Долевая собственность на землю: раздел и выдел доли

Долевая собственность на землю: раздел и выдел доли

В данной публикации расскажу, что такое долевая собственность на землю, почему она мешает в большинстве случаев и как ее прекратить.

Долевая собственность — разделение имущества между собственниками на доли (ст. 244 ГК РФ).

Зачастую общая долевая собственность на земельный участок доставляет много неудобств собственникам одного участка, между ними происходят споры об определении своих границ участка и порядке пользования этим участком. К тому же продать земельный участок в долевой собственности весьма сложно, да и желающих приобрести долевую собственность обычно не много. Поэтому либо в добровольном, либо в судебном порядке можно прекратить право общей долевой собственности на земельный участок, либо определить порядок пользования земельным участком. Участник долевой собственности имеет право на предоставление в его владение и пользование части общего имущества, соразмерной его доле.

В случае если собственникам необходимо определить, кому принадлежат конкретные части земельного участка, следует произвести раздел или выдел участка (ст. ст. 11.4, 11.5 ЗК РФ, ст. 252 ГК РФ). В случае если выдел доли невозможен, собственники могут определить порядок пользования имуществом (ст. 247 ГК РФ).

1. Если раздел или выдел невозможен, то собственники земельного участка, находящегося в долевой собственности, могут заключить соглашение об определении порядка пользования земельным участком. Оно составляется в простой письменной форме, нотариального удостоверения не требуется. В случае спора об определении границ участков в общей долевой собственности, стороны могут провести землеустроительную экспертизу для определения порядка пользования З.У с учетом долей каждой сторон и сложившегося порядка пользования. Если это соглашение не исполняется, либо добровольный порядок его заключения невозможен, собственник вправе обратиться в суд с исковым заявлением об определении порядка пользования земельным участком.

2. Пункт 1 ст. 252 ГК РФ предусматривает общее правило о том, что по соглашению участников долевой собственности имущество может быть разделено. Специальные нормы относительно раздела земельного участка содержатся в ЗК РФ.

Статья 11.4 ЗК РФ содержит правила раздела земельного участка. Раздел земельного участка — это образование нескольких земельных участков (с новыми кадастровыми номерами) и прекращение существования старого земельного участка (со старым кадастровым номером), за некоторыми исключениями (п. п. 4, 6 ст. 11.4 ЗК РФ).

Вновь образуемые земельные участки при этом должны соответствовать требованиям законодательства. Перечень таких требований содержится в ст. 11.9 ЗК РФ:

-земельные участки должны соответствовать минимальным и максимальным допустимым размерам (эти размеры устанавливаются в зависимости от категории земель градостроительными регламентами — п. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ; законами, принятыми органами местного самоуправления, — п. 1 ст. 4 Закона N 101-ФЗ);

-границы земельных участков не должны пересекать границы муниципальных образований и (или) границы населенных пунктов;

-должна оставаться возможность разрешенного использования расположенных на участке (участках) объектов недвижимости;

-должна сохраняться возможность использования обременений;

-образование земельных участков не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице, невозможности размещения объектов недвижимости и другим недостаткам, препятствующим рациональному использованию и охране земель;

-не допускается образование земельного участка, границы которого пересекают границы территориальных зон, лесничеств, лесопарков.

Т.е. при разделе земельного участка общая долевая собственность прекращается.

Раздел возможен либо в добровольном порядке собственников, либо в судебном порядке.

Для раздела необходимо провести кадастровые работы по разделу земельного участка (межевание) и произвести постановку указанных земельных участков на кадастровый учет. В судебном порядке может потребоваться также экспертиза (об определении вариантов раздела земельного участка, например).

3. Участник долевой собственности вправе требовать выдела своей доли из общего имущества (п. 2 ст. 252 ГК РФ). В случае если соглашение не достигнуто, выдел может быть произведен в судебном порядке. Также требование о выделе может быть заявлено в суде в случае, когда несколько собственников не договорились о порядке раздела.

При выделе земельного участка образуются один или несколько новых земельных участков. При этом прежний земельный участок сохраняется в измененных границах. Т.е. в отличие от случая с разделом земельного участка, когда участок с прежним кадастровым номером перестает существовать, участок со старым номером сохраняется, но в измененных границах (ст. 11.5 ЗК РФ). У участника долевой собственности, который осуществил выдел земельного участка, возникает право на образуемый земельный участок и прекращается право на измененный. Другие участники долевой собственности сохраняют право долевой собственности на измененный земельный участок с учетом изменившегося размера их долей в праве долевой собственности (т.е. выдел подходит, например, когда участников долевой собственности три и более).

Также требуется изготовление межевого плана. В судебном порядке может потребоваться экспертиза.

Если выдел доли в натуре не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба имуществу, находящемуся в общей собственности, выделяющийся собственник имеет право на выплату ему стоимости его доли другими участниками долевой собственности (п. 3 ст. 252 ГК РФ). Такая выплата допускается с его согласия. При отсутствии согласия компенсация может быть присуждена судом при одновременном соблюдении следующих условий:

-доля собственника незначительна;

-доля не может быть реально выделена;

-собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества. Выплата компенсации прекращает право собственности. Выдел доли в натуре возможен только в том случае, если все образуемые при выделе земельные участки имеют площадь не менее предельных минимальных размеров земельных участков соответствующего целевого назначения и вида целевого использования.

При выделе земельного участка к вновь образуемому участку предъявляются те же требования, что и к участкам, образуемым при разделе земельного участка (ст. 11.9 ЗК РФ).

Отдельный порядок выдела и раздела земельного участка предусмотрен в отношении земель сельскохозяйственного назначения или государственной или муниципальной собственности. Здесь я про них не рассказываю.

Ваши вопросы пишите в комментариях.

Подписывайтесь на мой канал ЯндексДзен и инстаграм.

Данная статья является объектом авторского права. Запрещается копирование, распространение (в том числе путем копирования на другие сайты и ресурсы в Интернете), изменение текста и/или любое иное использование данной статьи (части текста данной статьи), иных моих статей, материалов данного сайта без предварительного согласия правообладателя и ссылки на источник. При нарушении данного условия лицо, нарушившее законодательство, будет привлечено к ответственности.

Источник:
http://www.9111.ru/questions/7777777771033066/

Как разделить общую долевую собственность на земельный участок

Общая долевая собственность двух или более совладельцев подразумевает, что каждый из них имеет право на свою долю земли и использовать ее, но ни один из них не может распоряжаться собственностью автономно от других собственников земельного участка. Никто не может продать, подарить, обменять свою долю, так как она не выделена в натуре.

Если между совладельцами существуют нормальные отношения, то это не доставляет особых хлопот, но как только дело доходит до раздела имущества, например, при разводе, такой вид собственности создает совладельцам множество проблем. В таком случае единственным выходом из сложившейся ситуации станет раздел земельного участка, находящегося в совместной собственности путем фактического выделения доли.

Когда возникает общая долевая собственность на земельный участок

Основаниями для возникновения общей долевой собственности могут стать:

  • приватизация земельного участка (ЗУ);
  • вступление в наследство двумя или более наследниками;
  • признание судом общего права собственности;
  • осуществление юридической сделки между гражданами и юридическими лицами (к примеру – передача или продажа ЗУ, ранее принадлежащего совхозу или колхозу, семейной паре).

Чаще всего в общую долевую собственность оформляются участки земли, имеющие минимально допустимый размер по площади, поскольку для оформления долевой собственности не требуется межевание ЗУ и раздел по долям, соответственно, юридическая процедура упрощается.

Кто может стать участником раздела

В подавляющем большинстве случаев право общей собственности на ЗУ возникает у семейной пары после приватизации или покупки участка земли. Намного реже право совместной собственности появляется у группы лиц, не являющихся родственниками, например, при выделении земельных наделов садово-огородническому товариществу. В любом случае, согласно законодательству, право требования раздела ЗУ имеет любой собственник земли.

Кто ответчик при разделе земли в натуре

Если ЗУ находится в общей собственности семейной пары, то ответчиком будет считаться тот из супругов, по отношению к которому заявлено требование о разделе участка земли.

В случаях, когда совладельцами являются несколько человек, то ответчиками будут все совладельцы кроме того, кто заявил требование о разделе.

Размер земельного участка при разделе земельного участка

В каждом регионе минимально и максимально допустимые размеры устанавливают органы местного самоуправления этих регионов.

Предельно допустимыми минимальными размерами в Московской области являются:

  • для ведения крестьянско-фермерского хозяйства – 20 000 квадратных метров или 200 соток;
  • для устройства сада – 600 кв. метров или 6 соток;
  • для огородничества – 400 кв. метров или 4 сотки;
  • для строительства дачи – 600 кв. метров или 6 соток.

Максимально допустимая площадь:

  • для ведения крестьянско-фермерского хозяйства – 400 000 квадратных метров или 4000 соток;
  • для устройства сада – 1500 кв. метров или 15 соток;
  • для огородничества – 1000 кв. метров или 10 сотки;
  • для строительства дачи – 2500 кв. метров или 25 соток.

Рассмотрим возможность раздела ЗУ, находящегося в совместной собственности на примере Московской области.

Имеется участок земли в ближайшем Подмосковье площадью в 800 кв. метров, предназначенный для строительства дачи. При разделе этого надела пополам один или оба вторичных участка априори будет меньше предельно допустимого в регионе размера (600 кв. метров). Законодательство запрещает раздел такого ЗУ и выдел доли в натуре.

Другой вариант. Имеется ЗУ площадью в 13 соток, предназначенный для посадки плодовых деревьев (обустройства сада). При разделе получится два вторичных участка площадью 6,5 соток каждый, что входит в рамки предельно допустимых минимальных размеров для данной категории земель. Законодательство разрешает фактический раздел такого ЗУ.

Как разделить землю

Раздел земельного участка возможен двумя способами:

  1. Добровольно, путем подписания соглашения о выделе земли в натуре. Такой способ возможен, если совладельцы имеют нормальные отношения и могут решить проблему мирным путем.
  2. С помощью судебного разбирательства.

Добровольный раздел

Добровольное соглашение о разделе долевой собственности заключается между всеми совладельцами ЗУ и только в том случае, если они все согласны на раздел. Обязательно нотариальное удостоверение этой процедуры.

Документ составляется в свободной форме, но в нем обязательно должны быть указаны следующие сведения:

  • личные данные всех подписантов соглашения;
  • адрес участка, который предполагается разделить;
  • кадастровый номер первичного ЗУ;
  • подтверждение, что все совладельцы согласны с разделом;
  • место и дата подписания соглашения.

При добровольном выделе доли и фактическом разделе земли необходимо выполнение следующего алгоритма действий:

  1. Межевание земельного участка. В процессе этого межевания вторичные участки сразу ставятся на кадастровый учет.
  2. Изготовление плана выделенного участка и акта согласования его границ.
  3. Подача документов в местный муниципалитет для утверждения плана.
  4. Оформление разрешения на фактический раздел в органах местного самоуправления.
  5. Подача документов в Регпалату и получение свидетельства о праве собственности на выделенный ЗУ.

При обращении в Регистрационную палату необходимо иметь при себе следующий пакет документов:

  • правоустанавливающие документы на ЗУ;
  • кадастровый паспорт;
  • согласие всех совладельцев земли на раздел.

Раздел земельного участка в суде

Если совладельцы ЗУ не смогли мирным путем решить проблему раздела их совместной собственности, инициатору раздела приходится обращаться с исковым заявлением в суд.

Бывают ситуации, когда совладельцы согласны с разделом, но заключение добровольного соглашения не представляется возможным по некоторым причинам, среди них такие ситуации:

  • межевание ЗУ каким-либо образом затрагивает интересы третьих лиц (не совладельцев делимого надела);
  • границы делимого участка имеют сложную конфигурацию и совладельцы не могут договориться, каким образом его можно разделить.

Ярким примером того, каким образом межевание может затронуть интересы третьих лиц можно назвать ситуацию, когда через территорию делимого участка проходит дорога общего пользования. Никто из совладельцев не хочет, чтобы эта дорога проходила именно через его фактическую долю, так как это создает определенные неудобства собственнику земли. В таких случаях суд:

  1. Привлечет для решения проблемы компетентных землеустроителей для оптимального раздела ЗУ между совладельцами.
  2. Определит порядок использования спорной территории (в данном случае дороги). Чаще всего в таких случаях суд передает часть спорного участка под управление муниципалитетом.

Фактический раздел в принудительном порядке (через суд) происходит по следующему алгоритму:

  1. Инициатор раздела определяет размер доли каждого из совладельцев, при этом количество долей должно быть равно количеству совладельцев.
  2. Истец составляет и подает исковое заявление в суд, где выносит требование выделить ему фактическую долю из совместного ЗУ.
  3. Суд назначает судебное разбирательство, в котором, после проведения анализа всех доказательств рассматривает возможность раздела ЗУ. При наличии возможности фактического раздела, суд выносит положительное решение.
  4. Совладельцы участка после получения решения суда обращаются в документом в Регистрационную палату с целью оформления новых прав собственности на вторичные участки.

Если размеры выделяемого участка будут меньше установленного норматива, суд откажет в удовлетворении искового требования.

В случаях, когда ЗУ признан неделимым, в суде определяется порядок пользования спорным наделом. Оформляется специальная схема раздела надела на отдельные участки по количеству совладельцев, каждый из которых переходит во владение каждому из собственников.

Подготовка искового заявления

Решение суда зачастую зависит от того, насколько полно и юридически грамотно составлено исковое заявление. Оно должно содержать:

  1. Реквизиты суда, в который истец подает исковое заявление. Необходимо соблюдать подсудность дела, иск подается в судебный орган того муниципального образования, на территории которого находится спорный участок.
  2. Цена иска.
  3. Сведения обо всех участниках процесса.
  4. Данные о спорном наделе: порядок приобретения, использования, обозначения долей каждого из совладельцев.
  5. Причины, по которым истец обратился в суд, шаги, которые истец пытался предпринять для устранения проблемы.
  6. Исковые требования истца с их обоснованием и ссылками на конкретные статьи Закона, на основании которых истец обращается в суд.
  7. Перечень прилагаемых документов.
  8. Дата составления искового требования.
  9. Подпись истца.

К иску заявитель должен приложить ксерокопии всех документов, перечисленных в заявлении.

Необходимо иметь в виду, что в каждой конкретной ситуации этот перечень будет различным, поэтому при составлении иска желательно обратиться к грамотному юристу, который поможет написать заявление и подскажет, какие документы необходимо приложить в конкретном случае.

Читайте также  Договор на создание сайта, 2020, 2019 - Договор оказания услуг, работ - Образцы и бланки договоров

Часть из документов обязательна для каждого из вариантов раздела, это:

  1. Копии паспортов каждого из сторон процесса.
  2. Правоустанавливающие документы на исходный земельный участок.
  3. Кадастровый паспорт ЗУ.
  4. Все технические документы на землю.
  5. При проведении независимой оценки участка – справка о стоимости надела.
  6. Оригинал квитанции об уплате госпошлины.

Размер госпошлины зависит от цены иска, которая, в свою очередь рассчитывается от доли в имуществе, на которую имеет виды заявитель.

Таблица 1. Расчет госпошлины для искового заявления о разделе ЗУ и выделе доли в натуре в зависимости от цены иска.

Источник:
http://ros-nasledstvo.ru/kak-razdelit-obshhuyu-dolevuyu-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok/

Порядок пользования и оформления в собственность земельного участка в долевой собственности

«Общая долевая собственность на земельный участок» – когда это словосочетание слышит человек, не знакомый с хитросплетениями российского законодательства, у него в голове сразу рождается большое количество вопросов. Самый частый вопрос: «А что это вообще такое»?

В данной статье будет рассмотрен обширный пул вопросов, в которых будет даваться ответ не только на то, что такое долевая собственность на землю, но и как приватизировать такую землю и как совершать с ней сделки по купле-продаже или любые иные.

Перед тем, как приступить к рассмотрению этих специфических вопросов, необходимо взглянуть в нормативные источники, чтобы в целом дать определение рассматриваемому загадочному понятию.

Что такое общая долевая собственность?

Если открыть Гражданский кодекс РФ (далее – также «ГК РФ»), можно заметить, что общей собственности в нём отведена целая глава.

Итак, согласно ст.244 ГК РФ, общая собственность – это ситуация, в которой у некоего имущества есть два или более собственника.

Закон также выделяет два режима общей собственности:

  • долевая собственность (когда для совладельцев имущества определяется их конкретная доля владения);
  • совместная собственность (когда доля не определяется).

Режим собственности совместной характерен для имущества супругов, которые владеют нажитым во время брака «добром» без определения каких бы то ни было долей. Предполагается, что степень доверия между супругами настолько высока, что заниматься делёжкой на доли практического смысла не имеет.

Собственность долевая – это уже другая ситуация. В этом режиме у сособственников размеры доли определены. Такие доли могут быть как равными (по-братски, 50 на 50), так и неравными (любые иные соотношения). Общей долевой может быть как движимая вещь, так и недвижимое имущество. Если это недвижимость, то информация о долях совладельцев должна быть отражена в обязательном порядке в ЕГРН.

Общедолевая собственность на земельный участок

Земельный участок (далее – также «ЗУ») – это объект недвижимости, поэтому, право на него подлежит государственной регистрации.

В долевой собственности ЗУ может оказаться по разным основаниям. Например, когда человек желает приобрести в собственность определённый участок, однако не располагает для его приобретения достаточным количеством средств. В таком случае он может обратиться к другим лицам, например, своим друзьям или знакомым, и приобрести такой участок в долевую собственность с ними. Это позволит сэкономить приличное количество денежных средств, ведь в приобретение вложиться и другая сторона.

Например, ЗУ приобретается в равных долях товарищем Ивановым и товарищем Петровым. Таким образом, в ЕГРП появится запись, что участок находится в долевой собственности этих лиц, и что Иванов владеет ½ доли, и Петров также владеет ½ доли.

Если у ЗУ будет два или более хозяина, то использование такого участка мало чем отличается от случаев, когда такой собственник один. На этой земле можно производит те же самые действия по посадке садово-огородных культур или заниматься выращиванием цветов.

По нормам ст.247 ГК РФ, пользование таким ЗУ должно осуществляться по соглашению его собственников – как договорились, так и пользуются. Продукция, которая будет на такой земле выращена, также будет являться общей собственностью, и распределяться она должна соразмерно долям владения ЗУ. Если доли равны, то и распределение продукции производится в равных долях.

Если соглашения о совместном пользовании ЗУ достичь не удаётся, то данные вопросы можно урегулировать в судебном порядке.

Расходы на содержание ЗУ также делятся соразмерно долям владения. К числу расходов относятся, например, налоги.

Распоряжение ЗУ, которые находятся в общей долевой собственности

Если с владением и пользованием всё предельно просто – распределяй доход и неси расходы соразмерно доле, а пользуйся по соглашению с совладельцами, то в вопросах распоряжения таким ЗУ есть определенные сложности.

Согласно нормам ст.246 ГК РФ, распоряжение ЗУ, который находится в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех совладельцев. Иными словами, если собственники решают продать участок, то они договариваются об этом между собой и осуществляют соответствующую гражданско-правовую сделку. Т. е., со стороны «Продавца» сособственники будут выступать вместе.

Соглашение между совладельцами лучше всего оформлять в письменной форме, чтобы потом не было непредвиденных обстоятельств, когда кто-то вдруг откажется от своих слов и от желания продавать участок.

Если есть взаимное согласие на отчуждение, то тут всё тоже предельно ясно. А как быть в тех случаях, когда только один их собственников доли решит продать её или произвести отчуждение иным способом?

В этом случае необходимо руководствоваться положениями п.2 ст.246 ГК РФ. Согласно им, собственник доли, который задумал свою долю продать, должен в обязательном порядке известить о своём желании других владельцев долей.

Конечно, приобретение доли земельного участка для третьих лиц – это не самая выгодная сделка, поскольку постоянно придётся считаться с мнением иных владельцев долей. Однако если более низкая цена возьмёт верх над всеми остальными факторами, то такая сделка вполне возможна.

Для того чтобы осуществить продажу доли в праве общей долевой собственности на ЗУ, потребуется произвести ряд последовательных процедур:

  1. Осуществить извещение остальных совладельцев о предполагаемой продаже, цене такой продажи и прочих условиях планируемой сделки, при этом такое извещение обязательно должно быть сделано письменно и никак не в устной форме и не по телефону;
  2. Подождать один месяц со дня извещения, и если никто из владельцев долей не приобретёт долю, то её можно продавать третьи лицам.

Возможно, месяц ждать и не придётся, если все владельцы до истечения указанного срока откажутся от реализации своего преимущественного права приобретения. Безусловным будет являться нотариально удостоверенный отказ.

Если преимущественным правом приобретения доли совладельцы долей не воспользовались в течение месяца, либо до истечения данного срока был получен отказ от реализации такого права, то доля ЗУ может быть реализована третьим лицам.

Следует также упомянуть, что круг приобретателей – третьих лиц в некоторых случаях может быть ограничен. Например, если ЗУ находится на границы страны, то его в любом случае нельзя продавать иностранцам, лицам без гражданства, либо иностранным компаниям. Такие ограничения установлены в ст.15 Земельного кодекса РФ (далее – также ЗК РФ).

Это связано с вопросами обеспечения безопасности страны. Вдруг землю приобретут шпионы?

Кроме того, если планируется продавать долями ЗУ из категории сельхозназначения, то здесь также существует ряд запретов и ограничений:

  1. Доли нельзя будет продавать тем же лицам, что предусмотрены в ст.15 ЗК РФ;
  2. Если ЗУ из категории земель сельхозназначения, то долю можно продать или подарить только другому совладельцу данного ЗУ, а также сельхозорганизации или члену КФХ, использующего такой ЗУ.
  3. Преимущественным правом приобщения ЗУ сельхозназначения обладают муниципалитеты, на территории которых такие ЗУ расположены.

Во всех остальных случаях необходимо руководствоваться общими положениями о преимущественном праве согласно нормам ГК РФ.

А вот передать в аренду долю ЗУ нельзя в принципе. В силу указаний закона в аренду могут сдаваться только выделенные ЗУ, которые имеют собственные границы и состоят на кадастровом учёте. Передать в аренду участок целиком по взаимному согласию всех владельцев возможно, а вот передать долю – уже нельзя.

Приватизация доли ЗУ – возможна ли?

Вопрос о том, можно ли приватизировать ЗУ «частями», довольно часто задаётся на просторах интернета, однако полных и развёрнутых ответов на него практически не встретишь – всё сплошные размышления «вокруг да около».

Постараемся восполнить данный информационный пробел.

Для начала определим, в каких случаях можно говорить о приватизации доли ЗУ. Допустим, что есть некий ЗУ, который находится собственности государства. На таком ЗУ расположился жилой дом, у которого несколько совладельцев, т.е. находится он в долевой собственности.

Могут ли домовладельцы приватизировать ЗУ также долями, как и владеют домом?

В соответствии с положениями ЗК РФ, приватизировать можно только ЗУ целиком – доли ЗУ приватизированными быть не могут.

Другими словами, такой ЗУ окажется после приватизации в общедолевой собственности владельцев расположенного на таком ЗУ строения.

Ранее данная процедура регулировалась положениями ст.36 ЗК РФ, однако данная статья была в 2016 году отменена. Вся информация, которая сейчас содержится в интернете по данному вопросу, является устаревшей, т. к. всегда отсылает читателя к нормам именно этой статьи.

В настоящее время применению подлежит иная норма, содержащаяся в ст.39.20 ЗК РФ.

Доли ЗУ не могут быть приватизируемыми объектами – по закону только ЗУ целиком может быть объектом приватизации.

Итак, что необходимо сделать владельцам общей долевой собственности, чтобы приватизировать участок, который находится под зданием, которым они совместно владеют?

Совладельцам недвижимости необходимо в первую очередь договориться между собой о необходимости приватизации, поскольку обращение в уполномоченный орган должно производиться от имени всех собственников. Если решение совладельцев будет: «Приватизируем», тогда далее будет необходимо обратиться в государственный или муниципальный орган, в зависимости от того, кто владеет таким земельным участком.

Помимо совместного заявления необходимо также подготовить необходимый перечень документов, состав которых точно смогут подсказать вышеуказанные органы. Но в любом случае, к заявлению должны быть приложены документы на строение и о праве на него.

Приватизация ЗУ с точки зрения закона – процедура необходимая в первую очередь для самих владельцев недвижимости. Это обезопасит ЗУ от посягательств третьих лиц на него.

Приватизация доли земельного участка, то бишь приватизация всего участка, будет завершена после внесения соответствующих записей в ЕГРН о регистрации права долевой собственности.

Выдел доли

Ситуация, когда у ЗУ несколько собственников, конечно же, накладывает определённые ограничения. При продаже доли цена её будет значительно отличаться в меньшую сторону, нежели продавался бы единый участок.

Да и сам процесс пользования, а уж тем более распоряжения ЗУ, также обязательно должен быть согласован с иными совладельцами. Это не всегда удобно. Но такое положение дел можно прекратить, если из общего участка осуществить выдел долей.

Данный вопрос регулируется нормами ст.252 ГК РФ. Согласно данной норме, общедолевое имущество может быть разделено между совладельцами по их обоюдному соглашению. Если такого согласия достичь не удаётся, каждый из совладельцев имеет право требовать такого выдела в судебном порядке. Каждый собственник по закону может требовать такого выдела.

В некоторых случаях закон запрещает осуществлять выдел:

  1. В отношении ЗУ под многоквартирным домом – он является неделимым;
  2. В отношении ЗУ сельхозназначения, если после выдела размер такого участка окажется меньше минимально установленного субъектами РФ размера (такой минимальный размер устанавливает непосредственно законами субъектов).

Даже исходя из беглого анализа правовых норм, можно заметить, что земли сельскохозяйственного назначения пользуются со стороны законодателя особенной защитой. Это связано с тем, что такие земли имеют стратегическое значения для страны.

Если выдел в натуре невозможен, допускается проведение выплаты стоимости соответствующей доли.

Выдел несёт в себе множество позитивных последствий, как в части владения и пользования, так и в части распоряжения ЗУ. Но при этом стоит помнить, что все межевые работы придётся оплатить собственнику, который пожелал выделиться – необходимо будет заключать договор на проведение данных работ с кадастровым инженером.

Общая долевая собственность – режим, в котором нужно уметь договариваться с другими совладельцами долей. Если взаимопонимания не достичь, то можно много времени проводить в судебных тяжбах. Иногда бывает полезно осуществить выдел доли в участке – это избавит от многочисленных сложностей, но при этом важно помнить и о расходах, которые процедура выдела за собой повлечёт.

Общую долевую собственность можно воспринимать и как фактор, который ограничивает правомочия каждого отдельного человека, но с другой стороны, только такой способ приобретения для человека возможен в определённых случаях, когда у него одного элементарно не хватает денег. Ведь при покупке ЗУ в долевую собственность равными долями каждый приобретатель платит вдвое меньше.

Как бы то ни было, а данный режим владения земельными участками достаточно распространён, и каждому человеку будет не лишним знать ответы на рассмотренные в настоящей статье вопросы.

Источник:
http://zhiloepravo.com/oformlenie/sobstvennost/obschaya-dolevaya-na-uchastok.html

Процедура раздела общедолевой собственности на земельный участок

Общедолевая собственность на земельный участок находится во владении двух и более лиц. Такая возможность распространяется как на наделы, так и на жилые помещения. При этом количество владельцев участка порой достигает сотни. Как правило, это касается земель сельхозназначения, в прошлом выделяемых для колхозов после расформирования.

Определение долевой собственности на земельный участок

Касаясь термина, что такое общая долевая собственность на земли, следует отметить: сегодня такая форма владения распространена. В частности, ситуации происходят на госуровне, в хоздеятельности, когда собственники кооперируются для приобретения необходимого сырья, техники и т. п.

В современных реалиях Законодательство РФ регулирует общую долевую недвижимость ГК России, в частности, статьей №16:

  1. Общая. Такой совместный тип распространен. Под определение попадает любое имущество, нажитое супругами в период брачного союза, а также при ведении фермерской деятельности и т. п. Кроме этого, такая недвижимость имеет доверительную подоплеку как между лицами, находящимися в родстве, так и далеких по узам друг от друга.
  2. Владение по долям. Этот вид, в отличие от первого, обладает регламентированными свойствами, имеет паи и другие отличительные характеристики. Основной спецификой выделяют обсуждение вопросов участия до заключения договора.

Примечательно, что оба типа имеют схожие черты – равные части каждого участника. В этом случае важный аспект приобретает юридическая сторона, касающаяся как долевого обладания, так и совместного имущества.

Читайте также  Завещание на квартиру: плюсы и минусы, как лучше оформить

Доля устанавливается в каждом случае индивидуально. Как правило, имеет вид дроби, указывающей на объем (⅟₂, ⅓, ⅕), или в процентном соотношении (15, 20, 50%). Однако, невзирая на это, каждый сособственник имеет право пользоваться всеми 100% имущества, в т. ч. доходами от эксплуатации земельного участка.

Разновидности общедолевой недвижимости

Согласно ЗК России долевая недвижимость в виде земли подразделяется на два вида:

  1. Обладание частью надела, находящегося в собственности нескольких физлиц. Такая ситуация предполагает использование отдельной части участка.
  2. Владение закрепленным наделом за конкретным лицом в соответствии с утвержденной долей. Иными словами, общедолевая недвижимость.

Законом определено, что, несмотря на разделение такой формы владения, в каждом виде гражданин не владеет в самостоятельном порядке участком, а имеет право частично обладать совместной собственностью. Оба случая предполагают распоряжение наделом после подписания договора или при устном соглашении сторон. Однако юристы рекомендуют использовать первый вариант договоренности.

Процесс возникновения

Процедура формирования общей долевой недвижимости происходит в таких ситуациях, как:

  1. Имущественные сделки по земле, где сторонами выступают физ. или юр. лица.
  2. Вступление в права на долю в участке на основании полученного наследства. Применяемо как в случае с законным правом, так и по завещанию.
  3. На основании судебного решения по вопросу наследства.
  4. В процессе приватизации.
  5. Оформление договора дарения на имущество между кровной родней.
  6. Совместное строительство здания или иных конструкций как жилого, так и нежилого назначения.
  7. Коллективное ведение хозяйства.

Инструкция по разделу ЗУ, находящегося в долевом владении

Когда земля будет принадлежать нескольким собственникам, то в ряде ситуаций у одного владельца может возникнуть желание разделить ЗУ. Это возможно мирным путем через достижение договоренности относительно границ при делении участка. В этом случае формируется соглашение и визируется в нотариальной конторе.

После выдачи постановления муниципалитетом о разделении общей частной земли на два самостоятельных надела владельцам необходимо зарегистрировать процедуру. Осуществляется это путем постановки на учет в Кадастровой палате и регистрации в Росреестре.

Соглашение в обязательном порядке должно содержать такие сведения, как:

  1. Личная информация о владельцах общей долевой недвижимости (сведения из паспорта и заполнение анкеты).
  2. Местоположение земельного участка.
  3. Кадастровый идентификатор.
  4. Соглашение в письменном формате от всех совладельцев на деление надела.
  5. Описание методики раздела.
  6. Варианты оплаты расходов сторонами.

После процедуры регистрации автоматически происходит прекращение общей долевой недвижимости. Во всех остальных ситуациях решение о разделение ЗУ решается через подачу искового заявления в органы судебной власти.

Порядок пользования ЗУ в общей долевой собственности

На основании российских законов собственники МКД обладают правом на недвижимость, не только входящую в состав дома, но и на прилегающую территорию. При этом учитываются детские площадки, парковочные места и другие элементы благоустройства.

При этом границы придомовой территории определяются в соответствии с градостроительным планом. Так, дольщик в самостоятельном порядке, не заручившись поддержкой общего собрания, не имеет права возводить дополнительные конструкции.

Процедура продажи доли земельного участка

Продажа недвижимости, находящейся в коллективно-долевой собственности, процедура, обремененная рядом сложностей. Если один из владельцев решил продать долю, то следует соблюдать установленные правила:

  1. Отправка совладельцам информационного письма почтой России (заказное, с уведомлением) о намерении выставить на продажу долю в общем наделе. В письме указывается период, и сколько будет стоить эта часть. В случае неполучения в рамках месяца ответа от одного или нескольких собственников либо ответ отрицательный, владелец вправе искать стороннего покупателя. Такое правило установлено на законодательном уровне и имеет термин – преимущественное право выкупа.
  2. Перед продажей лицу рекомендуется удостовериться в документальном порядке, наличии сертификата о долевом владении землей, а также на каких основаниях был получен надел.
  3. Обращение в нотариальную контору. Оформление имущественной сделки с участием такого специалиста при продаже доли является обязательным условием законной сделки. Нотариус занимается составлением договора, а также должен определить наличие письменного согласия или отказа от преимущественного права.

Зачастую перед продажей доли в участке следует произвести выдел в натуральной величине. Хотя это и существенный минус при продаже и не является бюджетным вариантом урегулирования ситуации, но вопрос решается в судебном порядке. Поэтому для формирования иска заявителю следует подготовить следующий перечень документации:

  • паспорт гражданина России;
  • документ, указывающий на основание в регистрации права на собственность. Это может быть договор купли-продажи, обмена или дарения. Также котируется завещательный документ или постановление суда;
  • сертификат на право владения недвижимостью либо справка-выписка из ЕГРН, завизированная подписью сотрудника госрегистрации и оттиском печати;
  • техническая документация на ЗУ – паспорт кадастрового назначения с информацией о параметрах надела, расположении и т. д.

Дополнительно при подаче документации в судебные органы следует прикладывать извещение об отправке уведомлений другим совладельцам. Примечательно, что при отсутствии такого письма суд откажет в приеме искового заявления. Помимо этого, необходимо уплатить государственную пошлину в размере от 200 р.

Оформление выдела земли из общей долевой собственности

Каждый дольщик обладает правом изъявить желание о выделении должной части в натуральной форме из совместного земельного участка. Это актуально даже при невозможности раздела ввиду небольшого надела или неделимых долей. В этом случае один из собственников вправе запросить денежную компенсацию, равную рыночной цене конкретной земли.

Однако если участок можно поделить на натуральные части и осуществить выдел доли, то процедура будет происходить по следующему алгоритму:

  1. Организация собрания владельцев надела.
  2. Согласование на выдел части, указание на расположение, определение границы.
  3. Составление протокола, согласно принятому решению.
  4. Формирование проекта нового ЗУ и остатка от надела после выдела части.
  5. Заказ услуги для межевания и созданию проектной документации. Межевание земли проводит специалист инженерного отдела Кадастровой палаты в соответствии с законодательными нормами. Также согласуются границы с соседями.
  6. В соответствии с полученными результатами межевания формируются документы на каждый выделенный надел.
  7. Затем выполняется обязательная процедура госрегистрации в кадастре.
  8. Оформление правоустанавливающей документации на каждый земельный участок с новым собственником. Кроме того, присваиваются новые кадастровые идентификаторы.

Такой порядок действий позволяет сособственнику получить часть участка в натуральной величине. Как правило, достаточно инициировать собрание для решения этого вопроса. При этом лицам, не присутствующим на заседании владельцев, следует отправить информационное письмо почтой России. В обязанность участников входит изъявление решения в письменном формате. При получении отрицательного ответа выдел доли невозможен даже при судебном разбирательстве.

Перечень документации

Для оформления выделения доли, собственнику следует подготовить список документов, к которым относится:

  1. Свидетельство о праве собственности на участок.
  2. Кадастровый паспорт.
  3. Технический план надела.
  4. Выписка из ЕГРН, указывающая на факт госрегистрации и перечень совладельцев.
  5. Письменное согласие владельцев либо протокол решения собрания.
  6. Документ, удостоверяющий личность заявителя.
  7. Заявление о необходимости регистрации.

Чтобы разделить участок, следует в обязательном порядке уплатить государственную пошлину после межевания. Объем взноса начинается от 200 р. и зависит от тарифов, действующих в конкретном регионе. Также сумма пошлины исчисляется от кадастровой цены надела.

При проведении процедуры по выделению части участка новый надел будет обладать аналогичным разрешением на пользование. Ввиду этого, следует эксплуатировать землю согласно её целевому назначению. Иными словами, если надел относился к с/х использованию, то построить дом с фундаментом на участке нельзя.

Дополнительные аспекты о земле под домом

Нередко на участке, находящемся в долевом владении, построено сооружение, в т. ч. многоквартирный дом. В такой ситуации выделение доли сопряжено с рядом нюансов. Всё зависит от того, какое сооружение возведено.

Если это частное домовладение, то согласно законодательным нормам собирается заседание совладельцев, и инициируется разделение долей на жилье. После чего оформляются документы, проводится межевание и устанавливается забор. Законность процедуры устанавливается, только если эти объекты можно делить. При отсутствии возможности выделения части в натуральном формате, совладельцы выдают денежную компенсацию, равную рыночной стоимости.

Приобретая квартиру в МКД, собственники автоматически становятся долевыми совладельцами, в т. ч. и ЗУ, где располагается дом. Однако в соответствии с российскими законами у жильцов есть ограничения по установке гаражей, торговых площадок, дополнительной подстанции и других объектов без решения общего собрания. Примечательно, что это правило распространяется не только на жителей МКД, но и на муниципалитет.

В случае если компания-застройщик выдавала договор на аренду ЗУ, то при сдаче дома в эксплуатацию договор утрачивает юридическую силу. Поэтому земля вновь становится общедолевой. Следовательно, муниципальные органы не имеют права распоряжаться этой землей в соответствии с ГСК России. Таким образом, все решения по распоряжению общедомовой территорией принимаются на собрании собственников МКД.

Источник:
http://zazemlyu.ru/zemelnoe-pravo/na-zemlyu/razdel-obshhedolevoj-sobstvennosti-na-uchastok.html

Участки земли, которые находятся в общей долевой собственности нескольких лиц

В Российской Федерации нередко земельные участки находятся не в частной собственности, а в общей, когда одним участком земли владеют сразу двое, а то и трое граждан.

В нашей статье пойдет речь об участках, которые находятся в общей собственности сразу нескольких лиц, о том, какие ЗУ могут принадлежать сразу нескольким лицам, о правах и обязанностях на такие виды участков, о том, когда может возникнуть потребность в переводе частной собственности на общую долевую и о величине долей.

Что такое общая долевая собственность на земельный участок

Бывает и такое, что земля находится в собственности десятков лиц одновременно. Зачастую такие земельные участки имеют сельскохозяйственное назначение и были оформлены еще в те времена, когда перераспределялись земли колхозов.

Собственники имеют равные права при распоряжении общего имущества. Также допускается и требования выделения своей доли из общей.

Такой вид владения земельными участками пришел в современную Российскую Федерацию из прошлого – Советского союза, когда в 80-е годы еще были популярны различные совхозы и колхозы.

То время характеризовалось стремительным развитием огородничества, садоводства и сельского хозяйства на просторах нашей большой страны.

Когда сельское хозяйство стало постепенно увядать, бывшие работники колхозов и совхозов стали искать пути решения проблемы прибыльности таких видов ЗУ.

Согласно действующему законодательству (ГК РФ), собственник такого вида земельного участка может требовать выделить ему свою долю из общей.

Чаще всего среди основных причин озвучивают следующие:

  • Создание собственного подсобного хозяйства на выделенной доле земли.
  • Организация личного фермерского угодья.
  • Сдача в аренду своей доли земли.

Стоит помнить, что требовать выделить свою долю из общей – законное право каждого, и согласно законодательным нормам (252 ГК РФ) вы не обязаны озвучивать точную причину такого решения.

Общая собственность может быть двух типов:

  • Общая, без выделения долей для каждого из участников.
  • С выделением долей из общей для одного или более лиц.

К каким участкам может применяться

Чаще всего общая долевая собственность возникает в следующих случаях:

  • Когда речь идет о фермерских и сельских угодьях.
  • Если участки земли были приобретены членами различных объединений (например, фермерское, садоводческое, огородническое или дачное объединение граждан) за счет общих взносов.
  • При покупке участка земли двумя лицами, которые числятся в браке.
  • Участок земли был куплен членами некоммерческого объединения на общие деньги для ведения огородничества, фермерства, садоводства или сельского хозяйства.
  • Доля предоставляется на условиях оплаты.

Участники общей долевой собственности, их права и обязанности

Доли всех собственников являются равными, если ранее иное не было предусмотрено договоренностью сторон (ст. 245 ГК РФ).

Выделение доли происходит в процентном или дробном соотношении.

По различным причинам, доля участников может быть изменена. Например, один собственник отказывается от своей доли в пользу другого.

Часть общего имущества может быть затребована собственником в его владение или пользование, исходя из его доли в участке земли.

При продаже своей доли, другие участники имеют право приоритета при покупке доли перед посторонними лицами. Если продажа происходила с нарушением законодательных норм, то любой из участников может обратиться в суд для перевода прав и обязанностей на него.

Участники имеют право улучшать свое имущество, согласно с установленным законодательством регламентом (ст. 245 ГК РФ). Если общая стоимость участка земли возрастает благодаря работе определенного собственника, то он вправо требовать увеличение своей доли в общей сумме.

В случае, если улучшение не может быть отделимо от общей доли, то увеличение доли участника не происходит.

Важно помнить, что право общей долевой собственности рождается лишь тогда, когда существует договоренность между всеми сторонами правоотношений (ст. 247 ГК РФ). Если такая договоренность перестала устраивать одного из собственников – он вправе обратиться в суд и отстаивать свои права там.

Каждый имеет право распоряжаться своей долей самостоятельно и исходя из собственных соображений, не нарушая при этом договоренностей или закона.

Если от использования общего участка земли были получены доходы (например, в виде продукции или плодов урожая), то они попадают в общую собственность всех участников ст. 248 ГК РФ). Распределение доходов происходит либо равномерно (если доли не выделялись вообще), либо соразмерно долям каждого из участников. Конечно, если другое не было предусмотрено договоренностью ранее.

Право общей собственности может быть прекращено в случае выдела из общей собственности определенной доли одним из участников, или же раздела общей собственности в целом.

В случае раздела, прекращается общая собственность для всех участников правоотношений, а при выделе одной доли – лишь для того участника, который затребовал выделение доли.

Разделение и выделение доли может происходить по взаимному согласию сторон или по судебному решению. Также в случае наличие задолженности по кредиту у одного из участников, кредиторы вправе затребовать долю в уплату кредита.

Если выделение доли невозможно провести в натуре, то собственник доли может затребовать денежную или имущественную компенсацию, соразмерно своей доли в общей собственности (ст. 252 ГК РФ).

Когда возникает общая долевая собственность на землю

Общая собственность может возникнуть в самых различных случаях, мы приведем самые распространенные:

  • В случае покупки земельного участка на общие деньги. Например, участники фермерского объединения собрали общие средства и выкупили земельный участок.
  • Каждый получил долю соразмерно внесенным денежным средствам.
  • При покупке земельных участков в браке, автоматически собственность становиться общей для обоих супругов, если иное не предусмотрено брачным договором.
  • В силу следки купли-продажи для нескольких лиц.
  • В случае, если имущество является нераздельным.
  • Если участки земли подпадают под фермерское или крестьянское образование.
  • Когда договор предусматривает постройку дома для нескольких лиц.
  • В случае соединения или смещения имущества. Например, два частных участка соединяют в один на правах общей собственности.
Читайте также  Договор уступки прав по ДДУ

Вам нужен образец договора купли-продажи доли земельного участка? Скачать его вы можете здесь.

Если вы хотите подарить дом с земельным участком, то должны быть готовы к сбору пакета документов. Какие бумаги необходимо подготовить, вы узнаете, прочитав нашу статью.

Как определяется величина долей

Если договор не предусматривает выделение долей для кого-то из участков, то конкретный участок земли находится в полной общей собственности между всеми участниками. Тогда каждый из участников обладает равной долей в общем имуществе.

Когда один из участников затребовал выделение своей доли, то она выделяется из общей на основании процентного или дробного соотношения. Также допустимо выкупать чужие доли у других участников. В таком случае доля в общем имуществе может быть увеличена или уменьшена.

Таким образом, общая собственность на земельные участки возникает в самых разных случаях, но чаще всего – при формировании земель для ведения сельского хозяйства, фермерского угодья, дачного или огороднического дела.

Распределение долей между участниками происходит равномерно, если иное не предусмотрено ранее договоренностью. Допустимо выделять свою долю из общей, а также дарить, продавать или сдавать в аренду.

Источник:
http://zakonguru.com/nedvizhimost/zemelnyj/sobstvennost/obshhaya-dolevaja-sobstvennost.html

Долевая собственность на земельный участок: плюсы, минусы и алгоритм выделения доли

В настоящее время многие из нас, я имею в виду горожан, стремятся перебраться за город, на свежий воздух. Многие присматривают себе земельные участки для строительства дачи, а то и загородного дома для постоянного проживания. Я думаю, для вас будет полезно узнать, что такое долевая собственность на земельный участок, которая часто возникает при приобретении земли.

Из-за любви советской власти к колхозам и коммунальным квартирам можно предположить, что именно ей принадлежит идея права общей собственности. Но оказывается, этот институт был создан более двух тысяч лет назад в Римской империи и Византии.

Несколько слов об общей собственности

Данный правовой институт характеризуется наличием одного объекта и нескольких его собственников. Он имеет две разновидности:

  • совместную – доли собственников (участников) не определены. Порой эту форму называют коллективной;
  • долевую – доли собственников (участников) определены.

Доля – это часть чего-то (в данном случае земли), которая четко определена.

Эта статья не охватывает весь спектр вопросов, связанных с общей собственностью, а посвящена только долевой.

Как уже отмечалось выше, понятие общей собственности пришло в современное законодательство многих стран из Римского права. В России было введено еще в XII веке документом, который назывался “Русская правда”, а уже в XV веке с появлением Псковской Судной грамоты началось формирование права общей долевой собственности, дальнейшее развитие которой было сделано в XVII веке в Соборном Уложении.

Следующим шагом в развитии правовых основ этого института явился Свод законов гражданских, принятый в 1900 году, который действовал до 1917 года.

В настоящее время вопросы общей долевой на землю регулируются Гражданским кодексом РФ (Глава 16) и Земельным кодексом. Эти законы, наконец, вернули в нашу жизнь забытое понятие частной собственности на землю. Сейчас существуют следующие виды земельного владения (собственности):

Скажу пару слов о совместной собственности, в частности на землю.

Она дает право всем участникам вместе владеть и пользоваться всем земельным наделом, если они дополнительно не договорились об ином порядке пользования. Они могут выбрать одного и дать ему полномочия управлять участком. Распоряжаться же землей может любой из собственников при условии согласия всех остальных.

Наше законодательство предусматривает такой вид владения для:

  1. Фермерских хозяйств.
  2. Земельных участков, если их купили на взносы членов садоводства.
  3. Супругов, даже если не зарегистрировано право двух лиц: мужа и жены (если это не противоречит брачному контракту).

Кроме того, совместная собственность на землю может возникнуть по договору между владельцами отдельных земельных участков.

Общая долевая собственность на землю

Долевая, в том числе и на землю, – это собственность нескольких человек, у которых размеры долей (частей) в праве зафиксированы (в отличие от совместной собственности). Они могут быть определены законом либо договоренностью между участниками.

Права и обязанности владельца доли

Доли собственников по умолчанию являются равными (равнодолевая собственность), если иное не закреплено в законе или не прописано в их соглашении. Подписав соглашение, можно установить деление на неравные части. Также можно оговорить дальнейшее изменение размеров долей в зависимости от участия в улучшении общего имущества – земельного надела.

Доли могут быть двух видов:

  • реальная – когда она идентифицирована в натуре, то есть обозначена границами в рамках надела;
  • идеальная – когда она определена лишь в виде процента от общей площади участка.

Несмотря на наличие долей (в том числе и реальных), сособственники владеют и пользуются всем наделом по общему соглашению. Если такого соглашения достичь не получается, то остается только одна дорога – в суд.

Ничто так не портит отношения, как их выяснение.

Если кто-то из участников не может в полной мере пользоваться своей долей, он может претендовать на денежную компенсацию за счет остальных.

Доходы, получаемые от пользования землей, распределяются пропорционально размеру доли собственников, если иное они не оговорили в своем соглашении.

Но этот приятный факт для обладателя большей части имеет и оборотную сторону – в расходах, связанных с содержанием общего имущества, этот собственник тоже участвует пропорционально размеру своей части. К расходам относятся:

  • обязательства перед государством. Это налоги на землю и иные обязательные сборы;
  • расходы на содержание и уход за имуществом (земельным наделом).

Что касается распоряжения землей, то в отношении общедолевой собственности различают два варианта:

  1. Распоряжение всем участком.
  2. Распоряжение своей долей в участке.

Первый вариант реализуется исключительно при согласии всех собственников. Следует иметь в виду, что если согласия нет, то даже суд не поможет. Таким образом, каждый сособственник в этом вопросе обладает правом вето.

Для реализации второго варианта участнику не требуется согласие остальных. Он может продать, подарить, заложить, оставить в наследство и т. д. свою часть исключительно по своему решению, не спрашивая разрешения у других участников.

Но ложка дегтя есть и здесь. Участники имеют преимущественное право покупки. Иными словами, продать долю можно третьему лицу только после получения отказа от ее приобретения от всех остальных участников.

Конечно, существуют способы обойти преимущественное право.

Например, не оформлять договор купли-продажи, а заключить договор дарения. Но такой ход рискован. Если кому-то из заинтересованных лиц удастся доказать, что сделка дарения была притворной (то есть совершенная с целью прикрыть сделку купли-продажи), то все закончится печально для вас и вашего покупателя – ваша сделка будет признана недействительной.

Можно заложить свою долю, затем не вернуть долг, а с кредитором заключить соглашение об отступном. Вы вместо возврата взятых в долг денег передаете ему свое право на вашу долю в общей долевой. Этот выход имеет минус – сложное оформление.

Есть еще вариант с передачей своего права в обмен на пожизненное содержание. Суть в том, что вы передаете покупателю права на свою часть имущества, а он обязуется пожизненно вас содержать. Такой вид договора носит исключительно личный характер, преимущественное право остальных участников в этом случае не работает. Естественно, при таком способе большие риски несет покупатель.

Возникновение общей долевой собственности

Чаще всего она возникает в отношении земли при:

  1. Приватизации несколькими лицами.
  2. Вступлении в права наследства по завещанию.
  3. Покупке части земельного надела.
  4. Дарении (получении по дарственной) части земельного участка.

Особенности собственности на некоторые виды земель

Для двух видов земель существуют ограничения в праве собственности на них.

Земля сельхозназначения

Она возникала в процессе приватизации совхозов и колхозов. При этом участники этого замечательного процесса, который, как предполагалось, должен был повернуть историю вспять, получали земельные доли в праве общей собственности на весь земельный надел. Она имеет количественную характеристику, но не привязана к конкретному клочку земли.

Да и долей она не совсем является.

Она в отличие от обычной доли в общедолевой собственности имеет ограничение – ею нельзя свободно распорядиться без ее выделения в натуре, то есть выделения конкретного реального земельного участка. Без этого отчуждение допускается только в пользу иных сособственников. Еще ее можно внести в уставной капитал сельхозорганизации, использующей в своей деятельности весь участок.

Даже оставить в наследство кому-либо со стороны нельзя.

Такая доля напоминает мед, который как бы есть, но его как бы нет.

Территория под домом

Любой человек, которому выпало счастье заработать на квартиру и купить ее, становится сособственником земли под многоквартирным домом. У всех хозяев жилых метров возникает общая долевая собственность, в которой доли пропорциональны площадям их квартир.

Но вот выделить эти доли из общедолевой собственности нет никакой возможности, это напрямую запрещает Жилищный кодекс РФ.

Есть только один шанс, если вы приобрели жилье в многоквартирном одноэтажном доме, в котором можно сделать небольшую перестройку и обеспечить отдельный вход в каждую квартиру. Тогда необходимо сначала выделить в натуре доли в доме (после его реконструкции), а потом уже поделить и землю: как под ним, так и прилегающую.

Как выделить доли, раздел участка

Общедолевая собственность часто не позволяет собственнику в полной мере использовать свое право, поэтому возникает необходимость выделить свою часть земли из общего надела.

Причины и возможности

Наиболее часто встречающаяся причина, которая толкает сособственников на раздел земли, – это желание продать свою долю надела или желание обособиться от соседей.

Продавать невыделенную часть сложно. Покупатель не понимает, на что он будет тратить свои с таким трудом заработанные деньги: на часть участка, где такие стройные сосенки и симпатичная солнечная полянка, или на это болото с кишащими над ним мошками. Покупателю не нужна идеальная доля, подавай реальную. Кроме того, после раздела участка прекращается преимущественное право покупки других участников.

Вы решили построить на своей доле (пока не выделенной) дом своей мечты, разбить прекрасный сад, но вам уже видится, как в этот сад соседи ходят выгуливать своих домашних питомцев, а под окнами вашей спальной сосед паркует свой старый чадящий дизельный автомобиль. Поэтому надо выделить долю, разделить участок, чтобы быть уверенным, что теперь никто, кроме дорогих гостей, на ней не появится.

Чем выше забор, тем лучше отношения с соседом.

Земельный участок, который находится в общей долевой собственности, может быть поделен между участниками. При этом общая долевая собственность перестанет существовать для всех бывших сособственников, каждый из них обретет индивидуальную собственность на часть участка, что соответствует его доле.

Кроме того, возможна ситуация, когда один или несколько участников решат выделить свои доли из общей собственности. Тогда индивидуальную собственность обретет этот участник или участники, а остальные останутся сособственниками оставшейся территории земельного участка, сохранят на нее право общей долевой собственности.

Выделение доли или раздел надела не всегда возможен. Например, из-за невозможности организации подъезда к одной из выделяемых долей.

Также выделение (раздел) может противоречить закону. Это в первую очередь касается ситуаций, когда площадь выделяемой доли меньше минимальной, установленной для данной категории земель в этом регионе.

К примеру, минимальные площади участков, установленные в Санкт-Петербурге:

  • для строительства индивидуального дома – 300 кв. м.;
  • для садоводства – 200 кв. м.;
  • для огородничества – 200 кв. м. и т. д.

Если размер какой-нибудь доли менее минимально допустимого значения, то остается только вариант выкупа ее остальными собственниками. Сумму выкупа определяют по согласию или через суд.

Государство оставило только лазейку для себя любимого, позволив не учитывать размер участка при изъятии земли для муниципальных или государственных нужд.

Как вы уже догадываетесь, существует два способа поделить участок, который находится в долевой собственности:

  1. По соглашению сторон.
  2. Через суд.

В первом случае сособственники заключают соглашение, в котором указывают:

  • данные участка: кадастровый номер, адрес, категорию земель, назначение;
  • паспортные данные участников собственности;
  • информацию о размерах долей;
  • план участка с нанесенными на нее желаемыми (согласованными) границами долей;
  • согласие участников на процедуру выделения (раздела).

Во втором случае инициатор раздела подает в суд исковое заявление, прикладывая к нему документы, подтверждающие собственность, свои исковые требования и описания действий, которые он предпринимал для решения вопроса.

В процессе выделения доли или раздела участка собственники сталкиваются с необходимостью проведения межевания – процесса определения границ и их документального закрепления для вновь появляющихся участков, на которые делится первоначальный.

Регулируется данный процесс Федеральным законом РФ “О землеустройстве”.

Межевать должна землеустроительная геодезическая компания. Тут не обойтись без дополнительных расходов, сами вы межевание произвести не сможете. Нанятые специалисты:

  • проводят исследование и освидетельствование границ участка,
  • составляют предварительный план участка,
  • производят геодезическую съемку,
  • обрабатывают результаты и подготавливают окончательный вариант плана,
  • составляют землеустроительное дело.

На вашей совести останется не очень порой приятный аспект этой работы – согласование границ с собственниками земель, которые граничат с вашим новым участком.

Результаты межевания пройдут регистрацию в кадастровой палате, и участку будет присвоен свой кадастровый номер. Вот тогда вас можно будет поздравить с рождением нового объекта вашей индивидуальной собственности.

Заключение

Итак, я поделился с вами некоторыми аспектами общей долевой собственности на земельный надел. Обрисовал причины и способы, с помощью которых вы можете обрести, а также избавиться от собственности такого вида.

Источник:
http://vsvoemdome.ru/dom/nedvizhimost/dolevaya-sobstvennost-na-zemelnyj-uchastok