Организацией заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре предусмотрено одностороннее расторжение с уведомлением арендодателя за 30 дней

Организацией заключен договор аренды нежилого помещения, в договоре предусмотрено одностороннее расторжение с уведомлением арендодателя за 30 дней. Уведомление арендатором было направлено. Также был направлен акт приема-передачи помещения арендодателю. Далее арендодатель прислал претензию с требованием внести арендную плату на сегодняшнюю дату, так как считает, что договор не расторгнут. Арендатор обратился в суд с иском о признании договора аренды расторгнутым с даты по истечении 30 дней с момента получения арендодателем уведомления о расторжении договора. Однако суд оставил иск без движения, потребовав объяснить, каким образом права истца нарушены. Какие шансы у организации-арендатора по данному судебному делу?

По данному вопросу мы придерживаемся следующей позиции:
В рассматриваемой ситуации договор аренды считается прекращенным по истечении указанного в нем тридцатидневного срока с момента получения арендодателем уведомления. С прекращением договора обязанность арендатора по внесению арендной платы также прекращается. Само по себе отсутствие передаточного акта или наличие задолженности по арендной плате не препятствует прекращению договора аренды.

Обоснование позиции:
Договор может быть расторгнут по требованию одной из сторон в случаях существенного нарушения договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных законодательством или договором. Такое расторжение по общему правилу осуществляется в судебном порядке (п. 2 ст. 450, ст. 619, ст. 620 ГК РФ).
Если стороны не достигли соглашения о расторжении договора аренды, то в отсутствие существенных нарушений со стороны арендодателя единственно возможным способом досрочного прекращения договора по инициативе арендатора является отказ последнего от исполнения договора. В отношениях, связанных с осуществлением сторонами договора предпринимательской деятельности, такой отказ допускается в случаях, предусмотренных правовыми актами или договором (ст.ст. 310, 450.1 ГК РФ).
В силу п. 1 ст. 450.1 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, предоставленное договором право на односторонний отказ от договора (от исполнения договора) может быть осуществлено управомоченной стороной путем уведомления другой стороны об отказе от договора (исполнения договора). При этом договор прекращается с момента получения данного уведомления, если иное не предусмотрено правовыми актами или договором.
Как следует из вопроса, именно «иное» в приведенной ситуации и предусмотрено договором. Заключая его, стороны согласовали, что безмотивный внесудебный отказ арендатора от исполнения договора возможен при условии заблаговременного (за 30 дней) письменного уведомления об этом арендодателя.
Следовательно, при изложенных обстоятельствах момент прекращения договора при отказе арендатора от исполнения договора должен определяться содержанием соответствующего уведомления, направляемого арендатором, с учетом предусмотренного договором тридцатидневного срока. До истечения этого срока договор аренды продолжает действовать и должен исполняться сторонами. С прекращением договора аренды (то есть через тридцать дней после получения уведомления об отказе арендатора от исполнения договора) у арендатора прекратится обязанность по внесению арендной платы*(1), а у арендодателя возникнет обязанность принять помещение.
Отметим, что в соответствии со ст. 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки, а если указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения. Решение вопроса о наличии в рассматриваемой ситуации вышеуказанной просрочки в случае возникновения спора зависит от конкретных обстоятельств. Мы не можем исключить, что с учетом таких обстоятельств суд примет решение о наличии оснований для внесения арендной платы за период до фактической передачи помещения арендодателю. Смотрите в связи с этим, например, ответ на Вопрос: Между юридическими лицами заключен договор аренды нежилого помещения на срок 11 месяцев. До истечения срока аренды арендатор съехал без передачи помещения арендодателю по акту приема-передачи и без возврата ключей и пропусков. После этого арендатор направил арендодателю уведомление об одностороннем отказе от договора. Арендодатель в ответ направил письмо, что согласен на расторжение договора досрочно, но с соблюдением данного двухмесячного срока и начислением арендной платы до его истечения. В настоящее время арендатор не выходит на связь, двухмесячный срок истек. Считается ли договор расторгнутым? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, январь 2017 г.).
Вместе с тем если на день прекращения договора арендатор освободил помещение и предпринял необходимые меры для возврата его по передаточному документу арендодателю (п. 2 ст. 655 ГК РФ), то уклонение последнего от такой приемки не свидетельствует о допущенной арендатором просрочке в возврате помещения и, следовательно, о наличии оснований для взыскания с арендатора арендной платы за соответствующий период. Как разъяснил Президиум ВАС РФ в п. 37 Информационного письма от 11.01.2002 N 66, арендодатель не вправе требовать с арендатора арендной платы за период просрочки возврата имущества в связи с прекращением договора в случае, если арендодатель сам уклонялся от приемки арендованного имущества*(2).
Таким образом, сами по себе описанные в вопросе обстоятельства не свидетельствуют о каком-либо нарушении прав арендатора, а значит, не требуют принятия арендатором каких-либо мер для защиты нарушенного права. Арендодатель, полагающий, что арендатор не уплатил ему всех причитающихся сумм арендной платы, вправе обратиться с соответствующим требованием в суд.
Здесь же отметим, что законодательством (смотрите, в частности, ст. 12 ГК РФ) не предусмотрен такой способ защиты гражданских прав, как обращение в суд с требованием о признании договора расторгнутым. На практике подобные требования заявляются арендаторами в качестве встречных при рассмотрении дел о взыскании арендной платы (смотрите, например, постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 января 2017 г. N Ф07-10744/16 по делу N А56-31230/2015). В случае же обращения арендатора с требованием о признании договора расторгнутым, как показывает практика, вероятен отказ суда в иске на том основании, что, заявляя соответствующее требование, истец не доказал факта нарушения его прав (смотрите, например, Постановление Восемнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30 мая 2019 г. N 18АП-6220/19, Постановление Четвертого арбитражного апелляционного суда от 13 января 2017 г. N 04АП-6720/16). Не исключен и иной подход (смотрите, например, Постановление Арбитражного суда Центрального округа от 9 октября 2018 г. N Ф10-4149/18 по делу N А54-3401/2017). То же самое относится и к требованию о понуждении арендодателя подписать передаточный акт (смотрите Постановление Арбитражного суда Московского округа от 20 июня 2016 г. N Ф05-7558/16 по делу N А41-82308/2015). Однако в рамках этой консультации оценить перспективу разрешения судом указанного в вопросе требования не представляется возможным.

Ответ подготовил:
Эксперт службы Правового консалтинга ГАРАНТ
Александров Алексей

Ответ прошел контроль качества

2 августа 2019 г.

Материал подготовлен на основе индивидуальной письменной консультации, оказанной в рамках услуги Правовой консалтинг.

————————————————————————-
*(1) Принять помещение арендодатель обязан независимо от наличия у арендатора задолженности перед ним по арендной плате. Неисполнение этой обязанности будет означать просрочку кредитора (ст. 406 ГК РФ). При этом, поскольку до прекращения договора аренды предусмотренные этим договором обязательства сохраняются и в силу ст. 309 ГК РФ должны исполняться надлежащим образом, само по себе прекращение пользования объектом аренды не освобождает арендатора от обязанности уплачивать предусмотренную договором арендную плату и не порождает у арендодателя обязанность принять помещение (смотрите п. 13 Информационного письма Президиума ВАС РФ N 66 от 11.01.2002, а также, например, постановление Семнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.02.2015 N 17АП-659/15; постановление Пятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2015 N 15АП-21022/14).
*(2) Смотрите также, например, ответ на Вопрос: Договор аренды нежилого помещения заключен на определенный срок, оснований для расторжения договора в связи с существенным изменением обстоятельств (ст. 451 ГК РФ) нет. Возможно ли досрочно расторгнуть договор аренды помещения по инициативе арендатора? В случае досрочного расторжения договора аренды что делать арендатору, если арендодатель отказывается от приема помещения от арендатора? Продолжает ли начисляться арендная плата после такого отказа арендодателя? (ответ службы Правового консалтинга ГАРАНТ, апрель 2010 г.).

Источник:
http://www.garant.ru/consult/civil_law/1288760/

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

В большинстве случаев, принято, что арендодатель занимает более выигрышную сторону, чем арендатор по договору аренды.

Например, арендодатель имеет право на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ).

Данная норма является диспозитивной, т.е. норма, которая представляет возможность сторонам самостоятельно решать, как вести себя в некоторых ситуациях, таким образом, в договор может быть включен пункт о праве изменять арендную плату в одностороннем порядке. В таком случае, нужно четко оговорить порядок оформления такого изменения по договору.

В договоре нужно отразить тот факт, что «арендодатель» должен в письменной форме уведомить арендатора об изменении арендной платы. Пункт договора об арендной плате считается измененным с момента получения арендатором уведомления.

И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т. е. не по соглашению сторон, считается неустановленным, и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452 ГК РФ).

В этом случае, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора.

Если договор зарегистрирован, и в нем прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно.

Применяется общее правило о том, что соглашение об изменении договора заключается в той же форме, что и сам договор (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Данное соглашение также подлежит государственной регистрации (п. 3 ст. 433 ГК РФ).

В случае обращения арендодателя в органы Росреестра по вопросу регистрации уведомления о повышении арендной платы, государственный регистратор вряд ли зарегистрирует этот документ, и в дальнейшем придется обращаться в суд. И до окончания судебного разбирательства будет невозможно изменить размер арендной платы.

Когда договор не подлежит государственной регистрации, необходимо прописать процедуру уведомительного порядка изменения арендной платы арендодателем в самом договоре.

При заключении договора на срок менее одного года, необходимо установить условие об индексации твердой суммы арендной платы, в случае уведомления арендодателя при изменении стоимости коммунальных услуг, роста инфляции и иного конкретного показателя.

Данное действие правомерно, поскольку речь идет не об изменении арендной платы, а о расчете размера на основании механизма, установленного в договоре (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.02 № 66).

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

Читайте также  Протокол разногласий к договору

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Образец уведомления о повышении арендной платы

Образец уведомления здесь.

(наименование или Ф.И.О. арендатора)

адрес: г.Новороссийск, ул. 2й Стрелковой дивизии, д 32

от Смирнова Олега Юрьевича

(наименование или Ф.И.О. арендодателя)

адрес: г.Новороссийск, ул. Ленина, д 45

телефон: 457-25-69, факс: 293-78-24,

адрес электронной почты: Smirnoff@mail.ru

УВЕДОМЛЕНИЕ

об увеличении арендной платы

«12»апреля 2016 г. между Смирновым Олегом Юрьевичем и Жилкомсервис 2 был заключен Договор аренды 2-х комнатная квартира от «12»апреля 2016 г. N 42. В соответствии с п. 3.8 Договора аренды от «12»апреля 2016 г. N 42 размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. 3.8 Договора аренды от «12»апреля 2016 г. N 42, Смирнова Олега Юрьевича об увеличении с «10»сентября 2016 г. арендной платы за 2-х комнатную квартиру на 500 (пятьсот) рублей.

Таким образом, арендная плата будет составлять 22 500(двадцать две тысячи пятьсот рублей).

«12»апреля 2016 г.

Уведомление о прекращении договора аренды.

Как составить акт приема-передачи к договору аренды квартиры, читайте тут.

Уведомление о повышении арендной платы: бланк

Бланк уведомления здесь.

(наименование или Ф.И.О. арендатора)

(наименование или Ф.И.О. арендодателя)

телефон: _______________, факс: ___________,

адрес электронной почты: ___________________

УВЕДОМЛЕНИЕ

об увеличении арендной платы

«___»________ ____ г. между _________________________________________ и (наименование или Ф.И.О. арендодателя)___________________________________ был заключен Договор аренды (наименование или Ф.И.О. арендатора)__________________________________ от «___»________ ____ г. N ___. (указать объект аренды)В соответствии с п. ___ Договора аренды от «___»_________ ____ г. N ___ размер арендной платы может изменяться в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

На основании вышеизложенного и руководствуясь п. ___ Договора аренды от «___»________ ____ г. N ___, ___________________________________ уведомляет (наименование или Ф.И.О. арендодателя) об увеличении с «___»________ ____ г. арендной платы за ____________________________ на ________ (__________) рублей. (указать объект аренды). Таким образом, арендная плата будет составлять ___________ (__________) рублей в месяц (год).

«___»________ ____ г.

Уведомление о повышении арендной платы за землю

Бланк уведомления здесь.

УВЕДОМЛЕНИЕ

Сообщаем Вам, что с «__».__.20__ года Распоряжением Министерства экологии и природопользования ____________ области от «__».__.20__ года №_______ в________ раза увеличена кадастровая стоимость земельных участков _______________________, расположенных по адресу. ____________________________________.

Соответственно, соразмерно увеличился земельный налог, в связи с чем, рыночные цены на оказываемые услуги по аренде изменились.

Настоящим письмом уведомляем Вас об увеличении с ____. ____. 201_ года арендная плата по заключенному между нашим сторонами договору аренды №_________________ от ____________________ на __________ % (__________ процентов).

Напоминаем Вам, что согласно условиям заключенного между нашими сторонами договора аренды, арендатор не со­гласившийся на изменение арендной платы вправе отказаться от Договора.

Направляем в Ваш адрес дополнительные соглашения к заключенным договорам аренды об увеличении арендной платы.

Сроком акцепта, т.е. согласования и возврата согласованного экземпляра договорных документов содержащих подпись уполномоченного лица и печать Вашей организации, просим считать «_____» _______________ 201_ года.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер ( звонок бесплатный для всех регионов России )!

Источник:
http://o-nedvizhke.ru/dokumenty/uvedomleniya/uvedomlenie-ob-uvelichenii-arendnoj-platy-obrazec.html

Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Нужно ли заключать дополнительное соглашение после уведомления?

Заключен долгосрочный договор аренды нежилых помещений. В пункте договора предусмотрено что:

Арендодатель вправе в одностороннем порядке увеличить размер арендной платы не чаще одного раза в год. Об изменении арендной платы Арендодатель обязан известить Арендатора в письменной форме не менее чем за 30 дней до предстоящего изменения.

Арендатор был уведомлен.

Так же в договоре есть такой пункт:

Изменение условий настоящего договора, внесение дополнений в договор осуществляется с согласия сторон, если иной порядок изменения и дополнения не предусмотрен настоящим договором или законодательством.

1) Нужно ли заключать дополнительное соглашение на изменение арендной ставки после уведомления Арендатора? Или в данном случае уведомление Арендатора и есть тот самый «иной порядок изменения и дополнения договора» ?

2) Почему не нужно заключать дополнительное соглашение и достаточно только уведомления?

3) Какой судебной практикой подтверждается? ( желательно практика Республики Башкортостан и вышестоящих инстанций ).

1) Такое дополнительное соглашению заключать не нужно, так как пункт об изменении арендной платы в уведомительном порядке предусмотрен вашим договором.

2) Ваши права защищает свобода договорных отношений. Этот пункт не противоречит 614 статье ГК РФ:

ст. 614 ч. 3. Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год. Законом могут быть предусмотрены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества.

Постановление Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 2015/10 по делу N А40-26457/09-54-204
Положение договора аренды, в соответствии с которым при изменении порядка взимания или размеров арендной платы в городе арендодатель производит перерасчет платы за пользование арендованным имуществом и направляет его арендатору, а изменение суммы арендной платы считается внесенным с момента получения перерасчета арендатором, не противоречит п. 1 ст. 452 ГК РФ. Исполнение арендодателем условий такого договора представляет собой исполнение согласованного сторонами условия. В связи с этим не требуется заключения дополнительного соглашения и его регистрация в порядке, установленном п. 3 ст. 433 и п. 2 ст. 651 ГК РФ.

Постановление Президиума ВАС РФ от 26.01.2010 N 11487/09 по делу N А59-3535/07-С9(С-5)
Если по условиям договора размер арендной платы может пересматриваться арендодателем в одностороннем порядке при утверждении новой базовой арендной ставки и (или) методики расчета арендной платы, а также при изменении индекса инфляции, и такие дополнения и изменения не оформляются дополнительными соглашениями и арендодатель уведомляет арендатора о новом размере арендной платы, то необходимость заключать дополнительное соглашение об установлении нового размера арендной платы и регистрировать его отсутствует.

Источник:
http://pravoved.ru/question/1503167/

Договор аренды уведомления об изменениии арендной платы не направлялось

Учитывая, что в договоре стороны могут недостаточно четко определить порядок изменения арендной платы, следует системно толковать положения договора об арендной плате и согласованные сторонами условия об его изменении. Так, в договоре может быть установлено, что все изменения в него допускаются «по согласию», «по согласованию» сторон или путем заключения ими дополнительного соглашения. В данном случае расчет, уведомление или иной документ, содержащий измененный размер арендной платы, автоматически не изменит размера арендной платы, даже если он «является неотъемлемой частью договора» или «является обязательным для арендатора» с определенного договором момента. Изменение размера арендной платы в этом случае должно произойти путем взаимного согласования воль сторон договора.

Порядок и момент изменения размера арендной платы по воле одной из сторон

Уведомление об увеличении арендной платы: образец

Уведомление о повышении арендной платы

Нужно заметить, что в соответствии с действующим законодательством понудить сторону изменить договор можно только при определенных условиях. Другими словами, если сторона не хочет подписать дополнительное соглашение об изменении размера арендной платы, обратиться в суд с иском возможно только в указанных в ГК случаях: «Статья 450.

Основания изменения и расторжения договора 1. Изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. 2. По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Уведомление об изменении договора

В силу принципа свободы договора (ст. 421 ГК РФ) стороны вправе предусмотреть, когда начинает действовать условие о новом размере арендной платы. В частности, они могут установить, что это происходит через некоторое время после получения стороной соответствующего уведомления.

Примеры формулировки условия: “Размер арендной платы может быть изменен арендодателем в одностороннем порядке. Ставка арендной платы устанавливается на основании акта оценки рыночной величины арендной платы за аналогичное имущество (указываются Ф.И.О.

Арендодателю: изменение арендной платы и расторжение договора аренды.

Гражданский кодекс РФ прямо и безусловно устанавливает, что изменение размера арендной платы возможно не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Даже если в договоре будет прописано иное, то такое условие будет ничтожным (определение ВАС РФ от 21.02.11 № ВАС-9525/10). Если возник долг по арендной платеПри возникновении долга по арендной плате цивилизованный способ решения вопроса заключается в том, чтобы обратиться в суд с иском о выселении и взыскании задолженности. На практике же, чтобы стимулировать должника к уплате долга, применяются иные способы, а именно перекрывается доступ в арендуемое помещение и удерживается оставшееся в нём имущество арендатора.
Скажем сразу, что если в договоре аренды нет соответствующего условия, то такие действия арендодателя будут считаться незаконными.

7.2. изменение размера арендной платы в одностороннем внесудебном порядке

Однако для этого необходимо чётко прописать, как оформляется такое изменение. Наиболее целесообразно оговорить, что «арендодатель в письменной форме уведомляет арендатора об изменении арендной платы.

Условие договора об арендной плате считается изменённым с момента получения уведомления». И если порядок одностороннего изменения арендной платы в договоре не предусмотрено, то иной порядок изменения договора, т.

е. не по соглашению сторон, считается неустановленным и все изменения возможны только по соглашению сторон (п. 1 ст. 450, п. 1 ст. 452

ГК РФ). Таким образом, простое уведомление арендодателя о повышении арендной платы не имеет обязательной силы для арендатора. Если договор зарегистрирован и в нём прописана процедура изменения арендной платы по уведомлению, то этого недостаточно.

Уведомление об изменении условий договора аренды

Гражданского кодекса РФ уведомляю Вас об изменении арендной платы с 01 октября 2017 г. Арендная плата с 01.10.2017 г. устанавливается в размере 15 000 руб.

Порядок и сроки внесения платежей остаются прежними. 01 сентября 2017 г. Дудник Р.А. Основание направить уведомление об изменении договора Право в одностороннем порядке изменить условия договора должно быть основано на нормах права (законодательства РФ) или прямо закрепляться в тексте договора (при условии, что он не признан недействительным).

Читайте также  Задолженность по ипотеке

Что касается норм закона, то и Гражданский, и Земельный, и Градостроительный и т.п. кодексы содержат такие основания. Но чаще всего такое право предоставляется органам государственной власти, местного самоуправления, бюджетным учреждениям и организациям.

Одностороннее изменение размера арендной платы регистрировать не нужно

Это только так кажется, что в договорах аренды всё просто и понятно. Эти договоры лишь на первый взгляд изученные и освоенные, как Европа.

Стоит включить в них некорректную формулировку — и начинаются настоящие африканские джунгли. Увеличение арендной платы по уведомлению…Традиционно считается, что арендодатель по умолчанию находится в более выигрышном положении, чем арендатор.

Возьмём, к примеру, право арендодателя на увеличение арендной платы. ГК РФ прямо устанавливает, что размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (п.
3 ст. 614 ГК РФ). Поскольку это диспозитивная норма, т. е. норма, позволяющая сторонам самим решать, как вести себя в той или иной ситуации, то в договор может быть включена норма о том, что арендодатель вправе изменять арендную плату в одностороннем порядке.

Однако, если стороне, в частности арендодателю, законом или договором предоставлено право изменять размер арендной платы в одностороннем порядке, этим правом она может воспользоваться не более чем один раз в год. Соответствующие разъяснения даны в п. 21 Постановления Пленума ВАС РФ от 17.11.2011 N 73.

– Судебную практику, подтверждающую, что в одностороннем порядке арендная плата может изменяться арендодателем не чаще одного раза в год, см. в Путеводителе по судебной практике. Из разъяснений Пленума ВАС РФ не следует, что в договор можно включить условие, по которому размер платы в одностороннем порядке изменяется более одного раза в год. Однако стороны вправе предусмотреть положение о менее частом внесении изменений. ——————————– Пример формулировки условия: “Арендодатель вправе в одностороннем порядке изменить размер арендной платы, но не чаще одного раза в два года”.

Источник:
http://plusbuh.ru/dogovor-arendy-uvedomleniya-ob-izmeneniii-arendnoj-platy-ne-napravlyalos/

Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 21.10.2009 по делу N А41-16314/09 Заявление о расторжении договора аренды федерального имущества и выселении из имущественного комплекса удовлетворено правомерно, поскольку в связи с изменением рыночной ставки арендной платы заявитель направил ответчику дополнительное соглашение к указанному договору аренды, а неподписание арендатором в установленный срок указанного соглашения об изменении арендной платы является основанием для расторжения договора аренды.

ДЕСЯТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

от 21 октября 2009 г. по делу N А41-16314/09

Резолютивная часть постановления объявлена 14 октября 2009 года

Постановление изготовлено в полном объеме 21 октября 2009 года

Десятый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Юдиной Н.С.,

судей Боровиковой С.В., Минкиной Г.Т.,

при ведении протокола судебного заседания: Тимошенко Ю.Н.

при участии в заседании:

от истца — Таранец Е.П. — по доверенности N ил/08-9793 от 11.09.09 г.,

от ответчика — Ведешкина С.Н. — по доверенности от 29.06.09 г., Шолудько А.В. — по доверенности от 02.04.09 г.,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу Общества с ограниченной ответственностью “Альгида“ на решение Арбитражного суда Московской области от 20 июля 2009 года по делу

N А41-16314/09, принятое судьей Колкановым И.П. по иску Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области к Обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ о расторжении договора аренды и выселении,

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом по Московской области (далее ФАУГИ по МО) обратилось в Арбитражный суд Московской области с иском к Обществу с ограниченной ответственностью “Альгида“ (далее ООО “Альгида“) о расторжении договора аренды федерального имущества от 14.03.06 г. N 21-026-06-У и выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“, расположенного по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Дарьино, пансионат “Химик“ (л.д. 2 — 7 т. 1).

Определением суда от 22.06.09 г. ТУ ФАУГИ по МО заменен на ТУ Росимущества в Московской области (л.д. 81 т. 1).

Решением Арбитражного суда Московской области по делу N А41-16314/09 от 20.07.09 г. исковые требования удовлетворены (л.д. 87 — 88 т. 1).

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО “Альгида“ обратилось в Десятый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, полагая, что судом первой инстанции нарушены нормы процессуального и материального права, неполно выяснены обстоятельства, имеющие значение для дела (л.д. 94 — 98 т. 1).

Законность и обоснованность принятого судом первой инстанции решения проверены арбитражным апелляционным судом в порядке ст. ст. 266, 268 АПК РФ.

В судебном заседании арбитражного апелляционного суда представитель ответчика поддержал в полном объеме доводы, изложенные в апелляционной жалобе, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении исковых требований отказать.

Представитель истца возражал против доводов заявителя апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Выслушав объяснения представителей сторон, исследовав и оценив

в совокупности все имеющиеся в материалах дела письменные доказательства, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции.

Как видно из материалов дела, 14.03.06 г. между сторонами заключен договор N 21-026-06-У аренды федерального недвижимого имущества, находящегося на территории Московской области, согласно условиям которого арендодатель (истец) передает, а арендатор (ответчик) принимает во временное владение и пользование имущественный комплекс пансионата “Химик“ площадью 9.392,9 кв. м, включающий в себя здания, строения и сооружения, указанные в приложении N 1 к настоящему договору, расположенный по адресу: Московская область, Одинцовский район, дер. Новодарьино, пансионат “Химик“ для использования под хозяйственную деятельность (л.д. 13 — 17 т. 1).

В соответствии с п. 2.1 договора срок действия настоящего договора аренды устанавливается по 01.03.2021 г. (п. 2.1 договора).

Согласно расчету (Приложение N 2) сумма ежемесячной арендной платы без учета налога на добавленную стоимость за Комплекс эквивалентна 25.948,37 у.е. (п. 4.1 договора).

На основании пункта 4.2 названного договора арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды. Вместе с дополнительным соглашением арендатор представляет арендодателю акт сверки платежных поручений с копиями платежных поручений за текущий год аренды.

Согласно п. 3.2.3 договора в месячный срок после письменного уведомления арендодателя об изменении рыночной стоимости арендной ставки арендатор обязуется подписать дополнительное соглашение об изменении настоящего договора в части размера арендной платы. В случае несогласия с перерасчетом арендной платы представить арендодателю документы, необходимые для оформления соглашения о расторжении настоящего договора.

Пунктом 6.4 названного договора

стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных п. п. 3.2.1, 3.2.2, 3.2.3, 3.2.4, 3.2.5, 3.2.6, 3.2.7, 3.2.8, 3.2.9, 3.2.10 и 3.2.12.

Имущество передано арендатору по акту приема-передачи (приложение N 3 к договору аренды).

Государственная регистрация договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. произведена УФРС по МО 06.06.06 г.

08.08.08 г. истцом в адрес ответчика направлено письмо N ОВ/01-7941, которым доведено до сведения, что согласно Отчету N 132-02-07-08-НиС независимого оценщика рыночная ставка арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата “Химик“ по состоянию на 08.07.08 г. составляет 3.324 руб. за 1 кв. м без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС (л.д. 18, 19 т. 1).

В данном письме также указано на то, что в соответствии с п. 3.2.3 договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. арендатору надлежит в месячный срок оформить дополнительное соглашение к договору об изменении размера арендной платы, а в случае невыполнения данного условия в соответствии с п. 6.4 договора аренды будет инициирована процедура по его досрочному расторжению. Арендодатель также проинформировал о том, что с Отчетом независимого оценщика ООО “Альгида“ может ознакомиться в ТУ Росимущества по МО (г. Москва, ул. Коминтерна, 38, ком. N 114).

22.08.08 г. арендатору направлено дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы и расчетом с просьбой подписать его в десятидневный срок и обеспечить государственную регистрацию (письмо N ОВ/01-8471 — л.д. 20 — 23 т. 1).

05.09.08 г. ООО “Альгида“ направило в адрес арендодателя письмо, в котором выразило свое несогласие с увеличением арендной платы по спорному договору, считая отчет

N 132-02-07-08-НиС необъективным. При этом общество направило Отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.08 г., подготовленный ООО “Центр оценки Профит“, и просило арендодателя при расчете новой стоимости арендной платы принять за основу данный отчет, установить арендную плату в размере 747.637 руб. в месяц, уведомить о принятии окончательного решения по взаимодействию ТУ ФАУФИ с ООО “Альгида“ (либо продолжить сотрудничество в рамках договора, либо прекратить договорные отношения в рамках искового производства) и в месячный срок направить мотивированный ответ по установлению нового размера стоимости арендной платы (л.д. 27 — 29 т. 1).

12.09.08 г. письмом за N ОВ/01-9450 арендодатель направил ООО “Альгида“ для подписания соглашение о досрочном расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г., при этом указав, что неподписание арендатором в установленный срок дополнительного соглашения об изменении арендной платы, влечет последствия, предусмотренные п. 6.4 договора аренды (л.д. 24 — 25, 26 т. 1).

Соглашение о расторжении договора аренды N 21-026-06-У от 14.03.06 г. арендатором не подписано.

Полагая, что ответчик необоснованно уклоняется от подписания дополнительного соглашения об изменении арендной платы к вышеназванному договору и данное обстоятельство является основанием для его досрочного расторжения в порядке п. 6.4 договора аренды от 14.03.06 г., истец в соответствии со ст. ст. 11, 12, 450, 615, 619, 622 ГК РФ обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Арбитражный апелляционный суд согласен с выводом суда первой инстанции об удовлетворении исковых требований по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 424 Гражданского кодекса Российской Федерации исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон. В предусмотренных законом случаях применяются цены (тарифы, расценки, ставки и т.п.), устанавливаемые или регулируемые уполномоченными

на то государственными органами. Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

По условиям договора аренды от 14.03.06 г. арендная плата подлежит ежегодному пересмотру на основе результата оценки рыночной стоимости арендной платы одного квадратного метра арендованной площади, проведенной в течение месяца, предшествующего окончанию текущего года аренды, путем оформления дополнительного соглашения к договору аренды (п. 4.2 договора).

Таким образом, изменение размера арендной платы путем заключения дополнительного соглашения представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора аренды.

Читайте также  Апелляционная жалоба потерпевшего на мягкость приговора (образец)

Условия спорного договора свидетельствуют о том, что его изменение должно производиться в той же форме, что и договор — в виде двусторонне согласованного и подписанного дополнительного соглашения.

Данное условие договора аренды отражает волю заключивших его сторон и корреспондирует принципу свободы договора (пункт 1 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Таким образом, стороны добровольно приняли на себя обязательство по пересмотру размера арендной платы ежегодно.

Поскольку арендная плата с момента заключения договора не изменялась (более 2-х лет), истец, используя право, предоставленное указанными выше пунктами договора аренды, письмом от 08.08.08 г. уведомил ответчика об изменении ставки арендной платы за пользование федеральным имуществом пансионата “Химик“, которая согласно Отчету N 132-02-07-08-НиС независимого оценщика по состоянию на 08.07.08 г. составляет 3.324 руб. за 1 кв. м без учета эксплуатационных, коммунальных расходов и НДС, а 22.08.08 г. направил дополнительное соглашение N 1 к договору аренды об изменении размера арендной платы с просьбой подписать его в десятидневный срок.

Приведенная выше переписка подтверждает, что между сторонами возник спор по новому размеру арендной платы.

Факт несогласия ответчика с предложенным истцом изменением размера арендной

платы, обоснованным отчетом независимого оценщика N 132-02-07-08-НиС, подтвержден материалами дела и сторонами не оспаривается.

Ответчиком представлен отчет N ПЭ-303/08 от 29.08.08 г., подготовленный ООО “Центр оценки Профит“ (л.д. 1 — 154 т. 2), однако ссылка на данный отчет является несостоятельной, поскольку он не содержит окончательных выводов относительно средней рыночной стоимости арендной ставки в месяц за 1 кв. м и не опровергает довод истца, что эта стоимость составляет 3.324 руб.

Арбитражным апелляционным судом установлено и не оспаривается заявителем апелляционной жалобы, что ООО “Альгида“ пользуется занимаемым помещением и оплату арендной платы производит в прежнем размере арендной платы, установленной пунктом 4.1 названного договора.

Частью 1 статьи 619 ГК РФ предусмотрен ряд оснований досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя. Все эти основания касаются тех или иных нарушений договора со стороны арендатора.

Согласно части 2 вышеназванной статьи договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требования арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 ГК РФ.

В соответствии со ст. 450 ГК РФ изменение или расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 6.4 названного договора стороны предусмотрели, что настоящий договор подлежит досрочному расторжению по требованию арендодателя при невыполнении арендатором обязательств, предусмотренных, в том числе, п. 3.2.3 договора.

Согласно пункту 25 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.02 г. N 66 “Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“, основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, установленные в договоре в соответствии с частью 2 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, могут и не быть связанными

с какими-либо нарушениями со стороны арендатора.

Требования части 3 статьи 619 и пункта 2 статьи 452 ГК РФ, устанавливающие обязанность арендодателя до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, а также предложение расторгнуть договор, истцом соблюдены.

Учитывая изложенное выше, требования истца о досрочном расторжении договора аренды являются правомерными.

Согласно п. 2 ст. 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (п. 1 ст. 622 ГК РФ).

В силу указанной выше нормы материального права требования ТУ ФАУФИ в МО о выселении ООО “Альгида“ из имущественного комплекса пансионата “Химик“ являются обоснованными и подлежат удовлетворению.

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что судом первой инстанции не дана правовая оценка законности проведения независимой оценки арендной платы и представленному истцом в качестве доказательств отчету N 132-02-07-08-НиС и заключению по нему, является несостоятельным, поскольку установление законности проведения независимой оценки размера арендной платы, как и установление размера арендной платы не является предметом заявленного иска.

В случае несогласия с размером арендной платы ответчик вправе был обратиться в суд за разрешением разногласий по договору аренды в порядке, предусмотренном статьями 450 — 452 ГК РФ.

Ссылка заявителя апелляционной жалобы на судебный акт по делу А41-15493/08 несостоятельна, поскольку в данном случае судом дана оценка п. 6.4 спорного договора как соглашению о возможности досрочного расторжения договора при наступлении указанных в п. п. 4.2, 3.2.3 договора условий.

При таких обстоятельствах апелляционная

жалоба заявителя не подлежит удовлетворению. Доводы, указанные в ней, являются несостоятельными.

Учитывая изложенное выше и руководствуясь статьями 266, 268, пунктом 1 статьи 269, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решение Арбитражного суда Московской области по делу N А41-16314/09 от 20 июля 2009 г. оставить без изменения, апелляционную жалобу — без удовлетворения.

Источник:
http://resheniya-sudov.ru/2009/256976/

Изменение арендной платы исходя из уровня инфляции

Заключая договор аренды, обе стороны традиционно уделяют большое внимание определению размера оплаты и порядку ее внесения. При этом не всегда подробно прописывается пункт об индексации исходя из уровня инфляции.

Подробно о том, что такое инфляция простыми словами и о ее темпах было написано ранее. Теперь разберемся, как будет лучше для арендатора и для арендодателя прописать механизм индексации в договоре аренды.

Ставка арендной платы

Практика показывает, что интересы обеих сторон прямо противоположны:

  1. Арендодателю выгодно повышать плату регулярно, исходя из ситуации, сложившейся в экономике.
  2. Для арендатора предпочтительней закрепить суммы платежей на длительный срок, либо иметь четкое представление о рамках, в которых возможно повышение расходов на аренду помещения в будущем.

Следовательно, возможны следующие варианты:

  1. Неизменность ставки арендной платы и ее корректировка исключительно по дополнительному соглашению обеих сторон;
  2. Изменение арендной платы арендодателем в одностороннем порядке путем уведомления арендатора.

Первый вариант не выгоден для арендодателя, но и несет для арендатора риск того, что арендуемые площади могут быть переданы другому арендатору по истечению срока аренды.

Второй вариант более гибкий и может учесть интересы обеих сторон договора. Поэтому рассмотрим именно его.

Как производится индексация?

В договоре может быть прописан порядок вычислений с помощью формул, коэффициентов, тарифов или других данных, которые будут согласованы обеими сторонами.

Кстати, нормативными документами Российской Федерации в некоторых случаях предусмотрен обязательный порядок индексации. Например, при аренде земель, находящихся в собственности государства или муниципальных органов власти.

Так, согласно Постановлению Правительства России от 16.07.2009 № 582 при заключении договора аренды земельного участка арендная плата ежегодно, но не ранее чем через год после заключения договора аренды, изменяется в одностороннем порядке арендодателем на размер уровня инфляции.

А если в аренду сдается имущество коммерческой организации? Тогда в договоре аренды может быть указана формула расчета арендной платы.

При составлении формулы могут использоваться любые показатели, соответствующие специфике отношений сторон, например:

  • определенные сторонами твердые величины (в рублях, штуках, килограммах);
  • ставки и коэффициенты, устанавливаемые органами власти (могут быть определены в договоре в виде ссылки на соответствующий нормативный акт);
  • показатели инфляции (общие, отраслевые, региональные);
  • несколько твердых величин, каждая из которых применяется при наступлении определенных в договоре обстоятельств.

Вот пример условия договора об индексации:

«Арендная плата определяется путем умножения базовой части, которая составляет _______ (указывается сумма цифрами и прописью) рублей, на индекс потребительских цен, установленный в соответствии с Постановлением Госкомстата Российской Федерации от 25.03.2002 № 23, действующий на момент оплаты».

В формулу расчета арендной платы могут быть включены показатели, значение которых периодически изменяется. Это может быть курс валюты, уровень инфляции, ставка рефинансирования Банка России.

Если стороны согласовали размер платы подобным образом, он может изменяться неоднократно в течение срока действия договора. В некоторых случаях размер арендной платы может оказываться различным по каждому сроку ее внесения.

При таком согласовании фактическое изменение размера арендной платы означает исполнение сторонами условия о порядке его расчета, а не изменение условия договора. Поэтому правило статьи 614 о запрете на изменение размера платы чаще одного раза в год в данном случае применению не подлежит.

Напомним, что упомянутая выше статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации гласит:

Если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год.

Изменение размера платежа НЕ может быть признано недействительным, поскольку условия договора не меняются, меняется лишь показатель, используемый для расчета платежей (размер инфляции).

Арендатор не сможет отказаться от внесения арендной платы в новом размере, даже если фактическое изменение размера арендной платы происходило чаще одного раза в год.

Вместе с тем следует учитывать, что для изменения самой формулы расчета (например, исключения из нее одних показателей и включения других) должно быть заключено дополнительное соглашение. В его отсутствие арендодатель не вправе требовать внесения арендатором арендной платы в новом размере.

В судебной практике отмечают, что в условиях нынешнего экономического кризиса, постоянного изменения цен и валютной инфляции, стоит отдавать предпочтение договорам, где заранее прописана возможность изменения размера платы с учетом инфляции. В таком случае, не будут возникать споры и разногласия в цене за аренду. Сумма автоматически будет исчисляться по прописанному в договоре механизму.

Стоит ли подписывать дополнительное соглашение?

Изменение платы за арендуемое помещение в твердой сумме возможно только по соглашению сторон, даже если наблюдается инфляция в стране. Арендатор вправе отказаться от такого повышения, если оно не прописано в первоначальном договоре аренды. В случае не разрешения проблемного вопроса, спор переходит в суд.

Часто арендодатели предлагают подписать дополнительное соглашение. Но арендатору стоит иметь в виду, что такое соглашение может предоставить собственнику помещения право на изменение арендной платы в одностороннем порядке.

Будьте аккуратны с официальными документами и консультируйтесь у специалистов!

Дополнительно ознакомьтесь с кратким видео об индексации рентных платежей:

Источник:
http://profin.top/literacy/inflyatsiya/indeksatsiya.html