Отчуждение земли в 2020 году: что это такое

Отчуждение земли в 2020 году: что это такое

Собственники земельных участков довольно часто проводят с ними различные манипуляции. Одна из самых распространенных процедур – отчуждение земельного участка.

Оно может производиться по собственной инициативе собственника, либо по принуждению. Отчуждение участков требуется не только при купле-продаже, но и в случае предоставления территории в аренду.

Процедура отчуждения должна быть выполнена в соответствие со всеми нормами законодательства. Только в этом случае она имеет законную силу и не может быть оспорена.

Что это такое

Процесс отчуждения – это переход в собственность земельного участка, находящегося в частной собственности от одного владельца к другому. Проще говоря, это передача права владения.

ВНИМАНИЕ! Земля – это вид недвижимого имущества, которым каждый собственник может распоряжаться по своему усмотрению.

Её можно дарить, продавать, завещать, сдавать в аренду. Те виды сделок, при которых право владения не передается, не считаются отчуждением. Например, сдача в аренду. Отчуждение производится по нескольким причинам:

  • Сделки, осуществляемые по инициативе и добровольному согласию собственника (дарение, завещание, продажа, обмен).
  • Отчуждение в принудительном порядке по решению суда.
  • В соответствие с административными актами.

При проведении процедуры необходимо помнить, что есть территория, которая по законодательству не подлежит отчуждению. Это территория заповедных зон, заказников, национальных парков, и т.д.

Отчуждение земли производится согласно требованиям и нормам, указанным в законодательстве.

ВНИМАНИЕ! Регулируется данная процедура 44 и 52 статьями Земельного кодекса, а также 27 главой Гражданского кодекса.

Если в ходе осуществления отчуждения будет нарушен хотя бы один пункт, процедура может быть легко признана недействительной и оспорена в судебном порядке:

  1. сделка осуществляется по инициативе и желанию собственника, на основании договора купли-продажи, дарения, действующего завещания. Согласно этим бумагам право владения земельным участком переходит от одного человека к другому;
  2. в случае принудительного отчуждения, выполняемого по решению суда, мнение и желание его владельца не учитывается. В этом случае собственник даже не имеет права претендовать на получение материальной компенсации. Исключение составляет отчуждение земли или права владения на возмездной основе;
  3. при проведении процедуры необходимо строго выполнять все предписания закона. В противном случае есть риск лишиться права обладания землей.

Разновидности

Существует несколько видов отчуждений:

  • Выполненное по инициативе и желанию собственника.
  • Принудительное.
  • Безвозмездное – передача прав собственности без возможности получения вознаграждения.
  • Возмездное – предполагает получение вознаграждения.

Предполагается, что собственник изъявляет желание передать право владения землей сторонним лицам. Такой вид отчуждения возможен в следующих ситуациях:

  1. заключение соглашения о купле – продаже; Согласно действующему законодательству продажа земель возможна с возведенными на ней постройками, или без них. Если в договоре указано о продаже строений, то продажа земли подразумевается автоматически.
  2. отказа от собственности по инициативе владельца; Владелец недвижимого объекта может обратиться в регистрационную палату с уведомлением об отказе от права владения землей. В таком случае правительство составляет акт об изъятии недвижимого объекта у его владельца с целью передачи другому нуждающемуся лицу.
  3. соглашение об обмене; Собственник земли может обменять ее на все, что угодно. Это не обязательно другой вид недвижимости. Это может быть автомобиль, или другая ценная и значимая вещь.
  4. договор дарения, или дарственная; Договор дарения обязательно должен быть юридически грамотно оформлен и заверен нотариусом. Тот, кто получает землю в дар, имеет право от нее отказаться. На основании договора дарения объект отчуждения передается на безвозмездной основе.
  5. соглашение регулярной, пожизненной ренты; Такое соглашение предполагает предоставление участка в обмен на регулярное получение денежных средств. Регулярная рента предполагает поступление выплат до тех пор, пока не будет погашена указанная в соглашении сумма. Пожизненная рента – поступление выплат на протяжении всей жизни арендатора.
  6. составление завещания. В завещании собственник указывает того, кто после его смерти на безвозмездной основе получит право владения землей.Новым владельцем недвижимости может стать, как физическое, так и юридическое лицо.

Принудительное отчуждение – это изъятие недвижимого объекта в пользу муниципалитета, государства, либо при обращении в органы судебного исполнения без согласия собственника. Возможно в следующих ситуациях:

  • Изъятие земли. Решение об изъятии выносится не раньше, чем за 12 месяцев до факта отчуждения. В некоторых случаях разрешено предоставление другого участка, либо предложена компенсация за постройки, возведенные на ней.
  • Конфискация земли. Участок подлежит конфискации в том случае, если на него наложены штрафные санкции, в счет выплаты которых изымается земельный участок.
  • При ненадлежащей эксплуатации земельного фонда. При данном нарушении на собственника накладываются штрафные санкции. Если они не позволяют изменить ситуацию, приходится прибегнуть к крайним мерам.
  • Реквизиция участка. Отчуждаемый земельный участок изымается на определенный, установленный законодательством период, при этом погашаются долги.

Критерии проведения

Основные критерии, которые стоит соблюдать при отчуждении, прописаны в 52 главе Земельного кодекса Российской Федерации. Основные критерии проведения:

  1. все соглашения, на основании которых осуществляется отчуждение – это желание собственника, принятое без стороннего давления;
  2. процедура может быть проведена относительно тех участков, которые прошли межевание, и поставлены на учет в Росреестре;
  3. сделка будет признана законной и состоявшейся, если в ней принимает участие собственник, или его официальный представитель;
  4. на территорию, которая не считается частной собственностью, может претендовать государство, муниципалитет;
  5. отчуждаться не могут участки, которые относятся к заповедной зоне, на которой размещены линии электропередач, охраняемые объекты;
  6. граждане, которые не осуществляют официально зарегистрированной фермерской деятельности, не имеют право отчуждать землю, предназначенную для этих целей;
  7. правом обладания отчуждаемой территории обладают только лица, имеющие гражданство Российской Федерации, либо юридические лица, компании и организации, в которых доля иностранного владения не превышает 50%.

Принудительное отчуждение проводится только при условии наличия соответствующего документа о решении суда.

Порядок отчуждения

Этапы процедуры отчуждения и их последовательность прописаны в главе 52 Земельного кодекса Российской федерации:

  • Оформление и выдача документов, отражающих право обладания территорией. В них указывается полная информация относительно земли: площадь, регион расположения, категория.
  • Результат проведения процедуры оценивания.
  • Независимая экспертная оценка. С ее помощью устанавливается реальная стоимость.
  • Оформление в Кадастре документации, в которой указаны коммуникации, которые имеются на участке.
  • Документ об отсутствии сооружений на отчуждаемой земле. Оформляется в БТИ.
  • Представление собственником комплекта бумаг – паспорта, свидетельство о создании семейного союза, юридически оформленное согласие супруга или супруги.

После этого владелец регистрирует право владения и становится полноправным собственником. Если отчуждаются постройки, то территория, на которой они расположены, автоматически переходит в частную собственность, за исключением некоторых ситуаций:

  1. отчуждение определенной доли сооружения, которая не выделяется вместе с землей;
  2. передача объекта, который размещался на участке, изъятом из оборота.

Передача земли без строений, которые на ней размещены, невозможно.

  • Представители государственной власти формируют решение об отчуждении.
  • Решение направляется в Росреестр.
  • Документ публикуется в средствах массовой информации, а также на официальном интернет портале.
  • Владелец земли оповещается о принятии решения относительно отчуждения.
  • Проведение оценочной экспертизы для определения стоимости.
  • Между владельцем и государством составляется соглашение о передаче прав обладания.
  • Оплата стоимости земли, либо предоставление аналогичного участка земли.
  • Регистрация прав собственности.

Доля земельного участка

Часть земли может являться предметом обязательственных, но не вещественных прав. Нельзя отчуждать другому лицу только часть цельного участка.

Такая процедура возможно только в том случае, если согласно закону определить его границы. В процессе межевания доля выделяется в отдельный, самостоятельный участок.

ВАЖНО! Определенная часть земли может быть предметом соглашения ссуды, ипотеки, аренды. Необходимо оформление кадастрового паспорта, в котором указывается номер и размер.

При составлении соглашения об аренде к нему прикладывается план объекта с указанием размера доли, которая предается в собственность. При оформлении процедуры отчуждения должны быть соблюдены все правила и требования закона. Всю документацию лучше проверить у опытного грамотного юриста.

Источник:
http://ukaz.wiki/zemlya/otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka-chto-eto

Что такое отчуждение земельного участка?

Отчуждение или передача земельного надела хозяином, третьим лицами возможно в соответствии с Гражданским кодексом РФ. В качестве владельцев участков земли могут быть не только обычные граждане, но и государство либо юридическая организация. Каждый из них может передать права на землю третьим лицам.

Что такое отчуждение земельного участка?

Понятие отчуждение участка рассматривается как передача прав на него, независимо от того по своей воле или по приходится их передавать, третьим лицам. Под отчуждением нельзя понимать передачу имущества без предоставления лицу прав на распоряжение участком по собственной воле.

Причины для передачи земли:

  • Сделки купли-продажи и другие виды сделок, в связи с которыми можно передать землю другим лицам;
  • Решения о конфискации, принимаемые государством;
  • Административные акты.

При передаче земли нужно знать, что некоторые из них не подлежат отчуждению, например, те, где расположены заповедники, воинские захоронения, национальные парки и других.

Виды отчуждения

В соответствии с понятием отчуждение выделяют два их вида:

  • Добровольное, решение по собственно воле;
  • Принудительное.

Кроме того, отчуждение бывает:

  • Безвозмездным, например, при передаче участка по дарственной;
  • Возмездным, возможна передача земли при продаже либо передаче государству.

Добровольное отчуждение

При добровольной передаче в собственность земельного участка гражданин по собственному желанию передает их третьим лицам.

Такая передача возможно в случае заключения:

  • Сделки о купле и продаже участка. Реализовать земельный надел можно в соответствии с ГК России ст.549-558, а также Земельным кодексом РФ. Земля продается как без построек, построенных на нем, так и вместе с ними. Если в договоре не указано что именно передается постройка в собственность, тогда и земельный участок автоматически передается в собственность;
  • Добровольного отказа. Собственник может обратиться в Регпалату с обращением об отказе от собственности участка. Отказ от наследования или от пожизненного пользования участком позволяет государству принять решение об его изъятии и предоставлении другому гражданину;
  • Договора мены. Земельный надел возможно обменять и на другое имущество, и на другой земельный участок;
  • Дарственной. Дарение совершается в пользу иных граждан, юридических организаций и муниципальных образований РФ. Одариваемый может отказаться от подарка либо принять его. В этом случае участок должен быть передан безвозмездно;
  • Договор постоянной или пожизненной ренты. По условиям договора гражданин, получивший участок, обязан выплачивать ренту в денежном выражении. Постоянная рента выплачивается пока гражданин не выплатит указанную в договоре сумму. Пожизненная рента предусматривает выплаты всю жизнь;
  • Внесение участка, как вклада в капитал (уставный, складочный, паевой). Право собственности переходит к юридическому лицу.
  • Завещания или по закону о наследовании. По закону наследники определяются в порядке очереди. По завещанию земельный надел перейдет в пользу указанного лица.
Читайте также  Какой будет Ваша пенсия и как узнать о том, сколько будет пенсионных баллов - Боголюбов Александр Алексеевич, 26 сентября 2019

При добровольной передаче земля переоформляется на гражданина либо организацию, с которыми была заключена сделка.

Принудительное отчуждение

Переход имущества при принудительной передаче земли выражается путем вынужденного изъятия участка в собственность государства, региона, города, а также при обращении в суд.

Причины принудительного прекращения собственности:

  • Изъятие земельного надела. Такое решение принимается не менее чем за 1 год до данного действия. В некоторых случая при изъятии, гражданину может быть предоставлен такой же участок в другом месте либо могут возместить стоимость земли и сооружений на ней;
  • Конфискация участка. Данная причина предусматривает безвозмездное изъятие. Этот пункт имеет место быть, когда накладываются санкции и участок забирается в счет их погашения;
  • При ненадлежащем использовании земли. Данная причина возможна если собственник не исправляет факт ненадлежащего использования. Первоначально накладывается штраф и только если данное наказание не подействовала, то изымается участок.
  • Реквизиция участка. Он временно изымается государством, при этом выплачивается возмещение убытков.

Одним из условия является передача прав на землю третьему лицу, оформляя при этом гражданско-правовую сделку по переходу земли в собственность.

Другим условием считается оборотоспособность земли, которая имеет ограничения. Здесь имеются в виду различные заповедники, захоронения, национальные парки, которые не могут отчуждаться или продаваться. Также сюда относятся участки с ограниченным оборотом, такие как лесной фонд.

Порядок отчуждения земельных участков

Порядок отчуждения участков прописан в ст.52 Земельного кодекса РФ.

Порядок отчуждения выглядит следующим образом:

  • Оформление и получение бумаг о праве на собственность земли. Здесь должны быть указаны все данные об участке: его место положения, кадастровый номер, площадь и назначение.
  • Оценка стоимости земельного участка экспертными компаниями. При реальной оценке стоимости невозможно будет обмануть ни ту ни другую сторону сделки;
  • Независимая экспертиза земли. Такая оценка помогает найти реальную цену участка.
  • Получение выписки из Кадастра о коммуникациях, находящихся на участке;
  • Бумага об отсутствии на участке сооружений. Взять ее можно в БТИ по месту прописки.
  • Предоставление документов, таких как паспорт и свидетельства о браке, письменно оформленное согласие супруга/супруги на отчуждение участка, если гражданин состоит в браке.

Затем собственник оформляет права на землю и участок становится полноценной собственностью.

Зачастую при отчуждении зданий, которые находятся на земельном участке, участок тоже передается другому собственнику.

Но в данном случае есть некоторые исключения:

  • Передача части сооружения, которая не выделяется вместе с земельным участком;
  • Передача сооружения, находящегося на участке, который был изъят из оборота.

Передача земельного надела без построек, которые на нем находятся, невозможно.

Решение об отчуждении принимается лицами, которые имеют в своей собственности участок либо властью, которая приняла решение о выкупе земли. Если собственник не согласен передать участок государству, то данный вопрос может решаться через суд.

Если отчуждение происходит путем изъятия участка, то этапы отчуждения выглядят немного иначе:

  • Государство выносит акт об отчуждении земли. Затем оно направляется в Росреестр;
  • Решение публикуется в СМИ, а также на официальном сайте;
  • Оповещение собственника об изъятии;
  • Оценка земельного участка независимым экспертом;
  • Между собственников и представителем государства заключается договор о передаче участка;
  • Выплата собственнику стоимости участка, либо выдача подобного земельного участка;
  • Оформление в Росреестре прав на собственность.

После этого сделка считается завершенной и государство может применять участок в своих целях.

Прежде чем соглашаться с изъятием участка необходимо удостовериться в следующем:

  • Решение, принято государством, законно и обоснованно, то есть имеет документы, которые могут подтвердить законность действия. К ним относят лицензии на недропользование, международный договор, ходатайство и другие официальные бумаги.
  • Срок действия решения еще не истек, он составляет 3 года;
  • Плату за участок предлагается реальная, а не с занижением стоимости. В стоимость должны входить не только земля, но и сооружения который на ней находятся.

При нарушении хоть одного из пунктов собственник имеет право обжаловать действия в суде и вернуть себе участок.

Отчуждение части земельного участка

Доля надела может быть предметом обязательственных, но не вещественных прав. Невозможно передать в собственность другого лица только долю участка.

Передача части участка возможна только если установить его границы, при этом регулирование данного действия происходит только по закону. Для этого необходимо отделить его от общего участка сформировав отдельный.

Доля участка земли может являться объектом договора ссуды, аренды или ипотеки. В кадастровом паспорте должен быть присвоен кадастровый номер новому участку, а также его площадь. Собственник земли может заложить ее часть в качестве залогового имущество по ипотеке или сдать в аренду.

Оформляя договор аренды к нему должны быть приложен план всего участка, а также должен быть указан размер части, которая сдается в аренду.

Существует понятие сервитут, то есть ограничение прав на пользование участком. Такие ограничения устанавливают на такие участки, которые считаются зоной проезда транспорта, а также путями где проходят линии электропередачи.

При вхождении в область сервитута доли участка, ограничения возможны на единый участок, с невозможностью его отчуждения.

Надел земли целиком или только его часть должны передаваться в собственность третьим лицам только при соблюдении всех правил и оформлением установленных документов.

Отчуждая земельный участок нужно правильно оформить все документы, возможно даже проверить их у опытного юриста, и только после этого передавать участок в собственность других граждан. Также нужно помнить, что попасться на крючок афериста легко, поэтому при передаче участка нужно руководствоваться законом.

Источник:
http://property911.ru/zemlya/otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka.html

Как признать сделку по покупке земли незаконной?

Сделка по приобретению земельного надела подразумевает значительные материальные риски для всех участников сделки.

Нередко заключенные договоры купли-продажи таких наделов признаются впоследствии недействительными, и одна из сторон сделки (в отдельных случаях — обе стороны) несёт значительные финансовые потери. Причины для признания сделки (или её последствий) недействительной могут быть разные.

Причины признания сделок с землёй незаконными

Незаконные сделки, согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ, подразделяются на две категории:

  1. Оспоримые сделки.
  2. Ничтожные изначально сделки.

Для оспоримых сделок их незаконность должна доказываться в судебном порядке.

Затем, по факту признания сделки недействительной (частично недействительной), признаются нелегитимными и последствия такой сделки для её сторон и/или третьих лиц.

Ничтожные сделки

Сделки по покупке земельных наделов считаются ничтожными с момента подписания договора (то есть, юридически недействительными изначально) в тех случаях, когда имеет место:

  • Противоречие сделки нравственным основам, а также основам правопорядка (ст. 169 ГК РФ);
  • Мнимая сделка;
  • Притворная сделка;
  • Некорректное составление договора покупки надела земли;
  • Заключение сделки участником, признанным недееспособным по решению суда;
  • Заключение сделки несовершеннолетним, не достигшим 14 лет.

Мнимой сделка по покупке земли является в случае, когда у субъектов такой сделки нет намерения достигнуть результата, декларируемого в договоре. Стороны такой сделки, как правило, преследуют скрытую цель, противоречащую закону.

В данном случае покупка земли — мнимая цель субъектов сделки, в то время как их реальная цель – избежать взыскания задолженности или добиться признания банкротом участника-продавца такой сделки.

Если одно физическое лицо дарит земельный надел другому, и они не являются родственниками между собой, то одаряемому лицу необходимо будет заплатить подоходный налог.

Для сделок с земельными наделами такой налог, как правило, являет собой внушительную сумму.

Чтобы избежать оплаты такого налога, стороны заключают «притворный» договор покупки земли, указывая в таком договоре как можно меньшую цену.

Договор покупки земли считается составленным некорректно, если в договоре отсутствуют обязательные для такого договора элементы:

  • Участники сделки с их достоверными паспортными и другими данными;
  • Предмет договора (собственно земельный надел, его характеристики и сопроводительная документация);
  • Форма заключения договора (письменно);
  • Волеизъявление субъектов сделки, оформленное в конкретную цель — приобретение земли.

Следует помнить, что наличие в договоре о покупке земли пунктов, освобождающих продавца от ответственности в случае возникновения претензий третьих лиц, либо пункта, признающего продавца право выкупить проданную им землю обратно в любой момент, делают такой договор ничтожным.

Важно помнить, что если после совершения сделки по покупке земельного надела выяснится, что один или оба участника такой сделки были ранее признаны недееспособными, то такая сделка признаётся ничтожной, в соответствии со ст. 171 главы 9 Гражданского кодекса РФ, а её последствия нивелируются (происходит возврат средств покупателю и земельного надела продавцу).

Оспоримые сделки

Заинтересованные лица, сомневающиеся в законности договора покупки надела земли, могут подать в суд с целью оспорить законность заключения такого договора.

Если договор покупки земельной недвижимости был заключен без вышеописанных нарушений, то сделка с таким договором может быть признана судом недействительной (полностью или частично) в следующих случаях:

  • Один из субъектов сделки в минуту подписания договора находился в состоянии, при котором такой субъект не мог отдавать себе отчёт в своих действиях;
  • Субъект договора находился под влиянием заблуждения, принуждения, различных угроз или тяжёлых жизненных обстоятельств (кабальных);
  • Предмет договора (земельный надел) был приватизирован с нарушением законодательных норм;
  • Субъект договора, являющийся юридическим лицом, совершил сделку с земельным наделом, не соответствующую юридическому статусу такого субъекта;
  • Договор был подписан лицом, ограниченно дееспособным;
  • Субъектом сделки выступал несовершеннолетний в возрасте от 14 до 18 лет без своих законных представителей.
Читайте также  Возврат бытовой техники: нюансы по закону, сроки

Эмоциональное или психическое состояние, при котором субъект сделки не может отдавать отчёта в своих действиях, может быть вызвано различными причинами:

алкогольным или наркотическим опьянением, состоянием аффекта и др.

Если участника сделки ввели в заблуждение относительно последствий такой сделки заинтересованные лица (как со стороны другого субъекта договора, так и со стороны третьих лиц), или были моменты угроз, шантажа или вымогательства, то суд признаёт такую сделку недействительной, а сторону, подвергшуюся давлению — потерпевшей стороной, в пользу которой необходимо возместить убытки.

При достаточном количестве доказательств дело может перейти из раздела арбитражного права в уголовное.

Согласно Федеральному закону «О приватизации…» № 178, существуют правила приватизации земельных наделов, нарушение которых может привести в будущем к судебному оспариванию законности сделок, произведённых с такими нарушениями.

Каждое юридическое лицо имеет определённую сферу деятельности, обозначенную в учредительных и уставных документах. Сфера деятельности юридического лица имеет ограничения на основании устава и законодательства РФ.

Если юридическое лицо вышло за рамки уставной деятельности при покупке земельного надела, либо превысило законные ограничения на покупку наделов определённых категорий земли, то заинтересованные лица могут оспорить подобную сделку в судебном порядке.

Приобретение юридическим лицом земельного надела, относящегося к категории земли, не связанной или противоречащей уставной деятельности данного юридического лица, может быть оспорено.

Если субъект сделки ограниченно дееспособен, то такая сделка может быть оспорена, если под ограничение дееспособности данного субъекта попадают сделки с недвижимым имуществом. В данной ситуации суд в первую очередь будет выяснять степень ограничения дееспособности участника договора относительно предмета данного договора.

В некоторых случаях сделки с покупкой земельных наделов может совершать несовершеннолетний гражданин в возрасте от 14 до 18 лет при участии своих законных представителей (родителей, опекунов или государственных органов опеки).

Процедура признания договора покупки земли недействительным

Если после заключения договора один из его субъектов посчитал, что его права были нарушены, такой субъект может обратиться в органы судебной власти с целью оспаривания невыгодной сделки и/или последствий такой сделки.

В суд также могут обратиться и третьи лица, если они понесли убытки или были незаконно ущемлены в своих правах в результате данной сделки.

Чтобы возместить убытки от незаконной сделки, необходимо тщательно подготовиться к подаче заявления в суд.

Такая подготовка может включать в себя:

  1. Анализ последствий сделки и поиск законных оснований для признания её недействительной.
  2. Сбор необходимых доказательств.
  3. При необходимости получение консультации у профессиональных юристов.
  4. Составление искового заявления в суд.

Заявление в органы судебной власти должно быть составлено в соответствии со ст. 125 Арбитражного процессуального кодекса РФ.

Например, кто-то может быть свидетелем угроз, вымогательства в отношении продавца.

Доказательством обвинения в совершении мнимой сделки по продаже земельного надела с целью уклонения от уплаты задолженностей может служить справки от судебных приставов о наличии таких задолженностей (информация о судебных задолженностях физических лиц находится в открытом доступе), а также факты, подтверждающие дальнейшее пользование ответчиком якобы проданным наделом земли.

Исковое заявление должно включать в себя:

  • Наименование судебного органа;
  • ФИО истца и ответчика с указанием адреса проживания;
  • Сущность требований истца;
  • Цена иска (если присутствует);
  • Основания, исходя из которых было составлено данное заявление-иск;
  • Перечисление доказательств в пользу истца.

Существуют типовые бланки судебных заявлений, но важно принять во внимание, что составление исковых заявлений касательно договоров купли-продажи наделов земли требует большого опыта от составителя, поэтому хорошим решением может стать обращение за помощью к профессиональным юристам.

К исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие заключение оспариваемого договора, а также доказательства его незаконности.

Собираетесь купить участок под ИЖС и построить на нем дом своей мечты? Подробная инструкция описана здесь.

Приобретение земли у государства является более выгодной, чем покупка у собственника. Все подробности в нашей статье.

Случаи из судебной практики

Итак, сделки по покупке земельных наделов могут нести опасность обмана или мошенничества, что для участников такой сделки может обернуться материальными потерями.

Чтобы восполнить такие потери или предотвратить их, необходимо обратиться в суд, собрав необходимые доказательства для признания заключенного договора недействительным.

Источник:
http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/kuplya-prodazha/priznanie-nedejstvitelnym-dogovora-kupli-prodazhi-zemelnogo-uchastka.html

Условия и порядок отчуждения земельного участка

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

Отчуждение участка. Понятие и основания отчуждения

Отчуждение части земельного участка или отчуждение целого участка подразумевает перепоручение право собственности на землевладение юридическому или физическому лицу. Подобное отчуждение может быть произведено как в возмездной, так и в безвозмездной форме. Данное действие в обязательном порядке оформляется путем заключения гражданско-правового договора.

Порядок отчуждения земельного участка урегулирован земельным и гражданским законодательствами.

В ходе отчуждения, объект недвижимости может быть:

  • продан;
  • передан другому лицу по наследству;
  • передан в аренду;
  • подарен;
  • приватизирован.

Следовательно, отчуждение, вне зависимости от формы своего совершения, является действием, направленным на передачу права собственности.

В качестве основания для осуществления передачи участка другому лицу может выступать:

  • решение, вынесенное судом по результатам рассмотрения соответствующего дела;
  • вынесенный уполномоченным лицом административно-правовой акт;
  • любой договор, который должен быть прописан в законодательстве.

Виды и условия отчуждения участка земли

На законодательном уровне выделяется несколько видов отчуждения, среди которых:

  • Принудительное, которое проводится вне зависимости от воли землевладельца. Данная передача права собственности имеет место быть при вынесении решения судом о конфискации участка.
  • Добровольное, осуществляемое по собственному волеизъявлению землевладельца. Это самый часто встречающийся вариант отчуждения, который оформляется в виде сделки между сторонами.
  • Безвозмездное, как правило, осуществляется при помощи оформления завещания. Кроме того, данный способ отчуждения имущества в виде земельного участка имеет место быть при конфискации объекта.
  • Возмездное осуществляется при проведении сделки, купле-продаже участка, его изъятия в государственный фонд, а также при передаче объекта в качестве наследства, при условии обеспечения пожизненного содержания.

Отдельно рассматриваются обязательные условия отчуждения участка, к которым Земельный кодекс России относит следующие:

  • Перепоручение права собственности на землевладение и, соответственно, землепользование участком другому лицу. Подобное действие обязательно должно проводиться в рамках правоотношений, урегулированных гражданским законодательством.
  • Во всех правовых основах законодательства обязательно должна учитываться оборотоспособность земли.
  • Владелец участка должен самостоятельно осуществить отказ от всех прав на данный объект недвижимости.

Документы, необходимые для отчуждения участка

Чтобы провести процедуру отчуждения участка земли, собственник должен предоставить для регистрации определенный пакет документов. К ним относятся:

  • отчет о проведении независимой оценки отчуждаемого недвижимого имущества;
  • экспертиза земельного участка;
  • документ, предоставленный государственным органом и являющийся подтверждением наличия у землевладельца действующего права собственности на данный объект недвижимого имущества;
  • выписка из государственного реестра прав на недвижимое имущество, подтверждающая, что на данный участок земли не наложено никаких запретов, препятствующих его отчуждению;
  • идентификационный код каждого владельца данного объекта недвижимости;
  • если в качестве собственника выступает гражданин, состоящий в браке, он должен предоставить свидетельство о заключении брака;
  • если землевладелец ранее состоял в браке, к документам необходимо приложить свидетельство о расторжении брака или другой документ, являющийся подтверждением того, что на данный момент собственник не состоит в семейных отношениях;
  • собственник участка, состоящий в семейных отношениях, должен предоставить согласие своего супруга на совершение отчуждения.
  • если в качестве собственников отчуждаемого объекта выступают несовершеннолетние дети, обязательны к предоставлению их свидетельства о рождении;
  • при предоставлении документов представителем требуется нотариально составленная доверенность.

Только после того, как землевладелец будет иметь на руках весь вышеперечисленный пакет обязательных документов, он может приступить к отчуждению принадлежащей ему собственности в виде участка земли:

Порядок, по которому осуществляется отчуждение участка

Чтобы осуществить отчуждение участка, требуется совершить ряд действий, урегулированных законодательством.

В первую очередь, от собственника участка требуется получить в агентстве специальный государственный акт, который является подтверждением его права собственности на данный объект недвижимого имущества.

  • Если отчуждение участка производится путем проведения его продажи, собственник должен запросить проведение денежной оценки объекта.
  • Если отчуждение производится путем дарения, требуется проведение нормативной оценки участка. Данную процедуру уполномочено проводить управление, осуществляющее оценку ресурсов.
  • На следующем этапе необходимо обратиться в кадастровую палату для получения документов, в которых должны содержаться все проведенные на участок коммуникации, если они имеются.
  • Собственник имеет право провести экспертную оценку земли, но для отчуждения она не обязательна.
  • В государственной регистрационной службе требуется оформить выписку, подтверждающую тот факт, что на данный объект недвижимости не наложено никаких запретов.
  • Далее от собственника требуется предоставление справки, подтверждающей, что на участке не располагается никаких прочих объектов недвижимости, к примеру, всевозможных зданий и сооружений.

Для оформления отчуждения участка собственник в обязательном порядке должен иметь на руках пакет личных документов на участок и расположенные на нем зданий.

Договор, заключаемый на отчуждение участка

Под договором, который заключается на отчуждение участка земли, подразумевается заключение любого акта, урегулированного в гражданском законодательстве. Следовательно, в качестве подобного договора допускается использовать:

  • договор купли-продажи объекта недвижимости и всех расположенных на нем зданий;
  • договор дарения участка со всеми расположенными на нем зданиями;
  • завещание.

Любой из вышеперечисленных договоров может быть представлен в качестве договора отчуждения, если собственник действует по собственной воле. При принудительном отчуждении недвижимости, в качестве данного договора может выступать:

  • решение суда об отчуждении земельного участка со всеми располагающимися на нем зданиями;
  • Постановление Правительства РФ.

В соответствии с договором, отчуждение может быть осуществлено на возмездной или безвозмездной основе. Следовательно, пункт о стоимости участка обязательно должен быть прописан в данном документе.

Оформление договора должно осуществляться исходя их норм гражданского законодательства.

Существующие ограничения на отчуждение участка

На уровне земельного и гражданского законодательств предусмотрен определенный перечень земельных участков, ограниченных в обороте.

Читайте также  Медиация - Гражданский процесс (гражданское процессуальное право) России (Мохов А

Как правило, подобные объекты недвижимости относятся к собственности федеральных и региональных органов власти, однако существуют и некоторые исключения.

Ограничение в обороте, а следовательно, и в отчуждении земли, установлено для участков:

  • расположенных в границах особо охраняемых территорий;
  • входящих в состав земель, относящихся к лесному фонду;
  • в границах которых располагаются водные объекты, которые находятся в ведении федеральных или региональных органов;
  • на которых располагаются объекты, имеющие культурное значения и относящиеся к наследию коренных народов Российской Федерации, включенные в список объектов культурного наследия;
  • относящиеся к объектам, обеспечивающим охрану и безопасность территории государства и используемые для удовлетворения нужд оборонной промышленности;
  • предоставленные для удовлетворения нужд транспортных организаций, к которым относятся аэропорты, вокзалы, терминальные комплексы;
  • используемые для удовлетворения нужд связи;
  • занятых объектами, обеспечивающими использование космической инфраструктуры;
  • используемых для производства ядовитых веществ и наркотических средств.

Проводить отчуждение данных участков допускается только при получении соответствующего согласия от уполномоченного органа государственной власти.

Источник:
http://advokat-malov.ru/zemleustrojstvo/usloviya-i-poryadok-otchuzhdeniya-zemelnogo-uchastka.html

Покупка земли с ограничением прав у продавца по ст.56.,56.1

Покупаем землю. Заказала расширенную выписку из реестра. И меня смутил раздел 4.1, Сведения о частях земельного участка-где написано: Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Временные.

Дата истечения срока действия временного характера — 10.09.2020

1 1033 Ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации, Временные до 10.09.2020 г. Саму статью я просмотрела. Чем это чревато? И не страшно ли покупать такую землю. Спасибо.

Чревато тем, что до снятия ограничений, наложенных согласно ст.56 и 56.1 Земельного кодекса РФ Вы не сможете распоряжаться земельным участком. Имеет смысл уточнить, в чем конкретно заключаются ограничения перед заключением сделки с данным земельным участком.

В настоящее врем это не существенно. Не переживайте и смело покупайте земельный участок. Тем более я так понимаю за хорошую цену берете.

Спрашиваете: чем это чревато? В части 5 ст 56 ЗК РФ сказано: Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

То есть если вы купите эту землю, то ограничения в полном объеме сохранятся и в отношении вас до 10 сентября 2020 года По сути вы полтора года не сможете пользоваться своей землей

Если вас не устраивает такой вариант, то конечно следует отказаться от такой покупки

Статья 56 ЗК РФ. Ограничение прав на землю (действующая редакция)

1. Права на землю могут быть ограничены по основаниям, установленным настоящим Кодексом, федеральными законами.

2. Могут устанавливаться следующие ограничения прав на землю:

1) ограничения использования земельных участков в зонах с особыми условиями использования территорий;

2) особые условия охраны окружающей среды, в том числе животного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких животных;

3) утратил силу. — Федеральный закон от 03.08.2018 N 342-ФЗ;

4) иные ограничения использования земельных участков в случаях, установленных настоящим Кодексом, федеральными законами.

3. Ограничения прав на землю устанавливаются актами исполнительных органов государственной власти, актами органов местного самоуправления, решением суда, а ограничения, указанные в подпункте 1 пункта 2 настоящей статьи, в результате установления зон с особыми условиями использования территорий в соответствии с настоящим Кодексом.

4. Ограничения прав на землю устанавливаются бессрочно или на определенный срок.

5. Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу.

6. Ограничение прав на землю подлежит государственной регистрации в случаях и в порядке, которые установлены федеральными законами.

7. Ограничение прав на землю может быть обжаловано лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Статья 56.1 ЗК РФ. Ограничения прав на землю в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд (действующая редакция)

1. Предусмотренные подпунктами 2 и 3 пункта 1 статьи 40 настоящего Кодекса права собственников земельных участков, землепользователей, землевладельцев, арендаторов земельных участков на использование земельных участков могут быть ограничены в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд.

2. Ограничения права собственности и иных вещных прав на земельные участки в связи с резервированием земель для государственных или муниципальных нужд устанавливаются настоящим Кодексом, другими федеральными законами.

Источник:
http://www.9111.ru/questions/15275596/

Что такое отчуждение земельного участка

Отчуждение участка земли может быть оформлено в ходе заключения гражданско-правовых сделок. Земельным участком может владеть государство, муниципальное образование или юридическое лицо.

Собственник имеет право отчуждать земельные участки, но исключительно в соответствии с договорами купли-продажи. Кроме того, владелец земли может передавать ее в аренду и проводить ряд других действий.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Что значит отчуждение земли

Отчуждение земельное участка – это добровольная или принудительная передача прав собственности имущества владельца другому лицу. В некоторых случаях, право владения имуществом переходит от собственника к другому лицу без его желания.

Важно понимать, что отчуждение земли – это полноценная и окончательная передача собственности. То есть такие бумаги как договор об аренде или доверенность, не являются документами об отчуждении.

Основанием для данной процедуры могут стать:

  • Сделки;
  • Административные акты;
  • Решения судебных органов;
  • Порядок, установленный законом.

Отчуждение бывает добровольным и принудительным. В свою очередь, эти два вида подразделяются на возмездные и безвозмездные. Добровольным отчуждением является передача права собственности по желанию собственника в рамках заключения соответствующих договоров, таких как:

О необходимых документах для отчуждения земельного участка читайте тут.

Принудительное отчуждение — это передача прав собственности без изъявления воли собственника. В подавляющем большинстве случаев, такая процедура проводится при изъятии земельного участка у владельца в пользу региона/государства, либо же в случае конфискации согласно распоряжению суда.

Возмездное отчуждение представляет собой передачу имущества за определенную плату. К данному виду относятся договора купли-продажи (добровольное) или изъятие собственности в пользу государства посредством выкупа (принудительное).

Безвозмездное отчуждение не подразумевает какой-либо оплаты. Этот вид представляют документы вроде завещания или дарения (добровольное) или конфискации вследствие решения суда (принудительное).

Правила отчуждения земельного участка

Условия и порядок данной процедуры регламентирован ст. 52 Земельного кодекса Российской Федерации. Главной нормативной базой, на которой основывается данная процедура, является федеральный закон № 122 от 21.07.1997 г.

Ключевое условие отчуждения заключается в том, что передача прав на имущество может быть проведена исключительно либо в рамках гражданско-правовых сделок, либо вследствие судебных решений или административных актов.

Участок земли, являющийся объектом недвижимости, должен быть отчужден в соответствии с нормами, закрепленными в гражданском праве и касающимися регистрации сделок с недвижимостью.

Дополнительным условием отчуждения является учет лимитирования оборотоспособности земельного участка, установленного земельным законодательством.

Речь идет о земельном имуществе отдельной категории, которое может быть либо полностью выведено из гражданского оборота (природные заповедники, парки, кладбища и др.), либо ограничено в обороте (участки, находящиеся на территории лесного фонда, а также земля, выделенная для нужд связи).

Для проведения отчуждения земли, следует выполнить следующие шаги:

Шаг 1 – Составить и заключить договор об отчуждении.

Шаг 2 – Зарегистрировать договор в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии.

Без регистрации данный договор не может быть признан легитимным, а потому переход прав на собственность к другому лицу не будет осуществлен,.

Отдельная часть участка может быть лишь объектом обязательственных прав, но, ни в коем случае, не вещных.

Также она не может являться собственностью кого-либо другого, кроме как владельца всего участка. Чтобы провести отчуждение отдельной части участка, нужно, прежде всего, установить ее границы.

Данная процедура является достаточно объемной и требует проведения кадастровых работ с целью формирования нового участка в статусе отдельного объекта вещных прав.

Получив такой статус, часть участка может быть отдана в аренду, а также стать объектом ипотеки либо же ссуды. Владелец целого участка может заложить как отдельную часть земли, так и всю землю целиком. В кадастровом плане обязательно указание площади и размера части. Также ей должен быть присужден кадастровый номер.

Регистрируя договор аренды, к нему необходимо приложить план границ целого участка земли, а также точное указание той части, которая будет сдана в аренду. Часть участка может подпадать под сферу действия сервитута (являться землей, на которую распространяется ограниченное право пользования).

Подводя итог, стоит перечислить ключевые моменты в вопросе отчуждения земельных участков:

  • Отчуждение может быть произведено только в случае перехода прав собственности от одного владельца к другому;
  • Право собственности может быть передано только на основании гражданско-правовой сделки и возникает непосредственно после регистрации договора;
  • Часть земельного участка может быть отчуждена исключительно после регистрации документа, предоставляющего ему статус самостоятельного земельного объекта.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник:
http://o-nedvizhke.ru/zemlya/registraciya-zemlya/chto-takoe-otchuzhdenie-zemelnogo-uchastka.html