не может быть ограничен в правоспособности и дееспособности иначе, как в случаях и в порядке, установленных законом.
  2. Несоблюдение установленных законом условий и порядка ограничения дееспособности граждан или их права заниматься предпринимательской либо иной деятельностью влечет недействительность акта государственного или иного органа, устанавливающего соответствующее ограничение.
  3. Полный или частичный отказ гражданина от правоспособности или дееспособности и другие сделки, направленные на ограничение правоспособности или дееспособности, ничтожны, за исключением случаев, когда такие сделки допускаются законом.

Соглашение

Договор купли-продажи должен быть составлен в письменной форме и заверен нотариально. Также договор и переход прав собственности следует зарегистрировать в Росреестре, так как без этой процедуры сделка считается недействительной.

Содержание

Договор купли-продажи квартиры с прописанными людьми практически не отличается от стандартного документа. Для признания документа действительным и допуска к регистрации в Росреестре, в нем должны содержаться следующие пункты:

  1. дата и место заключения договора;
  2. ФИО участников сделки;
  3. характеристика жилья, включая точный адрес, общую и жилую площадь, количество комнат;
  4. права и обязанности сторон, с указанием порядка и сроков выписки всех зарегистрированных в жилье граждан;
  5. полная стоимость жилого помещения в цифровом и буквенном выражении;
  6. способ расчета.

При грамотно составленном договоре продавец берет на себя все обязанности по снятию с регистрационного учета оставшихся прописанных жильцов. Что касаемо несовершеннолетних, то им должно быть найдено новое жилье не позднее 7 дней с момента выписки.

Как оформить и избежать обмана-мошенничества?

После оформления договора и совершения выплат, все права на жилье переходят к новому хозяину. Предыдущие жильцы должны выписаться и съехать. Если возникла проблема в виде граждан, не желающих выписываться, то это можно сделать через суд принудительно. Однако, это не касается несовершеннолетних и недееспособных, их так выписать не получится.

Читайте также  Уход за пожилым человеком 80 лет - как оформить уход за престарелыми людьми

При покупке недвижимости с прописанными гражданами нужно взять во внимание следующие нюансы:

  • если есть несовершеннолетние, то нужно письменное разрешение органов опеки;
  • если собственник жилья и есть несовершеннолетний 14-18 лет, то потребуется письменное разрешение от родителей и попечительских органов одновременно;
  • прописанный гражданин может находиться за границей.

Ст. 60 Конституции РФ гласит, что гражданин может распоряжаться имуществом самостоятельно только по достижении 18 лет.

Статья 60 Конституции Российской Федерации

Гражданин Российской Федерации может самостоятельно осуществлять в полном объеме свои права и обязанности с 18 лет.

Если зарегистрированное лицо за границей, можно проделать процедуру выписки следующим образом:

  1. Прописанный гражданин выписывается в консульстве.
  2. Покупатель обращается с данным вопросом в судебные органы.
  3. Прописанный высылает письменное согласие на выписку из жилья, заверенное у нотариуса.
  4. Далее покупатель проводит процедуру выписки самостоятельно.

При правильно оформленной сделке суд всегда встает на сторону покупателя.

Нюансы покупки

Нередко встречаются сделки с обремененной недвижимостью в виде прописанных граждан. Нюансы покупки такого жилья:

  1. Есть категория граждан, которых можно лишить прописки в судебном порядке и выселить.
  2. Некоторые лица не подлежат выселению даже через суд, так как имеют право пожизненного проживания в данном жилье, не являясь при этом собственниками продаваемого имущества.
  3. Если гражданин не проживает в квартире, это не лишает его права на проживание в нем в будущем.

Лица подлежащие выселению

В категорию прописанных лиц, подлежащих выселению после продажи недвижимости входят:

  • лица старше 18 лет, прописанные после приватизации;
  • бывшие супруги, хотя суд может предоставить им отсрочку в выселении (это получится сделать только если жилье куплено до брака или унаследовано);
  • лица, лишенные родительских прав;
  • несовершеннолетние дети, но только с разрешения попечительских органов и при наличии иного жилья, по условиям не уступающего предыдущему;
  • лица с временным пребыванием;
  • прочие граждане, зарегистрированные с согласия собственника и не являющиеся его родней.

Кого нельзя выгнать?

Есть и категория лиц, не подлежащих выселению даже по суду. В нее входят:

  • непосредственный собственник жилья, выселить которого можно только с его согласия;
  • лицо, отказавшееся от приватизации в пользу другого жильца данного помещения;
  • гражданин, получивший право пользования по завещанию, но не являющийся собственником;
  • участник ЖСК (пайщик);
  • бывшие супруги по брачному договору;
  • иждивенец;
  • несовершеннолетние, оставшиеся без родителей и опекунов.

Все сделки, затрагивающие интересы детей, должны быть одобрены органами опеки.

Подходить к составлению договора купли-продажи жилья, имеющего обременение, нужно максимально внимательно, учитывая все нюансы, прописанные в законодательстве. При незнании такового, целесообразно воспользоваться услугами квалифицированного юриста и быть спокойным за вложенные в недвижимость деньги.

Если вы нашли ошибку, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Источник:
http://expravo.com/zhilishhnoe-pravo/kvartira/kuplya-prodazha-kvartiry/dkp-kvartiry/s-propisannymi-lyudmi.html

Договор купли-продажи квартиры с сохранением права проживания в ней продавца

Добрый вечер! Мы устно договорились с продавцом, что он останется проживать в квартире до 01.05.2019 и оплачивать ком.услуги. Как это грамотно прописать в договоре купли-продажи и когда нужно подписывать акт приема передачи? Если сделка намечена на 27.01.2019.

В целом, продавцу я доверяю, но хотелось бы обезопасить себя и «на бумаге» с юр.стороны. Буду рада любым советам и предложениям. Заранее, спасибо

Уточнение от клиента

Продавец категорически против отдельного договора найма или безвозмездного пользования, т.к. я, как собственник могу его выселить раньше договоренного срока

В договоре купли-продажи пропишите, что Продавец снимается с регучета до 15 мая 2019 г. Заключите с ним на период его проживания договор найма вашей квартиры. В договоре пропишите до какого числа договор, что Продавец самостоятельно оплачивает коммунальные услуги по предоставляемым вами квитанциям на оплату, несет ответственность за сохранность внутриквартирного оборудования. В случае аварий устраняет их самостоятельно и несет ответственность за ущерб, нанесенный в период проживания.

По поводу акта приема-передачи. Составляете его при подписании договора купли-продажи. Затем квартиру Продавцу передаете по акту приема-передачи к договору найма и принятие квартиры после истечения договора найма так же проводите по акту-приема передачи

В договоре купли-продажи укажите, что Продавец выезжает из квартиры до 15 мая 2019 г.

За период проживания Продавец самостоятельно производит оплату коммунальных услуг, несет ответственность за внутриквартирное имущество, самостоятельно устраняет аварии, если таковые будут, отвечает за ущерб в случае залива перед соседями.

Акт приема-передачи квартиры оформляется в день выезда продавца

Консультация юриста бесплатно

Добрый вечер, Юлия.

Если на 27 января 2019 года Вы запланировали подписать договор купли-продажи и подать документы на регистрацию перехода права собственности на Вас, то акт приема-передачи квартиры Вы будете подписывать обязательно. В этом случае, срок снятия с регистрационного учета можно прописать в договоре купли-продажи (проблем юридических в этом нет). В тоже время, Вы можете заключить договор безвозмездного пользования квартирой на определенный срок, в котором прописать все моменты.

Желательно сообщить, что конкретно планируется 27 января 2019 года.

Статья 556. Передача недвижимости
1. Передача недвижимости продавцом и принятие ее покупателем осуществляются по подписываемому сторонами передаточному акту или иному документу о передаче.
Если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.

Таким образом, Вы получите квартиру и станете собственником в любом случае (обращаетесь в МФЦ для регистрации перехода), в любом случае, Продавец после регистрации права собственности на Вас будет жить в чужой уже для него квартире, а договор купли-продажи будет являться смешанным договором (включите условия в него безвозмездного пользования). Поэтому, включение этих условий в договор купли-продажи или заключение отдельного договора сути отношений сторон не меняет, так как Вы в любом случае собственник квартиры, правовая защита пользователя будет одинакова независимо как Вы оформите отношения (пропишите в отдельном договоре или в договоре купли-продажи).

Источник:
http://pravoved.ru/question/2233284/

ДПК с условием пожизненного проживания продавца

ID: 28940133

В 2003 году сын продал отцу квартиру по ДКП с условием пожизненного проживания продавца. Никакой ренты. Так было нужно.

В пункте 9 ДКП прописано, что покупатель «обязуется предоставить в безвозмездное пожизненное пользование продавцу квартиру. При переходе права собственности на указанную квартиру другому лицу, право пользования продавцом указанной квартирой сохраняет силу для нового собственника». В пункте 10: «Покупатель обязуется не совершать сделки по распоряжению указанной квартирой без согласия продавца».

В тот же день было написано завещание на сына. Все было оформлено у нотариуса. ДКП зарегистрировали в Учреждении юстиции. Обременение права не зарегистрированы.

Отец умер в 2017. Узнаем, что он переписал в 2014 году завещание, по которому он завещает сыну 1/2 долю, и 1/2 — дочери (сестре сына). Это мы тоже прожили.

Сейчас сестра настаивает на продаже квартиры. Денег выкупить ее долю у нас нет. Может ли сын (брат), пожизненно проживающий и прописанный в этой квартире (однокомнатной) на законных основаниях напомнить сестре о праве пожизненного проживания? Так как на все вышеперечисленное, сестра говорит, что это ерунда и нет никакого обременения.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Пожизненного права проживания нет вообще, есть бессрочное право пользования. Появилось огромное желание посмотреть на тот ДКП 2003 года от нотариуса, особенно с пунктами 9 и 10, на мой взгляд они очень кривые, некорректные и не смогли бы иметь юридических последствий для нового собственника, если бы отец решил продать квартиру третьим лицам, тем более, что обремененный не было. Новый собственник без особого труда, только через суд, смог бы добиться снятия с регистрационного учёта по месту жительства человека (сына), который уже не имеет никакого отношения к данному объекту недвижимости и суд на основании действующего закона смог бы прекратить бессрочное право пользования сына. Как бы там ни было, этого не произошло, поехали дальше. Человек умер, оставил завещание на сына и на дочь, люди приняли наследство, у них равные права и равные обязанности. Нет смысла махать договором от 2003 года и пытаться добиться каких-то преимуществ по отношению к сестре. Без предварительного анализа и ознакомления с документами, что в нашем деле самое главное — мои симпатии на стороне сестры. Хотите продать, продавайте вместе, доходы делите поровну, хотите воспользоваться преимущественным правом выкупа, пожалуйста, пользуйтесь, хотите продать третьим лицам, пройдите процедуру уведомления, ждите месяц с момента доставки письма и продавайте третьим лицам. С уважением, Арман!

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Знаю, что некоторые нотариусы позволяют себе такие договора с элементами ренты, так называемые смешанные договора и вроде законом не запрещается, но лично я не одобряю эти вещи, либо рента, либо дарение, либо продажа и так далее, чтобы потом, спустя годы у людей не возникало таких иллюзий связанных с дополнительным преимуществом в свою пользу.

Источник:
http://www.cian.ru/forum-rieltorov-dpk-s-usloviem-pozhiznennogo-prozhivanija-prodavtsa-293500/